Порядок проведення огляду загального майна багатоквартирного житлового будинку

Саме за результатами огляду (оформленим актом) складається перелік заходів, що сприяють підтриманню в справному стані спільного майна власників. Якщо будинок знаходиться в управлінні компанії, що управляє (далі по тексту - КК), сумлінно виконує свої обов'язки, то КК проводить огляди в суворій відповідності до вимог чинного законодавства - як мінімум 2 рази на рік, при підготовці будинку до сезонної експлуатації. Однак, як то кажуть, довіряй, але перевіряй!

Загальні планові огляди (відповідно до вимог 170-ї постанови Держбуду) проводяться два рази на рік: навесні та восени. Весняні огляди проводяться з метою визначення заходів, необхідних для підготовки будинку до експлуатації в наступний опалювальний період, уточнення обсягу робіт з поточного ремонту, виявлення несправностей і пошкоджень конструктивних елементів і інженерних систем, а також виявлення елементів і систем, які потребують капітального ремонту. Осінні огляди проводяться до початку опалювального періоду, їх основне завдання - визначення готовності будівлі до експлуатації в зимових умовах, а також визначення обсягу робіт з поточного ремонту на наступний рік.
Часткові огляди передбачають обстеження окремих конструктивних елементів будівель та інженерного обладнання, як за заявками населення при виявленні дефектів будівельних та інженерних конструкцій, порушення режиму і якості надання комунальних послуг, так і для уточнення і внесення змін в заплановані заходи з технічного обслуговування і ремонту.
Позапланові огляди проводяться після різних нештатних ситуацій (урагани, зливи, рясні снігопади, повені, технологічні аварії, пожежі), які можуть викликати пошкодження окремих елементів конструкцій будівлі.
При проведенні будь-якого виду огляду відомості про виявлені дефекти заносяться в журнал співробітником яка обслуговує будинок організації на місці огляду. Записи в журналі огляду є базовими для оформлення Акта огляду, на підставі якого в місячний термін складається перелік заходів, визначається або уточнюється обсяг робіт, необхідних для підтримки загального майна будинку в справному стані. Перелік зазначених в Акті заходів служить основою для складання планів-графіків потрібних робіт, термінів їх виконання на тиждень, місяць, рік.
Таким чином, огляди загального майна будинку мають чітку регламентацію їх проведення, сприяє цілеспрямованому і планомірному процесу підтримання експлуатаційних характеристик житлових будинків в необхідному стані.
З введенням в Житловий кодекс ст. 161.1 поняття «Рада дому», можливості власників житлових і нежитлових приміщень розширилися. Рада будинку уповноважений здійснювати контроль за наданням послуг і виконанням робіт з управління багатоквартирним будинком, утримання та поточного ремонту загального майна будинку, за якістю наданих комунальних послуг. Щоб повноцінно здійснювати контроль необхідно знати основні вимоги до змісту і ремонту житлових будинків, які регламентуються нормативно-правовими актами, склад загального майна, порядок здійснення дій з управління багатоквартирними будинками. Одним з основних складових дотримання перерахованих вимог є і проведення оглядів.
Представники Ради дому та його голова мають повне право бути присутніми при проведенні оглядів, отримувати виписки з журналу оглядів, копії актів оглядів, переліки заходів, плани-графіки з утримання та поточного ремонту загального майна будинку, копії паспортів готовності будівлі до експлуатації в зимовий період. Крім того, вони мають право підписувати Акти огляду.
Однак, все не так ідеально, як би того хотілося. Найчастіше КК намагаються не допускати голови Ради будинку на огляди, які ними проводяться (якщо проводяться). Під будь-якими приводами. Доходить до відвертого хамства: «Хто ви такі? Нічого там робити, ви ні чорта не розумієте! ». Що ж робити в такому випадку? Впасти в безсилій риданні на диван? Ні в якому разі!
В такому випадку ви починаєте формувати свою доказову базу - організуєте свій власний огляд. І всі законні підстави для цього є. Погодьтеся, що ваша скарга в КК, заяву в ГЖІ або Прокуратуру, підкріплені вашим актом огляду загального майна, будуть виглядати набагато вагоміше. Крім того, акт огляду, складений комісією Ради будинку, приймається як доказ в суді.

