- Увага! Ви знаходитесь на професійному сайті зі спеціалізованим юридичним контентом. Для читання статті...
- Термінове повідомлення для юриста! В офіс прийшла поліція
- Обов'язковою реєстрацією договору оренди краще зайнятися орендарю
- Як зареєструвати договір оренди нерухомості
- Читайте також
- Терміни реєстрації договору оренди нерухомості
- Що буде, якщо не зареєструвати договір оренди нерухомості
Обов'язкова державна реєстрація договору оренди нерухомості проводиться в встановлених законом випадках. Розглянемо, який порядок державної реєстрації договору оренди нерухомості.
Увага! Ви знаходитесь на професійному сайті зі спеціалізованим юридичним контентом. Для читання статті може знадобитися реєстрація.
Коли потрібна обов'язкова реєстрація договору оренди
Договір оренди нерухомого майна підлягає обов'язковій державній реєстрації в наступних випадках:
- договір оренди будівлі або споруди укладений на строк не менше одного року (п. 2 ст. 651 ГК РФ );
- договір оренди приміщення, що знаходиться в будівлі або споруді, укладений на строк не менше одного року ( інформаційний лист Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень»);
- договір оренди земельної ділянки укладений на строк не менше одного року (п. 2 ст. 26 ЗК РФ );
- кілька договорів оренди щодо одного і того ж об'єкта оренди укладені одночасно, причому термін одного з них починає текти відразу ж після закінчення терміну дії іншого договору. Суди розглядають такі договори в якості єдиної угоди, яка підлягає реєстрації за умови, що загальний термін оренди за цими договорами становить один рік або більше ( постанову ФАС Північно-Кавказького округу від 31 березня 2010 у справі № А53-17516 / 2009 ).
Див. також
Термінове повідомлення для юриста! В офіс прийшла поліція
Заява про реєстрацію договору оренди нерухомості
Із заявою про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна може звернутися будь-яка зі сторін договору (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закону від 21 липня 1997 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним»; далі - Закон про держреєстрацію).
На практиці це означає, що сторони самі визначають, юристи якої зі сторін будуть займатися реєстрацією договору, хто буде оплачувати держмито за реєстрацію договору та додаткових угод до нього і т. П. Щоб усунути невизначеність в даному питанні, рекомендується прописати це в договорі.
Обов'язковою реєстрацією договору оренди краще зайнятися орендарю
При розподілі обов'язків по реєстрації договору оренди потрібно мати на увазі, що сама по собі реєстрація договору не створює ніяких прав або переваг для орендодавця, але створює лише обов'язки. Відповідно, і інтерес до реєстрації договору з боку орендодавця буде мінімальний.
З цієї причини орендарю доцільно самостійно виконати обов'язок по реєстрації договору. Це звільнить його від ризиків, які будуть пов'язані з тим, що орендодавець не виконав свій обов'язок щодо реєстрації договору оренди. Наприклад, якщо протягом терміну оренди орендодавець так і не зареєстрував договір, а термін оренди підійшов до кінця, то орендар може позбутися переважного права на укладення нового договору.
Крім того, в певних випадках повільність в реєстрації договору оренди може зіграти проти орендаря. Справа в тому, що реєстрація договору оренди нерухомості не тільки дозволяє виключити ризики, пов'язані з неукладеним договору, але служить також додатковою гарантією для орендаря на випадок недобросовісних дій орендодавця. Наприклад, може виявитися, що орендодавець підписав щодо одного і того ж об'єкта оренди два довгострокові договори з різними орендарями.
У даній ситуації буде зареєстрований саме той договір, який першим був переданий на реєстрацію з усіма необхідними документами (п. 35 методичних рекомендацій щодо порядку проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджених наказом Мін'юсту Росії від 1 липня 2002 № 184 ). Орендар же за іншим договором зможе лише вимагати відшкодування збитків. Це ще один аргумент на користь того, щоб орендарю самостійно виконати обов'язок по реєстрації договору оренди.
Як зареєструвати договір оренди нерухомості
Обов'язкова реєстрація договору оренди проводиться територіальними органами Росреестра відповідно до наказом Мінекономрозвитку Росії від 23 грудня 2013 р № 765 «Про затвердження правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, складу номера реєстрації, порядку присвоєння при проведенні державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним об'єктів нерухомого майна умовних номерів, яким в установленому законодавством Російської Федерації порядку не присвоєно кадастровий номер, форм свідоцтва про державну реєстрацію права та спеціальної реєстраційної написи на документах, вимог до заповнення свідків ьства про державну реєстрацію прав та спеціальної реєстраційної написи, а також вимог до формату спеціальної реєстраційної написи в електронній формі ».
