Коротко про головне
Традиційно ринок нерухомості Лондона демонструє високу активність. Нерухомість тут користується стабільним попитом у інвесторів, які хочуть отримувати стабільний дохід, у людей, які хочуть проживати і працювати в одній з найпрестижніших і самобутніх європейських столиць, а також у батьків, які купують житло для своїх дітей - студентів лондонських вузів.
Згідно з даними британського агентства Halifax, за останні 20 років вартість квадратного метра житлової нерухомості Лондона зросла на 432%. А в травні 2016 року у Великобританії середня вартість житлової нерухомості досягла нової рекордної позначки в £ 310 471. Кожен місяць 2016 року було ознаменовано підвищенням цін на британське житло, демонструючи, що невизначеність, пов'язана з майбутнім референдумом, ніяк не вплинула на ціновий тренд. Ця ситуація контрастує з виборами травня 2015 го, коли «електоральна невизначеність» викликала зниження цін на 0,1%.
З огляду на ці позитивні дані, потрібно мати на увазі, що останній рік приніс на ринок нерухомості британської столиці потужний вітер змін. В грудні 2014 був введений «шокуючий» гербовий збір на операції з нерухомістю вартістю вище £ 1,1 млн, що розраховується за прогресивною шкалою. Для прикладу можна навести різницю в податок до його введення і після. Згідно з новими правилами, покупці житла вартістю £ 2 млн платять гербовий збір в розмірі £ 153 750 - в порівнянні з колишніми £ 100 000. Це змусило інвесторів або поквапитися з покупкою житла цієї цінової категорії перед вступом в силу нового податку - або відкласти угоду до кращих часів. Дослідження міжнародної консалтингової компанії Knight Frank показало, що найбільший вплив введення цього гербового збору було надано на обсяги продажів «преміального» центрального Лондона. І в перші сім місяців минулого року кількість угод з нерухомістю вартістю вище £ 1 млн в Лондоні знизилася на 25%.
Що стосується житла вартістю нижче £ 1 млн, то воно продемонструвало найвищий ріст цін серед всіх цінових категорій житла в Лондоні. Найбільше зростання було зафіксовано для об'єктів, розташованих поза центром британської столиці - в таких районах як Уолтамстоу (+ 35% в 2014 році) і Тернпайк-Лейн (+ 28% в 2015-м). Угоди з нерухомістю цій ціновій категорії не схильні до введеному в грудні 2014-го прогресивному гербовому збору - а також на них не робить помітного впливу глобальна економічна волатильність.
Парламентські вибори 2015 року також ще стали приводом для вичікувальної позиції покупців і невеликого зниження цін, але це не стало фінальною крапкою в списку змін на лондонському ринку нерухомості.
Через рік після введення гербового збору на операції з житлом вартістю вище £ 1,1 млн, міністерство фінансів Великобританії оголосило про збільшення з 1 квітня 2016 року гербового збору (+ 3%) для покупців нерухомості під здачу в оренду, а також - других будинків. Ці заходи були прийняті з метою контролю доступності житла, а також цінової інфляції, і викликали безліч запитань у інвесторів, які намагалися «оговтатися» від введення колишнього податку. Як і у випадку з збільшенням ставок на операції з житлом вартістю вище £ 1,1 млн, ефект на покупців аналогічний і в цьому випадку: так, якщо доступність і ліквідність житла цінової категорії до £ 1 млн підвищується, то нерухомість високої цінової категорії, представлена на ринку, стає ще дорожче. Фахівці компанії Henley & Partners, що спеціалізується на інвестиційних програмах, зазначають, що більш точна статистика по тому, наскільки сильно позначилися нові гербові збори на ситуації в цілому, буде доступна приблизно до вересня 2016 року.
