Коротко про головне
Сьогодні оренда житлової нерухомості в усій Іспанії і, особливо, в Барселоні, б'є всі історичні рекорди. Величезна затребуваність апартаментів в центральних районах міста і постійне зростання напливу туристів привели до введення серйозних обмежень на оренду з боку влади міста. Так, повністю припинили видачу ліцензій, при наявності яких власник має легальне право здавати своє житло туристам.
При цьому, як нескладно здогадатися, ринок - настільки затребуваний у орендарів - привабливий для інвесторів, які шукають максимально цікавих можливостей для отримання стабільного доходу. І експерти відзначають, що поточна ситуація - зовсім не привід для занепокоєння, і варіантів «входу» на орендний ринок Барселони існує маса.
В цілому на ринку житлової оренди столиці Каталонії спостерігається серйозний недолік пропозиції, переважно в низькоціновому сегменті. Це призводить до різкого зростання цін, який завжди спостерігається на тлі дефіциту пропозиції. Сьогодні орендарю практично неможливо знайти пристойний варіант за економічною ціною. Недолік пропозиції викликав підвищення цін не тільки в самій Барселоні, але і в ближніх передмістях, особливо в тих районах, звідки можна зручно і швидко дістатися до міста. Станом на кінець 2016 року, вартість оренди нерухомості в Барселоні зросла на рекордні 16,5% і склала € 17,9 за квадратний метр. Найдорожчою і раніше є оренда житла на проспекті Пасео-де-Грасіа: € 32,2 (+ 9%). При цьому, за оцінкою експертів, мова не йде про чергове міхурі на ринку нерухомості. Зростання попиту на оренду не викликав стрімкого зростання пропозиції, швидше за навпаки: обсяг доступного знімного житла залишається досить обмеженим.
Крім фактора дефіциту пропозиції на збільшення вартості оренди впливає те, що більшість довгострокових контрактів були підписані ще в роки кризи, а зараз, під час підписання нових договорів, ціни актуалізуються. Аналітики підкреслюють, що, незважаючи на стрімке зростання, рівень цін зараз залишається на розумному рівні в порівнянні з іншими європейськими містами.
Туристична оренда в Барселоні
Сьогодні мерія Барселони тимчасово і повністю призупинила видачу ліцензій - але виключно на так звані туристичні апартаменти. До них відносяться об'єкти житлової нерухомості, облаштовані і підготовлені до негайної здачі цілком і повністю (а не окремо по кімнатах), що підлягають оренді два і більше разів на рік, але на строк не більше 31 дня, інформація про яких розміщується по каналах для туристичного користування .
Власне, в історичному центрі міста - Сьюдад-Велья (Раваль, Готичний квартал, Борн і Барселонета) видача нових ліцензій на туристичну оренду припинена досить давно. Потрібно мати на увазі, що видача ліцензій на оренду припинена на території всього міста (не провінція) Барселона, а не тільки в центрі. Але хороша новина полягає в тому, що помісячного і довгострокової оренди (на термін від року і більше) ця заборона не торкнулася.
прогнози експертів
Експерти відзначають, що в цілому оренда в Барселоні продовжить стабільно рости через зростаючу туристичної та ділової активності міста. І справа не тільки в постійному напливі туристів, а й в регулярному притоці в Барселону експатів міжнародних компаній, а також відвідувачів різних семінарів, форумів і виставок. Крім того, оренда в цілому по Іспанії стає все більш популярним типом угод з нерухомістю, оскільки нове покоління вважає за краще вкладати кошти в подорожі і навчання і мати можливість переїзду в інші міста і країни в пошуку більш цікавих пропозицій, пов'язаних з кар'єрою і роботою. Оренда не прив'язує їх до якогось конкретного місця, як це відбувається у випадку з іпотекою, наприклад.
Що стосується заборони на видачу туристичних ліцензій, спеціалісти ринку стримані в своїх прогнозах, оскільки ситуація має не тільки економічний, а й політичний підтекст. Однак вони швидше сходяться на думці про те, що поточні обмеження не будуть скасовані в доступному для огляду майбутньому. Барселона переповнена туристами, міська інфраструктура не витримує такого напруження, і громадська думка також в цілому налаштоване проти необмеженого розвитку туристичної оренди в житлових будинках.
Можливості для інвестицій
Як інвестиційні компанії, так і приватні особи бачать в поточній сприятливої ситуації зростання затребуваності оренди в Барселоні і цін на неї відмінну можливість для зберігання і примноження своїх заощаджень. Навіть з урахуванням залученням іпотечного кредиту (в даному випадку мова йде про кредити з фіксованою низькою процентною ставкою), таке вкладення коштів залишається досить вигідним. Тому, якщо раніше мова йшла про місцеві або іноземних великих інвесторів, то тепер в процесі беруть участь також дрібні і середні приватні вкладники.
Як уже згадувалося вище, обмеження стосуються тільки оренди туристичних апартаментів. В цілому інвестори все менше шукають швидкої вигоди, а навпаки, роблять ставку на отримання стабільного доходу від довгострокової оренди.
Що стосується покупки квартири з вже наявною туристичною ліцензією, то такі пропозиції на ринку як і раніше зустрічаються (включаючи Старе місто), але їх небагато, а вартість об'єктів вище середньоринкової від 10 до 35%. Але тут експерти пропонують задатися питанням, наскільки така покупка буде вигідна для «пасивного інвестора». Справа в тому, що при довгостроковій оренді власник несе мінімальні витрати на утримання житла. Електрика і водопостачання практично завжди оплачують орендарі, витрати на пошуки орендаря для власника також безкоштовні, оскільки послуги агентства оплачує квартиронаймач. Що стосується короткострокової оренди, то вона пов'язана з досить значним обсягом витрат, про які ми розповімо трохи нижче.
