01.02.2019 Ринок нерухомості в Росії входить в украй суперечливий період. З одного боку, різке збільшення обсягів будівництва в кризові роки підштовхнуло дану галузь і сформувало стійкий тренд - ціни на нерухомість відчутно зростали. І будівельним компаніям було б вигідне збереження цієї тенденції, але ситуація в 2019 році зміниться.
Після проходження піку на ринку нерухомості і виснаження запасів накопичених коштів у росіян, продажу нерухомості без додаткової стимуляції очікує сильний спад.
Населення витратило більшу частину своїх заощаджень на покупку житла і комерційних приміщень в попередні кілька років. Тепер, в умовах відсутності такого високого попиту на нерухомість, фактором, який підштовхнув би дану галузь, став би зростання реальних доходів росіян на 2% і більше. Але цього не відбувається через загальну кризовості економічної обстановки в країні і зростання податків, в тому числі, ПДВ.
У зв'язку з підняттям податку на додану вартість, ціни на продукти значно виростуть, що позбавить ще більшу кількість росіян можливості накопичення грошових коштів, які згодом могли б бути витрачені на покупку нерухомості.
Ще один фактор, що веде до уповільнення темпів розвитку будівельної сфери, це підвищення ставки рефінансування ЦБ РФ. У грудні 2018 року вона була піднята до 7,75% і збережеться на даному рівні, як мінімум, до 8 лютого 2019, тобто, до наступного засідання Центробанку. Підвищення ключової ставки веде до росту відсотків по іпотечних кредитах , Що також робить житло менш доступним для населення.
До того ж, брати звичайні кредити у більшості росіян немає можливості - закредитованность населення Росії відзначає більшість вітчизняних і європейських фінансових агенств. Також зниження попиту в 2019 році відбувається через перенасиченість ринку житла і комерційної нерухомості. З 2014 року в країні швидко збільшувалися обсяги будівництва, а тепер і населення, і російський бізнес забезпечені нерухомістю в повному обсязі.
У даних умовах будівельним компаніям, для отримання максимального прибутку, необхідно знижувати ціну, збільшуючи попит на нерухомість. Саме це і станеться в кінці 2019, але в першій половині року ціни будуть рости, продовжуючи тренд попередніх років.
Ще одним фактором, внесущім свій внесок в можливе підвищення цін стане зростання вартості будівельних матеріалів. Вітчизняні виробники не мають можливості до кінця заповнити ринок, а ціни на товари зарубіжних компаній залежать від коливань курсу рубля, пік яких доведеться саме на перше півріччя 2019.
друге півріччя
Але в другому півріччі очікується стабілізація економіки, встановлення більш міцного курсу іноземних валют по відношенню до рубля, уповільнення інфляції та, в зв'язку з цим, зниження ставки рефінансування ЦБ РФ, що дозволить знизити відсотки по іпотеці і зробити ситуацію на ринку житла більш стабільною. Також до другого півріччя більшість будівельних компаній змінить цінову політику на більш м'яку, для підтримки попиту. Дане рішення буде носити вимушений характер і станеться через зниження реальних доходів населення, викликаного зростанням цін через підвищення ПДВ, і коливаннями курсу іноземних валют. На ринку сформується стійка тенденція до зниження цін на нерухомість.
Російська будівельна сфера істотно відрізняється в великих містах і в регіонах. Але навіть в найбільш великих населених центрах, ситуація буде відрізнятися.
Великі міста
У Москві повним ходом йде програма реновації. Це означає не тільки оновлення старих приміщень, а й створення нових житлових площ, завдяки появі яких, попит населення, який раніше проживав в застарілих будинках, на нову нерухомість значно зменшиться. Завдяки цьому, в столиці спад цін на нерухомість буде значнішим, ніж в інших містах, і станеться набагато раніше - ціни почнуть зниження вже весною 2019 року, а до кінця року, з урахуванням подорожчання на початку року і середньому рівні інфляції по країні 5% - 5,5%, до грудня 2019, піднімуться всього на 2% -3%.
Реновація в Санкт-Петербурзі також внесе свій внесок у зниження цін на нерухомість. Але дана зміна буде не таким значним, як у Москві. Будівництво в північній столиці також йде менш активно, що підтримує попит на житло. Тому, реальні ціни тут знизяться, але через інфляцію, ціни в рублях виростуть - не більше, ніж на 2%.
У Новосибірську в останні роки вкрай активно йде будівництво. Збільшення житлових площ в процентному співвідношенні відбувається швидше, ніж в Москві або Санкт-Петербурзі, через меншого розміру міста і припливу населення з сусідніх регіонів. Люди, які приїжджають в місто завдяки більш привабливим умовам роботи, навчання або проживання, підтримують попит на житлові площі. Завдяки цьому, за попередній рік, зростання цін на однокімнатні квартири склав до 17%.