Нові зміни прийшли на лондонський - і британський ринок в цілому - в кінці червня 2016 року. 24 червня були оприлюднені результати референдуму про бажання більшості британців вийти зі складу ЄС, що «поставило ринок на паузу». У довгостроковій перспективі остаточне рішення за результатами референдуму безумовним чином вплине на динаміку цін і попиту, при цьому ситуація різко не зміниться в самий найближчий час, коментують експерти.
Brexit і його можливі наслідки
Перш ніж будувати прогнози, фахівці британського ринку нерухомості відзначають, що рішення по виходу Великобританії з Європейського Союзу не є остаточним, оскільки референдум носив рекомендаційний характер. Парламент може не погодитися з думкою виборців, а процедура Brexit - зайняти кілька років.
При цьому навіть якщо технічно вихід країни з організації відбудеться, можна згадати приклади інших європейських країн, що не входять в ЄС. Ліхтенштейн, Норвегія і Ісландія не входять до Євросоюзу, при цьому беруть участь в Угоді про Європейської Економічної Зони (ЄЕЗ). Громадяни цих країн можуть користуватися всіма перевагами вільного проживання і пересування, а також безліччю інших прав в рамках ЄЕЗ. Так, Швейцарія є учасницею Європейської угоди про вільну торгівлю (ЄАВТ), але не є членом ЄЕЗ. При цьому Швейцарія уклала двосторонні угоди з ЄС, які дають її громадянам повноцінне право на проживання в будь-якій країні Євросоюзу.
У зв'язку з цим існує велика ймовірність того, що Великобританія буде діяти або в рамках ЄЕЗ, або набуде статусу аналогічний швейцарському, відзначають експерти. У цьому випадку право на вільне пересування і проживання, ймовірно, збережеться, зокрема, для підприємців, інвесторів та фінансово незалежних осіб.
Стримування хвилі міграції стало однією з ключових завдань Brexit. У малоймовірному випадку, якщо взаємне право на проживання між ЄС і Великобританією буде припинено, це надасть набагато більший негативний вплив на цінність британського громадянства, ніж на громадянство ЄС. Євросоюз втратить одну країну, в той час як Великобританія втратить права на вільний доступ до більшості країн на континенті, оскільки ЄЕЗ і Швейцарія є частиною єдиного внутрішнього ринку, створеного ЄС.
Провідні фахівці ринку сподіваються, що уряд Великобританії прийде до розумного угодою з ЄС, в рамках якого фінансово незалежні громадяни зможуть отримати право на проживання у Великобританії. Brexit не ослабить безвізовий режим між Великобританією і країнами ЄС, а також навряд чи надасть будь-який вплив на візову політику Великобританії або ЄС, оскільки Великобританія історично самостійно регулювала порядок видачі своїх короткострокових віз.
Традиційно перспективні райони для інвестицій
Поточна ситуація безумовним чином скоректує стан справ на ринку нерухомості Лондона, проте незмінним залишаться константи - такі як гідне життя в престижних районах і сучасному передмісті, вигідність лондонських локацій для інвестицій з метою отримання стабільного доходу.
Концептуально ринок центрального Лондона відрізняється від ринку оточуючих його районів: в них історично присутній менше іноземних інвесторів, а житло, здебільшого, купується для безпосереднього проживання.
Незмінно перспективними для інвестицій є преміальні райони Лондона, в яких традиційно спостерігається нестача пропозиції - такі як Белгравія, Челсі, Найтсбрідж, Мей ФЕА. Цікавий Вестмінстер, оскільки ціни тут ще не досягли свого піку, а елітне житло ще можна придбати за ціною £ 16 000-18 000 за квадратний метр, на відміну від інших преміальних районів, де середня ціна в півтора-два рази вище. З огляду на останні події, пов'язані з Brexit, інвестиції в бізнес-райони Сіті та Кенері Ворф експерти рекомендують «призупинити» рішення про інвестиції оскільки попит на оренду тут може просісти в зв'язку з відтоком фінансистів.
