Расторжение договора найма жилого помещения (выселение)
Опубликовано: 07.03.2018
У любого жилья всегда имеется собственник. Согласно закону им может быть не только человек или организация, но и государство или муниципалитет. Принадлежащие им квартиры должны выделяться особым категориям граждан на основании особого договора.
Все отношения, касающиеся заключения и расторжения договора найма, а также дальнейшее выселение из муниципальной квартиры имеют особый порядок регулирования.
Социальный найм жилого помещения
Социальный найм жилого помещения довольно существенно отличается от аренды, которая осуществляется на коммерческой основе, и практически все аспекты которой определяются соглашением между владельцем и арендатором. Найм же социальный регулируется законами, и, прежде всего, Жилищным кодексом. Это связано с тем, что в качестве собственника социального жилья выступает государство, которое и устанавливает правила.
LawNow.ru: Чем договор аренды жилья отличается от договора найма? #36
Особенности социального найма:
Квартира для проживания по такому договору предоставляется только определенной категории граждан. При этом учитываются нормативы площади, приходящейся на каждого домочадца нанимателя. Все, кто будет проживать в квартире, указываются (вписываются) в договоре найма. На них распространяются все права и обязанности, как на нанимателей.По согласованию с муниципалитетом (собственником) на социальной жилплощади вполне могут проживать и временные жильцы, не вписанные в сам договор, но зарегистрированные в данной квартире.
Особенности заключения типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда
За них все обязанности и ответственность перед собственником несет наниматель. Главной же обязанностью является своевременное внесение платежей: квартплаты и за услуги коммунальных служб.
Наниматель не имеет тех прав, которыми наделен собственник:
Он не может распорядиться судьбой квартиры: то есть обменять ее, продать, подарить или завещать. В Все, что он может – это пользоваться ею, то есть жить на данной жилплощади до того времени, как договор будет прекращен.Расторжение договора найма жилого помещения и выселение всегда неразрывно связаны между собой.
Договор найма
Несмотря на сходство понятий, под «расторжением» и «прекращением» договора все же скрываются различные процессы.
Жилищный кодекс включает только две причины прекращения договора соцнайма:
смерть нанимателя, проживающего в одиночк; физическое уничтожение самой квартиры.Во всех прочих случаях такой договор расторгается: либо одной из сторон, либо их обоюдным соглашением.
Прекращение действия
Наниматель, то есть жилец, может стать инициатором расторжения договора, в таких случаях:
по собственному желанию; при переезде на другое место постоянного жительства.В первой ситуации причины могут быть самые разные. Пояснять их собственнику не нужно. Единственное, что потребуется – это обязательное письменное согласие всех, кто проживает в этой социальной квартире, на расторжение от их имени договора. Со стороны же муниципалитета несогласия возникнуть не может, а другое помещение взамен не предоставляется.
Во второй ситуации нет необходимости получать согласие всех живущих в квартире. Здесь причиной расторжения договора станет сам факт выезда из данного жилого помещения и снятия всех жильцов с регистрационного учета.
Договор окажется расторгнутым с того дня, когда жильцы покинули квартиру.
У собственника (наймодателя) также есть возможность расторгнуть договор, но не по желанию, а только в строго оговоренных случаях. К которым относятся:
полугодовая просрочка квартплаты и коммунальных платежей; порча и разрушение квартиры самим нанимателем или его жильцами и родственниками; нарушение покоя, а также иных прав соседей, которое происходит систематически; использование квартиры не для проживания, а других целей, например, коммерческих.Все эти факты должны не только стать известны, но и получить документальное закрепление. С долгом по квартплате это довольно просто сделать, ведь все поступающие платежи фиксируются и оформляются соответствующими документами.
Все прочие нарушения могут быть доказаны протоколами полиции, которую вызывали соседи или актами, составленными сотрудниками управляющей компании.
