- Дотримання переважного права купівлі
- Підготовка необхідних документів
- Взаєморозрахунки покупця і продавця
- Реєстрація угоди
- Отримання документів сторонами
- особливі випадки
- Як виділяється частка
- Чи потрібна згода співвласників на продаж частки
- Продаж частки неповнолітнього
- Квартира в іпотеці
- оподаткування операції
Ринок часткової нерухомості функціонує за особливими правилами. Продавцю частки в квартирі потрібно їх вивчити, щоб провести законну угоду по її відчуження. Співвласники мають право переважної покупки частки, а договір купівлі-продажу обов'язково завіряється у нотаріуса. Особливими випадками є відчуження частки дитини або частини іпотечної квартири.
Можливість продати частину квартири, відповідну частку власника, призводить до безлічі конфліктів і зловживань. У «засіках» Держдуми знаходиться кілька законопроектів, покликаних навести порядок на пайову ринку. Один з них належить групі депутатів-єдиноросів на чолі з Павлом Крашенинникова. Ними, зокрема, пропонується обмежити купівлю-продаж мікродолей - менш регіональної облікової норми. Документ також вводить серйозне обмеження по вселення 3-х осіб на житлоплощу, поділену між декількома співвласниками.
Але поки продаж квартири в частках здійснюється за старими правилами. За якими саме - розглянемо.
Власнику частки, яка бажає її продати, доведеться діяти поетапно. Лише методичне виконання всіх необхідних вимог дозволить продавцеві провести чисту угоду, яку неможливо буде оскаржити.
Дотримання переважного права купівлі
Співвласники часткової нерухомості мають перевагу викупу реалізованої частини квартири. Содольщік спочатку зобов'язаний саме їм зробити письмову пропозицію про покупку, вказавши вартість та інші умови угоди.
Цього вимагає закон - 250-я стаття Цивільного кодексу.
Дане правило поширюється і на відчуження інших об'єктів, що знаходяться в частковій власності, наприклад, будинку, земельної ділянки або кімнати.
Інформувати співвласників нерухомості про продаж частки можна різними способами:
- Особисто вручити їм повідомлення. Але потрібно мати на увазі, що у продавця має залишитися документальне підтвердження, що це було зроблено (і в який день). Наприклад, таким доказом можуть бути розписки одержувачів.
- Надіслати повідомлення через пошту. Щоб підтвердити його відправку та отримання, потрібно оформити рекомендований лист - з описом вкладення та повідомленням про вручення адресату. Навіть якщо пайовик буде навмисно уникати отримання листа, воно буде вважатися доставленим (Стаття 165.1 ГК).
- Інформувати співвласників через нотаріуса. Цей спосіб зажадає додаткових витрат, так як послугу доведеться сплатити. Заява відправляється на спеціальному бланку. Продавець отримує свідоцтво, що содольщікі були належним чином повідомлені про умови угоди, що планується.
У поінформованих співвласників квартири є місяць на роздуми. Протягом зазначеного терміну вони повинні або погодитися на пропозицію, або його відкинути. Угода слід засвідчити в письмовій формі, неприйняття - на розсуд співвласника. Відсутність реакції на пропозицію закон прирівнює до відмови.
При недотриманні цієї процедури пайовики мають право в судовому порядку оскаржити продаж частини квартири. У них є три місяці, щоб відстояти свої права.
Співвласники квартири можуть по добрій волі під'їхати до нотаріуса і на місці оформити письмову відмову від покупки частки. В цьому випадку продавцю не потрібно витримувати місячний термін очікування - він має право відразу приступити до пошуку покупців.
Рис.2. Приклад повідомлення співвласників квартири
Завантажити зразок повідомлення співвласників квартири про продаж частки. Форма актуальна на березень 2018 року.
Підготовка необхідних документів
Розпочати підготовку документів слід ще до того, як визначено покупець. На оформлення деяких паперів йде досить тривалий час. Зібраний пакет документації спочатку представляється нотаріусу - для посвідчення угоди, а потім перенаправляється до органів Росреестра, де вона буде зареєстрована.
Звертаємо увагу! Коли один із співвласників квартири збирається продати свою частку, угоду необхідно засвідчити в нотаріальній конторі. Дана умова міститься в новому законі 218-ФЗ про реєстрацію прав на нерухомість в державному реєстрі ( стаття 42 ).
