"Будь-який власник нерухомості на Північному Кіпрі може легко оформити посвідку на проживання"

В останні роки все більше українських громадян купують житло на території Турецької Республіки Північного Кіпру

Майже кожен другий українець, за даними опитування компанії Research & Branding Group, мріє переїхати жити за кордон. У охочих емігрувати різні цілі і плани, але всі вони об'єднані бажанням жити краще. Безперечно, краще життя приємніше і правильніше будувати на батьківщині. Але для тих, хто все ж таки зважився на цей складний крок, «ФАКТИ» публікують серію матеріалів про способи виїхати, знайти себе і впоратися з труднощами життя в чужій країні.

Не секрет, що багато заможні українці вже не перше десятиліття вкладають свої заощадження в закордонну нерухомість. Мати квартиру або будиночок, наприклад на Кіпрі, не тільки престижно, а й вигідно, так як це надійна інвестиція. У більшості наших людей сонячний острів асоціюється з Республікою Кіпр, розташованої в його південній частині. І навіть не всі знають, що острів давно поділений між греками-кіпріотами, що живуть на півдні, і турками-кіпріотами, які живуть на півночі. Конфлікт між ними згас, а кордон залишився. Але в останні роки все більшою популярністю в українців користується житло на півночі острова Кіпр. Про особливості придбання і утримання нерухомості в Турецькій Республіці Північного Кіпру «ФАКТАМ» розповів директор ріелторської компанії VIP Resident Максим Коваленко.

- Наскільки складно потрапити на Північний Кіпр?

- Ніяких заборон немає, і в'їзд практично вільний! Потрапити на територію Турецької Республіки Північного Кіпру можна двома способами. Перший, найпопулярніший, - через Південний Кіпр. Для цього потрібно мати шенгенську візу або попередньо отримати так звану провізії. Кіпр не входить до Шенгенської зони, але володарів шенгену вільно пускають на його територію. Провізії можна легко отримати, заповнивши і надіславши електронну форму, доступну на сайті консульства Республіки Кіпр. Протягом трьох робочих днів вам надають провізії або мотивовано відмовляють. Але відмови бувають вкрай рідко, і то в основному через неправильно оформленого запиту. Після прильоту до Ларнаки ви на автомобілі можете вільно проїхати на територію Північного Кіпру. При перетині лінії розмежування ніяких відміток у паспорті вам не ставлять.

Другий шлях - через Туреччину без будь-яких віз і провізії. Приїхавши туди, ви отримуєте штамп в паспорті і далі вилітаєте в аеропорт Ерджан або добираєтеся до Північного Кіпру на поромі.

В обох випадках у вас є 90 днів, протягом яких можна вільно перебувати на території Північного Кіпру.

- Чи можуть українці купити нерухомість на території Північного Кіпру і чи є якісь особливі вимоги до іноземців, що бажають обзавестися житлом на кіпрському узбережжі?

- У законодавстві Турецької Республіки Північного Кіпру є як преференції, так і обмеження при покупці іноземцями нерухомості, будь то житлової, комерційної або земельної ділянки. Будь-який іноземець може купити тільки один об'єкт нерухомості з повним його оформленням на себе, включаючи отримання титулу на землю. Титул можна порівняти з нашим державним актом на землю. Хоча для придбання більшого числа об'єктів є два абсолютно законних шляхи: або їх оформлення на родичів, або на компанію, створену іноземцем на Кіпрі.

Існує і третій варіант, який використовує деякі нюанси законодавства. Людина може купити і оформити на себе, припустимо, кілька квартир, стати повноцінним власником цієї нерухомості, але не оформляти титул на землю. Тобто за всіма законами нерухомість його, але знаходиться на землі, яка іноземцю не належить. При цьому якщо договір купівлі-продажу зареєстрований в земельному комітеті, то повторний продаж вашої нерухомості, так само, як і землі, на якій вона стоїть, виключена. Договір можна оформити таким чином, що продати цю землю не можна нікому, крім як власнику нерухомості, тобто цьому іноземцю. Але в разі застосування такої схеми важливо точно знати, що забудовник, у якого куплені квартири, надійний і має бездоганну репутацію.

