Порядок введення в експлуатацію індивідуального житлового будинку в 2019 році

1. Що вважається капітальним будовою на земельній ділянці Положення нормативних документів російських...
2. Порядок введення об'єкта капітального будівництва в експлуатацію
3. Крок 1 - підписати акт приймання будинку з будівельниками
4. Крок 2 - отримати висновок від державного будівельного нагляду
5. Крок 3 - отримати дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію
6. Як ввести будинок в експлуатацію без дозволу на будівництво
7. Які наслідки від самовільної забудови
8. Категорія житла, звільнена від знесення
9. Що робити після здачі будинку в експлуатацію
10. Як містити й експлуатувати будинок після будівництва

Що вважається капітальним будовою на земельній ділянці

Положення нормативних документів російських регіонів дослівно збігаються, тому їх можна розглядати в якості загальноприйнятих норм. Виходить, що господареві будинку дано право вибирати будь-які автономні джерела води, електроенергії, опалення.

Крім того приймальна комісія може причепитися до того, що:

• Будинок побудований всього за місяць. Чиновники вважають, що це занадто швидко;
• Фахівці бачать підступ у відсутності доріжки до дверей і розташованих поруч з будинком дошках і будівельних лісах;
• Може не сподобатися те, що кути бруса не обрізані, на другий поверх можна потрапити лише по драбині, а між кухнею та вітальні відсутня перегородка.

Законодавці та міська адміністрація при цьому посилаються на Житловий кодекс РФ, а також на вимоги до житлових приміщень, які затверджені Урядом РФ 28 січня 2006 року. Чиновники вважають, що ніяких інших нормативних актів на муніципальному і регіональному рівні не потрібно.

Якщо резюмувати все, що сказано в Містобудівний кодекс (СНиП, 221 ФЗ «про кадастр нерухомості», ЗК РФ) про капітальну і не капітальної будівлі, то ми робимо висновок що «Капітальної» - є така споруда, фундамент якої, міцно пов'язаний із землею , заглиблений і виконаний з міцних будівельних матеріалів (цегла, камінь, бетон, плита і т.д.).

Які документи потрібні для введення будинку в експлуатацію

Перелік документів, строго обмежений і не може бути розширений за бажанням сторони, що приймає документи на розгляд. До заяви про видачу дозволу на введення об'єкту в експлуатацію додаються такі документи (ч.З ст.55 ГРК РФ):

1. Виписка з ЕГРН на земельну ділянку;
2. Містобудівна план земельної ділянки;
3. Дозвіл на будівництво будинку;
4. Схема, що відображає розташування побудованого будинку, розташування мереж інженерно-технічного забезпечення в межах земельної ділянки і планувальну організацію земельної ділянки підписана особою, що здійснює будівництво (особою, що здійснює будівництво, і забудовником або замовником у разі здійснення будівництва, реконструкції, капітального ремонту на підставі договору) ;
5. Висновок органу державного будівельного нагляду (ЗОР);
6. Копія результатів інженерних вишукувань і копія розділів проектної документації, передбачених Містобудівною кодексом РФ (пунктами 2, 8 - 10 частини 12 статті 48, частиною 18 статті 5);
7. Акт приймання об'єкта капітального будівництва (у разі будівництва за договором);
8. Документ, що підтверджує відповідність збудованого будинку вимогам технічних регламентів і підписаний особою, що здійснює будівництво (форма не встановлена);
9. Документи, що підтверджують відповідність збудованого об'єкта капітального будівництва технічним умовам і підписані представниками організацій, що здійснюють експлуатацію мереж інженерно-технічного забезпечення (при їх наявності).

Однак, згідно з Федерального закону «Про введення в дію Містобудівного кодексу Російської Федерації» від 29.12.2004 N 191-ФЗ (остання редакція) п.4 ст. 8 - до 1 березня 2020 роки не потрібне отримання дозволу на введення об'єкту індивідуального житлового будівництва в експлуатацію, а також подання цього дозволу для здійснення технічного обліку (інвентаризації) такого об'єкта, в тому числі для оформлення та видачі технічного паспорта такого об'єкта.

Тобто, щоб ввести будинок в експлуатацію до 01.03.2020 досить подати в МФЦ «Мої документи» всього два документи:

1. Технічний паспорт на побудований будинок (замовляти в БТІ);
2. Виписку з ЕГРН на земельну ділянку.

Росреестр надсилає виписки з ЕГРН протягом 3-х днів (бувають затримки). Якщо хочете отримати інформацію швидше, то рекомендую замовляти виписки безпосередньо через API Росреестр - так ви отримаєте документ протягом години. Вартість та ж - 250 рублів, дані офіційні - з ЕГРН Росреестр і підтверджені електронним цифровим підписом реєстратора (ЕЦП).