Завантажити повний текст закону 218-ФЗ можна тут. Редакція документа від 28.02.2018.
Приблизний список документації, який потрібно підготувати господареві квартирної частки, демонструє таблиця.
Таблиця 1. Перелік документів для нотаріуса, який буде засвідчувати угоду
Вид паперуПояснення
Свій паспорт. Ідентифікує особу продавця. Доручення. Якщо від його імені діє агент, ріелтор або інший представник. Попередній договір купівлі-продажу нерухомості. Основний документ складуть безпосередньо в нотаріат за розробленою формою. Зразок договору можна знайти в інтернеті, проте приходити з ним в контору немає сенсу. Шаблон можна використовувати тільки, щоб оформити попередній договір. Письмові відмови інших співвласників. Або документальні підтвердження, що вони належним чином повідомлені про ціну та умови угоди. Виписка з Єдиного держреєстру нерухомості. Нотаріусу треба знати, чи не знаходиться продається нерухомість в заставі. Також даний документ підтверджує право власності на продавану частку.
Правомочність власника також доводиться свідченням, яке видавалося раніше (про право власності).
Папери, на підставі яких у продавця з'явилося право власності на частку в квартирі. Зазвичай це один з наступних документів:
- свідоцтво про право спадкоємця;
- договір про приватизацію;
- договір дарування / міни / купівлі-продажу;
- судові рішення.
Форма-9 або виписка з будинкової книги. Нотаріально засвідчуючи відчуження частки, необхідно перевірити, хто зареєстрований на даній площі, в яких родинних зв'язках вони складаються і т.д. Це допоможе нотаріуса оцінити повноту поданих документів. Наприклад, якщо він побачить, що в квартирі прописана неповнолітня дитина, то обов'язково зажадає від продавця пред'явити згода органів опіки на плановану угоду. «Квартирні» паспорта. Технічний і кадастровий. Довідка про відсутність заборгованості по комунальних платежах. Береться в бухгалтерії керуючої компанії або ТСЖ.
Список потрібних документів для продажу частки в квартирі, що надаються для нотаріуса, може бути доповнений - в залежності від вимог конкретної контори або наявності особливих обставин, які є значущими для оформлення угоди. Зокрема, якщо частку буде продавати людина сімейна, йому буде потрібно письмову згоду чоловіка на відчуження частини нерухомого майна.
Також додаткові папери може зажадати і покупець. Найбільш поширеним документом, який його цікавить, є довідка з психо- або наркодиспансеру, що підтверджує осудність і адекватність продавця.
Взаєморозрахунки покупця і продавця
Пайовик і покупець можуть по-різному домовитися, коли саме і яким чином здійснюється розрахунок між ними. Умови прописуються в тексті договору. Як правило, гроші передаються нейтральній стороні - банку або нотаріуса. Продавець зможе забрати їх лише після того, як покупець стане повноправним власником частки, що буде підтверджено відповідним документом.
Популярним способом взаєморозрахунку стає внесення грошей на депозит нотаріуса . В цьому випадку кошти «заморожуються» на спеціальному банківському рахунку, відкритому на конкретного працівника нотаріату. Якщо в обумовлений договором термін право володіння користування і розпорядження часткою не вдасться до її набувача, гроші будуть віддані покупцеві.
Зазвичай банки приймають зазначені суми тільки після підписання всіх документів, в тому числі, і договору купівлі-продажу. Щоб продавець відчував себе впевнено, юристи рекомендують в його тексті вказати, що папери на реєстрацію права власності передаються тільки після внесення на депозит грошей за покупку частки.
Реєстрація угоди
Права нового власника реєструються в органах Росреестра. Учасники договору можуть або самостійно направити туди документи (разом із заявою про реєстрацію), або зробити це через нотаріуса. При другому варіанті за послугу доведеться заплатити. Скільки точно вона буде коштувати, слід уточнювати в нотаріальній конторі, так як єдиних розцінок не існує.
Зверніть увагу! Нотаріально завірені угоди реєструються швидше - протягом трьох робочих днів. Якщо документи в Росреестр передавалися електронним способом, то час скорочується до одного робочого дня.
