Укладенню договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості може передувати підписання попереднього договору. Що повинно бути обумовлено в цьому документі, обов'язково його завіряти нотаріально, в чому його суть і взагалі, навіщо він потрібен? 
Іван Борисенко, агент по операціях з нерухомістю АН «Час-Пік» Щоб відповісти на запитання наших читачів, ми звернулися до агента за операціями з нерухомістю АН «Час-Пік» Івану Івановичу Борисенко з проханням роз'яснити, як то кажуть, саму суть. Наскільки коротко і дохідливо все вийшло - судити вам.
- Так у чому суть попереднього договору, його, скажімо так, головне призначення?
- Попередній договір може передувати укладенню основного договору, наприклад купівлі-продажу житлового приміщення. Мета його - визначення умов того самого основного договору.
Крім того, попередній договір часто потрібно для подання в банк при оформленні кредиту на покупку житлового приміщення.
- Які саме умови повинен містити попередній договір?
- В обов'язковому порядку сторонами повинна бути обговорена продажна ціна нерухомості. Крім того, розписаний порядок розрахунків, внесення завдатку, а також зафіксовані характеристики житлового приміщення і т. Д. Що ж стосується термінів укладення основного договору, то вказівка його в попередньому договорі бажано, але не обов'язково. В останньому випадку (якщо термін не визначено) основний договір повинен бути укладений протягом року з моменту укладення попереднього.
- Які відмінні риси попереднього договору, ніж він, наприклад, відрізняється від угоди про завдаток?
- Основна відмінна риса попереднього договору визначена пунктом 4 ст. 415 Цивільного Кодексу і стосується наслідків його невиконання. Так ось, в разі ухилення однієї із сторін від укладення основного договору купівлі-продажу нерухомого майна інша має право вирішити це питання на свою користь в судовому порядку. Тобто звернутися до суду з вимогою про спонукання укласти такий договір.
Слід також підкреслити, що попередній договір може бути укладений тільки лише в тому випадку, якщо нерухомість знаходиться у власності тієї сторони, яка зобов'язується її продати, або якщо ця сторона має реальну можливість отримати її в майбутньому.
- А що може служити підтвердженням?
- У першому випадку підтвердженням може бути договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину і т.д., словом будь-який документ, що підтверджує набуття права власності на нерухомість. У другому - договір пайової будівництва, рішення адміністрації району про приватизацію квартири, свідоцтво про право на спадщину тощо
- Здається, не можна не брати до уваги питання, що стосуються форми попереднього договору і його посвідчення.
- Згоден. Ріелтерами часто доводиться стикатися з питанням: «Чому договір купівлі-продажу в обов'язковому порядку засвідчується нотаріусом або державним реєстратором нерухомості, а попередній - ні?» Та іншими йому подібними.
Почну з форми. Попередній договір (в силу норм п. 2 ст. 399 Цивільного Кодексу РБ) укладається у формі, встановленій для основного договору. В іншому випадку - в простій чи нотаріальній письмовій формі. Хочу підкреслити, що недотримання правил про форму попереднього договору тягне, висловлюючись юридичною мовою, його нікчемність.
Що стосується нотаріального посвідчення такого договору, то йому підлягають тільки попередні договори щодо земельних ділянок. У всіх інших випадках воно не потрібно, хоча і можливо при обопільній згоді сторін.
Державної реєстрації попередній договір не підлягає, оскільки ця дія не має відношення до форми договору. Реєстрація в агентстві по державної реєстрації та земельного кадастру - обов'язкова умова лише для основного договору.
- Чому?
- Вся суть в тому, що попередній договір не є підтвердженням факту вчинення правочину з нерухомим майном. Він лише свідчить про подальші наміри, тому не може бути підставою виникнення, переходу, припинення або обмеження прав на нерухоме майно. А якщо немає зміни правового статусу нерухомості, то і реєструвати нічого.
Розмовляв Н.Александров.
25.07.2016
переглядів: сьогодні 6, за останні 7 днів 42, за місяць 155
Коментарі:
Матеріали номера 29/2016
Що повинно бути обумовлено в цьому документі, обов'язково його завіряти нотаріально, в чому його суть і взагалі, навіщо він потрібен?Так у чому суть попереднього договору, його, скажімо так, головне призначення?
Які саме умови повинен містити попередній договір?
Які відмінні риси попереднього договору, ніж він, наприклад, відрізняється від угоди про завдаток?
А що може служити підтвердженням?
Ріелтерами часто доводиться стикатися з питанням: «Чому договір купівлі-продажу в обов'язковому порядку засвідчується нотаріусом або державним реєстратором нерухомості, а попередній - ні?
Чому?