Опубликовано: 06.09.2018
Сделки по приобретению жилья предполагают множество существенных условий, от которых зависит выгода каждой стороны. Закрепить такие условия на время подготовки к покупке жилья позволяет предварительный договор , содержащий основные положения будущего соглашения о покупке.
Предварительный договор – это документ, подписание которого предшествует основному договору в случаях, когда сделка проходит в несколько этапов. Необходимость в заключении предварительного договора может возникнуть в следующих случаях:
Кредитные специалисты рассматривают вопрос о предоставлении кредита на покупку жилья только при наличии предварительного договора , содержащего сведения о цене, объекте недвижимости и сторонах сделки – это необходимо для оценки платежеспособности клиента и проверки недвижимости на «чистоту».
Подготовка к передаче недвижимости и сбор необходимых средств покупателем может занять более месяца, поэтому стороны заключают предварительный договор, чтобы избежать срыва сделки по вине одной из сторон или изменения заранее обговоренных условий.
Договор должен составляться в письменной форме и содержать следующие разделы:
ФИО и полные паспортные данные сторон; предмет будущего соглашения; сведения о покупаемой квартире; цена покупки и способ расчета ; права и обязанности сторон; ответственность и порядок разрешения споров; сведения об обременениях; дополнительные условия; дата будущей сделки.Предметом соглашения указывается передача прав на недвижимость за плату в установленный срок. Для квартиры указывается:
Образец предварительного договора можно скачать по ссылке .
К обязанностям сторон относят заключение основного договора и участие в государственной регистрации перехода прав на недвижимость.
Как правило, в предварительном договоре указывается обязанность продавца по устранению недостатков жилья до основной сделки – например, требование выписать всех жильцов, сделать ремонт и т.д.
Раздел о цене может включать условие о задатке , который вычитается из цены при расчете и служит сторонам дополнительной гарантией – при разрыве сделки по инициативе покупателя задаток остается у продавца, а при отказе собственника заключать сделку покупатель может взыскать внесенный аванс в двойном размере ( п. 2 ст. 381 ГК ).Стороны могут наделяться правом не заключать основную сделку при наличии уважительных причин, перечень которых определяется индивидуально – это может быть отказ банка в выдаче кредита или тяжелая болезнь.
Споры по договору решаются в судебном порядке на условиях, применяемых к договорам в общем случае.
Договор должен быть составлен в двух экземплярах, регистрация документа в Росреестре не требуется, но стороны могут заверять документ в нотариальной конторе для получения дополнительных гарантий успешности будущей сделки.
Стороны определяют срок действия документа самостоятельно, исходя из обстоятельств сделки.
Если срок не указывается, он автоматически считается равным 12-ти месяцам с момента подписания, при этом важно учесть, что отсутствие даты предварительного соглашения влечет его ничтожность.По желанию сторон за срыв сроков сделки могут устанавливаться пени, взимаемые с виновника путем перерасчета цены покупки. Если пропустившая срок заключения сделки сторона имела уважительные причины или находилась под воздействием непреодолимой силы, она может оспорить начисленную пеню через суд.
В 2018 году большинство многофункциональных центров получили возможность для электронной регистрации сделок по покупке недвижимости. Такая регистрация предполагает наличие предварительного и основного договоров в виде электронных документов, правила составления которых определяются стандартами, принимаемыми местными нормативными актами.
Судебная практика по спорам, связанным с предварительными договорами в 2018 году показывает, что в большинстве случаев арбитражные суды признают незаконность начисления пеней за пропуск сроков сделки и ограничиваются принуждением к ее заключению.
Чтобы избежать судебных тяжб, большинство покупателей в 2018 году требуют включения условия отмены предстоящей сделки в случае неодобрения ипотечного кредита в банке или одобрение на заведомо невыгодных условиях, ставящих покупателя в кабальное положение.
Предварительный договор позволяет сторонам закрепить условия будущей сделки и получить время на поиск средств для покупки и снятие обременений с жилья. Чтобы предотвратить судебные тяжбы в будущем, нужно тщательно планировать сроки сделки и составлять предварительный договор в соответствии с гражданским законодательством, при необходимости консультируясь с юристами .
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-66-30 , Санкт-Петербург +7 (812) 309-36-67 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.