Поради бувалих. Продати квартиру в Луганську: підготовка до продажу

1. Андрій Діхтяренко

Ми продовжуємо збирати досвід "бувалих" продали житло в неконтроліруеміх районах Донецької і Луганської областей. Сьогодні - перша частина епопеї з продажем квартири в Луганську, розказана реальна газета , Досвід якої цілком можна застосувати і до інших міст, розташованих в неконтрольованих районах.

Перший рік конфлікту багато хто не збиралися миритися з втратою. Віддавати свої квартири за безцінь не хотілося, та й надія ще зберігалася. Але війна все йшла в своєму уповільненому режимі, а тисячі внутрішньо переміщених осіб продовжували боротися з цілою купою життєвих негараздів. У результаті багатьом переселенцям все-таки довелося задуматися про продаж нерухомості на непідконтрольною території.

Зважитися на таку операцію - вимушений крок, пов'язаний з ризиком. Але продати квартиру в Луганську чи Донецьку все-таки можна.

Тільки перш, ніж вплутуватися в цю авантюру, вирішите для себе остаточно - а чи дійсно ви хочете продати свою квартиру?

Якщо так, то забудьте про те, що ваша квартира колись коштувала 40-50-100 тисяч доларів. Все це в минулому, реальні ціни на нерухомість після початку конфлікту впали мінімум в три рази. І якщо ви морально не готові розлучитися з майном «за безцінь» - не продавайте.

Але врахуйте, що у нерухомості не буває об'єктивною вартості. У 2014 році Донецьк і Луганськ перетворилися в «погані райони», де перестали діяти писані правила, і від чергового спалаху насильства не застрахований ніхто. Так само, як і від порушення принципу недоторканності приватної власності (наприклад, вашу порожню луганську квартиру розкрити можуть в будь-який момент). І навряд чи найближчим часом ціна на нерухомість там круто піде вгору, навіть якщо Мінські угоди дивом почнуть працювати.

Втім, справа тут навіть не в скепсис щодо перспектив неконтрольованих районів, а в ваших особистих життєвих пріоритетах. Потрібні гроші зараз і терміново? Намагайтеся «штовхнути» свої заморожені активи на непідконтрольною державі території. Вирішили почекати, поки їх без вашої участі розморозить історичний прогрес? Відмінно, це теж бізнес-стратегія. Тоді можете не читати все, що написано нижче.

Якщо ви все-таки твердо вирішили продавати свою квартиру в Луганську чи Донецьку - з чого потрібно почати?

1. Морально підготуйтеся, що продаж квартири забере у вас мінімум кілька місяців, які ви проведете в клопотах, переговорах і зустрічах з доблесними працівниками Адмінцентр, нотаріату і агентств нерухомості. Також вам доведеться виїхати на зустріч з покупцями в Сєвєродонецьк або Краматорськ - так що розраховуйте на кілька днів вимушеного відгулу.

2. Якщо у Вас немає можливості виїхати в непідконтрольні райони - домовтеся з родичами і друзями, які залишилися "вдома", які зможуть представляти ваші інтереси там, на місці - вони будуть показувати квартиру потенційним покупцям і ріелторам, зможуть вивезти до себе (і до вас ) частина ваших особистих речей, залагодити питання з ЖЕКами (про це пізніше) і з дуже цікавими сусідами.

3. Визначтеся, чи будете ви продавати квартиру самі або понадієтеся на допомогу ріелторів. Агентств нерухомості, які спеціалізуються на об'єктах на непідконтрольною території, сьогодні розвелося чимало. Їхні послуги обійдуться вам в 1000 $ націнки на продажну вартість житла. При цьому ріелтори будуть робити рівно те ж саме, що спокійно змогли б зробити і ви - тобто, розмістять оголошення в інтернеті, будуть вести телефонні переговори з покупцями і шукати нотаріуса в Сєвєродонецьку або Краматорську. Після кількох місяців марних спроб продати квартиру через посередника, я так і не зрозумів, в чому ж сенс участі ріелторів в цій операції.

