Прибудинкова територія багатоквартирного будинку. Права і обов'язки мешканців будинку

1. Склад і площа прибудинкової території
2. Використання земельної ділянки при будинку
3. Плюси і мінуси оформлення у власність прибудинкової ділянки
4. Необхідність приватизації земельної ділянки МКД
5. Заявіть про права на ділянку
6. Проведіть перерахунок змісту та благоустрою ділянки
7. законодавча недосконалість

Зміст:

1. Склад і площа прибудинкової території
2. Використання земельної ділянки при будинку
3. Плюси і мінуси оформлення у власність прибудинкової ділянки
4. Необхідність приватизації земельної ділянки МКД
5. Заявіть про права на ділянку
6. законодавча недосконалість

В умовах сучасного життя важливо знати, яка роль відведена прибудинкової території вашого будинку, а також хто відповідає за підтримання порядку на ній. Інтерес до цієї теми зовсім не пусте, так як вміст в нормальному вигляді земельної ділянки вимагає від власників певних витрат, але при вмілому розпорядженні цим ресурсом довколишній ділянку може стати і хорошим джерелом доходів. Так що таке ─ прибудинкова територія багатоквартирного будинку і як її грамотно експлуатувати?

Купуючи квартиру, кожен пайовик точно знає, що після завершення угоди він стане повноправним господарем житла . Але при цьому далеко не кожен новосел замислюється про те, кому належить прилегла до будинку територія. За простій логіці вона повинна бути власністю мешканців побудованого на ній багатоквартирного будинку, адже прибудинкова ділянка з його скверами, лавочками та дитячими майданчиками спочатку планувався для відпочинку людей, що проживають в будинку.

На практиці замість мешканців прилеглу до будинку територію нерідко використовують всі хто завгодно і на свій розсуд. Замість спортивного майданчика виростає магазин, а на місці скверу - ще одна новобудова. Чи можуть мешканці стати повновладними господарями прибудинкової території?

Склад і площа прибудинкової території

Прибудинкова територія багатоквартирного будинку - це земля, що розташовується навколо житлового будинку, яка визначена і закріплена за ним землевпорядної та містобудівної документації в рамках відведеної ділянки. Крім самого будинку, на цій території можуть знаходитися належать дому споруди і необхідні для експлуатації багатоповерхівки і задоволення потреби її мешканців і орендарів нежитлові приміщення. Підтримувати її стан в нормальному вигляді повинні мешканці багатоквартирного будинку, який побудований на цій ділянці, тому що вона є їхньою спільною власністю.

Прибудинкову територію власникам квартир у багатоповерхівці передають безкоштовно, хоча вона і вважається об'єктом оподаткування. Розмір податку для кожного мешканця залежить від кількості квартир в будинку, між якими він розподіляється пропорційно.

Площа, межі території та інші її параметри відображають в кадастровому паспорті . На підставі цих даних керуючі компанії проводять розрахунок витрат на прибирання цієї ділянки. Якщо немає відповідного оформлення прибудинкової ділянки, то його зміст забезпечує адміністрація муніципалітету. Як визначається прибудинкова територія багатоквартирного будинку? Розміри прибудинкової ділянки визначаються на основі існуючої щільності навколишньої забудови, кількості поверхів у житловому будинку, наявності доріг загального користування.

Мінімальним розміром прибудинкової території прийнято вважати ділянку, рівновеликий площі самого будинку. Розміри прибудинкової території визначають за спеціальними формулами. За основу беруть формулу, де нормативна площа прибудинкової ділянки МКД обчислюється твором загальної площі приміщень будинку на питомий показник земельної частки на 1 кв. м житла з урахуванням поверховості і віку будівлі. Фактично ж площа земельної ділянки визначає розташування всіх інших об'єктів по відношенню один до одного, територія, яка була виділена забудовнику на будівництво будівель і інші аспекти. Прибудинкова територія не завжди знаходиться на кадастровому обліку. У таких випадках використовують дані техпаспорта земельної ділянки.

Прибудинкова ділянка ─ територія єдина, і виділити з неї частину в розпорядження окремого під'їзду або для продажу окремій квартирі не можна. Згідно з Правилами утримання спільного майна багатоквартирного будинку (№ 491 від 13.08.2006) прибудинкова територія багатоквартирного будинку складається з:

• ділянки землі, де зведено будівлю;
• елементів озеленення та іншого благоустрою;
• дитячих і спортивних майданчиків;
• сушарок для білизни;
• колективних автостоянок;
• пожежних проїздів;
• трансформаторних підстанцій;
• теплових пунктів;
• інших об'єктів, необхідних для нормальної експлуатації будинку.

