- Правові акти регулюють продаж квартири з неповнолітнім
- Різниця між неповноліттям і недієздатністю
- Отримання згоди органу опіки на продаж квартири з майновими правами дитини
- Типові випадки при продажу квартири з майновими правами неповнолітнього
- Зняття з реєстрації неповнолітньої дитини
- Купівля квартири в числі власників якої знаходиться неповнолітній
Угоди з нерухомістю відносяться до категорії одних із найбільш ризикованих угод. Природно, при наявності в числі зареєстрованих в квартирі осіб неповнолітніх дітей ризик зростає багаторазово.
У даній статті ми розглянемо всі тонкощі того, як відбувається продаж квартири з неповнолітньою дитиною, і способи вирішення цих питань.
Якщо в числі власників житла, яке прагне продати його власник, знаходиться дитина до 18 років, або він є власником частки в даному житлі, то продати це житло стає складно через те, що, по-перше, покупець не захоче зв'язуватися з житлом , обтяженим такою проблемою, банки теж з пересторогою ставитимуться до перспективи участі в даній угоді. Нарешті, різні дозволи, які змушений отримувати продавець при наявності в числі власників квартири малюка, також отримати буде досить складно. Законодавство в цій сфері досі не досягло досконалості, що загрожує несподіванками для продавця і покупця такої квартири.
Правові акти регулюють продаж квартири з неповнолітнім
Угоди з купівлі-продажу квартир з неповнолітніми власниками підпадають під регулювання з боку наступних правових актів:
- Основного закону Росії - Конституції РФ;
- Федерального закону № 51 від 30 листопада 1994року - Цивільного кодексу РФ;
- ФЗ № 223 від 29 грудня 1995 року - Сімейного кодексу РФ;
- Житлового кодексу РФ - ФЗ № 188 від 29 грудня 2004р .;
- Закону про опіку та піклування ФЗ № 48 від 24 квітня 2008р ;
- Федерального закону № 1541-1 від 04 липня 1991 року «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації»;
- Інших муніципальних актів.
Всі перераховані вище законодавчих актів сходяться в одному: в оцінці прав і свобод будь-якого неповнолітнього, які мають те ж саме значення, що і у будь-якого дорослого члена суспільства. Різниця тільки в тому, що для реалізації цих прав і свобод неповнолітня дитина потребує підтримки дорослих, батьків або представників, а також органів опіки.
Зокрема, захист майнових прав неповнолітніх дітей забезпечує орган опіки та піклування, який контролює операції з купівлі-продажу житла, при яких піддаються відчуженню майнові права дітей. Орган опіки зобов'язаний узгодити будь-які зміни в праві власності дитини на житло.
Від органу опіки залежить результат всієї операції: якщо опіка не схвалить угоду, її не засвідчить нотаріус, її не зареєструють Росреестр. Навіть якщо така угода буде завершена, ризик того, що вона згодом через суд буде визнана недійсною, досить великий. Зрозуміло, що відмова у схваленні буде обумовлений тільки погіршенням житлових умов дитини в результаті такої оборудки, якщо в результаті угоди площа, якість, розмір частки дитини або санітарні норми житла погіршилися, схвалення органу опіки не буде.
Різниця між неповноліттям і недієздатністю
У законодавстві важлива буква закону, від якої залежить розуміння закону в правильному ключі. Для того щоб уникнути плутанини, розставимо крапки над i і розберемо, в чому відмінність між термінами «недієздатність» і «неповноліття». Від правильного розуміння цих термінів залежить, в яких випадках потрібно отримувати дозвіл органу опіки.
Отже, дієздатність - це здатність до реалізації і здійснення своїх прав і обов'язків. Оскільки Конституція РФ в статті 60 визначає, що людина досягає віку повної дієздатності, починаючи з повноліття, то виходить, що до 18-річчя людина не має права здійснювати будь-які угоди.
До 18-річчя людина є неповнолітнім і недієздатним. До 14 років дитини називають малолітнім і повністю недієздатним, укладення угод від імені дитини до 14 років дозволено тільки батькам або законним представникам дитини. Для дітей віком від 14 до 18 років настає період обмеженої дієздатності, коли вони мають можливість укладати угоди тільки з умовою письмового схвалення і підтвердження їх дій з боку батьків або представників. Виходить, що продаж квартири з майновими правами дітей до 18 років письмове схвалення угоди в органі опіки є необхідним.
Але в законодавстві передбачені випадки, коли неповнолітні до 18 років зізнаються повністю дієздатними, а саме:
- Якщо громадянин вступив в зареєстрований шлюб з 16 років. При такому порядку, навіть якщо він до настання 18-річчя розірве шлюб, він залишиться повністю дієздатним згідно закону.
- Або при нагоді емансипації, що відбувається відповідно до статті 27 ЦК РФ про те, що громадянин віку 16 років і старше, що займається підприємництвом або працює за трудовим договором, отримує повну дієздатність.
Зрозуміло, що при визнанні неповнолітнього дієздатним за законом дозволу органу опіки на вчинення правочину з житлом цієї дитини вже не потрібно.
Отримання згоди органу опіки на продаж квартири з майновими правами дитини
Алгоритм дій по отриманню згоди органу опіки в ситуації коли відбувається продаж квартири з неповнолітньою дитиною, що володіє майновими правами виглядає наступним чином:
- Взяти довідку про всіх осіб, зареєстрованих в даній квартирі. Довідку можна отримати в паспортному столі, звернувшись туди з документами (паспорт, свідоцтво про народження дитини, свідоцтво про право власності на житло, якщо в ньому є дані дитини).
