Покупка квартиры: пошаговая инструкция. Что нужно знать о сделке?
Опубликовано: 06.09.2018
Приобретение квартиры требует крупных финансовых затрат и чтобы избежать лишних расходов и рисков мошенничества , следует тщательно выбирать недвижимость и проверять наличие возможных обременений. Существенные моменты сделки, на которые нужно обратить внимание, различаются для каждого способа приобретения квартиры.
Общий порядок действий
Покупка квартиры подразумевает переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Алгоритм приобретения квартиры включает следующие шаги:
В зависимости от типа сделки алгоритм может включать дополнительные шаги, например, заключение предварительного договора перед основным, если планируется покупка в ипотеку .
Ипотека. Пошаговая инструкция к сделке
Процедура выбора жилья
Квартиру можно купить как в новом доме у застройщика , так и на вторичном рынке у частного лица. При покупке жилья в новом доме важно обратить внимание на следующие моменты:
наличие у застройщика необходимой лицензии; наличие разрешения на ввод построенного дома в эксплуатацию; соответствие заявленной площади жилья фактической; наличие инфраструктуры.Не следует приобретать квартиру в построенном, но не введенном в эксплуатацию доме, так как данный процесс может затянуться на неопределенный срок, в течение которого право собственности не будет зарегистрировано.
Как проверить квартиру перед покупкой: какие документы необходимы при покупке
Если планируется покупка жилья в ипотеку , то нужно уточнить список банков, выдавших конкретному застройщику аккредитацию – надежные застройщики сотрудничают с большинством крупных банков, а отсутствие аккредитаций является поводом для выбора другой фирмы.
Приобретая квартиру на вторичном рынке, важно уточнить следующую информацию:
состояние квартиры; причину продажи; сведения о соседях; сведения о способе управления общедомовым имуществом; наличие обременений .Отсутствие ремонта позволяет купить квартиру по цене ниже среднерыночной, но важно правильно рассчитывать стоимость такого ремонта – часто в итоге она превышает сделанную продавцом скидку в несколько раз.
Следует оценивать состояние дома сразу при входе в подъезд, выяснить степень звукоизоляции и личности соседей, так как проживание рядом с асоциальными элементами может привести к новому переезду уже через несколько месяцев.
Проверка недвижимости на обременения
Квартира, приобретаемая на вторичном рынке, может иметь следующие обременения:
Чтобы проверить наличие обременений, нужно потребовать от продавца справку из Росреестра, в которой будет указаны основания для приобретения продавцом права собственности, а справка из ЕГРН подтвердит такое право.
Если квартира куплена недавно, следует выяснить причину продажи, так как при оспаривании предыдущей сделки признаются недействительными и все последующие, что может привести к потере уже купленного жилья.
Выяснить количество прописанных лиц можно, запросив у продавца справку из миграционной службы. Важно учесть, что все имеющие регистрацию лица могут пользоваться жилым помещением, поэтому следует потребовать от продавца выписки из квартиры всех лиц до подписания договора.
Коммунальные долги переходят к новому владельцу, поэтому нужно потребовать справку из домоуправления о задолженности и снизить стоимость покупки на ее размер.
Не следует покупать квартиру, которая была получена по наследству менее полугода назад, так как существуют риски оспаривания сделки объявившимися наследниками, в результате чего можно потерять права на часть купленной квартиры.
Проверить обременения можно в нотариальной конторе, предоставив нотариусу документы на квартиру и разрешение от продавца на запрос сведений о недвижимости.
Заключение сделки и передача ключей
После того, как обговорены все условия и составлен договор , стороны назначают дату совершения сделки. В назначенный день продавец и покупатель подписывают договор, после чего продавец передает квартиру, ключи от нее и сопутствующую документацию ( кадастровый паспорт и технический план ) покупателю.
Покупатель еще раз проверяет квартиру и подписывает акт приема-передачи , который может быть включен в текст основного договора, после чего происходит передача денежных средств продавцу.
Если выбран наличный способ расчета, то лучше проводить его при свидетелях или в кабинете нотариуса уже после получения ключей от квартиры.
Необходимые документы и регистрация
После подписания договора стороны должны обратиться в Росреестр через отделения МФЦ для регистрации перехода прав собственности. Сотрудники Росреестра вносят данные в базу ЕГРН о новом владельце помещения и выдают ему справку, подтверждающую право собственности .