Всі перераховані об'єкти повинні бути розташовані в межах кордонів, які вказані в кадастровому паспорті. Управління своєю ділянкою власники можуть довірити:

• домовому комітету (самостійне управління),
• ТСЖ або іншої спеціальної некомерційної організації;
• керуючої компанії.

Використання земельної ділянки при будинку

Обмежувати доступ до території навколо будинку її власники права не мають, як і лагодити будь-які перешкоди для обслуговування інженерних комунікацій та облаштування ділянки. У них є можливість передавати частину площі в оренду, розміщувати на ній рекламні щити, обладнати платну стоянку. Виручені гроші можна використовувати для загальнобудинкових потреб: ремонту будинку, часткової оплати комунальних послуг і т.п.

Доля прибудинкової території багатоквартирного будинку - будівництво дитячих і спортивних майданчиків, висадка дерев, облаштування парковок і установка огороджувальних стовпчиків - вирішується тільки на загальних зборах власників житла. Так само колективно розподіляється і отриманий прибуток. Для того, щоб рішення було правомочним, брати участь в голосуванні повинна половина всіх проживаючих в будинку, пропорційно по кожній квартирі. Якщо після установки огорожі на ділянці порушуються права людей, які проживають в сусідніх будинках, то згідно з рішенням суду на прибудинкову територію може бути накладено сервітут . Після таких заходів (якщо немає іншого проходу) сусіди отримують своє законне право вільно переміщатися по вашому земельній ділянці.

Плюси і мінуси оформлення у власність прибудинкової ділянки

Чи варто оформляти прибудинкову територію у власність? Аргументи «за»:

• захист двору від незаконного будівництва - магазинів, автозаправок, житлових будинків;
• отримання прибутку з подальшим розподілом її на благоустрій двору і ремонт під'їздів;
• приватизація ділянки безкоштовна.

Виділення прибудинкової території у спільну часткову власність дає мешканцям право використовувати її на свій розсуд. Якщо за будівельними нормами на прибудинковій території багатоквартирного будинку можна обладнати платну парковку, з автомобілістів можна отримувати непоганий дохід.

Можна дати дозвіл на установку кіоску на території двору і розпоряджатися всім разом орендною платою його власника. Власники прибудинкової території мають право вимагати орендну плату з господарів перукарень, супермаркетів та інших закладів, які розташовуються на перших поверхах з відповідними під'їзними шляхами і прибудовами і переводити її на рахунок будинку.

Аргументи «проти»:

• необхідність платити податок на землю;
• на ділянці можна розміщувати тільки дитячі і спортивні майданчики, а також гаражі для інвалідів і учасників ВВВ:
• ремонт та утримання території (в тому числі і доріг, внутрішньодворових проїздів) тепер здійснюється за рахунок власників будинку.

Поки дороги і прибудинкова територія знаходиться в муніципальній власності, їх абияк латають з міського бюджету. До речі, ямковий ремонт 1 кв. м асфальту обходиться в 700 рублів, а капітальний - в 1000 рублів.

Кому належить прибудинкова територія багатоквартирного будинку і хто і за що повинен платити? Прибудинкова територія належить житлового будинку, її зміст і експлуатація здійснюються разом з будинком з одного джерела, тобто за рахунок власників житла. Відповідно до ст. 158 Житлового кодексу власник житлового приміщення в багатоквартирному будинку повинен брати участь і у витратах на утримання спільного майна пропорційно своїй частці у праві спільної власності. А вона в свою чергу співмірна загальної площі квартири, яка належить її власнику. Схема проста - чим більше житлоплощу, тим більш високу плату за утримання прибудинкової ділянки її власник зобов'язаний вносити. Так навіщо потрібна ця приватизація?

Необхідність приватизації земельної ділянки МКД

Поява на прибудинковій території нового житлового будинку, заправки або супремаркета - звичайне явище. І відбувається це за рахунок скорочення дитячих майданчиків і зелених зон відпочинку. Найсумніше, що мешканці вплинути на ситуацію не можуть ніяк, навіть при зверненні в усі компетентні органи. Якщо згідно із законом земля вам не належить, значить, їй буде розпоряджатися хтось інший.

Але якщо земля оформлена у власність власників житла, то без дозволу власників ніхто і нічого побудувати на ній не зможе. Приватизація землі біля будинку чітко позначить межі прибудинкової території, що дозволить скорегувати вартість прибирання та благоустрою ділянки. Всім, нарешті, стане зрозуміло, куди йде їхня щомісячна платня.

Це так би мовити, верхівка айсберга. Більшість свої квартири зараз приватизує, і якщо раптом з будинком відбувається стихійне лихо (пожежа, вибух газу) або просто житло буде в аварійному стані від старості, сподіватися на нові квартири від держави сьогодні не доводиться. У такій ситуації землю можна продати, щоб відшкодувати свої збитки і не виявитися на вулиці. Якщо аргументи переконливі, варто дізнатися, як оформити права мешканців на свою територію.

