Порядок прийняття в експлуатацію нових, капітально відремонтованих і модернізованих будинків
Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом нових будівель і споруд проводиться відповідно до вимог СНиП 3.01.04-87 [3]. Приймання будинків після їх капітального ремонту в експлуатацію проводиться державними комісіями з подальшим затвердженням актів приймання відповідно до ВСН 42-85 * (р) «Правила приймання в експлуатацію закінчених капітальним ремонтом житлових будинків».
До пред'явлення об'єктів державним приймальним комісіям робоча комісія, яка призначається замовником, повинна перевірити відповідність об'єктів і змонтованого устаткування проектам, відповідність виконання будівельно-монтажних робіт вимогам будівельних норм і правил (СНиП), результати випробувань і комплексного випробовування обладнання, готовність об'єктів до експлуатації і випуску продукции.
Необхідно виконати заходи щодо забезпечення умов праці відповідно до вимог техніки безпеки та санітарних норм, а також щодо захисту навколишнього середовища.
Закінчені будівництвом об'єкти виробничого і жи-ліщно-цивільного призначення підлягають прийняттю в експлуатацію в тому випадку, коли вони підготовлені до експлуатації, на них ліквідовані недоробки і розпочато випуск продукції, передбаченої проектом (виробничі будівлі).
Житлові будинки та громадські будівлі нового жилого мікрорайону підлягають прийняттю в експлуатацію в вигляді закінченого містобудівної комплексу, в якому повинно бути завершено будівництво установ та підприємств, пов'язаних із обслуговуванням населення, виконані всі роботи з інженерного обладнання, благоустрою та озеленення територій відповідно до затвердженого проекту забудови мікрорайону.
Якщо житлові будівлі складаються з декількох секцій, то вони можуть прийматися в експлуатацію окремими секціями.
Житлові будинки та секції в багатосекційних житлових будинках, що мають вбудовані, вбудовано-прибудовані, прибудовані приміщення для підприємств торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування населення, слід приймати в експлуатацію одночасно з вказаними помещениями.
Датою введення об'єкта в експлуатацію вважається дата підписання акту Державною приймальною комісією. Для перевірки об'єктів перед працею державних приймальних комісій рішенням організації замовника призначаються робочі комісії. До складу таких комісій входять представники замовника, генерального підрядника, субпідрядних організацій, експлуатаційної організації, генерального проектувальника, органів санітарного нагляду, органів пожежного нагляду.
Робочі комісії зобов'язані перевіряти відповідність виконаних будівельно-монтажних робіт, заходів з охорони праці, забезпечення вибухобезпеки, пожежобезпеки, антисейсмічних заходів проектно-кошторисної документації, стандартам, будівельним нормам і правилам.
Робітники комісії повинні перевіряти окремі конструкції, вузли будівель і прийняти будівлі для пред'явлення Державної приймальної комісії.
Ці комісії повинні також перевірити готовність виробничих підприємств до початку випуску продукції або надання послуг в обсязі, що відповідає нормам освоєння проектних потужностей в початковий період, укомплектування кадрами, забезпеченість експлуатаційних кадрів санітарно побутовими приміщеннями, пунктами харчування.
За результатами перевірки робочою комісією складається акт про готовність будівель і споруд пред'явлення Державної приймальної комісії за встановленою формою.
Остаточну приймання будівель і споруд виробляє Державна приймальна комісія. До складу Державної комісії включають представників замовника, експлуатаційної організації, генерального підрядника, архітектора - автора проекту, органів державного архітектурно-будівельного контролю, державного санітарного і пожежного нагляд.
Державну приймальну комісію призначають не пізніше, ніж за 3 місяці до встановленого терміну при прийнятті в експлуатацію об'єктів виробничого призначення і за 30 днів - будівель і споруд житлово-цивільного призначення. Державні приймальні комісії перевіряють усунення недоробок, які виявлені робочими комісіями, готовність об'єкта до прийняття в експлуатацію.
Приймання в експлуатацію будівель і споруд оформляється актами, складеними за формою згідно з СНиП 3.01.04-87 [3].
Прийняття в експлуатацію закінчених капітальним ремонтом будинків повинна проводитися тільки після виконання всіх ремонтно-будівельних робіт в повній відповідності з затвердженою проектно-кошторисною документацією, а також після усунення всіх дефектів і недоробок.
