Для багатьох росіян Крим продовжує залишатися «нашим» курортом. Про те, що це територія іншої держави - України, вони згадують хіба, проходячи пункт прикордонного контролю, коли потрапляють в аеропорт Сімферополя. Проте - все навколо рідне! Найпопулярнішим регіоном без всяких сумнівів був і залишається Південний берег Криму. Але якщо раніше росіяни їздили в Крим, щоб, провести відпустку на березі моря, то зараз ми все частіше придивляємося до розташованої там нерухомості.
кореспондент www.metrinfo.ru недавно відвідала Крим в рамках поїздки, влаштованої для порталістов компанією «Бест-нерухомість. Відділення на Проспекті Миру »і подивилася на те, що відбувається на власні очі.
Сьогодні узбережжі Криму дуже нагадує Туреччину. Ті ж будинку з різнокольоровими фасадами, як Ластівчине гніздо, тісно притиснуті один до одного, повсюдно будуються готелі і житлові комплекси. Від усього цього створюється враження, що Крим - це всеукраїнська будівництво, де забудовується кожен клаптик землі, що примикає до моря. Але якщо в Туреччині більшість будівництв функціонує цілий рік, то в Криму на літні місяці існує заборона на будівництво, - щоб не заважати відпочиваючим. Але іноді річна перепочинок заважає покупцям зробити правильний вибір: коли вони опиняються на узбережжі влітку - всі будівництва стоять, і тому незрозуміло, яка з них «заморожена», а будівництво якої продовжиться, як тільки настане осінь.
Більше 50% покупців нерухомості - росіяни
В останні роки кількість росіян, які відпочивають в Криму, зросла, і не випадково. Ні для кого не секрет, що в Краснодарському краї прийдешні олімпійські ігри роздувають вгору і без того високі ціни і на відпочинок, і на нерухомість. А кримська курортна нерухомість вигідно відрізняється від курортної російської - вона дешевша.
За словами Ірини Ротачёвой, заступника генерального директора компанії Delta estate, ще пару років тому російські покупці кримських метрів в загальній структурі попиту становили не менше 15%. Але в 2010 році їх кількість зменшилася приблизно в три рази. Першими з ринку пішли приватні інвестори. Але навіть ті покупці, хто планував придбати щось на березі моря «для себе», побоюючись призупинення будівництв, вважали за краще почекати в надії на прояснення ситуації і на можливе зниження цін.
Марина Некрасова, генеральний директор компанії «БЕСТ-Нерухомість. Відділення на Проспекті Миру », вважає, що кримська нерухомість у російського покупця не так затребувана, як наприклад, зарубіжна, проте зміни, що відбуваються останнім часом в Україні, напевно збільшать число людей, охочих придбати житло в улюбленому для багатьох росіян краї.
Але навіть з урахуванням зниження попиту, частка росіян в загальній кількості покупців курортної нерухомості Криму дуже велика. За оцінкою Марини Маркаровой, керуючого партнера компанії MAYFAIR Properties, 50-70% покупців - це росіяни, а більша частина об'єктів купується як «далека дача».
Песимізм в минулому
Зниження попиту на нерухомість під час кризи відбулося на всіх світових ринках і Крим - зовсім не виняток в цьому значному списку. Але в інших країнах, наприклад, на Кіпрі, більшості забудовників вдалося утримати ситуацію під контролем. Вони не зупинили будівництва, а продовжували їх фінансувати з власних коштів навіть, коли угод практично не було. А кримським забудовникам це виявилося не під силу, та й банки відмовилися їх кредитувати.
Відмовилися вони кредитувати і покупців. Як розповіла Ірина Ротачёва (Delta estate), близько 70% угод з нерухомістю Криму йшло перш із залученням позикових коштів. Відмова банків України видавати іпотечні кредити покупцям житла в умовах кризи призвів до майже повного припинення руху на ринку. «Навіть традиційно благополучний з точки зору купівлі-продажу житла Південний берег Криму, особливо Ялта, Гурзуф, Лівадія, в цей період показали майже повну інерцію», - зазначає експерт.
З 2010 роком багато експертів ринку нерухомості Криму пов'язували свої оптимістичні очікування. За даними Марини Маркаровой, керуючого партнера компанії MAYFAIR Properties, динаміка первинного ринку нерухомості Криму почала відновлюватися ще в 2009 році і продовжила в 2010-му. Попит зростає, але показників 2007-2008 року ринок ще не досяг.
Respect Hall, «Вілла Олена», «Нікітський Палац» та інші новобудови Криму
В середині 2010 року за офіційною інформацією міністерства будівельної політики Криму - на півострові в стадії будівництва перебувало 45 багатоквартирних будинків. Що зовсім небагато, якщо врахувати, що ринок новобудов повинен задовольняти не тільки потреби зарубіжних покупців, але, в першу чергу, - внутрішнього ринку.