Виписка з ЕГРН, яку я недавно замовляв через API Росреестр

Порядок введення об'єкта капітального будівництва в експлуатацію

Процес введення в експлуатацію об'єкта капітального будівництва регулюється ФЗ № 122. Це базовий закон, який визначає перелік підстав (документів) для визнання факту переходу будинку зі стану об'єкту, що будується, в стан готового об'єкта. Згідно ст. 55 Містобудівного кодексу РФ дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію видається тим же органом, який видавав дозвіл на будівництво .

Параметри будинку, що зводиться на дачній (судовому) ділянці до 01.01.2019, повинні відповідати п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Об'єкт ІЖС може перевищувати параметри, якщо дозвіл на будівництво отримано до 04.08.2018, і параметри відповідають вимогам дозволу (ФЗ від 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Ще раз повторюся, що для оформлення власності на будинок до 01.03.2020 не потрібно отримувати і представляти дозвіл на введення об'єкту ІЖС в експлуатацію (ФЗ від 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. Від 28.02.2018)), так як в зазначений термін діє дачна амністія .

Щоб ввести в експлуатацію індивідуальний житловий будинок після 2020 року, вам доведеться:

Крок 1 - підписати акт приймання будинку з будівельниками

Відповідно до Цивільного кодексу РФ (п.4 ст.753) за договором будівельного підряду здача об'єкта і його приймання замовником оформляються актом приймання, підписаними обома сторонами. Постановами Держкомстату Росії (від 30 жовтня 1997 року № 71а, від 11 листопада 1999 року №100) затверджені форми акта приймання - КС-2 і КС-11:

• Форма КС-2 застосовується для приймання будь-якого певного обсягу будівельних робіт в рамках об'єкта будівництва, а також для приймання етапу робіт, передбаченого договором будівельного підряду;
• Форма КС-11 застосовується для приймання об'єкта будівництва в цілому.

Крок 2 - отримати висновок від державного будівельного нагляду

Коли акт приймання підписаний, звертаємося до органу, що видав дозвіл на будівництво, із заявою про видачу дозволу на введення об'єкту в експлуатацію (ч.3,4 ст.54 ГРК РФ). Відносно небезпечних виробничих об'єктів, ліній зв'язку, особливо небезпечних, технічно складних і унікальних об'єктів висновок видається федеральним органом виконавчої влади відповідно до постанови Урядом РФ від 1 лютого 2006 року №54. Термін розгляду заяви 10 днів, після чого буде оформлено і видано дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію, або дан аргументовану відмову.

Протягом 10 днів на ваш об'єкт приїде виїзна комісія, за результатами перевірки якої і приймається рішення про видачу висновку про відповідність або про відмову у видачі такого висновку (п.16 Положення про здійснення державного будівельного нагляду в РФ). Висновок про відповідність (ЗОР) органу державного будівельного нагляду видається тільки в разі, якщо при будівництві не було порушень відповідності робіт вимогам нормативної технічної документації та проекту, або такі порушення усунуті до дати видачі висновку про відповідність.

В кінці вас чекає ще одна підсумкова перевірка, яка проводиться органом державного будівельного нагляду після завершення будівництва. На підсумкову перевірку, в залежності від складності об'єкта, відводиться до одного місяця.

Крок 3 - отримати дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію

Являє собою документ, що засвідчує виконання будівництва в повному обсязі і відповідно до дозволу на будівництво, відповідність збудованого, реконструйованого або відремонтованого об'єкта капітального будівництва містобудівній плану земельної ділянки та проектної документації (ч.1 ст.55 ГРК РФ). Видається на підставі звернення забудовника в орган, що видав дозвіл на будівництво (федеральний орган виконавчої влади, орган виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації або орган місцевого самоврядування), з відповідною заявою (ч.2 ст.55 ГРК РФ).

Протягом десяти днів з дня надходження заяви про видачу дозволу на введення об'єкту в експлуатацію уповноваженим органом приймається рішення про видачу заявнику дозволу на введення об'єкту в експлуатацію або про відмову у видачі такого дозволу із зазначенням причин відмови. Рішення приймаються на підставі перевірки наявності та правильності оформлення документів, які додаються до заяви (список нижче).

Форма дозволу на введення об'єкту в експлуатацію затверджена постановою Уряду РФ від 24 листопада 2005 року № 698:

Можна сказати, що будинок прийнятий, тому що всі інші дії засновані на даному дозволі

Слід зазначити, що державний будівельний нагляд здійснюється з дати отримання дозволу на будівництво (ч. 5 ст. 52 ГрК РФ) до дати видачі висновку про відповідність збудованого, реконструйованого або відремонтованого об'єкта вимогам технічних норм і правил. Тому позитивний висновок видається тільки в тому випадку, якщо нагляд за будівництвом здійснювався регулярно і протягом всього періоду будівництва. А якщо з вини забудовника такий нагляд не здійснювався, то наглядовий орган має право відмовити у видачі ЗОР.