Найбільш привабливі райони
Покупець, який хоче придбати квартиру для подальшої здачі в оренду, безумовно, перш за все повинен звернути увагу на її розташування. В цілому в самій Барселоні вдалими інвестиційними об'єктами вважаються квартири в районах Борн, Готіко, Ейшампле. Якщо говорити про райони за межами центру міста, то це райони Діагональ-Мар, Грасия і Сарріа. Також експерти рекомендують розглянути варіанти об'єктів на першій і другій лінії найближчих південних передмість Барселони - міст Гава-Мар і Кастельдефельс.
Якщо інвестор планує здавати квартиру в довгострокову оренду, то варто купувати квартиру в спокійних районах з гарною інфраструктурою. Таких, як Педральбес, Трес-Торрес, Саррія, Ейшампле, Побленоу, Ліс-Кортс. Так, квартиру в Педральбес здати в оренду легко, оскільки це дуже престижний район, поруч розташовані численні посольства і консульства, а їх сотуднікі постійно потребують оренді житла. Також тут знаходяться міжнародні школи, що робить житло привабливим для сімей з дітьми. Район Побленоу розташований досить далеко від центру, але він популярний у середнього класу Барселони через свою загальної комфортабельності, наявності пляжу і набережної, близькості магазинів і торгових центрів.
Варто уникати свідомо конфліктних районів, таких як Бесос. Там не дуже спокійна обстановка і можливо, що орендар теж буде з «конфліктних». Якщо ж покупець має намір придбати квартиру для туристичної оренди, то він повинен шукати об'єкт близько до історичного центру або популярних пам'яток, таким, наприклад, як Саграда Фамілія. Віддалені райони, навіть знаходяться близько до моря, користуються найменшим попитом у туристів.
Довгострокова або туристична оренда?
Експерти ринку нерухомості Барселони однозначно рекомендують довгострокову оренду як житлової, так і комерційної нерухомості, оскільки це принесе інвестору стабільний дохід, не обтяжений обмеженнями з боку мерії Барселони. Також вони радять розглянути можливості, які пропонують найближчі передмістя Барселони, розташовані безпосередньо біля моря.
прибутковість
На перший погляд, прибутковість від туристичної оренди може здатися більш значною в порівнянні з прибутковістю від довгострокової оренди. Але останні дослідження, проведені аналітиками в Барселоні, доводять зворотне. Справа в тому, що витрати на підтримання об'єкта (прибирання, прання, лагодження, косметичний ремонт і т.д.), рекламні витрати, а також організація check-in і check-out і управління резервами (останні функції через клопітність доручаються агентству) - в цілому зводять до нуля або навіть мінуса позитивну різницю в туристичній оренді в порівнянні з довгостроковою. Ситуація змінюється, якщо власник сам займається туристичним бізнесом, здійснюючи всі роботи керуючої компанії: в цьому випадку рентабельність буде значно вище. Але такі випадки швидше є рідкісним винятком, що підтверджує правило.
Крім того, слід враховувати, що туристична оренда в Барселоні фактично прирівнюється до готельного бізнесу, що тягне за собою більш серйозну податкове навантаження. Середня прибутковість від довгострокової здачі в оренду житлової та комерційної нерухомості в Барселоні становить 4,5%. Рентабельність конкретних об'єктів істотно варіюється в залежності від місця розташування, площі, транспортної доступності, інфраструктури та інших факторів.
Кілька порад експерта інвесторам, які планують купити квартиру в Барселоні з метою її здачі в оренду
- Щоб вкладення коштів було максимально прибутковим, потрібно грамотно вибрати тип нерухомості і, що ще важливіше, її місце розташування; вивчіть ринок, самі рентабельні зони - це швидко розвиваються райони Барселони.
- Оцінюйте розташування квартири, враховуючи не тільки її рентабельність, а й ліквідність.
- Вивчайте перспективи розвитку району. Там, де проводяться роботи з поліпшення інфраструктури, як правило, підвищується в результаті як вартість оренди, так і ціна самої квартири.
- Постарайтеся заздалегідь уявити собі портрет майбутнього орендаря, виходячи з усіх вступних даних.
- Не бійтеся купувати апартаменти під ремонт - така інвестиція часто дає хороші результати, вище ніж при звичайній купівлі, а агентство, яке допомагає в покупці квартири, зазвичай може допомогти знайти хорошу фірму для здійснення ремонту.
- Розумійте, що інвестиції в нерухомість з метою подальшої оренди - це не миттєва вигода, а довгострокове вкладення коштів, і пройде певний час, перш ніж окупиться сума, витрачена на покупку.
- Не ризикуйте, беручи на себе непосильні боргові зобов'язання, іпотека - це довгострокова позика, нехай навіть під мінімальний відсоток - платежі по ній повинні бути відповідні співвідношенню ваших доходів і інших постійних витрат.
- Працюйте з агентствами, підбирають об'єкти за запитом, в індивідуальному порядку: найцікавіші пропозиції житлової та комерційної нерухомості в Барселоні йдуть з ринку дуже швидко, протягом 7-14 днів, тому краще всього діяти оперативно.
- Не нехтуйте консультацією фахівців з інвестиційної нерухомості і завжди робіть угоду і пошук житла за допомогою фахівців, що мають серйозний досвід роботи та значне портфоліо на ринку.
Портал HomesOverseas.ru дякує Марію Шабанову ( Top House Realty ) Та Олену Гросс ( EuropaHome ) За допомогу в підготовці статті.
HomesOverseas.ru
Довгострокова або туристична оренда?