За даними Delta estate, в першому півріччі 2010 року введено в експлуатацію близько 200 тис. Кв. метрів житла. Але більш 140 (!) Анонсованих раніше об'єктів (з них 20 високого ступеня готовності) залишаються в «замороженому» стані, і рішення по ним поки не прийняті », - свідчить Ірина Ротачёва (Delta estate).
Вечірній Respect Hall
Бест-нерухомість. Відділення на Проспекті Миру
Новобудова в Ялті
www.metrinfo.ru
За даними компанії Gordon Rock, в базі продажів провідних кримських агентств нерухомості перебуває не більше 30-50 нових житлових комплексів різних цінових категорій - як зданих в експлуатацію, так і в стадії будівництва. Є проекти і з пропозиціями недорогих квартир, і розкішні апартаменти і будинки.
Але, на думку експертів ринку, найцікавіші пропозиції - це завершені проекти. Тут немає ризиків, покупець може побачити придбану нерухомість, оцінити її якість, а також планувати ремонт і час заселення.
Один з таких об'єктів - елітний житловий комплекс Respect Hall який за рівнем будівництва і набору інфраструктури не відстає від зводяться на Кіпрі, в Греції або в Італії. ЖК повністю побудований і введений в експлуатацію. За словами Олега Немирівського, засновника компанії «Респект Сервіс», девелопера проекту, загальна сума інвестицій в будівництво комплексу склала близько 73 млн. Євро, з них в інфраструктуру було вкладено 22,5 млн. Євро. Елітний ЖК Respect Hall розташований в смт. Кореїз в районі Великої Ялти, на земельній ділянці площею 3 га і включає 111 житлових апартаментів, а так же готельний комплекс на 21 номер. Загальна площа комплексу становить близько 27 тис. Кв.м.
Вертолітний майданчик на території ЖК Respect Hall
www.metrinfo.ru
Канатна дорога від комплексу Respect Hall до моря
www.metrinfo.ru
ЖК Respect Hall складається з 2-х секцій: «парус» - 15 поверхів і вежа - 19 поверхів. На нижньому рівні - підземний паркінг на 108 машиномісць. Апартаменти комплексу облаштовані розкішними терасами з видом на Чорне море і гору Ай-Петрі. Площа апартаментів - 63 - 200 кв. м. (без урахування терас). Площа терас - 22 - 130 кв.м.
Інфраструктура Respect Hall включає SPA-зону загальною площею 2500 кв.м., чотири ресторани, конференц-зал, три басейни, два тенісних корти, фітнес-центр, дитячі майданчики та ігрові кімнати, причал для яхт, чотирьохрівневий підземний паркінг на 108 машиномісць і ін. Власний пляж комплексу довжиною 250 м має на своїй території єдину в Криму прибережну систему басейнів. До того ж від пляжу ЖК веде власна канатна дорога.
Апартаменти пропонуються з повною обробкою «під ключ» в сучасному і класичному стилі. Роботи виконані у відповідності з дизайн-проектами провідних дизайнерів із застосуванням оздоблювальних матеріалів провідних світових виробників. Вартість апартаментів - від 5 000 євро за 1 кв.м. У покупців є можливість придбати квартиру повністю мебльованої. За даними генерального менеджера з продажу Respect Hall Ірини Буйнов, станом на кінець вересня 2010 року в ЖК продано 65% апартаментів, а в продажу залишилося 36 квартир.
Найрозкішніший проект Ялти - «Вілла Олена», розташована в самому центрі міста на набережній з видом на пам'ятник - собор Олександра Невського. Особняк не нова, а після реконструкції. Він побудований в 1912 році на замовлення купця Тихомирова для приданого дочки Олени і відрізнявся небаченої розкішшю внутрішнього оздоблення. У клубному особняку всього 19 апартаментів площею від 55 до 255 кв.м. Дизайн кожної квартири індивідуальний і включає розпису на стінах, італійські люстри, старовинний декор. Спочатку апартаменти тільки здавалися в оренду. Наприклад, ніч в апартаментах «резиденція» в високий сезон коштувала 1 990 євро, а оренда пентхауса на цей же термін - 2 990 євро. Але потім власник прийняв рішення розлучитися з декількома квартирами і на продаж виставили резиденцію з однією і двома спальнями і пентхаус. Ціна пропозиції для Криму фантастична - 10 тис. Євро за кв.м.
Вулиця в Відрадному (Велика Ялта) -
це одна велика стройка
www.metrinfo.ru
Втім Марина Некрасова ( «БЕСТ-Нерухомість. Відділення на Проспекті Миру») вважає, що пропозиція дуже цікаве, а ціна, враховуючи унікальність пропозиції не тільки по розташуванню, а й за якістю ремонту і дизайну, - невисока. Апартаменти можуть зацікавити і приватних покупців, і фірми.