Дана тенденція збережеться і в 2019 році. Свій внесок у подорожчання внесуть і поправки в законодавство про пайове будівництво, які вплинуть на забудовників в Новосибірську, як і в ряді інших міст, набагато сильніше, ніж на столичних або компаніях Санкт-Петербурга, де на місце забудовників, збанкрутілих або різко підняли ціни, прийдуть нові. В інших містах такої кількості будівельних компаній немає, тому зростання цін в Новосибірську складе 6% -8%.
Будівництво в Єкатеринбурзі набирає обертів, на відміну, від столиці. На кінець 2018 року в місті будувалося рекордну кількість житлових будинків і комерційних будівель. Але при цьому, зростання цін за минулий рік виявився помірним - в середньому, 5% -7%. Пік будівництва в 2019 доведеться на середину року, але зростання цін прискориться незначно - в середньому, до 7% -9%, до кінця року.
Ціна квадратного метра в новобудовах Казані за останні 5 років зросла всього на 30%. І ця тенденція збережеться і в 2019 році. На ринку Казані працюють понад 50 забудовників, що забезпечує стабільно високу конкуренцію на ринку нерухомості в даному місті. З урахуванням інфляції, зростання рублевих цін на нерухомість в цьому місті складе не більше 5%.
Динаміка цін на нерухомість російськими містами вкрай різна, але загальною тенденцією ринку є прискорення зростання цін на початку року і його уповільнення в другій половині 2019.
11.01.2019 На самому початку року Ощадбанк і ВТБ підвищили ставки по іпотеці. Зростання до півтора відсотка. Банкіри скаржаться на те що іпотека для них на межі рентабельності. 
- З розвитком кризи з регіонів до Москви і інші великі міста поїде більше людей, що сприяє зростанню цін на квартири. Детальніше про кризу .
- Контракт з Китаєм про постачання газу передбачає масштабне будівництво в якому буде задіяно безліч робочих, а також на сході будуть потрібні менеджери, чиновники. Відтік людей в східні регіони країни буде стримувати зростання цін.
- Програма Житло для російської родини виглядає досить перспективно, є ймовірність що частина населення буде забезпечена житлом за порівняно низькими цінами.
- дефолт поки не очікується, але тим не менш інвестиції в нерухомість залишаються пріоритетними у населення, особливо в контексті чистки банківського сектора. Інтерес підвищує попит і роздуває міхур цін.
- корисно: про зростання цін на нерухомість і про те, коли впадуть ціни на квартири .
- Можна відстежити зв'язок цін на нерухомість з низкою банкрутств великих банків . Люди були в паніці - почали забирати свої кошти. Подібні історії можна розглядати як позитивний, так і негативний для ринку нерухомості Москви світлі. Недовіра людей до банків веде до того, що фізичні особи почнуть активніше купувати нерухомість.
- Зростання ключової ставки робить дорожче кредити, в тому числі і іпотеку .
- Загальні кризові явища в економіці з одного боку підштовхують до купівлі нерухомості, як засобу зберегти гроші, але затяжні процеси викликають падіння ринку. По темі: коли знизяться ціни на квартири?
- корисно: як вкласти гроші в нерухомість .
2018
10.11.2017 Фахівці попереджають, що на іпотечному ринку формується міхур. Доходи громадян падають, а видача іпотеки зростає високими темпами (через падіння ставок по іпотечних кредитах ). Це може привести до зростання поганих боргів і обвалу ринку нерухомості і кредитування.
7.11.2017 Президент підписав документи, за якими пайове будівництво замінять банківським кредитуванням і іншими формами фінансування, що мінімізують ризик для громадян.
Точка зору: очевидно випробувавши різні методи захисту пайовиків, керівництво країни вирішило піти перевіреним шляхом - заборонити. Чим це обернеться для ринку? Зростанням цін і подальшою стагнацією будівельної індустрії.
31.07.2017 Президент Путін підписав закон про створення компенсаційного фонду пайовиків - новий спосіб гарантувати дотримання прав інвесторів в нерухомість, що будується .
27.07.2017 За даними Росстату за перше півріччя 2017 р введення житла в Москві впав на 39,2% до 827 500 кв. м. Причина - низька активність покупців. Інвестиції в нерухомість з метою заробити і навіть просто зберегти гроші - не здаються такими цікавими, як раніше, плюс низька ліквідність.
На ринку багато нерозпроданих квартир, і не дивлячись на те що тенденція зі зниженням введення триває другий рік, загальний обсяг нереалізованого фонду зростає. Як підсумок - падають ціни, знижки стають все більше.
Точка зору: навіщо налаштовувати в таких обсягах нові об'єкти, коли попиту немає. Чекають що поїдуть з регіонів? Але там люди теж без засобів.