Приймання в експлуатацію капітально відремонтованого або будівлі, що реконструюється виробляє Державна приймальна комісія, що призначається розпорядженням керівника органу місцевого самоврядування. Головою Державної комісії призначають одного з керівних працівників органів місцевого самоврядування.
До комісії входять представники замовника, генерального підрядника, субпідрядних організацій, проектної організації, що здійснює авторський нагляд, органів державного санітарного та пожежного нагляду та інших організацій.
Призначення державних приймальних комісій повинно проводитися завчасно в залежності від характеру і складності об'єктів, але не пізніше, ніж за 10 днів до встановленого терміну здачі в експлуатацію закінченого капітальним ремонтом будівлі.
Замовник зобов'язаний подати Державній приймальній комісії таку документацію:
- акти робочих комісій;
- довідку про усунення дефектів і недоробок, виявлених робочою комісією, затверджену проектно-кошторисну документацію, перелік проектних організацій, які брали участь в проектуванні об'єкта, що приймається ремонту;
- акти міських експлуатаційних організацій про те, що зовнішні комунікації холодного і гарячого водоснабжения, канализации, зв'язку, тепло-, газо- і електропостачання забезпечують нормальну експлуатацію об'єкта і прийняті ними після ремонту на обслуговування;
- акти огляду прихованих робіт та іншу документацію.
До переліку актів на сховані роботи, що оформляються при капітальному ремонті та реконструкції, включаються такі акти:
- влаштування дренажів;
- гідроізоляція фундаментів і стін підвалів;
- армування монолітних залізобетонних конструкцій;
- улаштування основ під підлоги;
- влаштування фундаментів під обладнання;
- антикорозійний захист металевих конструкцій, закладних деталей і зварних з'єднань;
- пристрій рулонної покрівлі і примикань покрівельного килима;
- герметизація стиків;
- пристрій деформаційних і осадових швів і ін.
Державні приймальні комісії зобов'язані перевірити усунення недоробок, які виявлені робочими комісіями перевірити готовність об'єкта до прийняття в експлуатацію, дати оцінку якості ремонтно-будівельних робіт відповідно до методики оцінки якості ремонтно-будівельних робіт і архітектурно-будівельних рішень. Приймання в експлуатацію будівель після капітального ремонту державними приймальними комісіями оформляється актами про приймання закінчених капітальним ремонтом будівель в експлуатації за встановленою формою.
Гарантійний строк, протягом якого підрядник зобов'язаний безоплатно усувати всі дефекти, виявлені в процесі експлуатації, становить: по загальнобудівельних робіт - 2 роки з моменту прийняття об'єкта; по системам опалення - 1 опалювальний сезон; за всіма іншими інженерних систем - 6 місяців з моменту прийняття об'єкта.
Будівля поступово старіє не тільки фізично, а й морально. Воно перестає задовольняти об'ємно-планувальних, санітарно-гігієнічним, конструктивним і іншим вимогам, що викликає необхідність його реконструкції.
Реконструкція будівель і споруд - це їх перебудову з метою часткового або повного зміни функціонального призначення, установки нового ефективного обладнання, поліпшення забудови територій, приведення у відповідність з сучасними збільшеними нормативними вимогами.
Перебудову включає перепланування приміщень, посилення конструкцій, надбудову, прибудову та поліпшення фасадів будівлі.
При реконструкції капітальні вкладення істотно менше, а їх окупність відбувається в 2 рази швидше, ніж при новому будівництві.
В даний час більш швидкими темпами відбувається реконструкція виробничих підприємств, але поступово вона зачіпає об'єкти і житлового, і цивільного будівництва.
Проводиться реконструкція житлових будинків малоповерхових і середньої поверховості шляхом надбудови поверхів, а також реконструкція багатоповерхових будівель шляхом підвищення рівня благоустрою, встановлення сучасного інженерного обладнання, поліпшення архітектурного вигляду будинків, надання їм індивідуальності.
Реконструкція будівель та споруд часто проводиться в умовах обмеженого простору, що не дозволяє використовувати оптимальні комплекти будівельних механізмів і машин, організовувати місця складування для створення нормативних запасів матеріалів і виробів.
Реконструкція пов'язана з відновленням експлуатаційних показників і посиленням несучих елементів будівель і споруд, що вимагає індивідуального підходу до конструктивних рішень.
При реконструкції необхідно застосовувати спеціальні методи посилення, монтажу конструкцій з тим, щоб звести до мінімуму зупинку роботи підприємств.