Расторжение договора найма жилого помещения (выселение) по желанию собственника
Итак, единственным основанием для выселения нанимателя и всей его семьи по требованию собственника является судебное решение об этом. Но далеко не всегда необходимость его получения связана с противоправным поведением жильцов.
Основания
Основания для расторжения договора найма жилого помещения следующие:
дом, где находится данная квартира сносится; земельный участок, где стоит дом, изымается для общественных нужд; квартира признана непригодной для жизни в ней людей или вообще переводится в нежилой фонд; в результате реконструкции жилье изменило площадь и теперь просто не соответствует нормам предоставления; помещение должно быть передано какой-либо религиозной организации.Главным отличием является то, что в таких случаях выселение не сопровождается утратой права на социальное жилье, а следовательно не прекращается договор найма.
Взамен изымаемой по суду квартиры, собственник обязан предоставить другую, благоустроенную и соответствующую нормам для данной семьи. Ведь вины жильцов нет, а значит их не за что наказывать.
Выселение за длительную неуплату необходимых коммунальных платежей также подразумевает продление договора социального найма, пусть и на иных условиях. И тоже означает обязанность муниципалитета выделить другое, меньшее жилье, по нормам предоставления общежитий . Это делается для того, чтобы у выселяемых жильцов была возможность оплачивать более скромную сумму квартплаты.
Но в том случае, когда наниматель и те, кто вместе с ним проживает в муниципальной квартире, выселяются за нанесение ущерба, использование квартиры не для проживания или нарушения интересов соседей, у собственника не возникает обязанности предоставить им какое-либо жилье взамен.
Выселение в данном случае является наказанием за совершенные правонарушения.
Иногда выселить требуется не всех жильцов, а только одного из нанимателей. К примеру, с лишенным родительских прав, если суд считает невозможным его дальнейшее проживание с ребенком, договор расторгается. Но у детей и других родственников все условия договора сохраняются.
Исковое заявление
Расторжение договора социального найма, выселение из жилых помещений, если на этом настаивает собственник, как уже было сказано, возможно только через суд. Все делается на основании судебного решения, которое уже вступило в силу. Чтобы его получить владелец квартиры, в данном случае муниципалитет, обращается в суд.
Жилищные споры, в том числе связанные с выселением жильцов из социального жилья, подсудны районным судам. Из них следует выбрать тот, который находится в месте расположения социального жилья. И обратиться в него с исковым заявлением.
Заявление — это письменный документ, состоящий из нескольких частей. Количество экземпляров зависит от числа ответчиков. Одно заявление остается в суде, а остальные направляются нанимателям.
Структура заявления будет следующей:
сведения о суде, в который адресован иск, об истце и ответчике (шапка); описание противоправного поведения нанимателя и подтверждающее это документы (описательная часть); в мотивировочной части должно быть указано, какую именно норму жилищного права нарушают своим поведением наниматели, а также факт их отказа прекратить таковое; требование признать у ответчика (или ответчиков) отсутствие оснований проживать в квартире, полученной ими по договору социального найма.Здесь можно скачать образец искового заявления о расторжении договора социального найма .
Перечень документов
К заявлению потребуется приложить все документы, перечисленные в нем. Кроме того, потребуются:
подлинник договора соцнайма; техпаспорт квартиры; сведения о регистрации нанимателей (форма 9); доверенность представителя муниципалитета; копия требования к нанимателю об устранении нарушений; квитанция об оплате пошлины; сведения о жилом помещении, которое будет предоставлено взамен; иные, доказывающие позицию истца, документы.После решения суда
После принятия судом решения о выселении, наниматели обязаны в предоставленный им срок освободить помещение от своих вещей. Сделать это могут добровольно, или посредством вмешательства судебных приставов.
Независимо от порядка, в котором договор будет расторгнут, последствия одинаковы: помещение, на которое больше нет никаких прав, придется покинуть.
Здесь представлена судебная практика по расторжению договора социального найма и выселению .
Видео о расторжении договора социального найма