Під дзвін келихів. Ринок нерухомості Москви в 2011 р

Проводжаючи рік, що минає, прийнято наповнювати келихи шампанським і згадувати основні події минулих 12 місяців. Журнал «Нерухомість & ціни» спробував скласти передноворічний рейтинг найбільш важливих подій і тенденцій, які вплинули на ринок нерухомості столиці.

Для Москви 2011-й став роком великих стратегічних надій, пов'язаних з небувалим розширенням меж міста. Але це поки лише в проекті. А ось очікувана багатьма беззастережна капітуляція кризи так і не відбулася, змінившись філософськими передчуттями другої хвилі і скасуванням майже половини будівельних контрактів. Ціни на житло досить активно росли навесні і влітку, але потім істотно знизилися і за підсумками року несильно обігнали інфляцію. Під кінець року суперечливі тенденції змішалися остаточно, потонувши в передвиборному потоці казенного оптимізму правлячої еліти і запеклої критики з боку опозиції.

Вам треба майданчиків? Їх є у мене!

Поки ринок практично ніяк не відреагував на цей масштабний проект.

Правда, ріелтори відзначають збільшення попиту на квартири в житлових комплексах, вже побудованих поблизу від МКАД на землі, яка раптово опинилася московської. У той же час власники котеджів побоюються, що їх житло може подешевшати через експансію міської забудови. Так чи інакше, проект Великий Москви не можна недооцінювати. Починаючи з 2000-х рр. нестача вільних майданчиків була головною рушійною силою ринку, завдяки якій інвестори могли швидко піднімати цінники, а влада - брати великий оброк у вигляді частки міста.

Але тепер можна сказати точно: з дефіцитом вільної землі під забудову покінчено. Однак професіонали попереджають, що інфраструктурне освоєння нових земель обійдеться дуже дорого. Залишилося з'ясувати, чи вигідно це і хто за неї захоче платити.

контрактний переділ

Розширення Москви - це поки тільки розмови. Якщо ж мати на увазі сьогоднішні реалії, то головною темою року для столичного будкомплексу стала масова відміна інвестиційних контрактів. У 2000-х рр. в Москві розцвів вторинний ринок інвестконтрактів. Багато компаній боролися за майданчики не для того, щоб зводити на них об'єкти, а з метою подальшого перепродажу прав на забудову. Природно, що терміни все частіше зривалися. Розірванням невиконаних контрактів в колишньої адміністрації займався Мосінвестконтроль, керований впливовим заступником мера Олександром Рябініним. Однак з призначенням нового мера змінився не тільки масштаб, але і характер цієї роботи. В кінці 2010 р Сергій Собянін назвав сформовану в колишньої міської адміністрації систему надання прав на забудову «зразком російської корупції і чиновницького свавілля». Він зажадав заново оцінити всі укладені договори. У лютому 2011 р вийшло доленосне для багатьох забудовників постанову уряду Москви № 25-ПП «Про заходи щодо завершення реалізації інвестиційних контрактів за участю уряду Москви», яке заклало правову базу для перегляду всіх договорів.

Цей документ розділив існуючі контракти на категорії. Зокрема, було запропоновано оцінити доцільність проектів, реалізація яких не розпочато або обумовлені терміни минули. Всього ж створена для цих цілей містобудівної-земельна комісія (ДЗК) повинна була розглянути 1,3 тис. Проектів. Термін був до 30 вересня, але через великий обсяг роботи його продовжили до кінця року. Остаточні дані поки не оприлюднені. На кінець вересня було розглянуто тисячу сто сімдесят чотири проекту і близько 40% з них призупинено - в основному це виявилася точкова забудова і об'єкти в центрі міста. Під ніж пішла близько 7 млн ​​кв. м житла. Цього року забудовники отримають від міста компенсацію на 2,4 млрд руб. Всього ж до 2014 р доведеться повернути бізнесу з бюджету міста близько 15,5 млрд руб. І це тільки ті гроші, які були сплачені інвесторами за право укладення контракту або оренду ділянки. Ще до 18 млрд руб. вони можуть отримати через суд у вигляді компенсації за виконані проектні роботи. Однак влада впевнена, що місто тільки виграє, оскільки скасовані проекти столиці були невигідні.