Щоб здійснити реконструкцію будівель і споруд, необхідно оцінити їх технічний стан. Найважливішою складовою з оцінки технічного стану будівель і споруд є обстеження. В результаті обстеження повинні бути визначені несуча здатність і експлуатаційна придатність будівельних конструкцій і основ з метою подальшого їх використання за розробці проекту реконструкції.
Після виконання основних етапів обстеження проводиться оцінка технічного стану будівельних конструкцій будівель і споруд і складається технічний висновок на обстежувані будівлі і споруди, де дається оцінка експлуатаційної придатності будівлі.
Методи архітектурно-планувальної реконструкції призначають на основі аналізу факторів, що характеризують особливості будівлі, його фізичний і моральний знос.
Архітектурно-планувальна реконструкція залежить від початкового призначення будівлі, періоду споруди.
За цими ознаками містобудівне перспективне житло класифікують на десять видів. Методи реконструкції прив'язують до класифікації за видами-представникам.
Наприклад, будинки малоповерхової індивідуальної дореволюційної забудови трансформують в престижне відокремлений житло, в установи різного призначення, а будівлі першого покоління повнозбірних житлового будівництва, які прослужили близько 40 років, також піддають реконструкції. Намітилися два підходи до проблеми. Перший заснований на збереженні більшості конструкцій. Перепланування змінюють незначними удосконаленнями, наприклад, збільшенням площі передпокої, пристроєм кухні-ніші і т.д.
Другий метод передбачає модернізацію з кардинальної переплануванням. Збільшують площу кухонь, використовують частини житлових кімнат для розміщення підсобних служб квартири, при цьому не порушують несучі конструкції, що зберігає первісну міцність будівлі. Використання таких методів дозволяє розширити квартирний склад житлового фонду міст.
Обсяг будівель змінюють, надстраівая їх або зводячи поруч прибудови або вмонтування. Надбудова старих жилих і громадських будівель заввишки 2-5 поверхів здійснюється переважно у великих містах для забезпечення більш високої щільності забудови.
Надбудова - це підвищення поверховості будівлі або його частин. Такий вид реконструкції є ефективним, так як можна збільшити площу будинку без розширення щільності забудови, що дозволяє використовувати міські землі більш економічно.
Рішення про підвищення висоти будівлі приймають, враховуючи містобудівні обмеження, накладені планом-регламентом концепції розвитку території.
Зовнішнє обстеження фундаментів і стін багатьох старих будівель свідчить про певний резерв їх несучої здатності, що дозволяє збільшити їх висоту без шкоди для експлуатаційної надійності.
Для прийняття рішення по надбудові необхідно провести детальне обстеження підстав, фундаментів, перекриттів, міцності кладки стін і т.д. на предмет визначення фактичної несучої здатності.
Найбільш економічна надбудова будівель з використанням існуючих стін і фундаментів без їх посилення.
З огляду на жорсткі обмеження по додатковому навантаженню на існуючі стіни і фундаменти, слід прагнути до максимального зниження маси несучих і самонесучих конструкцій надбудовуються поверхів.
Існують три типи використання висоти будівлі. Перший - пристрій мансард, тобто розташування житла в дахового простору на місці перебудованого горища. Другий - надбудова будівлі. Третій - розміщення на даху рекреаційного відкритого простору, що дозволяє створювати місця для відпочинку та дозвілля на свіжому повітрі.
Мансарди влаштовують, застосовуючи різні методи, наприклад, розміщують в будинках, що верхній поверх якого є технічним. Його висоту використовують як частину висоти житла. Наступний метод полягає в використанні останнього поверху будинку в якості нижнього ярусу двоповерхової квартири. Третій метод передбачає повністю мати у своєму розпорядженні одно- або двоярусні квартири під дахом з ламаними скатами, мати похилі зовнішні стіни. По четвертому методу поєднують мансарду і надбудову.
Вибір рішення залежить від соціального замовлення користувачів житла, від можливості установки ліфта.
Вікна в приміщеннях мансарди розташовують похило по скату покрівлі або встановлюють вертикально.
У приміщеннях з похилими зовнішніми стінами в місці їх примикання до полам з'являються «мертві зони», недоступні для підходу людей. В цьому випадку нижню частину стіни роблять вертикальної.
Несучі конструкції мансард найчастіше виконують з дерева, або з включенням металевих конструктивних елементів, або металевими. Варіанти мансард показані на рис. 2.6.
