- Що передує приймання квартири
- Прийом житлового об'єкта
- Акт приймання при наявності дефектів
- Наслідки для забудовника
- Чи потрібна допомога фахівця
Купуючи квартиру, покупець розраховує за чималі гроші знайти якісне житлове приміщення, в якому не доведеться нічого виправляти. Однак неякісна робота будівельників часто не виправдовує цих надій, і громадянин змушений вишукувати додаткові кошти, щоб за свій рахунок усунути недоробки.
Щоб уникнути подібних неприємностей, організовується приймання квартири в новобудові. І якщо покупець знає, як провести її правильно, на що звернути увагу, у нього є хороші шанси змусити забудовника безкоштовно і в розумний термін ліквідувати дефекти нерухомого об'єкта.
Що передує приймання квартири
Перед тим, як пайовик буде приймати квартиру в новобудові, будівельна компанія повинна ввести будинок в експлуатацію. Для цього запрошується Державна комісія. Оглянувши будинок, чиновники або видають відповідний дозвіл, або мотивовано в ньому відмовляють.
Отримавши дозвільний документ, забудовник приступає до оформлення документації, необхідної для передачі квартир покупцям. Підготовчий етап зазвичай займає від трьох до шести місяців. В даний період будівельна організація зобов'язана письмово повідомити пайовика, що будинок зданий, і вона готова передати йому квартиру у власність.
Повідомлення про здачу будинку і необхідності прийняти квартиру забудовник повинен:
- або видати дольщику під розписку;
- або надіслати рекомендованим листом (з повідомленням, що його вручено, і описом вмісту пакету).
В іншому випадку повідомлення буде вважатися не доставленим. Після отримання повідомлення покупцеві житла слід подивитися в ДДУ, як швидко повинна бути прийнята квартира. Якщо в договорі він не визначений, акт складається в семиденний термін. Така вимога закону 214-ФЗ (п.4, ст.8). Період розраховується в робочих днях.
По закінченню встановленого терміну у покупця є ще два місяці, щоб підписати акт прийому житлового об'єкта. Чи не вклавшись у відведений час, пайовик ризикує дізнатися, що його підпис вже не знадобиться: після закінчення двомісячного терміну документ може бути підписаний забудовником в односторонньому порядку.
Якщо покупець не був поінформований (в письмовому вигляді) про готовність квартири, що купується, будівельна організація не має права на підписання акту приймання без участі пайовика. Це правило встановлено статтею 8 закону про пайове будівництво (214-ФЗ). Тут же розказано, як приймати квартиру в новому будинку.
Прийом житлового об'єкта
День приймання призначається забудовником. Пайовики інформуються про нього різними способами:
- по телефону;
- звичайним або електронним листом;
- смс-повідомленням.
Покупцеві слід самостійно перевіряти інформацію на офіційному сайті компанії або на її сторінках у соціальних мережах.
У призначений день в квартиру є представник забудовника і всі пайовики, зазначені в договорі ДУ, так як прийняти квартиру в новобудові повинен кожен з них. Їх підписи повинні фігурувати в оформленому акті приймання. Всім потрібно взяти з собою паспорта. Якщо хтось із учасників ДДУ не може бути присутнім особисто, він має право надіслати довірена особа, уповноважена підписувати документи від його імені. Їм може бути як один з пайовиків, так і сторонній громадянин.
До того, як приймати нову квартиру, покупцям потрібно взяти у забудовника оглядового лист, куди будуть заноситися виявлені дефекти. Ще один важливий документ, який потрібно мати при собі приймальнику - договір із забудовником. У ньому прописується не тільки перелік робіт, виконуваних будівельниками, а й використовуються матеріали. Оглядаючи житлове приміщення, на це треба звертати особливу увагу, так як нерідко виконавці намагаються заощадити на обробці.
Здійснюючи прийом квартири в новобудові, що здається без обробки, покупцеві слід ретельно перевірити:
- вирівняні чи стіни;
- чи відповідає висота стелі розміром, вказаним в ДДУ;
- чи немає на стінах, стелі та підлозі тріщин, вибоїн, розломів;
- чи працює опалення, вентиляція, водо- і газопостачання;
- проведені чи електротехнічні роботи, чи знаходяться розетки в справному стані;
- якісно встановлені вікна і підвіконня;
- чи є вхідні двері, чи функціонує замок;
- оснащена чи квартира пожежною сигналізацією.
Фахівці радять проводити огляд житлового об'єкта в денний час, озброївшись ліхтариком, рулеткою, схилом, викруткою. А також ручкою, яка стане в нагоді не тільки для підписання акта, а й для перерахування виявленого браку і недоробок. Виявлені дефекти слід фіксувати за допомогою відео- або фотозйомки.
