Покупка квартиры с незаконной перепланировкой – в ипотеку
Опубликовано: 07.09.2018
В соответствии с действующим законодательством не существует такого основания для отказа в регистрации договора как незаконная перепланировка.
ИПОТЕКА И ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ, КАК БАНКИ ОТНОСЯТСЯ К КВАРТИРАМ С ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ
Так, для покупателя квартиры эта ситуация играет не совсем благоприятную роль.
Если будет выявлено, что переустройство квартиры было выполнено не на законных основаниях, то в свидетельстве о праве собственности будет указана запись в пункте обременения – проведение перепланировки не на законных основаниях.
Виды переустройства жилья
По общим правилам, на основании статьи 25 Жилищного Кодекса РФ перепланировкой является проведение ремонтных работ, в результате которых необходимо вносить изменения в технические документы на квартиру.
Существует два вида переустройства квартиры:
простая (работы выполняются по эскизу); сложная (требует получения проекта).Простая (по эскизу)
При решении перенести перегородку, или же изменить расположение сантехники, то в таком случае работы будут проводиться по эскизу. Весь процесс займет около 3 месяцев.
Цена эскиза обойдется в около 2 тыс. руб.
Для этого понадобится:
собрать пакет документов; указать на копии плана квартиры, что именно будет включать переустройство.Сложная (по проекту)
Если ремонт предполагает объединение комнат, установку лестниц или же увеличение площади квартиры за счет лоджии, то необходимо заказывать в проектной организации проект .
Данный процесс длительный и трудоемкий, ведь после получения его необходимо утверждать во многих инстанциях.
Весь процесс займет около 6 месяцев и будет стоить примерно 60 тысяч руб. Цена может варьироваться от площади квартиры, а также от объема намеченных работ.
После того, как владелец получит разрешение , необходимо пригласить сотрудника БТИ для осмотра квартиры и составления акта. После этого БТИ выдаст новый технический паспорт, в котором будут уже новые параметры квартиры.
Если же собственник проводит сложное переустройство жилья, эксперты рекомендуют обращаться к специальным организациям, ведь получение согласия от всех инстанций – весьма сложный процесс, который просто будет не под силу одолеть самостоятельно.
К тому же, у каждого разрешения есть свой срок действия, просрочив который снова придется сидеть в очередях и заново получать документ.
Что можно не согласовывать?
Не требуют согласования с государственными органами в соответствии со статьей 26 ЖК РФ следующие действия:
проведение косметического ремонта; установка встроенной мебели; замена батарей и розеток; установка оборудования, которое не будет увеличивать общее потребление воды и света.Что запрещено менять?
Законодательством запрещено проводить при перепланировке следующие действия:
перенос батарей на балкон; установка теплого пола за счет общего теплоснабжения; оборудование в квартире камина; перенос кухни или санузла над/под жилой комнатой соседей; совмещение кухни и жилой комнаты.Нельзя проводить действия в панельных домах, которые приведут к нарушению прочности всех конструкций.
Что касается кирпичных домов, то здесь перечень запрещенных действий намного упрощен. К примеру, можно установить камин в таком доме, что в панельном просто невозможно.
Если дом новой планировки, то в счет балкона можно увеличить площадь комнаты, что в типовых домах делать нельзя. Это значит, что увеличение комнаты в счет лоджии возможно только при вычислении, где он расположен, и в каком именно доме.
Ответственность
Согласно статье 7.21 КоАП РФ за самовольную перепланировку необходимо будет заплатить штраф, в размере 2–2,5 тыс. рублей. Кроме этого, в соответствии со статьей 29 ЖК РФ лицо должно восстановить прежний вид квартир, который существовал до проведения переустройства.
Если будет определено, что перепланировка была проведена достаточно давно и данный процесс не навредил конструкции дома, то штраф налагаться не будет.
В случае игнорирования собственником уведомления Жилининспекции о восстановлении прежнего вида жилья в течение полугода, и ничего до этого момента не было сделано, квартиру могут продать на публичных торгах.
Покупка квартиры с незаконной перепланировкой
При продаже квартиры с простой перепланировкой, при этом не узаконивая ее, продать жилье есть шанс.
Весь вопрос состоит в том, знает ли о данных изменениях БТИ. Если не знает, то квартиру можно продать в обычном порядке, если покупателя данные условия полностью устраивают.
При этом покупатель будет нести все риски и ответственность, в случае, если о незаконной перепланировке узнают соответствующие органы.
Продавец же в этой ситуации ничем не рискует, ведь он продал квартиру по старой планировке, а покупателю может быть сделана скидка для последующего узаконивания переустройства.
Покупка квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку может доставить массу проблем и сложностей. Одна из них, это то, что банк не предоставит кредит, если в квартире не узаконена перепланировка. Однако есть случаи, когда банк не возражает от совершения такой сделки.
Продавец в этом случае ничем не рискует, проблема только с поиском покупателя, который решит купить такую квартиру.
Банк в этой ситуации в курсе, что в квартире была проведена самовольная перепланировка, но предоставляет кредит.
У покупателя после покупки квартиры возникает обязательство, которое прописано в договоре, о том, что переустройство должно будет узаконено, причем срок также указывается в договоре.
В ипотеку
По общим правилам отвечать за самовольное переустройство будет собственник. Если вы решили купить квартиру, прежде всего, покажите ее специалисту.
Чтобы правильно определить сложность всех работ, а также оценить примерную цену согласования, риелторы привлекают сотрудников Департамента по перепланировкам.
Они предоставляют детальную информацию о:
виде перепланировке; примерной стоимости оформления перепланировки.При покупке квартиры в ипотеку, следует знать, что по правилам ипотечных программ кредит выдается только при соответствии технических документов на квартиру фактическому плану квартиры.
Поэтому чаще банки отказывают в выдаче кредита на квартиру с незаконной перепланировкой.
Оценка при продаже
Квартира с перепланировкой – выгодная сделка только в том случае, если с документами все в порядке и с юридической точки зрения все было правильно оформлено.
Квартира с законной перепланировкой стоит на 10% выше, а с незаконной – на 10% ниже.
Часто покупатели обращаются к оценщикам для расчетов стоимости жилья, ведь именно на стоимость согласования продавец готов сделать скидку.
Цена квартиры будет зависеть от конкретной ситуации, ведь даже замена полов или изменение дверного проема считается перепланировкой, а это значит, что цена и срок согласования увеличится.
Часто задаваемые вопросы
На практике возникает множество вопросов, связанных с незаконной планировкой.
Кухня перенесена в комнату
При решении купить квартиру с незаконной перепланировкой, в которой кухня перенесена в жилую комнату, вам придется:
либо требовать от продавца восстановления прежнего состояния квартиры; либо же брать на себя это обязательство и восстанавливать все после совершения сделки.Приобретение с самовольным переустройством
Перед тем, как покупать квартиру с перепланировкой, необходимо проверить, нет ли нарушений в проведенном незаконном переустройстве.
Если были допущены серьезные нарушения, узаконить ее не получится, соответствующие инстанции откажут, к тому же придется заплатить штраф.
В этом случае не рекомендовано покупать такое жилье, ведь узаконивания не произойдет, а потратиться на восстановление квартиры в соответствии с технической документацией придется.
На видео о приобретении недвижимости с незаконным переустройством