Мал. 2.6. Варіанти влаштування мансард:
а - над будівлею з технічним верхнім поверхом; б - з пристроєм двоповерхових квартир і перетворенням існуючого верхнього поверху в зону денного перебування і розміщенням спальної зони в дахового простору; в - з розміщенням двоповерхових квартир під високим дахом; г - рішення, що сполучає мансарду з надбудовою одного поверху
Надбудови є кардинальним реконструктивних заходом. Розрізняють дві архітектурно-конструктивні схеми їх влаштування.
До першої відносять реконструкцію з передачею навантаження від надбудовуються поверхів на стару будівлю, до другої - зміна обсягу будинку з сприйняті додаткової маси зводяться верхніх поверхів самостійними фундаментами, що закладаються незалежно від існуючих конструкцій.
Різновидом першої схеми є надбудова без зміни конструктивно-планувальної схеми будівлі і істотного посилення його несучих елементів. Для цього використають запаси міцності в стінах і фундаментах. Перепланування вирішують з урахуванням збереження конструктивних елементів.
За іншою схемою передбачена передача частини навантаження від надбудови на існуючі конструкції. Планування поверхів прив'язують до знову зводяться несучих елементів.
Надбудова промислових будівель старої споруди проводиться в зв'язку з невідповідністю їх габаритних розмірів нових умов експлуатації (неможливість установки нового технологічного обладнання, відсутність підйомно-транспортних механізмів, погана освітленість і т.д.).
Надбудова старих виробничих будівель здійснюється, як правило, в межах міської межі в тому випадку, коли перенесення виробництва на новий майданчик неможливий через щільність міської забудови і по соціально-економічних причин. При надбудові виробничих будівель, як правило, необхідне посилення фундаментів, колон та інших несучих елементів, тому необхідно застосовувати полегшені несучі та огороджувальні конструкції зі зниженою матеріаломісткістю.
При надбудові будівель з плоскими дахами можливі варіанти, коли на них споруджують невеликі приміщення під клуби, допоміжні приміщення, кафе відкриті місця на даху при квартирах верхнього поверху, де розбивають газони, і т.д. У зв'язку з цим виникає необхідність посилення перекриття над верхнім поверхом і створення відповідних експлуатаційних умов даху.
Прибудови до існуючих будівель виконують в разі необхідності розширення приміщень, пристрої будівель-вставок при реконструкції міської забудови. Найчастіше новий обсяг прилаштовують в торець або збоку, іноді збільшують ширину корпусу за рахунок прибудови. Прибудова може здійснюватися з новою паралельної стіною або без неї. У першому випадку прилаштовують будівлю вище існуючого, у другому вони мають однакову висоту. При прибудові нових будинків виникає складний комплекс питань щодо забезпечення деформаційного шва між ними та існуючими будівлями із метою уникнення додаткових деформацій. Схеми прибудов до будівель показані на рис. 2.7.
Мал. 2.7. Схеми прибудов до будівель: а - прибудова в торці будівлі; б - те ж, до одного з фасадів будівлі; в - прибудова для розширення корпусу; 1 - основний корпус; 2 - прибудова; 3 - розширення корпусу прибудовою
Планування більшості будівель (зокрема, відсутність або мінімальні площі санітарно-технічних приміщень, недостатність освітленості і погана інсоляція, наявність прохідних житлових кімнат і кухонь та ін.) Згодом не задовольняє новим нормативним вимогам підвищеного комфорту проживання.
Розрізняють три види перевлаштування:
- повне перепланування, що передбачає влаштування нових квартир з набором житлових кімнат, розмірами і ступенем благоустрою, які задовольняють вимогам діючих СНиП;
- часткове перепланування, що передбачає впорядкування існуючого планування з пристроєм нових туалетів, відсутніх ванних кімнат, кухонь;
- підвищення ступеня благоустрою квартир в будинках, які за технічним станом не підлягають знесенню в найближчі 5 років.
Найбільш поширеним видом поновлення будівель є обладнання їх усіма видами благоустрою - водопроводом, каналізацією, газом, централізованим опаленням і т.д.
Переобладнати приміщення або влаштовувати нові види благоустрою дозволяється за затвердженими проектами.
Технічну документацію на реконструкцію будівель розробляють і затверджують, як і на нове будівництво.
Поліпшення якості та кількості послуг, що підвищують комфортність і економічність експлуатованого будівлі (зміна планувальної структури будинків, квартир, тобто перепланування відповідно до сучасних вимог комфортності і технології експлуатації об'єкта; оснащення відсутніми інженерними системами, приладами нового покоління, що відповідають прогресивним технологіям експлуатації та вимогам комфортності), називається модернізацією. Вибір методів модернізації залежить від архітектурно-планувальних особливостей будівлі, прийнятої стратегії капітального ремонту та реконструкції будівлі.
