Поради покупцям нерухомості. Варіанти розрахунку за квартиру

1. Купівля квартири за готівку
2. Безготівковий розрахунок за квартиру
3. Іпотечний кредит для покупки квартири
4. Державний житловий сертифікат
5. Виділення квартир ветеранам

П'ять мільйонів рублів - це десять пачок купюр по п'ять тисяч рублів або п'ятдесят пачок по тисячі рублів. Навіть якщо житло купується і за менші гроші, в будь-якому випадку - суми чималі, нерухомість завжди була і залишається дорогим придбанням. Варіантів розрахунків за квартиру існує кілька.

Ще якийсь час назад продавці насторожено ставилися до тих покупцям, хто замість хрустких купюр надавав лист з банку про видачу іпотеки або сертифікат. Зараз такі угоди вже міцно увійшли в ужиток красноярських ріелторських агентств, алгоритм дій відпрацьований до дрібниць і гарантує безпеку передачі і отримання грошей.

Купівля квартири за готівку

Коли мова заходить про продаж-покупку квартири за готівку, уяву волею-неволею малює картинку, побачену в кримінальних фільмах: значні кейси, вщерть наповнені купюрами, підступи нечесних на руку людей, які бажають заволодіти чужими грошима. Як грамотно і без ризику привезти фінанси на місце угоди і, у випадку з продавцем, відвезти звідти?

Зараз є маса щодо безпечних для обох сторін способів організувати передачу грошей і дотримати інтереси всіх учасників угоди. Зазвичай вирішення питання про передачу фінансів за квартиру залежить від домовленості між покупцем і продавцем нерухомості. Як розповідає юрисконсульт компанії «АРЕВЕРА-Нерухомість» Олена Нагірна, «в нашій практиці застосовується такий метод, коли покупець передає гроші за квартиру до подачі документів в Управління федеральної реєстраційної служби (УФРС). Тоді ж між учасниками угоди підписується один примірник договору купівлі-продажу та акту прийому-передачі житла - це робиться для спокою покупця. Він отримує документальне свідчення того, що гроші продавцю передані і підписанням договору продавець підтверджує намір укласти угоду. Продавець пише розписку, що гроші відповідно до договору купівлі-продажу їм отримані.
Це документ, який покупець квартири обов'язково повинен отримати від продавця нерухомості. Складається вона в простій письмовій формі, там повинні бути вказані такі дані: П.І.Б. покупця і продавця, їх паспортні дані, місця прописки і повна сума переданих грошей в рублях. Обов'язково вказується об'єкт нерухомості і документ-підставу (договір купівлі-продажу). Прізвища свідків також можна вказати в розписці, хоча це не обов'язково. У разі, якщо квартира продається за дорученням, ми настійно рекомендуємо на розрахунок приходити самому власнику. Розписка в отриманні грошей і договір купівлі-продажу складаються в офісі нашої компанії, де, до речі, банкноти перераховуються на купюрорахувальні машинці, додатково їх можна перевірити на справжність ».

Іноді учасники угоди бажають запросити нотаріуса, для того щоб він засвідчив передачу грошей. Тут треба мати на увазі, що нотаріус бере на себе обов'язок засвідчити особу підписали розписку, але визначення дієздатності учасників угоди в його компетенцію не входить, тобто додаткових гарантій немає. Нотаріально засвідчити особу підписали розписку коштує приблизно 700 рублів. А ось послуги нотаріусів в разі нотаріального оформлення всієї угоди купівлі-продажу можуть «влетіти в копієчку». Наприклад, при продажу квартири вартістю в 2,5 мільйона рублів гонорар нотаріусу складе близько 30 тисяч рублів. Але якщо особливої ​​різниці між нотаріальним оформленням угоди і простою письмовою формою немає, чи варто платити більше?

Щоб процес передачі грошей за квартиру був позбавлений ризиків, агентства нерухомості пропонують послуги зберігання фінансів в банківському сейфі. «Офіс одного з красноярських банків розташований в будівлі, де знаходиться наша компанія, тому перевозити по місту великі суми продавцю не доведеться. Оплату резервування банківської комірки ми беремо на себе », - пояснює юрисконсульт компанії« АРЕВЕРА-Нерухомість »Олена Нагірна.