Ще один нюанс: формально іноземці не мають права купувати нерухомість ближче ніж за 100 метрів від військової бази або військового об'єкта. Хоча реально це зробити можна, але титул на землю отримати не вдасться. Тому ми завжди застерігаємо своїх клієнтів від таких покупок.

Є і фінансова пільга. Для покупців першого об'єкта нерухомості на території Північного Кіпру оформлення титулу на землю коштує 3 відсотка від суми договору замість звичайних 6 відсотків.

З огляду на все це, оформити угоду купівлі-продажу без залучення місцевого юриста практично неможливо. Саме адвокат, а не нотаріус, як у нас, відповідає за чистоту угоди, оформлення всіх документів, їх реєстрацію, отримання титулу і так далі. Процес отримання титулу на землю може зайняти близько року. При цьому нерухомість є власністю покупця, і він може нею розпоряджатися як завгодно.

До речі, на Кіпрі немає такого поняття, як технічний паспорт квартири або будинку. Всі технічні дані, поверховий план, відомості про забудовника, про титул на землю та інша інформація знаходяться в додатку до договору купівлі-продажу. Звичайний пакет документів на житло, крім самого договору, містить ще 20-25 сторінок.

- Розкажіть, як вибрати і купити нерухомість на Північному Кіпрі?

- Коли потенційний покупець визначається з основними критеріями того, що він хоче, ми узгоджуємо дати поїздки, летимо на Кіпр, за свій рахунок зустрічаємо покупця в аеропорту і селимо в апартаментах. За два-три дні оглядаємо можливі варіанти і, якщо людина дає згоду, починаємо процедуру покупки. Для цього у клієнта повинен бути лише діючий закордонний паспорт, і все.

Покупець вносить невеликий депозит, щоб забронювати обраний об'єкт нерухомості і зняти його з продажу. Зазвичай це півтори-дві тисячі доларів. Потім підключається юрист, який проводить детальну перевірку документів забудовника, об'єкта нерухомості та готує контракт. Після підписання договору оплачуються послуги юриста і гербовий збір (піввідсотка від суми угоди). Юрист відносить договір до Земельного комітет, де чиновники ще раз перевіряють всі документи. Врахуйте, що на Кіпрі дати хабар чиновнику неможливо. За це вас просто посадять. Якщо проблем немає, то на договір ставиться штамп про законність угоди, покупець оплачує суму, що залишилася або починає погашення кредиту, якщо це передбачено договором.

- Як проводиться оплата? Чи дозволено розрахуватися готівкою?

- Дозволено. На Північному Кіпрі, на відміну від Південного, не такі жорсткі вимоги до перевірки джерела надходження коштів.

- Чи дадуть українцеві іпотечний кредит в кіпрському банку?

- Так, але кредитує не банк, а забудовник. Всі питання кредитування прописані в договорі купівлі-продажу нерухомості. Середня кредитна ставка - 7-9 відсотків річних. Позика надається на термін від року до десяти років. Крім того, тут широко поширене надання забудовником безпроцентної розстрочки на термін від року до чотирьох років. Багато забудовників просять перший внесок в розмірі половини вартості нерухомості, але можна легко знайти компанії, готові кредитувати при першому внеску в 20-25 відсотків. При цьому ніяких довідок про джерело ваших доходів не буде потрібно. Цікаво, що нерухомість не є іпотечною заставою в звичному для нас розумінні. Покупець може вільно розпоряджатися своєю власністю, але в разі невиконання умов договору і припинення виплат кредитне житло дуже легко конфіскується на користь забудовника.

- Іноземець, який купив нерухомість, може розраховувати на отримання виду на проживання або преференції при отриманні громадянства?