- З цією довідкою, а також з паспортами, свідоцтвами про народження, свідоцтвом про право власності та технічного паспорта на квартиру необхідно звернутися до органу опіки та піклування, де потрібно написати заяву про продаж свого старого житла і про покупку нового. Заява підписується батьками і, якщо дитині вже виповнилося 14 років, дитиною.
- Ваша заява має пройти перевірку протягом 14 днів, після чого, якщо орган опіки виявить, що права дитини не порушено, тобто житлові умови в новому житлі і частка власності дитини будуть не гірші і не менше, ніж в старому, орган опіки видає письмове дозвіл на операцію з купівлі-продажу нерухомості.
Типові випадки при продажу квартири з майновими правами неповнолітнього
Є кілька можливих типових варіантів, того як відбувається продаж квартири з неповнолітньою дитиною, що володіє майновими правами:
- Неповнолітній є спадкоємцем, які отримують у спадок квартиру, є свідоцтво про це;
- Неповнолітній зареєстрований в квартирі, але не є власником;
- Неповнолітній був включений в число власників квартири при її приватизації;
- Квартира була приватизована, але неповнолітній, який мав до приватизації рівні права на квартиру з власником житла, не було внесено до свідоцтва про право власності;
- Неповнолітній є власником квартири за договором купівлі-продажу, міни або дарування.
Якщо дитина є власником, то для оформлення угоди буде потрібен дозвіл органу опіки. Це зрозуміло. Але якщо дитина просто зареєстрований в квартирі, яка є її власником, це не спрощує процес, так як настає інша проблема: зареєстрованого в квартирі неповнолітньої забороняється знімати з реєстрації без перереєстрації в іншу квартиру.
А для дитини до 14 років місцем проживання вважається місце проживання батьків. Тобто батьки, укладаючи договір на продаж квартири, ще до укладення договору повинні мати можливість зареєструватися в новій квартирі хоча б одному з батьків. Тільки за такої умови дитина може бути прописаний разом з батьком і в такому випадку його можна виписати зі старого місця проживання. При цьому ще санітарні норми в новому житлі повинні відповідати всім вимогам.
Однак таку умову про те, що при продажу квартири повинна бути нова з можливістю прописати дитину туди відразу ж, не завжди є обов'язковим для зняття з реєстрації неповнолітньої дитини при продажу житла.
Такі випадки цілком проходять схвалення органу опіки, чинного завжди виключно в інтересах дитини. Однак придбання нового житла не потрібно при:
- При переїзді сім'ї на ПМЖ за кордон;
- При покупці квартири в споруджуваному будинку, однак, на час до в'їзду в куплену квартиру дитина повинна бути зареєстрована, і ступінь готовності житла повинна бути високою.
- При переїзді в інше місто, при цьому потрібно перерахування грошей в сумі частки дитини на його особистий банківський рахунок.
У деяких випадках орган опіки може закрити очі на погіршення житлових умов при продажу житла та купівлі нового. Це може бути в тих випадках, коли:
- Здоров'я дитини вимагає переїзду в інше місто або інший регіон;
- Якщо для дитини отримані рекомендації отримати той вид навчання, який в даному місті неможливий;
- При необхідності отримувати дороге лікування для дитини.
При цьому основний принцип органів опіки, згідно з яким вони завжди діють, виходячи з інтересів дитини, ніхто не відміняв.
Зняття з реєстрації неповнолітньої дитини
Щоб зняти з реєстраційного обліку неповнолітнього потрібно виконати наступні дії:
- Заява на зняття з реєстрації дитини пише його батько разом з ним в паспортному столі (паспортно-візова служба МВС Росії). Заява пишеться на бланку, який видається на місці. До заяви додаються паспорт, свідоцтво про народження (Або паспорт) дитини і свідоцтво про право власності на куплену квартиру, в якому повинно бути внесено ім'я дитини, а також дозволу органу опіки.
- Заповнюється листок вибуття з адресою місця вибуття, тобто нової квартири.
- Зняття з реєстрації вважається закінченим з моменту отримання листка вибуття після перевірки його співробітниками ГУВМ МВС РФ
Купівля квартири в числі власників якої знаходиться неповнолітній
Якщо ви купуєте квартиру, зверніть увагу на контрольний лист, який ми розмістили нижче. Там перераховані всі питання, які вам необхідно проконтролювати при придбанні житла:
1. Дізнатися у господарів квартири, що купується, чи є у них діти;
2. Якщо дитина є, звертаємося до органу опіки для уточнення питання про те, чи перебуває ця сім'я у них на обліку. Якщо не варто, то питання не так складний: досить отримати письмову згоду органу опіки та обох батьків дитини на продаж квартири. Якщо ж сім'я стоїть на обліку, це загрожує неприємностями. Юридичний статус дитини необхідно дізнатися у всіх подробицях, щоб ваша угода не виявилася згодом визнана недійсною.
3. Необхідно дізнатися, чи входять діти в число власників квартири, яку ви збираєтеся придбати.
4. Якщо дозвіл органу опіки отримано, перевірте, чи є воно справжнім;
5. Уточніть, не позбавлені батьки батьківських прав, тому що в цьому випадку продаж квартири без дозволу законного опікуна, який призначається дитині, буде визнана недійсною.
6. Якщо рішення органу опіки поки немає, не піддавайтеся на запевнення продавців про те, що дозвіл опіки буде отримано обов'язково, але завтра.