Акт приймання при наявності дефектів
Обов'язкова папір, яку приносить з собою забудовник - акт приймання квартири. Якщо у пайовика немає претензій до її якості, він беззастережно підписує документ, приймаючи всі наступні ризики на себе. З цього моменту будівельна компанія не відповідає за втрату квартири в результаті пожежі, стихії, вибуху, за можливе її пошкодження і інші негативні наслідки. Однак наявність акта приймання дозволяють покупцеві зареєструвати право власності на придбане житло.
Повна відсутність вад в роботі будівельників зустрічається досить рідко. Дрібні або серйозні недоробки все одно знаходяться. Підписати акт приймання або відмовитися від його посвідчення в цьому випадку - рішення покупець повинен прийняти виходячи з значущості виявлених недоліків. Юристи ділять їх на дві категорії:
- істотні (при виявленні яких акт краще не підписувати);
- несуттєві (рекомендується підписання акту з певними застереженнями).
Істотними є дефекти, при наявності яких проживання в квартирі неможливо, наприклад:
- відсутність вхідних дверей;
- НЕ засклене вікно;
- діра в стелі, стіни або підлоги:
- неустановка сантехніки (в новобудові з обробкою) і т.д.
Значним недоліком вважається невідповідність виконаних робіт тим, що заявлені в договорі. Якщо замість паркетного статі покупець побачив лінолеум, а замість підвісної стелі звичайну побілку, це з'явиться істотним недоліком виконавця.
Всі зауваження фіксуються в оглядовому листі (дефектної відомості), із зазначенням терміну виправлення недоліків. Якщо термін їх усунення не дотримується, або забудовник ігнорує претензії пайовика, для прискорення процесу реєстрації нерухомості можна підписати акт прийому, але потрібно зробити в ньому важливе застереження: «У переданої квартирі пайовиком виявлено ряд недоліків, що зафіксовано оглядовим листом (експертним висновком, дефектною відомістю ) номер ____ від 00.00.0000 р ».
До несуттєвим недоліків будівельників відносять дефекти, що не перешкоджають вселення в квартиру і комфортному проживанню пайовика. Це можуть бути:
- нерівно поклеєні полотно шпалер;
- відсутність декількох підлогових плиток;
- НЕ прибиті плінтуси;
- каламутні шибки;
- непрацююча розетка (одна з кількох);
- розводи на стелі.
При прийманні квартири з подібними вадами можливе підписання акта, але зі зворотного боку паперу наводиться повний список виявлених дефектів. У документі встановлюється період, протягом якого пайовик вимагає їх усунути.
Наслідки для забудовника
Закон дозволяє дольщику, яка виявила недоліки в роботі будівельників, вибрати один з варіантів їх усунення:
- ліквідувати дефекти власними силами, зажадавши від забудовника компенсації понесених витрат;
- звернутися до будівельної компанії з вимогою безоплатно виправити допущені недоліки.
Покупець також має право запропонувати контрагенту зменшити вартість квартири, що купується пропорційно передбачуваним витратам на самостійне усунення вад квартири. Цей варіант використовується найбільш часто, так як інші пов'язані або з незацікавленістю забудовника в якісному і безкоштовному виправленні власних недоробок, або з нескінченними суперечками, скільки реально пайовик витратив грошей, приводячи квартиру в належний вигляд.
Якщо жодна з вимог набувача квартири не виконується упродовж розумного строку, він має право розірвати договір з недобросовісним забудовником, повернувши сплачені гроші разом з відсотками. Відмова будівельної компанії зробити це добровільно з'явиться підставою для звернення до суду.
Чи потрібна допомога фахівця
Іноді виявлення ремонтних і будівельних недоліків вимагає досвіду. Якщо пайовик не знає, як правильно прийняти квартиру в новобудові, є сенс запросити на огляд квартири експерта. Він зможе звернути увагу при прийманні житла на дефекти, неочевидні для звичайних покупців. Допомога фахівця має і інші переваги:
- якість робіт тестується особливо точними приладами, доступними тільки професіоналам;
- чітке знання експертом будівельних норм і правил допомагає не тільки виявити недоліки, а й обгрунтувати їх з юридичного боку, вказавши, що саме порушено;
- дольщику роз'яснюють, як правильно потрібно заповнити оглядового лист, як грамотно зафіксувати всі дефекти.
Вартість послуг експерта залежить, в основному, від метражу квартири. Деякі фірми оцінюють перевірку приміщення з обробкою трохи вище, ніж огляд «чорнового» варіанту. Середня ціна професійної приймання коливається від 15 до 20 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
Серйозний підхід до акту приймання передачі житла допоможе дольщику уникнути проживання в приміщенні з численними дефектами, додаткових витрат і безплідних суперечок із забудовником.