Переглядаючи заявки про продаж типових квартир в «багатоповерхівках», покупці часто обурюються: чому так різниться кількість зазначених квадратних метрів в здавалося б однакових «трійка» - «двушках» - «однушках»? Може, хитрі продавці «роздмухують метраж» в оголошенні для привабливості? Виявляється, площа квартир навіть в панельних будинках, не кажучи вже про монолітних, на практиці часто відрізняється від проектної в сторону зменшення або збільшення.
«Плаваючий» метраж - не рідкість
Що таке 1 кв. м житла в Москві або в іншому великому місті в сучасній ринковій ситуації? Це 3-5, а то і 10 тисяч доларів США, що, погодьтеся, зовсім не копійки.
Житловий будинок - не конструктор лего, і тому існує офіційне поняття «будівельна похибка»: відхилення в плюс / мінус кілька квадратних метрів від заданих проектом параметрів загальної площі квартири. Чим складніше архітектура будинку, тим більша ймовірність таких відхилень. Похибка типова для монолітних будинків, для будинків, що будуються за індивідуальними проектами, але зустрічається і в типових панельних будинках різних серій.
Забудовники часто не схильні афішувати подібні нюанси. Віталій Корольов, офіційний представник будівельної компанії «Главмосстрой», вважає, що відмінність інвентаризаційної площі квартир від проектної в панельних будинках на кілька кв. м - це поширена помилка: «Типові будинки збираються з заводських ЗБВ з жорстко заданими параметрами, за сучасними технологіями, з високим ступенем точності. Розбіжність може бути, але воно обчислюється квадратними сантиметрами, а не метрами ». Причина подібних невеликих похибок - нормативно допустимі відхилення як при монтажі панелей (не більше 1 см від осі), так і при їх виробництві, де мова йде взагалі про міліметрах. «На практиці це виглядає так: якщо взяти кімнату площею 18 кв. м і припустити, що дві стіни завдовжки 6 м були змонтовані в межах допустимих відхилень, то вийде, що це приміщення буде менше / більше проектних величин на 12 кв. см. Це не більше ніж статистична похибка », - впевнений Віталій Корольов.
Іншої думки дотримується головний архітектор проектів майстерні №5 ГУП МНІІП «Моспроект-4» Тетяна Жезмер: «Подібні відхилення від проекту дуже типові. Причин може бути декілька:
- вентиляційні ніші на верхніх поверхах займають більше місця, ніж на нижніх,
- на кожен типовий проект робиться проект прив'язки до конкретного місця. Особливості ділянки можуть привести до появи «некратних» місць і деяких змін в плануванні;
- допуски під час монтажу панелей бувають досить значні. До восьмого поверху відхилення від вертикалі може досягати 20-30 см;
- помилки при розмітці фундаментів теж трапляються.
Так що панелі-то, звичайно, типові, але і в розмірах типових панелей є допуски, і в ширині швів. Отже, як показує практика, нічого дивного в різниці площ немає ».
Механізм виникнення розбіжностей з проектом може бути різний. Крім того, що може відрізнятися товщина зовнішніх панелей, з яких збирається будівлю, з урахуванням товщини обробки і утеплювачів, ще й площа під забудову за фактом іноді виділяється трохи більше метражем, ніж запланована, і тоді будинок злегка збільшується в габаритах. Можуть зменшуватися в процесі будівництва або, навпаки, збільшуватися інженерні приміщення (громадські коридори, шахти ліфтів, лобіо), при цьому, зрозуміло, змінюється і площа житлового простору. Розбіжності можуть бути обумовлені зміною товщини внутрішніх квартирних перегородок або нерівністю стін. Серйозні розбіжності (в 10 і більше кв. М), як правило, пов'язані з внесенням змін до проектної документації вже «на ходу», в процесі будівництва.
Наталя Михна, в.о. директора Департаменту зі зв'язків з громадськістю Групи Компаній ПІК, запевняє, що існують нормативно допустимі відхилення на стандарт залізобетонних виробів. Згідно з вимогами СНиП, допустимі відхилення в товщині стін складають плюс / мінус 5 мм, а відхилення по вазі вироби можуть досягати не більше 7%.
Втім: «При індустріальних технологіях домобудівництва різниця між прописаними в договорі площами і фактичними вимірами БТІ мінімальна, оскільки якість виготовлення панелей на високомеханізованому і автоматизованому сучасному виробництві на домобудівних комбінатах високе. У заводських умовах практично виключаються помилки через людського фактора », - вважає Наталія Михна.
Також на зміну площі квартири може позначитися і якість монтажних робіт. Допустимі відхилення на монтаж конструкцій на будівельному майданчику складають до 1 см. У цьому випадку одна квартира буде трохи більше за площею, а сусідня - трохи менше. Але якщо зміщення осі самої конструкції відбувається більш ніж на 1 см - це вже порушення монтажних робіт. Для запобігання подібних випадків на будівельному об'єкті монтаж виробів ведеться під суворим контролем геодезистів.