Як ввести будинок в експлуатацію без дозволу на будівництво

У разі якщо окремі частини будинку були побудовані самовільно, або забудовник вчасно не сповістив орган державного будівельного нагляду про початок будівництва, введення будинку в експлуатацію доведеться виконувати силами незалежної спеціалізованої організації, що має ліцензію на детальне обстеження будівельних конструкцій будівлі або споруди. Грубо кажучи - потрібна легалізація самобуду.

Результати проведеного обстеження, у вигляді звіту про технічний стан об'єкта надаються в орган державного будівельного нагляду. Наглядовий орган (при позитивних результатах проведеного обстеження) може розглянути можливість видачі ЗОР. Однак жоден нормативний документ не зобов'язує наглядовий орган видавати позитивне ЗОР в разі, якщо нагляд за будівництвом об'єкта або його частини не здійснювався.

Проте з 1 березня 2015 року в Росії діє ФЗ № 20, який визначає спрощений порядок здачі індивідуальних житлових будинків в експлуатацію до 2020 року по так званій дачної амністії. Тепер щоб зареєструвати житлову будову достатньо подати в Росреестр тільки 2 документа:

1. Технічний паспорт на побудований;
2. Виписка з ЕГРН на земельну ділянку.

Спрощений порядок дозволяє оформити введення в експлуатацію, як тільки що побудоване житло, так і давно існуючий самобуд. Слово «самобуд», звичайно, сленгове, але володар будівель з таким статусом несе реальну юридичну відповідальність. Правовий сенс зводиться до простої логіки: оскільки об'єкт не пройшов державну перевірку, ніхто не може гарантувати його безпеку і ймовірності порушення прав інших громадян.

Легалізація приватного самобуду процес складний, але майже завжди здійсненний. З багатоквартирними будинками і комерційними об'єктами ситуація інша - узаконити такі самобуди складніше.

Узаконення самобуду проходить або в судовому, або в адміністративному порядку:

• У суді потрібно довести, що побудований будинок відповідає нормам СНиП, а також не загрожує життю і здоров'ю громадян і не порушує права третіх осіб.
• В адміністративному порядку легалізують самобуд на дачних і садових ділянках.

Власник самостороя не може продати, передати, заповісти свою нерухомість. Більш того, в будь-який момент таке житло можуть знести, а земельну ділянку під будовою вилучити на законних підставах.

Які наслідки від самовільної забудови

З 1 липня 2018 року уряд РФ устанавл терміни ліквідації незаконних споруд. Власники самобуду, які не виконали знесення в термін, піддаються штрафу до 50 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, а також конфіскації земельної ділянки. Пропонується також внести до Цивільного кодексу РФ зміни, що стосуються інтересів багатьох громадян. Згідно з цими змінами, до незаконних будівель пропонується відносити не тільки житлові будинки, але і гаражі, лазні, садові будівлі, ларьки і павільйони.

Пакет нових законопроектів забороняє користуватися і розпоряджатися незаконними спорудами, а самобуд потрібно буде знести або реконструювати за власний рахунок. Якщо забудовника встановити неможливо, то витрати на знесення або реконструкцію лягають на власника земельної ділянки.

Таким чином, в Цивільному кодексі може з'явитися стаття, що дозволяє конфіскацію земельної ділянки в разі невиконання рішення про знесення або реконструкції будівлі в установлений термін.

Терміни знесення самовільної забудови законом також встановлено: максимальний термін становить 12 місяців, мінімальний - 3 місяці, а для реконструкції - від 6 місяців до 3 років. Штрафи Кабінет міністрів пропонує внести зміни до КпАП, доповнивши його статтею, яка передбачає штраф для фізосіб і індивідуальних підприємців в сумі від 20 тисяч до 50 тисяч рублів за невиконання вимог про реконструкцію або знесення самовільної будівлі.

Рішення про знесення самобуду, за новими законами, можуть прийматися судом, а в певних випадках - органами місцевого самоврядування. При цьому, для виключення зловживань, пропонується заборонити муніципалітетам виносити рішення про знесення будівель, самовільно зведених до введення в дію Містобудівного кодексу РФ (7 травня 1998 року - ред.).

Забороняється також зносити будівлі на неоформленої у власність землі до вступу в дію Земельного кодексу РФ (25 жовтня 2001 року - ред.). У таких випадках або якщо будівля зареєстровано в Єдиному реєстрі нерухомості рішення про знесення самовільної будівлі будуть прийматися в судовому порядку.