Ще важливий аргумент проти укладання угод через агентство - ви позбавлені можливості безпосередньо контактувати з покупцем, а значить, не зможете дізнатися, хто після вас заселитися в квартиру, і чи можна в принципі укладати з цією людиною угоду.

4. До речі, раджу заздалегідь окреслити для себе портрет вашого покупця. Незважаючи на легенди про масово переїжджають на Донбас росіян, основними покупцями квартир є як раз місцеві жителі, що поліпшують свої житлові умови. Також вашою цільовою аудиторією є жителі луганської і донецької провінцій (Краснодона, Вахрушеве, Вуглегірська та Єнакієве), які розуміють, що якщо навіть у Донецьку і Луганську життя тепер не цукор, то вже точно краще, ніж на їх малій батьківщині. З малих міст в «республіканські центри» переїжджають студенти невизнаних вузів і підприємці, які сподіваються зайняти звільнені переселенцями ринкові ніші. Чітко уявляючи, кому ви хочете продати квартиру, ви зможете правильно скласти оголошення.

5. Визначтеся, чи будете ви продавати квартиру разом з усім майном або постараєтеся забрати з неї меблі та побутову техніку. Більшість переселенців продає свої квартири з «повним фаршем», щоб уникнути зайвого клопоту, і тому, що речі везти нікуди. Але ціна «порожній» квартири, як правило, не сильно нижче, ніж обставленій - виходить, що частину свого майна ви просто даруєте покупцеві. І обов'язково подумайте, чи збираєтеся ви в майбутньому обзаводитися квартирою на новому місці - напевно вам знадобляться ваші холодильник, пральна машинка і стіл зі стільцями. Хоча б заощадите на обстановці.

Вивезенням речей з Луганська займаються спеціально навчені перевізники. Їх контакти можна знайти в інтернеті, але краще розпитати знайомих, щоб не нарватися на шахраїв. Ці люди в обумовлений час під'їдуть на вантажний «газелі» разом з бригадою вантажників. Потім під наглядом ваших довірених осіб (дивіться пункт 2) акуратно за день демонтують і упакують в кузов вашу меблі і побутову техніку, і вивезуть майно в будь-яке місто України. Мені таке перевезення разом з демонтажем обійшлася в 11 800 гривень в липні 2016 г. З водієм було обумовлено, що якщо з нього зажадають хабара на блокпостах, то винагорода виплачується з цієї фіксованої суми. На щастя, все обійшлося «без цвяха і автомата Калашникова» - дорога з Луганська до Києва з урахуванням всіх перевірок зайняла всього 30 годин.

Важливий момент! Заздалегідь зробіть (і перешліть в Луганськ) нотаріальну довіреність на вивезення речей - її потрібно оформити на ваше довірена особа з пункту 2, яке буде супроводжувати водія в дорозі і стежити за навантаженням. Послуги нотаріуса обійдуться в 200-300 гривень (втім, це тільки початок). Також довіреній особі краще заглянути в ваш ЖЕК - і передати їм копію довіреності разом зі списком вивезених речей. Цей список вам доведеться запевнити в ЖЕКу разом з підписами двох свідків (як правило, сусідів - з ними потрібно буде домовитися заздалегідь).

Чи потрібно це робити? Потрібно. Були випадки, коли відразу після вантажників приїжджали представники «поліції ДНР / ЛНР», викликані сусідами або тим же ЖЕКом. Довіреність разом із завіреним в ЖЕКу списком обов'язково потрібно взяти з собою в дорогу! Ці документи знадобляться при перевірках на блокпостах.

Отже, ваша квартира готова до продажу - пора створювати і розміщувати оголошення. Як правильно вести «полювання на покупця», як планувати маршрут на Донбас, і які неприємності можуть підстерігати вас на місці вчинення правочину - чекайте у другій частині статті

Андрій Діхтяренко

реальна газета