Рада МКД своїм Рішенням (форма О01) повинен створити Комісію з контролю стану загального майна будинку в складі 3 (мінімум) людина. Можливо входження в комісію не тільки членів Ради, а й інших власників приміщень в будинку (вкрай бажано включити в комісію фахівців).
Посилання на скачування протоколу:
О01 Протокол створення комісії (бланк)
О01 Протокол створення комісії (зразок) Пишемо лист-запит в КК про надання копії паспорта багатоквартирного будинку (форма О02). Цей лист і всі інші, зазначені в цьому алгоритмі листи пишемо в двох примірниках - один віддаємо, на іншому ставимо відмітку про отримання з вхідним номером, прізвищем і посадою співробітника і датою отримання.
Пишемо листи в КК про надання копій: актів огляду загального майна (форма О05), паспортів готовності будинку до сезону (форма О06).
Пишемо лист-запит в КК про надання копій паспортів інженерного обладнання (форма О08).
Чекаємо відповіді. Отримання копій паспортів завдання необов'язкова, так що не затримуємося на цьому етапі.
Якщо КК не хоче надавати копію паспорта МКД при його наявності або його відсутність не має поважної причини (наприклад, втрачено самої КК), то задіємо процедуру отримання обов'язкових документів від КК.
Якщо КК не може надати копію паспорта МКД з поважної причини, то даємо доручення КК виготовити паспорт за рахунок коштів з поточного ремонту. Зразок листа - форма О03.
Поважною причиною може бути, наприклад, втрата документації попередньої КК або будь-яка інша причина, при якій ймовірність отримання документації навіть через суд низька. Чекаємо виготовлення паспорта.
Якщо КК не хоче надавати копію актів огляду загального майна і копію паспортів готовності будинку до сезону, то задіємо процедуру отримання обов'язкових документів від КК.
Посилання на скачування бланків запитів документів:
О02 Запит паспорта будинку (бланк)
О02 Запит паспорта будинку (зразок)
О03 Запит на виготовлення паспорта будинку (бланк)
О03 Запит на виготовлення паспорта будинку (зразок)
О05 Запит актів огляду (бланк)
О05 Запит актів огляду (зразок)
О06 Запит паспорта готовності МКД до опалювального сезону (бланк)
О06 Запит паспорта готовності МКД до опалювального сезону (зразок)
О08 Запит паспортів обладнання (бланк)
О08 Запит паспортів обладнання (зразок) Постанова уряду РФ №491 від 13 серпня 2006 року визначає склад загального майна (Розділ I). Використовуючи цю постанову, а також отримані за нашими запитами документи (паспорт МКД, акти огляду загального майна і паспорти готовності будинку до сезону, копії паспортів інженерного обладнання) визначаємо склад загального майна в будинку і його стан по документації. Складаємо перелік спільного майна (форма О04).
Посилання на скачування:
О04 Склад загального майна МКД (бланк)
О04 Склад загального майна МКД (зразок) Члени комісії готуються до огляду, спираючись на Постанову Держбуду РФ від 27 вересня 2003 р N 170, а також наявний перелік загального будинкового майна. Комісія готує заздалегідь бланк акта огляду (форма О11 на основі Програми №1 до Постанови Уряду РФ №75 від 06.02.2006) на підставі переліку загального майна. У бланку необхідно передбачити вільні місця для знову виявленого майна. Члени створеної раніше комісії узгодять між собою, а також з КК, адміністрацією і ГЖІ дату проведення огляду (досить по телефону). Бажано, але необов'язково, домогтися максимальної присутності. Не пізніше ніж за 10 днів розміщуємо оголошення (форма О07) про проведення огляду для мешканців, щоб мешканці забезпечили доступ до загальнобудинкового майну.
Пишемо лист-повідомлення в КК про огляд загального майна з метою визначення фактичного технічного стану та затвердження плану планово-попереджувальних робіт (форма О09). Пишемо лист-повідомлення в адміністрацію про огляд загального майна (форма О15). Пишемо лист-повідомлення Госжілінспекціі про огляд загального майна (форма О16). Бажано домогтися максимальної присутності представників зазначених вище організацій і органів.
Слід врахувати, що між врученням листів і терміном проведення огляду повинно бути не менше 10 днів.
Відправляємо заявку-вимога (форма О10) в КК на отримання ключів для проведення огляду уповноваженими особами ради будинку або забезпечення доступу до загальнобудинкового майну під час огляду. Бажано забезпечити себе ключами заздалегідь, найкраще, якщо у Вас завжди є дублікати ключів від загальнобудинкового майна.
Посилання на скачування:
О07 Оголошення про огляд (бланк)
О07 Оголошення про огляд (зразок)
О09 Запрошення КК (бланк)
О09 Запрошення КК (зразок)
О10 Заявка на доступ (бланк)
О10 Заявка на доступ (зразок)
О15 Запрошення Адміністрації (бланк)
О15 Запрошення Адміністрації (зразок)
О16 Запрошення ГЖІ (бланк)
О16 Запрошення ГЖІ (зразок) У призначений день проводимо огляд, перевіряємо стан (див. Постанову Держбуду РФ від 27 вересня 2003 р N 170), фіксуємо зауваження, фотографуємо, звіряємо з отриманої раніше документацією, коригуємо складу спільного майна (якщо знайшли щось нове).
Якщо оглядали без участі КК, то складаємо акт (форма О11).
Пишемо лист в КК про надання плану-графіка (форма О12) усунення виявлених дефектів і порушень.
Якщо оглядали разом з КК, то вказуємо в акті про необхідність надання плану-графіка. Якщо КК відмовляється підписувати акт, то знову ж таки складаємо акт (форма О11).
Отримуємо план-графік.
Якщо КК не надає план-графік, то задіємо процедуру отримання обов'язкових документів від КК.
У разі успішного узгодження контролюємо виконання плану.
Посилання на скачування акту і заялвленія:
О11 Акт перевірки стану загального майна (бланк)
О11 Акт перевірки стану загального майна (зразок)
О12 Заява про надання плану (бланк)
О12 Заява про надання плану (зразок)