Категорія житла, звільнена від знесення

Уряд пропонує заборонити зносити житлові будинки на землі під ІЖС, дачних і садових ділянках, оскільки це, як правило, єдине для власників житло. При цьому повинні бути дотримані три наступних умови:

1. власником будинку зобов'язаний бути власник землі;
2. параметри будинку повинні відповідати містобудівним вимогам;
3. а реєстрацію споруди необхідно провести до 1 березня 2018 року. Це дата закінчення дії закону «про дачну амністію» від 2006 року, що передбачає спрощений порядок оформлення власності на нерухомість. Продлять дію цього закону поки не передбачається.

Проекти законів передбачають компенсацію з бюджету ринкової вартості об'єкта під знесення, якщо покупець, купуючи його, не знав, що це самобуд, тому що будівлю пройшло законну реєстрацію. Право отримання компенсації поширюється тільки на об'єкти, рішення про знесення або реконструкції яких прийнято після 1 липня 2018 року.

Що робити після здачі будинку в експлуатацію

1. Наступною стадією легалізації житла буде отримання кадастрових документів. Для цього необхідно звернутися в БТІ. Співробітники організації проведуть додатковий огляд будівлі та оформлять два паспорти - технічний і кадастровий.
2. Оформити право власності на збудований об'єкт в Росреестра (триває близько 2-х тижнів). Про те, як зареєструвати збудований будинок у власність, я розповідаю тут.
3. Після реєстрації власності в Росреестра - власник стає офіційним користувачем. Це означає, що він зобов'язаний здійснювати всі комунальні платежі відповідно до офіційного підключенням до мереж. Згідно ст. 153 ЖК РФ, обов'язок здійснювати платежі по житлово-комунальним послугам покладено на осіб, які є власниками нерухомості або її наймачами. Це означає, що відразу після введення житлового приміщення в експлуатацію, про це необхідно сповістити обидві комунальні служби, зафіксувати показання лічильників і здійснювати регулярні платежі.
4. Поява в країні ще однієї одиниці нерухомості означає і появу нової одиниці оподаткування .

Як самостійно зареєструвати збудований будинок у власність

Як містити й експлуатувати будинок після будівництва

Коли будинок побудований - будова переходить в нову юридичну стан, а власник повинен керуватися нормативами утримання житла в належному стані. До таких нормативів відноситься відомчий документ № 170, затверджений в 2003 р Держбудом РФ під назвою «Правила і норми технічної експлуатації житлового фонду», про зміст яких я коротко розкажу нижче.

У правилах міститься вичерпне визначення поняття «житловий фонд» - всі будівлі, визнані придатними для постійного або тимчасового проживання, незалежно від форм власності і території розміщення, називаються житловим фондом. Індивідуальний житловий будинок, безсумнівно, відноситься до даної категорії, тому його власники несуть всю повноту відповідальності за підтримання житла в належному стані, тобто відповідно до правил № 170.

• Согласно п.1.8. Правил, під технічною експлуатацією розуміється управління житловим фондом та його санітарне утримання. Оскільки свій будинок на своїй землі - це повноцінна частина житлового фонду, його власник зобов'язаний забезпечувати поточний і капітальний ремонт, проводити прибирання місць прибудинкової території і догляд за зеленими насадженнями.
• Обов'язком домовласника є ведення і забезпечення схоронності технічної документації тривалого і тимчасового зберігання. У Правилах наводиться перелік всієї обов'язкової документації. Ввівши будинок в експлуатацію, його власник повинен забезпечувати повноцінне функціонування житла під контролем Державної житлової інспекції РФ (п. 1.10).
• Правилами забороняються будь-які зміни в будинку, які можуть спричинити за собою порушення міцності несучих конструкцій, істотно погіршити стан комунікацій і протипожежного устаткування. За подібні дії власник будинку несе відповідальність. У кращому випадку він повинен буде усунути небезпечні нововведення, в гіршому, якщо в результаті аварій хтось постраждав, відповідальність може бути більш серйозною, аж до кримінальної.
• Для того, щоб уникнути штрафів і приписів, все перепланування потрібно узгоджувати з компетентними органами. Таким чином, правила Держбуду № 170 є зведенням норм, що регламентують діяльність усіх власників і користувачів об'єктів житлового фонду.

Іншими словами, доведеться підтримувати житло за допомогою періодичного ремонту, переобладнання, перепланування і технічної експлуатації. Ці види забезпечення життєздатності будівель діляться на дві частини - вимагають погоджень і дозволів контролюючих органів і не потребують подібних дій.