З іншого боку - масштабне будівництво - це робочі місця, оборот грошей, перспективи розвитку, від яких жоден регіон добровільно не відмовиться, тим більше - Москва. Це означає, що ситуація на ринку нерухомості буде стає все цікавіше в плані низьких цін.
Після початку обговорення реновації попит на оренду квартир у хрущовках Москви впав в три рази.
Житлова нерухомість в Санкт-Петербурзі з початку року подорожчала на 2-3%.
14.12.2016 2016 рік був важким для російського ринку нерухомості. Відсутність економічного зростання, падіння доходів населення призвело з значного зниження потенційних покупців.
І незважаючи на те, що в 17 році згідно з прогнозами очікується відновлення економічного зростання, його буде недостатньо для відновлення ринку нерухомості. В середньому по Росії можна очікувати падіння вартості на 3-5%. У Москві, де є більша кількість заможних клієнтів, ринок просяде менше - в межах 1-2%.
10.12.2016 На ринок нерухомості надасть сильний вплив продовження падіння реальної заробітної плати в негативному ключі і підвищення доступності позикових коштів - в позитивному.
Економіка РФ поки не може знайти вихід з кризи, тому населення не буде прагнути вкладати гроші в нерухомість, відклавши дані покупки на невизначений термін. Однак політика ЦБ в 16 році показала, що він налаштований знижувати ставки, тому можна очікувати зниження вартості кредитних продуктів.
В цілому, поведінка ринку нерухомості буде залежати від регіону: в містах, де є високе позитивне сальдо міграції можна навіть очікувати деякого зростання цін, в інших населених пунктах - падіння.
2016
25.12.2015 Вартість нерухомості в 2016 році залежатиме від ціни нафти і курсу рубля. Якщо проаналізувати ціни нафти і 1 м2 нерухомості в Росії за минулі 20 років, то найменші значення були в 1998 році - 180 $ за 1 м2 і 12 $ за барель, а найбільші 2008 році - 2195 $ за 1 м2 і 96 $ за барель. Виходячи з цього, якщо в 2016 році вартість бареля нафти збережеться в діапазоні 30 - 40 $, то прогнозується падіння вартості 1 м2 нерухомості на 30%. При зростанні ціни нафти до 40 - 50 $ за барель - ціна 1 м2 знизиться на 20%. Зростання вартості 1 м2 нерухомості почнеться при ціні нафти в діапазоні 70 - 80 $ за барель. Для Москви прогнози на 5 - 10% втішного.
20.12.2015 Показники зменшення попиту на нерухомість пов'язані з ростом курсу долара і інфляцією, і показники зростання пропозиції пов'язаного з темпами будівництва вплинуть на ринок нерухомості і вартість квадратного метра житла в 2016 році. При таких темпах будівництва в 2016 році прогнозується зниження операцій купівлі-продажу нерухомості на 15% і згодом зниження ціни за квадратний метр.
Коментар експерта-ріелтора: За готівку купують мало, іпотеку чекати можна довго, а це ризик: рубль через кілька місяців вже може бути не тим, що сьогодні. В результаті продавці вичікують.
Точка зору: більш заможні люди охочіше куплять одну-дві елітні квартири в Центральному окрузі, ніж десять простих «хрущовок» на околиці столиці. Як наслідок, ринок елітного житла очікує зростання ціни і попиту, а вторинний ринок очікує, швидше за збереження цінового балансу. Перешкодою тут може бути погіршення умов по іпотеці.
Точка зору: Ринок нерухомості чекає зниження цін. Воно є традиційним для будь-якого ринку нерухомості, оскільки на даний момент забудовники вводять в експлуатацію набагато більше житла, ніж його купує населення. У підсумку виходить надлишок житлової площі, що і призведе до здешевлення московських квартир.
Точка зору: рік буде важким, кризовим, налаштували багато, багато іпотечних боргів, ростуть ризики банків: це дозволяє припустити що впаде оренда і знизиться вартість житлової нерухомості.
2015
11.01.2015 З 2015 року підвищується податок на нерухомість, це призведе до того, що на ринку з'явиться більше вторинного житла, що має знизити ціни.
20.12.2014 Зростання ключової ставки неминуче призведе до подорожчання іпотеки. З огляду на також що багато в останні дні поспішали розлучитися зі своїми заощадженнями, ринок нерухомості чекає зниження попиту. На тлі цього можливі акції зі значними знижками.
14.12.2014 Огляд: коли впадуть ціни на нерухомість через кризу?
18.09.2014 Ринок завмер і в 2015 році пропозицію швидше за все буде перевершувати попит, але це не означає, що ціна піде вниз. Більшість інвесторів вважатимуть за краще почекати, щоб не продавати собі в збиток. Для покупців плюс в тому, що збільшиться кількість варіантів, безсумнівно будуть розвиватися схеми розстрочки.
Це прогноз: про те, як складаються пости - прогнози
Чим це обернеться для ринку?Чекають що поїдуть з регіонів?