- Будь-який покупець нерухомості на території Північного Кіпру отримує право оформити посвідку на проживання собі і членам сім'ї. До речі, якщо власник житла досяг 60-річного віку, то вид на проживання йому оформляти не треба, він автоматично отримує право проживання.

При покупці нерухомості за допомогою нашої компанії процедура оформлення посвідки на проживання абсолютно безкоштовна і займає до трьох місяців. На кожного члена сім'ї необхідно покласти на ваш рахунок в банк 10 тисяч доларів в якості гарантії, що у вас є гроші на життя. Це еквівалент річної мінімальної зарплати жителя Північного Кіпру. Відповідно, кожен рік вид на проживання треба продовжувати. До речі, через сім років можна отримати громадянство Турецької Республіки Північного Кіпру. Правда, я поки не зустрічав людей, які такою можливістю скористалися. Та й посвідку на проживання оформляють далеко не всі. Найчастіше людям це просто не потрібно, так як хоч раз за 90 днів вони виїжджають з якихось справах, а після повернення їм знову надається дозвіл на 90 днів перебування.

Ще один нюанс - для отримання посвідки на проживання потрібно здати аналізи на ВІЛ і гепатит. Якщо людина інфікована, йому буде відмовлено.

- Чим відрізняється механізм покупки нерухомості іноземцями на території Північного і Південного Кіпру?

- Схеми дуже схожі, бо в обох частинах острова діє англійська правова модель, так як Кіпр більше ста років був колонією Великобританії. Є невеликі відмінності у поданих документах і терміни оформлення. На Південному Кіпрі вид на проживання дають тільки при покупці нерухомості на суму від 300 тисяч євро, на Північному таких обмежень немає. Але ні на Північному, ні на Південному Кіпрі не потрібні поручителі, якщо ви купуєте нерухомість в кредит за умови, що кредитує забудовник.

- Скільки коштує житло на Північному Кіпрі, зокрема на узбережжі? Наскільки ціни відрізняються від Південного Кіпру?

- Якщо порівнювати схожі комплекси, то можна сказати, що на Південному Кіпрі в таких містах, як Лімассол або Пафос, пристойну квартиру-студіо в комплексі біля моря менш ніж за 130 тисяч євро не купити. У Лімассолі вартість житла з двома спальнями починається від 250 тисяч євро. У Пафосі трохи дешевше. Далі за ціною йдуть Ларнака, Поліс. Вартість квадратних метрів тут залежить від відстані комплексу до моря, виду з вікон, поверху, інфраструктури.

На Північному Кіпрі велика квартира-студіо в сучасному житловому комплексі біля моря коштує близько 50 тисяч євро. Середня ціна квадратного метра в прибережних житлових комплексах Північного Кіпру становить 1000-1200 доларів.

Зараз 60 відсотків житла в новобудовах Північного Кіпру розкуповується ще на рівні котловану, і в міру зведення комплексу ціна постійно зростає. Крім того, нерухомість в північній частині острова щорічно дорожчає на 7-10 відсотків.

- Яка нерухомість користується найбільшою популярністю у громадян України?

- Українських покупців я б розділить на дві основні групи. Перша - це заможні люди, які купують нерухомість на Північному Кіпрі для постійного проживання своєї родини. Як правило, вони вважають за краще нові будинки, тим більше що ціна приблизно однакових будинків на першій лінії Південного і Північного Кіпру істотно відрізняється. Якщо на півдні це від 800 тисяч до мільйона євро, то на півночі - 400-500 тисяч. Навіть за 300 тисяч євро на Північному Кіпрі можна купити дуже пристойний будинок з басейном.