Схема передачі грошей в банківську комірку виглядає наступним чином. Продавець, отримавши фінанси, в присутності співробітника банку закладає гроші в клітинку. Один ключ передається продавцеві, один залишається у банківського співробітника. Осередок резервується, як правило, на одну добу, але цей термін може бути продовжений. У договорі з банком обумовлюються умови, які документи, що підтверджують дійсність угоди, повинен надати продавець, щоб забрати суму. У тому випадку, якщо угода реєстрацію не проходить з якихось причин, гроші забирає покупець - про це теж робиться позначка в договорі з банком на відповідальне сейфове зберігання.
Досвідчені ріелтори радять, якщо угода, її ще називають альтернативної, відбувається «по ланцюжку», в ній беруть участь кілька покупців і продавців, останнім «ланці», людині, яка не набуває ніякого житла, а отримує гроші готівкою, найкраще скористатися послугами банківської комірки , а не їхати додому «з валізою грошей».

Крім резервування осередку можливий і інший варіант використання послуг банку. Як розповідає Олена Нагірна, як правило, люди похилого віку хочуть, щоб гроші перераховували їм на ощадкнижку. Так, зокрема, ВАТ «Ощадбанк» здійснює операції з переказом коштів з одного рахунку на інший. Ще один вид передачі готівки - відкриття рахунку до запитання. Він відкривається безкоштовно. З нього продавець квартири може зняти свої гроші в будь-який час. Цей спосіб хороший ще й тим, що гроші, які надходять на рахунок продавця, банк, як, втім, і у всіх інших операціях, безкоштовно перевіряє на справжність. Є свої плюси і для покупця. Він може привезти гроші в банк не в день підписання договору купівлі-продажу, а заздалегідь. Це захищає покупця від багатьох проблем, в тому числі і кримінальних. Але в будь-якому випадку не варто нікому розповідати ні про суму, ні про час, ні про місце угоди.

Нерідко квартири купуються і продаються за таким сценарієм: спочатку покупець передає продавцеві завдаток, зазвичай це 30-50 тисяч рублів, як підтвердження серйозності намірів покупця і гарантії, що продавець зніме житло з продажу і не стане шукати іншого охочого придбати його нерухомість. Завдаток передається за попереднім договором купівлі-продажу. При остаточному розрахунку, коли передається вся сума за квартиру і оформляється розписка, що всі кошти отримані, цей документ, де прописаний завдаток, анулюється. Дійсним залишається документ, де значиться вся сума за квартиру.
Як зізнається Олена Нагірна, саме такі схеми за роки існування зарекомендували себе надійним способом розрахунку за квартиру. Хоча договір купівлі-продажу в Реєстраційній службі реєструється після передачі грошей і написання розписки, за принципом «вранці гроші - увечері квартира», розписка в отриманні грошей - серйозний документ, збоїв і непередбачених ситуацій, коли хто-небудь з учасників угоди «не доїхали» до Реєстраційної служби, не було. Час реєстрації призначається заздалегідь, прямо з офісу агентства нерухомості всі учасники угоди разом з юристом і ріелтором агентства їдуть в Реєстраційну службу, в разі необхідності агентство може надати службовий автомобіль. До речі, нерідко продавець і покупець просять зробити передачу грошей безпосередньо в Реєстраційній службі, але це заборонено. Не радять ріелтори і віддавати готівку в машині біля будівлі Реєстраційної служби. Найбільш відповідний варіант для розрахунків - офіс агентства, щоб угода пройшла без проблем, краще довіритися перевіреним схемами розрахунків.

Безготівковий розрахунок за квартиру

На красноярському ринку нерухомості можливі і форми безготівкових розрахунків, зокрема через акредитив. Так, наприклад, працює Красноярський крайовий фонд житлового будівництва. Акредитив є грошовим зобов'язанням банку перевести з рахунку позичальника на рахунок продавця певну суму, така форма безготівкових розрахунків, як розрахунки акредитивами, особливо вигідна і безпечна для здійснення операцій з нерухомістю.

Механізм такої форми розрахунку полягає в наступному: в день угоди відкриваються поточні рахунки на продавця і покупця. Покупець з поточного рахунку перераховує позикові (кредитні) кошти на акредитив. Комісія за відкриття акредитива складає від 0,2% від суми позики (кредиту). Умовою розкриття акредитива є надання таких документів, як свідоцтво про реєстрацію права, зареєстрованого Управлінням федеральної реєстраційної служби (УФРС), договір купівлі-продажу, виписка з ЕГРП з обтяженням на користь банку, договір страхування.