Для власного проживання фахівці радять вибирати райони з розвиненою інфраструктурою для комфортного життя - і вже в другу чергу оцінювати їх інвестиційну привабливість. Тут має значення транспорт, школи, престижність району та особисті переваги майбутнього власника житла. Сьогодні покупці з Росії також переносять свою увагу з центральних районів на більш віддалені, більш доступні і мають бóльшій потенціал. Росіяни все частіше розглядають такі райони як Риджентс-Парк, Сент-Джонс-Вуд і навіть Річмонд, оскільки хочуть жити на лоні природи - і при цьому перебувати не більше ніж в 30-40 хвилинах їзди від центру Лондона. Статистика показує, що частка покупок росіянами на ринку центрального Лондона в даний час складає не більше 1%, в той час як в деяких близьких до центру районах цей показник досягає 8-10%.
Також експерти відзначають, що на попит з боку росіян практично ніяк не вплинули нові гербові збори. Потенційні покупці, як і раніше планують покупки, а в тих випадках, коли мова йде про бюджетах в £ 2-3 млн, то сьогодні вони більш активно торгуються, намагаючись отримати ціну до £ 2 млн, щоб знизити податковий тягар. В іншому, попит з боку росіян залишається стабільним - і на нього більше вплинули внутрішні економічні причини, пов'язані з девальвацією рубля в кінці 2014 року, ніж поточна ситуація на британському ринку нерухомості. В той момент потенційні покупці, які мають активи в рублях і планують покупку британської нерухомості, відмовилися від цієї ідеї - оскільки вартість житла зросла майже в два рази в рублевому еквіваленті. Частка таких інвесторів на ринку, за підрахунками фахівців, становила близько 20%.
Якщо мова йде про інвестиції для здачі в оренду, то експерти рекомендують райони із середнім рівнем місячної ренти (до £ 2000 фунтів на місяць за квартиру з двома спальнями), оскільки попит на них досить значний. Це підігріває попит на покупку житла інвесторами і веде до зростання цін, що, в свою чергу, підвищує капіталізацію на додаток до доходу від оренди.
Увага місцевих інвесторів також зміщується на дальні райони Лондона (Зони 3-6) з хорошим транспортним сполученням. Наприклад, Бромлі і Люіш на південному сході Лондона, а також недооцінені на думку експертів райони, в яких планується нова залізнична лінія Crossrail.
ціни
До ринку нерухомості британської столиці застосовують термін «печворк» (в перекладі з англійської слово patchwork означає «клаптева ковдра», - прим. Ред.): Навіть в межах одного району можуть бути як популярні, так і непопулярні вулиці. І навіть на одній вулиці вартість нерухомості може відрізнятися - тому часто покупцям буває складно зрозуміти логіку ціноутворення. На ціни впливає безліч факторів, які не завжди очевидні на перший погляд. Так, близьке розташування популярної школи і потрапляння в зону прийому в цю школу може підвищити вартість будинку на кілька десятків тисяч фунтів у порівнянні з сусідніми будинками, які не потрапляють в цю зону.
В останні місяці ціни на нерухомість Лондона уповільнили своє зростання під впливом недавніх фінасово-політичних змін, але ринок і його стан дуже залежить від району і типу нерухомості. В середньому сьогодні зростання цін становить 2-4% в квартал. В цілому експерти очікують зростання вартості житла в межах 3-5% найближчим часом, але це буде багато в чому залежати від результатів референдуму щодо виходу Великобританії з Європейського Союзу.
Якщо дивитися на Лондон в цілому, то розкид цін на квартири з однією спальнею складає від £ 300 000 до £ 2 млн, квартири з двома спальнями пропонуються за ціною від £ 450 000 до £ 8-9 млн. Лондонські Кенсінгтон і Челсі залишаються найдорожчими районами Великобританії. Середня вартість квадратного метра нерухомості становить тут £ 11 321. Незважаючи на зниження ціни на 1% в минулому році, ця цифра, як і раніше в п'ять разів перевищує середній показник вартості житла по країні. До британським напрямками, вартість житла в яких перевищує £ 10 000/1 кв. м, також відноситься Вестмінстер з показником £ 10 552. За ним слідують Камден (£ 9012) і близько 17 районів Лондона, ціна «квадрата» в яких перевищує £ 5000.