Регламент надання послуги з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним затверджений наказом Мінекономрозвитку Росії від 9 грудня 2014 р № 789 «Про затвердження Адміністративного регламенту Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії з надання державної послуги з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним».
З 1 червня 2015 року заяву і документи для державної реєстрації прав та угод з нерухомістю в усіх регіонах Російської Федерації можна подати в електронному вигляді. Для цього потрібно заповнити спеціальну форму на сайті Росреестра .
Читайте також
Документи для реєстрації договору оренди нерухомості
Загальний перелік документів, які подаються на обов'язкову реєстрацію договору оренди нерухомості, зазначений в пункті 8 Методичних рекомендацій щодо порядку проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджених наказом Мін'юсту Росії від 1 липня 2002 № 184.
Відповідь на питання про те, які документи потрібно подавати на державну реєстрацію договору оренди, залежить від того, чи було зареєстровано право власності орендодавця на об'єкт оренди.
Якщо право на нерухоме майно раніше не було зареєстровано за орендодавцем, то для державної реєстрації договору оренди будівлі, споруди, приміщення або його частини необхідно буде представити у реєструючий орган кадастрові паспорта здається в оренду об'єкта нерухомості з зазначенням розміру орендованої площі п. 3 ст. 26 Закону про держреєстрацію, а для державної реєстрації земельної ділянки або його частини - кадастровий паспорт земельної ділянки із зазначенням здається в оренду площі (п. 2 ст. 26 Закону про держреєстрацію).
Якщо право на нерухоме майно раніше вже було зареєстровано за орендодавцем, уявлення кадастрового паспорта на об'єкт оренди не обов'язково. Сторони можуть уявити інший документ, що містять графічне і (або) текстуальний опис переданого в оренду об'єкта нерухомості (наприклад, посвідчений сторонами графічний план об'єкту оренди). У таких випадках відмова в реєстрації договору оренди не допускається ( п. 9 постанови Пленуму ВАС РФ від 17 листопада 2011 року № 73 «Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди» (в ред. постанови Пленуму ВАС РФ від 25 січня 2013 р № 13 )).
Державне мито за реєстрацію договору оренди стягується в розмірі 2 тис. Руб. з фізичних осіб і 22 тис. руб. з організацій (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ ).
Терміни реєстрації договору оренди нерухомості
Обов'язкова державна реєстрація договору оренди здійснюється в такі строки:
- протягом 10 робочих днів з дня прийняття заяви та документів, які необхідні для державної реєстрації, якщо інші терміни не встановлені в федеральному законі, - загальне правило;
- не пізніше ніж протягом 15 робочих днів з дня прийняття заяви та документів, які необхідні для державної реєстрації, - при реєстрації іпотеки земельних ділянок, будівель, споруд, нежитлових приміщень;
- не пізніше ніж протягом п'яти робочих днів з дня прийняття заяви та документів, які необхідні для державної реєстрації, - при реєстрації іпотеки житлових приміщень;
- не пізніше ніж протягом трьох робочих днів, наступних за днем прийому заяви і документів, які необхідні для державної реєстрації, - при реєстрації прав на підставі нотаріально засвідчених документів;
- в терміни, які передбачені для державної реєстрації прав на будівлі, будівлі або споруди, які знаходяться на земельній ділянці, і обмежень (обтяжень) цих прав, - при реєстрації прав на земельну ділянку, на якому знаходяться ці будинки, будівлі або споруди, і обмежень (обтяжень) цих прав;
- не пізніше ніж протягом одного робочого дня, наступного за днем прийому документів, які необхідні для державної реєстрації прав, та заяви, - при реєстрації прав на підставі нотаріально посвідчених документів, представлених у формі електронних документів, електронних образів документів і поданого нотаріусом в електронній формі заяви про державну реєстрацію прав.
Такі правила встановлені в пункті 3 статті 13 Закону про реєстрацію.
Що буде, якщо не зареєструвати договір оренди нерухомості
Якщо жодна із сторін не звернулася до реєструючого органу з вимогою про реєстрацію договору, то договір буде вважатися неукладеним.