Акредитив надає гарантії продавцеві оплати за договором купівлі-продажу при дотриманні вищевказаних умов і дає гарантію покупцеві відкликати позикові (кредитні) кошти з акредитива при недотриманні продавцем умов договору купівлі-продажу. Як розповідає провідний фахівець відділу по роботі з позичальниками Управління іпотечного кредитування Красноярського крайового фонду житлового будівництва Марина Бондаренко, такі ситуації за весь час існування Фонду зустрічалися дуже рідко.
«Акредитивна форма розрахунків за квартиру досить надійна - банк перевіряє справжність купюр, видає документи, що підтверджують переказ коштів, крім того, він гарантує законність платежів і можливість офіційного підтвердження вартості угоди і факту 100-відсоткової оплати», - підводить підсумок Марина Бондаренко.

Іпотечний кредит для покупки квартири

На сьогоднішній день в ВАТ «Ощадбанк» застосовується кілька схем видачі кредитних коштів, і, відповідно, клієнт може вибрати, яка форма розрахунків для нього найбільш прийнятна. Один з варіантів - видача кредиту готівкою до угоди купівлі-продажу. «Важливою перевагою житлових програм ВАТ" Ощадбанк "є те, що кредит видається до здійснення угоди з нерухомістю, а не після того, як ця угода буде зареєстрована в органах державної реєстрації, від чого часто відмовляються продавці квартири і що важко при розрахунках з цілим ланцюжком угод. Якщо оформляється іпотечна програма, то на період оформлення іпотеки надається проміжне забезпечення (заставу, поручительство), яке вивільняється відразу після оформлення іпотеки », - каже Ольга Тібанова, старший економіст відділу по роботі з партнерами ВАТ« Ощадбанк ».

Сама процедура видачі кредиту передбачає такі дії: спочатку клієнт подає в будь-яку філію банку пакет документів: заяву-анкету за формою банку, документи, що підтверджують дохід позичальника / созаемщиков / поручителів, і копії паспортів позичальника / созаемщиков / поручителів. Документи розглядаються до 7 робочих днів. З моменту подачі кредитної заявки клієнт ВАТ «Ощадбанк» має можливість протягом 3-х місяців шукати відповідний об'єкт нерухомості. При наявності позитивного рішення банку про видачу житлового кредиту позичальник може отримати документ, що підтверджує можливість отримання кредитних коштів. Після того як позичальник знайшов підходящий об'єкт нерухомості, необхідно надати документи на придбаний об'єкт в банк. Це попередній договір купівлі-продажу; свідоцтво про реєстрацію права власності об'єкта (від продавця); документи підстави виникнення права власності об'єкта (від продавця); підтвердження власних коштів не менше 20% (розписка від продавця в отриманні грошових коштів / грошові кошти на рахунку). Банк розглядає наданий пакет документів на придбаний об'єкт. Після цього позичальник підписує кредитну документацію і отримує гроші готівкою або на рахунок - це залежить від вибору самої людини.

Після проведення розрахунку з продавцем позичальник направляється в Управління федеральної реєстраційної служби (УФРС), реєструє договір купівлі-продажу і оформляє право власності, на це йде близько 5 днів. Після оформлення права власності клієнт протягом 6 місяців з дня підписання кредитного договору надає документи, що підтверджують придбання об'єкта нерухомості: документи про оформлення в заставу об'єкта і страхування предмета застави в разі оформлення іпотечного кредиту.

Ще в кінці 2008 року в ТОВ «Ощадбанк» в використовувану форму розрахунків стали впроваджувати акредитив. «Сама процедура видачі кредиту передбачає такі дії: одночасно з відкриттям позичкового рахунку позичальнику відкривається поточний рахунок, на який перераховуються кредитні кошти. Позичальник здійснює реєстрацію договору купівлі-продажу в УФРС і оформляє право власності - близько 5 днів. Продавець надає в банк документи, що підтверджують оформлення об'єкта нерухомості на покупця (документи, що підтверджують оформлення в заставу об'єкта і страхування предмета застави в разі оформлення іпотечного кредиту). Банк перевіряє наданий пакет документів і перераховує кошти на рахунок продавця. Акредитивна форма розрахунків є платною послугою, сума якої рівномірно розподіляється між продавцем і покупцем », - пояснює старший економіст відділу по роботі з партнерами ВАТ« Ощадбанк »Ольга Тібанова.