Згідно з офіційними прогнозами, зростання цін по районах Лондона в найближчі два-три роки буде досить рівномірним, але це без урахування центральній частині міста, де відбувається невелика корекція цін, - а зростання може бути мінімальним.
обсяги продажів
Що стосується обсягів продажів, то на них безпосередньо вплине стан внутрішньої і зовнішньої економіки держави. Згідно з даними офіційної статистики, в квітні 2016 року в Лондоні була здійснена 2491 угода купівлі-продажу нерухомості, з середньою вартістю житла в £ 600 000. Для порівняння, в квітні 2015 року середня вартість нерухомості в Лондоні становила £ 470 000. Фахівці відзначають, що попит з боку росіян у зв'язку з падінням курсу фунта стерлінгів може збільшитися.
Оренда
Ринок оренди Лондона не втрачає своєї актуальності. Все більше число жителів знімає житло, не маючи можливості придбати його через зростаючих цін і складнощів з отриманням іпотеки. У той же час очікується скорочення обсягу нерухомості, що здається в оренду через зміни податкової системи для власників, які купили нерухомість із залученням кредитування.
Підвищення попиту і зменшення пропозиції однозначно буде штовхати орендні ставки вгору, що збільшить прибутковість інвесторів, що вкладають свої заощадження в нерухомість для оренди. Середня вартість оренди в Лондоні останнім часом перевищила £ 1500 на місяць. А прибутковість традиційно знаходиться на рівні 2-3%, що нижче за середньоєвропейський показник, і оцінюється фахівцями як «аналог банківського депозиту».
5 порад покупцям нерухомості в Лондоні
- Перед тим як вибирати район і тип нерухомості, необхідно витратити чимало часу на вивчення статистики, трендів і стану ринку нерухомості. Це можна зробити самостійно або звернутися до незалежного агенту з купівлі нерухомості (buying agent), який не отримує комісію від продавців (на відміну від selling agent) і знає специфіку місцевого ринку.
- Інвестиції в новобудови не обов'язково можуть бути кращим капіталовкладенням, оскільки в порівнянні з вторинним ринком будуть вище, а при здачі в оренду або перепродажі ви будете конкурувати з великою кількістю інших інвесторів.
- При виборі житла для дітей, що навчаються в Лондоні, варто враховувати особливості ціноутворення: нерухомість в безпосередній близькості від вузу або школи може бути вище в ціні. Тому вивчіть пропозицію заздалегідь, якщо вам важлива близькість до хорошій школі.
- Перед початком вивчення ринку і організації переглядів, рекомендується підготувати свої фінанси, зокрема, отримати лист з банку з підтвердженням наявності коштів, достатніх для покупки і / або гарантійний лист з банку про надання кредиту. Це може знадобитися при спілкуванні з агентами, а також для підтвердження серйозності ваших намірів у разі, якщо ви вирішите зробити пропозицію про покупку.
- Якість житла в Англії та, зокрема, в Лондоні, часто залишає бажати кращого, тому рекомендується перед підписанням контракту про покупку запросити і зробити детальну інспекцію будинку (це робить спеціальний surveyor). Новобудови також часто мають свої недоліки і недоробки, тому при отриманні ключів краще відразу зробити детальну перевірку всіх систем, обробки і надати список недоробок забудовнику для виправлення.
HomesOverseas. ru дякує за допомогу в підготовці статті Ірину Симонян, директора з маркетингу компанії Henley & Partners , Олену Майерс, директора компанії Domovoi Management, а також Марину Кузьміну, директора по закордонної нерухомості компанії Knight Frank .
Ольга Потягаева
HomesOverseas.ru