Особливості системи розрахунків
Наталя Михна, представник Групи Компаній ПІК, вказує на ще один важливий аспект девелоперської практики:
«Зауважимо, що результати обмірів БТІ (бюро технічної інвентаризації) далеко не завжди відповідають прописаної в договорі площі квартири. Це пов'язано з тим, що під загальною площею житла розуміється сума проектних площ усіх приміщень квартири, а під площею БТІ - фактична площа, отримана в результаті обмірів бюро вже після будівництва будинку ».
Причини виникла різниці між проектною площею і фактичної можуть бути наступні. По-перше, це розрахункові похибки. При розрахунках площі квартир проектний архітектор може округляти отримані цифри до десятих часток, тобто до другого знака після коми. Відповідно, якийсь відсоток квартир в підсумку може вийти дещо інший площі. В середньому ця похибка становить 0,3-0,4 кв. м.
Крім того, не можна виключати і неточності з боку співробітників БТІ. Наприклад, неправильний результат може дати не пройшло своєчасну технічну перевірку вимірювальне обладнання.
Всі ці нюанси можуть призвести до невеликої різниці між остаточними вимірами БТІ і зазначеної в договорі площею квартири.
В результаті забудовник, отримавши обміри бюро технічної інвентаризації, вираховує різницю площ і відповідно до умов договору в разі фактичного зменшення площі повертає частину суми покупцеві, а в разі збільшення - приймає доплату. Після взаєморозрахунків покупець отримує ключі.
Зауважимо, що існує також поширена думка, що «економлячи» на кожній квартирі всього 1 кв. м, забудовник, побудувавши будинок в 500 квартир, отримує гроші мінімум за 500 непобудованого метрів, а це - 40-50 мільйонів рублів!
Як розійтися полюбовно?
Перед тим, ввести об'єкт в експлуатацію, забудовник зобов'язаний замовити обмір всіх приміщень будівлі у фахівців БТІ (Бюро технічної інвентаризації). Ось на цьому етапі і з'ясовується остаточний розмір кожної квартири. При цьому потрібно враховувати, як вже було сказано, що при проведенні інвентаризації похибка в межах 1 кв. м є допустимою.
Якщо число квадратних метрів виявляється істотно більше, ніж прописано в договорі із забудовником, продавець повідомляє про це пайовика і пропонує йому доплатити за надлишки житлової площі. Тільки після цього буде підписано акт прийому-передачі житла.
Якщо за результатами обміру з'ясовується, що площа квартири менша за договірну, забудовник зобов'язаний компенсувати дольщику цю різницю.
У будь-якому випадку, сторонами укладається додаткова угода, де уточнюється фактичний номер квартири і розмір її загальної площі.
Можливість уникнути сторонами фінансових витрат залежить від наявності або відсутності відповідного пункту в договорі. Сьогодні вже ніхто не купує квартиру цілком, оплата проводиться «поквадратно». У договорі вартість квартири завжди встановлюється в прив'язці до ціни 1 кв. м.
Тільки ті покупці, які купують житло в новобудові через паї, мають право не платити за збільшення фактичної площі квартири в порівнянні з проектною. Іноді така можливість з'являється і у тих, хто інвестував в будівництво шляхом придбання цільових облігацій.
Якщо перед покупцем новобудови виникла перспектива оплати додаткового метражу, він може вчинити так: доплатити за «надлишок», відмовитися від угоди і забрати свої гроші назад або обміняти квартиру, що купується на меншу за площею.
Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії «БЕСТ-Новострой», з власної практики робить наступний висновок:
«У панельних будинках площа в однакових квартирах на різних поверхах і секціях відрізняється, як правило, несуттєво, але іноді різниця може доходити до 1 метра. Це пов'язано з тим, що панельні будинки будуються з однакових за розміром готових блоків, це серійний типовий продукт, планування в них також є типовими. У монолітних і монолітно-цегельних будинках, побудованих за індивідуальними проектами, планування або вільні, або кожен раз різні, тому врахувати попередні помилкові результати вимірів неможливо, відповідно, і різниця по метражу квартир в них зазвичай більше.
Якщо різниця між проектною та побудованої площею дуже велика і доходить до 10 метрів, це явно свідчить про будівельну помилку ».
Що написано пером - не вирубати сокирою
Отже, купивши квартиру на стадії котловану і дочекавшись завершення будівництва, після обміру співробітниками БТІ новосели можуть бути розчаровані розбіжністю очікуваного і дійсного. Якщо квартира виявиться менше, у покупця виникає проблема повернення грошей за недоотриманий метраж. Як правило, через суд. Якщо квартира вийшла просторіше, ніж очікувалося - забудовник має право вимагати з пайовиків доплату. Знову ж таки, як правило, через суд. Уникнути конфліктів покупця і продавця можна, заздалегідь зафіксувавши всі правові нюанси в договорі.