Друга категорія українських покупців - це люди, які прагнуть вигідно вкласти свої гроші, але при цьому не мають можливості проводити на Кіпрі багато часу. Справа в тому, що там є компанії-забудовники, що надають послуги гарантованої оренди. Це означає, що, купуючи у них квартиру, ви додатково підписуєте договір, згідно з яким забудовник зобов'язується виплачувати вам щорічно фіксовану суму за оренду апартаменти. Покупця не хвилює, живе там хтось чи ні, він отримує гарантований дохід. Всі витрати з пошуку орендарів, страхування, оподаткування, прибирання, комунальні платежі і так далі бере на себе орендар. Наприклад, за квартиру-студіо власнику платять близько трьох тисяч доларів на рік, за квартиру з однією спальнею - до чотирьох тисяч доларів. Така схема щорічно дає 5-8 відсотків прибутку від вкладеного капіталу. Плюс нерухомість на Північному Кіпрі постійно дорожчає. Тобто це непоганий спосіб збереження і примноження ваших заощаджень.

Крім того, деякі компанії при укладанні договору гарантованої оренди дають можливість власнику квартири проживати в ній до 20 днів на рік. Правда, за умови, що період проживання буде заздалегідь обумовлений.

- Але ж таке житло треба утримувати, платити податки. У скільки це обходиться?

- Річний податок на нерухомість нараховується із розрахунку 1 турецька ліра за квадратний метр. Якщо перевести в американську валюту, то це 30 центів. Тобто податок на квартиру площею сто квадратних метрів на середземноморському узбережжі Північного Кіпру - всього 30 доларів. Причому це єдиний податок, який сплачують іноземці, якщо, звичайно, вони не ведуть комерційної діяльності. На півдні система нарахування податку на нерухомість дуже хитромудра, але в цілому податок, наприклад, на віллу вартістю 500 тисяч євро складе близько 300-350 євро на рік.

Тепер про зміст. Вартість електрики по всьому острову однакова - 0,46 турецької ліри за кіловат-годину, це приблизно 14 центів або 3 гривні 40 копійок. А ось вартість води в різних районах відрізняється. Все залежить від того, чи надходить вона з муніципального водопроводу або її привозять і заливають в автономні ємності. У першому випадку ціна буде в середньому одна ліра за тонну, у другому - від 7 до 10 лір. Однак зараз завершуються роботи з будівництва водопроводу з материкової території Туреччини. Як тільки його запустять, вартість води істотно знизиться.

Централізованої системи газопостачання на Кіпрі немає, тому всі користуються балонним газом. Для приготування їжі одного балона вистачає місяці на два, а коштує він відносно недорого - близько 15 лір (110 гривень. - Авт.).

Систем опалення, тим більше централізованих, на Кіпрі традиційно немає. Але в багатьох сучасних житлових комплексах забудовник робить розведення труб під опалення. Якщо власник житла бажає, він встановлює електрокотел, батареї і отримує повністю опалювальний будинок або квартиру. Найчастіше місцевий жителі гріють приміщення за допомогою кондиціонерів або газових конвекторів. А ще повсюдно на дахах встановлюють сонячні конвектори для підігріву води.

- Як ви думаєте, чому серед українських покупців Північний Кіпр довгий час був менш популярний, ніж Південний?

- Найбільша проблема - це необґрунтоване недовіру наших громадян до легальності даної угоди. В Інтернеті гуляє «бородата» історія про те, як якась англійська родина побудувала будинок на території Північного Кіпру, а потім прийшов грек-кіпріот і відсудив у них цю землю спочатку в місцевому, а потім в міжнародному суді. Закінчилося тим, що англійці виплатили греку компенсацію. Такий прецедент дійсно був. Але мало хто знає, що після цієї історії Туреччина ініціювала в Європейському суді з прав людини процес, результатом якого стало рішення № 186 від 5 березня 2010 року про створення Турецькою Республікою Північного Кіпру компенсаційного фонду. Будь-грек-кіпріот може звернутися в нього зі своїми земельними претензіями і отримати або грошову компенсацію, або аналогічний земельний наділ на території Південного Кіпру. З тих пір всі проблеми були вирішені, а інтереси власників нерухомості повністю захищені.

Читайте нас в Telegram-каналі , Facebook і Twitter