У реєструючий орган покупцеві обов'язково потрібно представити передавальний акт на квартиру. Без цього документа оформляти на нього право власності чиновники не будуть.
Отримання документів сторонами
Перехід права власності до іншої особи фіксується в ЕГРН. Відмітка про цей факт ставиться і на договорі купівлі-продажу, екземпляри яких повертаються покупцеві і продавцеві. Також вони отримують:
- виписку з Єдиного держреєстру нерухомості;
- кадастровий паспорт.
Після цього угода з придбання частки в квартирі вважається вчиненою, а право нового її власника - зареєстрованим. Отримані документи є підставою для видачі продавцю «заморожених» грошей покупця.
особливі випадки
Коротко розглянемо, як законом регулюються різні нюанси подібних угод.
Як виділяється частка
Будь-який з учасників спільної власності на квартиру має право виділити окрему частку, якої він зможе розпоряджатися на власний розсуд. Це можна зробити:
- в договірному (добровільному) порядку;
- через суд.
Якщо між співвласниками квартири немає конфлікту, вони мають право скласти у нотаріуса угоду, добровільно розподіливши частки. Даний документ стане підставою для перереєстрації права власності в Росреестра. У ЕГРН буде зафіксований конкретний розмір частки кожного співвласника.
Коли домовитися не вдається, справа передається на розгляд суду. Якщо частка заявника занадто мала або її не можна виділити в натурі, зазвичай приймається рішення про виплату позивачу грошової компенсації іншими співвласниками квартири.
Необхідність виділу частки часто виникає щодо колись приватизованої квартири, коли в свідоцтво про власність вписувалися всі учасники договору. Якщо хтось із родичів - пайовиків надалі забажає розпорядитися своєю частиною житла, йому буде потрібно її виділити із загальної власності.
Чи потрібна згода співвласників на продаж частки
Що стосується інших співвласників нерухомості продавець обмежений лише дотриманням права переважної купівлі. Якщо співвласники відмовилися викуповувати частку або нічого не відповіли на його пропозицію протягом місяця, він має право продати її кому завгодно. Письмового або усного дозволу інших пайовиків йому не потрібно.
Продаж частки неповнолітнього
Продати частку неповнолітньої дитини можна тільки за наявності письмового дозволу органів опіки. Перед тим як його оформити (або відмовити в цьому), чиновники з'ясують, де в подальшому буде проживати дитина, в яких умовах і т.д.
Щоб отримати дозвіл, батькові чи іншого представника дитини слід звернутися в місцеву адміністрацію і написати заяву (про видачу необхідного документа). Питання вирішується в 15-денний строк з дня її подання.
Квартира в іпотеці
Якщо співвласник квартири, взятої в іпотеку, захоче продати свою частку, йому необхідно мати на увазі, що без згоди банку-кредитора це зробити неможливо - житлоплощу знаходиться у нього під заставою. У разі позитивної відповіді банку на нового власника переоформлюється кредитний договір, і залишок боргу буде віддавати вже він.
При продажу частки в іпотечній квартирі інші її співвласники також мають переважне право її купити. Тільки їх відмова або місячне мовчання дозволить дольщику продати свою частину третім особам.
оподаткування операції
Оскільки дохід від придбання новим власником частки отримує продавець, обов'язок по сплаті з нього податку лягає саме на нього. За загальним правилом для росіян він становить 13%.
Однак в деяких ситуаціях платити його не потрібно. ПДФО не стягується, якщо продавець став власником частки до 1 січня 2016 року і володів нею не менше 3-х років. Якщо ж право власності на частину квартири у нього з'явилося пізніше, то не платити податок з доходу він зможе тільки після 5-річного володіння часткою. Втім, значення має, на якій підставі продавець став її господарем, так як для деяких з них збережений 3-річний термін, а саме:
- у спадок;
- по дарчим;
- за договором довічного утримання колишнього власника (або ренти);
- по приватизації державного житла.
Також він має право скористатися правом на відрахування - 1 000 000 рублів (незалежно від того, як довго був власником частки). Тобто, податок сплачується з ціни, яка залишилася після вирахування цієї суми.
Покупець частки набуває не тільки право проживати в квартирі, частина якої він купив, а й обов'язок щорічно платити за неї податок (на майно фізичних осіб). Лише приналежність до пільгових категорій громадян позбавить його від цієї місії.