Планувальне рішення залежить і від наявності внутрішніх опор, що заважають свободі переміщення перегородок. Модернізуючи лестнично-ліфтові вузли, намагаються зберегти існуючі сходові клітки для подальшого використання. Ліфтові шахти укладають в вогнетривкі конструкції. В разі, коли ліфт неможливо розмістити в габаритах будівлі, його виносять за основний обсяг - роблять приставним.
Модернізуючи квартири, оцінюють фактор орієнтації будівлі. Будинки часто виявляються несприятливо орієнтованими відносно сторін світу, навколишньої забудови і розташованих поруч магістралей. Тому планувальні рішення змінюють для забезпечення інсоляції приміщень і зменшення шкідливого впливу магістралей.
Конструктивно-планувальні параметри в будівлях різних часових періодів споруди індивідуальні, тому неможливо рекомендувати стандартні рішення модернізації квартир. Однак в прийомах модернізації квартир існують загальні принципи, що залежать від планувальних особливостей будівель.
Технічна документація на підвищення благоустрою будівлі узгоджується з організаціями, постачальними його теплом, водою, газом, електроенергією, з органами пожежного та санітарного нагляду і затверджується проектною організацією.
Для оформлення та видачі дозволу на перебудову будівлі необхідна така документація:
- Заява;
- поверхові плани;
- викопіювання з генерального плану;
- проект перебудови приміщень;
- висновок експлуатаційної організації про можливість виконання робіт,;
- довідка про згоду всіх зацікавлених мешканців квартири або будинку на проведення робіт, що проектуються і ін.
Після перебудови будівель роботи приймає комісія в установленому порядку, виконавчу документацію оформляє бюро технічної інвентаризації. Ця документація є підставою для зміни облікових даних по житлової та нежитлової площі, викликаних перебудовою будівель.
Критерієм оцінки варіантів рішення по реконструкції будівель і споруд є будівельна технологічність практичної реалізації цих рішень.
Будівельна технологічність підрозділяється на проектну і построечний. Під проектної технологічністю розуміють ту частину трудовитрат, яка безпосередньо визначається технічні рішеннями, прийнятими в процесі проектування. Будівельних технологічність визначається рівнем організації праці і виробництва в підрядних ремонтно-будівельних організаціях.
Підвищення построечной технологічності досягається за рахунок:
- підвищення рівня комплексної механізації;
- вдосконалення організаційно-технологічної підготовки;
- вдосконалення управління виробництвом;
- впровадження досягнень науково-технічного прогресу.
Підвищення проектної технологічності досягається за рахунок впровадження варіантного проектування, при якому оцінка технологічності проектних рішень дозволяє в процесі роботи над проектно-кошторисною документацією здійснювати вибір раціональних варіантів реконструкції. Основою технологічної документації при реконструкції будівель є проект виконання робіт (ППР), що розробляється з урахуванням СНиП 3.01.01-85 * [2] і ВСН 41-85 (р) «Інструкція по розробці проектів організації і проектів виробництва робіт з капітального ремонту житлових будинків ».
До основних робіт по реконструкції будівлі дозволяється приступати після передачі замовником і експлуатуючими організаціями об'єкта підрядної організації і виконання всіх підготовчих робіт, передбачених проектом організації реконструкцію.
Розробляються ППР на основі варіантного проектування організаційно-технологічних рішень з оцінкою порівняльної ефективності варіантів.
При реконструкції ППР розробляється генпідрядником, який повинен мати відповідні ліцензії. ППР узгоджується з керівниками експлуатуючих організацій і затверджується головним інженером генпідрядної организации.
Читати далі:
Комплекс робіт з утримання та технічного обслуговування будівель і споруд
Планування поточного ремонту
Підготовка та аналіз технічної документації для капітального ремонту
Порядок призначення будівлі на капітальний ремонт
Оцінка технічного стану конструктивних елементів будівлі і будівлі в цілому
Система планово-попереджувальних ремонтів
Залежність зносу інженерних систем і конструкцій будівель від рівня їх експлуатації
Класифікація громадських будівель в залежності від матеріалу стін і перекриттів
Класифікація житлових будинків в залежності від матеріалу стін і перекриттів
капітальність будівель