Державний житловий сертифікат

Як розповідає директор «Красноярського Інвестиційного Агентства нерухомості» (КІАН) Ірина Монастирська, «державним житловим сертифікатом називається іменне свідоцтво, яке дає громадянину право за рахунок федеральних коштів отримати соціальну виплату на придбання житла. Сертифікати можуть одержати військовослужбовці та військовослужбовці, звільнені зі служби, переселенці з північних територій, чорнобильці та громадяни, визнані вимушеними переселенцями.
Власник сертифіката може придбати квартиру на вторинному ринку і в новому будинку, але при цьому необхідно пам'ятати, що будинок повинен бути введений в експлуатацію. Обмеження по площі квартири існує тільки за програмою переселенців з північних територій - це 12 кв. м, встановлені в Красноярському краї. Власникові сертифіката дається 2 місяці для відкриття на своє ім'я блокованого цільового рахунку, куди потім перерахується соціальна виплата. На пошук і підбір відповідного варіанту житла, оформлення договору купівлі-продажу, реєстрацію його в установленому законом порядку, отримання свідоцтва про державну реєстрацію права і надання всіх вищевказаних документів в банк, який бере участь в реалізації держпрограми «Житло», передбачений термін 9 місяців. За загальним правилом оплата житла з використанням сертифіката здійснюється тільки в безготівковій формі, через цього власник сертифіката зустрічає найбільші труднощі, так як терміни розрахунків влаштовують далеко не всіх продавців квартир, а також власників, квартира яких задіяна в ланцюжку альтернативних продажів (обмінів). Власнику сертифіката потрібно пам'ятати, якщо не вдається вкластися у встановлені терміни, сертифікат перетвориться на непотріб папірець, за законом цей документ може видаватися лише один раз і продовженню не підлягає.

«Красноярське Інвестиційне Агентство Нерухомості» (КІАН) професійно працює з житловими сертифікатами з 2002 року і має серйозну практику в підборі житлових приміщень і оформленні таких угод.
У купівлі квартири за допомогою сертифіката головний принцип - «час - гроші». Щоб укластися у відведені законом терміни, не упустити шанс отримати довгоочікуване житло, краще звернутися в зарекомендувало себе агентство нерухомості.

Виділення квартир ветеранам

Допомога від держави в придбанні житла надається ветеранам Великої Вітчизняної війни. Як повідомили в міністерстві соціальної політики краю, в цьому році 800 ветеранів, які перебували на обліку до вересня 2009 року, справлять новосілля до 1 травня. Решта - за новою черговості - протягом 2010 року. Формування списку на поліпшення житлових умов триває.

Житло для фронтовиків купується трьома способами. Перший - квартиру купує міністерство соціальної політики краю з подальшим оформленням її у власність ветеранів, другий - будівництво нових квартир, які також безоплатно передаються у власність учасникам війни, третій - соціальна виплата на придбання житла. Її розмір визначається з розрахунку: 36 «квадратів», помножені на ціну 1 кв. м, встановлену Міністерством регіонального розвитку. Для Красноярського краю ця сума становить 30 тисяч 400 рублів. Для крайового центру ця цифра більше.

Надання ветерану соціальної виплати на придбання квартири відбувається в безготівковій формі шляхом перерахування міністерством фінансів на особовий рахунок продавця, відкритий ним в банку, на підставі договору купівлі-продажу житлового приміщення, зареєстрованого в Реєстраційній службі. Перерахування коштів здійснюється протягом 5 днів.

На відміну від власників сертифікатів, ветерани не обмежені часовими рамками у виборі квартири, підшукувати прийнятний варіант можна досить довго. Але оскільки учасники війни в більшості своїй люди вже зовсім літні, цими питаннями часто займаються їх родичі. Якщо вони хочуть жити всі разом, а на квартиру потрібно більше грошей, ніж виділені державою, тоді потрібно використовувати або заощадження, або дітям і онукам оформляти на себе споживчі кредити без застави.

Яку схему розрахунків використовувати - залежить від обставин кожної конкретної ситуації. У будь-якому випадку вміння зважити і оцінити всі фактори, домовитися і прийти до компромісу може стати запорукою успішної операції. Дуже багато залежить від команди людей, які працюють з продавцем і покупцем. Перевірені часом форми розрахунків зарекомендували себе як надійні, що зводять ризик до мінімуму, що роблять продаж і покупку житла цивілізованої угодою, якої не варто боятися.

Ірина Шіколова

Купити нерухомість в Красноярську

© Використання матеріалів допускається, тільки при наявності активного посилання на портал Sibdom.ru