Заявіть про права на ділянку

Закон передбачає три способи для визначення площі прибудинкових ділянок: перший - для новобудов, другий і третій - для будинків, побудованих вже давно. У першому варіанті МКД проходить обов'язкову процедуру кадастрового обліку, під час якої встановлюються розмір і межі прибудинкової території, і тільки після цього будинок здають в експлуатацію. Формування земельної ділянки проводить забудовник, відповідно і вартість робіт включається у вартість придбаного житла. Якщо прилегла до будинку територія переходить мешканцям у спільну часткову власність безкоштовно (для старих багатоквартирних будинків, введених в експлуатацію за радянських часів, до появи Житлового кодексу (1.03.2005), то використовують два інших варіанти: коли територія вже знаходиться на кадастровому обліку та іншої , коли земля не зареєстрована. Тут є деякі нюанси щодо ділянок, які перебувають на державному обліку в кадастрі.

Якщо територія була сформована до початку дії Житлового кодексу, то формально для переходу в часткову власність начебто нічого не потрібно. Але на практиці мешканці повинні звернутися у Федеральну реєстраційну службу для реєстрації свого права часткової власності на прибудинкову територію. Мовою юристів така реєстрація є не встановлює право, а правоподтверждающій. Це означає, що всі права і обов'язки власника по відношенню до своєї території мешканці будинку набувають незалежно від рерістраціі.

Другий варіант найбільш поширений: прибудинкова територія не сформована (це означає, що в кадастровому обліку на неї документів немає) до появи Житлового кодексу. Для безкоштовного переходу у спільну часткову власність такої території треба дотримуватися загальний порядок його оформлення:

1. Прийняти рішення про необхідність сформувати територію і провести кадастровий облік (рішення приймається загальними зборами власників житла).
2. Підготувати заяву для відповідних органів про передачу території з муніципальної (державної) власності у власність власників житла.
3. Звернутися з документами на державну реєстрацію права спільної часткової власності на прибудинкову територію в місцеве відділення кадастру.

Чиновники розглядають заяву і формують земельну ділянку з постановкою на кадастровий облік. Після цієї процедури територія переходить у власність мешканців будинку (безкоштовно).

Проведіть перерахунок змісту та благоустрою ділянки

У перелік послуг з благоустрою та санітарного утримання ділянки входить:

• прибирання прибудинкової території;
• вивезення сміття та снігу;
• облаштування і догляд за газонами;
• розбивка клумб і догляд за квітами в літній сезон;
• виготовлення металевої огорожі для території дворів;
• обладнання дитячого майданчика (гірки, пісочниці);
• чистка і фарбування фасаду (облицювання, решіток, воріт, лавок).

Нарікань на якість надання цих видів послуг завжди було досить, особливо взимку, коли снігові замети не дозволяють нормально вибратися з дому, та й несвоєчасне прибирання ділянки влітку або зрив графіку вивозу побутових відходів також нерідке явище. Природно, якщо послуги або виконані роботи не відповідають заявленому рівню, компанія повинна переглянути розцінки на оплату. Заява на перегляд тарифів (з обов'язковою відміткою про реєстрацію) власники ділянки направляють письмово не пізніше 6 місяців після поміченого порушення. Підставою для зменшення розміру оплати за погіршення якості утримання спільного майна буде акт, що відображає всі факти надання послуг не на належному рівні, який складають власники і керуюча компанія.

законодавча недосконалість

Якість змісту та благоустрою прибудинкових територій багатоквартирних будинків - проблема не єдина для його власників. За загальним формулам площа прибудинкової ділянки не повинна бути менше площі всього МКД, частіше вона буває набагато більше. Документи, за якими сьогодні проводять всі розрахунки, після введення Житлового кодексу РФ морально застаріли, ніж з успіхом користуються на місцях деякі муніципальні влади. У деяких містах на власників прибудинкової території вішають непропорційно величезні площі землі, які до їх житлового будинку ніякого відношення не мають. Ряд інших населених пунктів (наприклад, Ростов) вдарилися в іншу крайність, залишаючи мешканців МКД без прибудинкової території взагалі. Президент доручив підготувати нормативний документ з новими принципами формування прибудинкової території під МКД, але і сьогодні земля як і раніше є об'єктом спекуляцій і самоуправства.

Приватизувати прибудинкову територію багатоквартирного будинку не завжди просто, зате в результаті мешканці будуть впевнені, що розпоряджатися землею біля свого будинку будуть тільки вони.