Для регистрации в Росреестр подаются следующие бумаги:
Кадастровый паспорт оформляется сотрудниками БТИ, он содержит описание характеристик квартиры – площади, количества комнат, типе отопления и сведения о коммуникациях.
В заявлении о регистрации нужно изложить просьбу зарегистрировать переход прав на основании договора купли-продажи. Регистрация длится 10-14 дней, после чего каждая сторона получает по копии договора с отметкой Росреестра, а покупатель вступает в полноценное владение квартирой.
Как правильно торговаться с продавцом
На этапе обсуждения цены следует соблюдать ряд правил:
Перед обсуждением цены нужно изучить рынок недвижимости в городе, чтобы оценить, завышена предложенная продавцом цена или нет. Если от имени продавца выступает риэлтор, то возможны намеки на множество желающих приобрести квартиру и необходимость срочной продажи – это делается с целью сбить покупателя с толку и принудить к быстрой покупке.
Чтобы снизить цену покупки, нужно указать продавцу на недостатки помещения (например, некачественный санузел или отсутствие пластиковых окон) и потребовать их устранения или снижения цены – в большинстве случаев продавцу легче уменьшить цену, чем тратить время на устранение недостатков.
Длительность процедуры покупки
Время каждого этапа зависит от наличия обременений и способа покупки квартиры. В общем случае сроки включают в себя:
время поиска квартиры – 5-20 дней; проверку обременений – 3-10 дней; заключение и регистрацию сделки – 10-18 дней.Срок выписки зарегистрированных лиц составит 3-10 дней, а если в квартире проживает несовершеннолетний , то его выписка потребует получения разрешения опеки и может занять до 2-х месяцев.
Нюансы покупки аварийного жилья
Приобретение квартиры в аварийном доме имеет своей целью получение в скором времени нового жилья от государства взамен предназначенного к сносу.
При покупке аварийной квартиры нужно учесть:
планируемые сроки предоставления нового жилья; наличие очереди на новые квартиры; возможную замену предоставления квартиры компенсацией.Важно учесть, что проживание в аварийной квартире может быть опасно, поэтому покупатель должен иметь другое место жительства.
Сроки расселения можно выяснить в градостроительном комитете местной администрации. Если такие сроки наступят позднее, чем через 6 месяцев, они могут переноситься несколько раз.
Также важно выяснить степень готовности нового жилья и место его расположения, а также планы властей по выплате компенсации вместо постройки нового жилья – нередко ее размер недостаточен для покупки квартиры.
Покупка квартиры индивидуальным предпринимателем
Если квартира покупается предпринимателем с целью последующего перевода в нежилое помещение , нужно убедиться в возможности данной процедуры:
Во многих жилищных товариществах для перевода помещения в нежилое требуется согласие всех жильцов дома, особенно при использовании части общих помещений – такое согласие лучше получить до оформления покупки.
Аренда с правом выкупа
Наем жилого помещения с целью последующего выкупа применяется в случаях, когда покупатель не имеет в настоящее время необходимой суммы, но планирует приобрести данную квартиру. Проживание в квартире до приобретения позволяет лучше оценить его и выполнить необходимые ремонтные работы.
При данном способе покупки стороны подписывают два документа:
Основной договор заключается при выкупе жилья.
В предварительном договоре указывается цена и примерный срок заключения основной сделки, если такой срок не указан, то предварительный договор действует один год ( п. 4 ст. 429 ГК РФ ).
Изменения в 2017-2018 годах
Главным нововведением 2017 года стала отмена свидетельств о праве собственности, теперь для подтверждения права на квартиру нужно заказывать выписку из ЕГРН в Росреестре или МФЦ.
Старые свидетельства подтверждали право владения квартирой на дату их выдачи, а с января 2018 года они не принимаются государственными инстанциями и не рекомендуются к принятию в частных сделках, так как с 1 января давность выдачи самых свежих свидетельств превысила календарный год.
В 2018 году появилась дополнительная возможность оценивать обременения, так как с 1 февраля в справке из ЕГРН нужно указывать не только информацию о нахождении квартиры в залоге, но и данные кредитной организации и содержание договора залога ( п. 8.5 ч. 4 ст. 9 закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости» ).
Избежать рисков при покупке квартиры можно путем требования продавцу снять все обременения до подписания договора и тщательной проверки всех условий на соответствие действующему законодательству. Помочь в проверке обременений и составлении договора может нотариус или квалифицированный юрист по недвижимости.