За оцінкою Марини Маркаровой (MAYFAIR Properties), найбільш цікавими об'єктами первинного ринку Криму є: житловий комплекс апартаментів «Нікітський Палац» (в 50 метрах від Нікітського ботанічного саду, на березі моря з чудовою інфраструктурою на 122 апартаменти площею від 80 до 190 кв. М .) і ЖК «Іспанське село», розташований в околицях Великої Ялти. Вартість апартаментів в названих проектах від $ 250 тис.
З проектів невисокого цінового сегмента інтерес представляє 14-поверховий житловий будинок в центрі Ялти (вул. Щорса, до вул. Набережній 500 м.). Інженерія будинку включає автономне опалення і водопостачання, індивідуальну систему кондиціонування, дворівневу підземну автостоянку. Безліч вікон і балконів в квартирах дозволять насолоджуватися чудовими кримськими видами. А з квартир на мансарді відкривається широка панорама на ялтинську бухту або гори. Площа квартир - від 84 кв.м. Вартість - від $ 1440 за кв.м.
Тренд на повільне зростання
Як зазначила Ірина Ротачёва (Delta estate), найзначніше падіння цін відбулося в кінці 2008 року. Тільки за IV квартал доларові цінники на нерухомість Криму зменшилися на 30%, а в 1 кварталі 2009 року - ще на 15%. Тоді аналітики відзначали: історія ринку нерухомості України не знала такого катастрофічного падіння, і його наслідки непередбачувані. «Як наслідок, на початок 2010 року ціни на кримську житлову нерухомість становили 40-50% від докризової вартості», - зазначає експерт.
Але зниження цін торкнулося не всі проекти. Більша частина минулих здешевлення - житлові будинки і котеджні комплекси на ранніх стадіях будівництва, новобудови, «заморожені» на невизначений термін. Елітних об'єктів в Криму мале число, тому їх доля більш успішна, ніж розрахованих на масового покупця. «У кризовому 2009 році, істотного зниження цін навіть в валютному обчисленні на елітні об'єкти нерухомості не було, оскільки власники таких об'єктів не поспішали їх« скидати », - підтверджує Станіслав Зінгель, президент Міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock.
Весна-літо 2010 року показали, що ринок нерухомості Криму поступово виходить з коматозного стану, відзначений навіть доларовий зростання цін на найбільш цікаві пропозиції. За словами Ірини Ротачёвой (Delta estate), в першу чергу, це відноситься до квартир економ-класу в уже готових будинках і новобудовах на завершальних етапах будівництва. За її словами, помірний попит припадає на квартири нижнього цінового сегмента з бюджетом покупки до $ 100тис.
Багато забудовників з нетерпінням чекали початку осені в надії на пожвавлення попиту, що допоможе їм потроху піднімати ціни. Станіслав Зінгель (Gordon Rock) нагадав, що на початку вересня кримські ріелтори поспішили повідомити про різке (10% -ному) стрибку цін на нерухомість в Криму. Вони посилалися на різке зростання попиту з боку росіян, які в серпні «бігли від смогу» і «кинулися скуповувати» кримську нерухомість. Але експерт зазначив, що хоч попит і виріс, але не так стрімко. А кримські ріелтори просто видавали бажане за дійсне. Це продемонстрував і реальне зростання цін, який тільки по окремим побудованим або споруджуваних об'єктів досяг 10%. За даними інформагентства «е-Крим» середній рівень цін на кримську нерухомість в серпні не змінився.
За інформацією Gordon Rock, рівень цін в вдалих проектах, розташованих на видаленні 50-200 м від моря, стартує від $ 2500 - $ 3000 за кв.м. У житлових будинках нижчою класності, на значній відстані від моря становить $ 1100-1200 за кв. м. За словами Марини Маркаровой (MAYFAIR Properties), у вересні 2010 року ціни на елітне житло в середньому становили $ 3000 за кв.м. А найбільш високі ціни на пропозиції в даному сегменті зафіксовані в Ялті та Алушті: $ 3000-5000 за квадратний метр.
резюме порталу www.metrinfo.ru
Збільшений інтерес покупців у вересні і жовтні дозволяє аналітикам прогнозувати невелике зростання цін і в майбутньому. На думку Станіслава Зінгеля (Gordon Rock), до кінця 2010 року ціни можуть вирости в межах 5-10%. А в майбутньому можна прогнозувати помірне зростання який буде підтримуватися попитом з боку російських покупців і обмеженими обсягами введення нових проектів. Тому деякі експерти і радять купувати кримську нерухомість саме зараз.