Ірина Доброхотова, керівник компанії «БЕСТ-Новострой», запевняє, що в юридичному документі зазвичай встановлюється «нетарифікований» поріг розбіжностей (приблизно 1-1,5 метра). І цей допустимий відсоток відхилення від проектної площі прописується в договорі пайової участі. При цьому забудовник може обумовити, що при відхиленні фактичного метражу від проектного вказаний відсоток не буде оплачуватися сторонами. Наприклад, якщо в ДДУ зазначено, що фактична площа квартири може відхилятися від проектної на 5%, дана різниця не відшкодовуватиметься (тобто ціна об'єкта ДДУ залишиться незмінною). Відповідно, якщо забудовник перевищить площа - покупець залишиться у вигідному положенні, а якщо площа квартири зменшиться - виявиться, що пайовик переплатив. Допустимі відхилення від проектної площі можуть бути також вказані в метрах, а не у відсотках. Все залежить від тексту договору пайової участі.
При розбіжності розмірів квартири з оплаченим за договором метражем складається акт і додаткову угоду до договору. Якщо покупець підписує акт і угода, він повинен погасити різницю, якщо метраж перевищує оплачений. Якщо ж, навпаки, метраж менше, йому будуть повернуті переплачені кошти. При цьому відшкодування відбувається за ціною, вказаною в договорі на дату його підписання.
Запобігти або хоча б мінімізувати конфліктні ситуації на стадії укладення ДДУ досить складно. Підкреслимо, мова йде саме про укладення договору пайової участі, а не купівлі-продажу, так як в будинку, що будується покупець набуває ще не квартиру, а бере участь в її будівництві як пайовик, соїнвестор, на підставі чого йому потім, після здачі будинку, передається право власності. Розбіжності в оплаченому і фактичному метражі виявляються вже після приймання квартири покупцем. Тому в ДДУ вказується, що покупець купує квартиру певної площі і оплачує покупку виходячи з планування квартири, яка прикладається до договору. Подальші дії залежать від акту обмірів БТІ і відомості, складеної на його підставі.
До речі, дані, отримані кадастровими інженерами при обмір житлоплощі перед введенням, можуть бути неточними, так як вони, найчастіше, вимірюють квартири тільки на одному поверсі. Якщо у покупця виникли сумніви, він може запросити незалежного експерта, і вже за результатами цього обміру звернутися в суд.
Як правило, розмір доплати визначається виходячи з прописаною в договорі вартості квадратного метра майбутнього житла.
У деяких договорах зазначено, що якщо після обміру БТІ площа квартири виявиться в межах 1-2% від спочатку запланованої, сторони не будуть проводити перерахунок.
Положення договору про те, що коригування площі в ту чи іншу сторону не тягне за собою ніяких доплат з боку покупця і забудовника, повинна насторожити набувача житла. Компанія може навмисно включити даний пункт, якщо вже знає, що площі у частині квартир будуть відрізнятися від проектної. І тоді вже покупець не зможе зажадати від забудовника гроші за недоотримані «квадрати».
Особливо уважно потрібно поставитися до заповнення юридичних документів громадянам, у яких в квартирах є просторі «допоміжні приміщення» - балкони та лоджії, їх враховують у загальній площі з знижуючим коефіцієнтом - 0,3 і 0,5 відповідно.
За словами фахівця компанії КЦДСіН Ірини Корабльової, в Пітері, особливо при будівництві бюджетних будинків, все навпаки. Нічого зайвого. Завжди хоч трохи, але не вистачає. При цьому пункт договору про порозі розбіжності договірної і побудованої площі квартири, при якому перерахунок за різницю в площі не проводиться, є у всіх забудовників. І змінювати цей пункт вони відмовляються - не хочеш так, не купуй зовсім.
У підсумку на будинку, скажімо в 500 квартир, забудовник отримує гроші мінімум за 500 непобудованого метрів, а це ні багато, ні мало 40-50 мільйонів рублів.
Корабльова розповіла, що одного разу вона спеціально обійшла в одному будинок в Невському районі квартири в двох 18-ти поверхових під'їздах, поговорила з господарями і виявила, що у всіх квартирах обміри кадастрових інженерів дали брак площі майже рівно на стільки, скільки в договорі було вказано, як поріг для перерахунку. При цьому поріг в договорі обчислювався в процентах (3%) до загальної площі квартири, що у великих квартирах вилилося зовсім не в півтора метра.
Виходить, як на овочевому ринку: у кого товар дешевше, той обов'язково обвіс і все одно візьме бажане, та ще й з лишком. З тією лише різницею, що на ринку це можна припинити, не давши себе обдурити.
Загалом, уважно читати договір і обговорювати з продавцем всі нюанси потрібно «на березі» - тоді не доведеться розщедрюватися на додаткові витрати після завершення будівництва житлового об'єкта.
Може, хитрі продавці «роздмухують метраж» в оголошенні для привабливості?М житла в Москві або в іншому великому місті в сучасній ринковій ситуації?
Як розійтися полюбовно?