Рік довгих ковшів

Весна 2010 р стала переломним моментом, після якого інвестори усвідомили, що теза про збереження історичної спадщини - не просто популістський лозунг нової адміністрації, а реальна політика. Проте подальші місяці були затьмарені ще кількома гучними зносом. Громадський містобудівна рада затвердила план реконструкції «Гелікон-опери», проти якого виступав громадське об'єднання «Архнадзор». В результаті в ніч з 18 на 19 червня 2011 був знесений флігель садиби Глібових-Стрешнєва-Шаховський, хоча на той момент ще не було результатів перегляду дозволів на знесення, ініційованого мером міста. Цей випадок в «Архнадзор» назвали «ніч довгих ковшів». Також великі суперечки викликав знесення соборної мечеті, здійснений в десятирічну річницю теракту в Нью-Йорку 11 вересня 2001 р Хоча мечеть в 2009 р була виключена зі списку об'єктів культурної спадщини, однак, як стало відомо, Об'єднання адміністративно-технічних інспекцій міста не давало дозволу на знесення.

Втім, на всю цю бочку дьогтю припала і одна ложка меду. Як відомо, в кінці жовтня 2011 р після тривалої реконструкції був відкритий Великий театр.

Бар'єри - на злам

У 2011 р ламали не тільки архітектурні пам'ятники, а й адміністративні бар'єри. Саме столиця прославилася найскладнішою системою погоджень будівельних проектів. Найбільше інвестори скаржилися на заключний етап бюрократичного марафону - державну експертизу. Держдума з подачі уряду прийняла поправки до Містобудівного кодексу, які всупереч світовій традиції дозволяють проводити недержавну експертизу проектів. При цьому держекспертиза зберігається - відтепер їй доведеться конкурувати з приватним експертним бізнесом. Хоча висновок недержавної експертизи відтепер зможе служити підставою для отримання дозволу на будівництво, але держекспертиза залишається обов'язковою для будь-яких проектів, які фінансують за участю коштів держбюджету. Поправки викликали велику дискусію в середовищі професіоналів. Після першого читання законопроекту з його різкою критикою виступили не тільки деякі проектувальники, але і глава Москомекспертізи Олег Шахов. Чиновник лякав федеральна влада ризиком техногенних катастроф, які вдарять по іміджу Росії. Незабаром він був позбавлений посади, а поправки були прийняті 17 листопада 2011 р

Інший блок поправок до Градкодексу викликав ще більш бурхливу критику. Законодавці дозволили використовувати в Росії закордонні проекти без обов'язкового проходження ними експертизи і будь-яких інших погоджень.

Досить буде заповнити декларацію встановленого зразка, вказавши, що проект був затверджений відповідно до національних норм зарубіжної держави. Допустимі тільки коригування фундаменту будівлі і адаптація до магістральних комунікацій. Це фактично дає можливість використання в Росії єврокодів, які покладені в основу системи техрегулювання в Євросоюзі.

Деякі експерти припускають, що поправки відкриють шлях на російський ринок для зарубіжних типових проектів, які зможуть потіснити вітчизняні ДСК в сегменті економ-класу. Інші вважають, що експортуються проекти навряд чи будуть масово тиражувати і вони істотно не вплинуть на ринок новобудов. В даний час, згідно з рейтингом Світового банку, Росія посідає 183-тє місце (з 184 можливих) за таким показником, як складність погоджувальних процедур у будівництві. Чи зможуть прийняті поправки поліпшити цей показник, можна буде сказати не раніше ніж через рік.

Епоха географічних закриттів

У 2011 році на первинному ринку Московського регіону склалася ситуація, яка характеризується досить скромною географією пропозиції. Ця проблема назрівала ще з 2009 р, але саме в 2011-му крім скорочення числа нових об'єктів виявилися якісні фактори: відмова від точкової забудови, проголошений ще в 2007 р, вперше став реальністю. Той, хто купував квартиру в 2005-2008 рр., Дуже здивувався б, вивчивши сьогоднішня пропозиція. По-перше, значно скоротилося число пропонованих об'єктів, по-друге (що ще важливіше), майже всі новобудови сконцентровані в декількох кварталах комплексної забудови або за МКАД. Число нових об'єктів особливо відчутно знизилося в центральній частині міста. При загальному скороченні обсягів будівництва найбільше постраждав сектор комерційного житла. Що стосується горзаказа, то він тримається на плаву насамперед за рахунок розширення програми соціальної іпотеки.

Юридична чистота вже не допомагає

Для більшості споживачів глибокодумні сентенції аналітиків стоять далеко не на першому місці. Для них важливіше реалії сьогоднішнього дня. А вони такі: на ринку оренди в 2011 р почалася безуспішна боротьба влади з інформагентствами, а на вторинному ринку стався небувалий сплеск шахрайських операцій з подальшим відніманням квартир через суд. Так звані інформаційні агентства процвітають на ринку житлового найму Москви більше десяти років. Їхні клієнти - ті, хто орендує квартиру вперше і має слабке уявлення про реальні ставки. Клієнт платить за список квартир, зняти які виявляється неможливо, але гроші за фіктивну інформацію не повертають. Боротися з таким шахрайством складно, оскільки договір передбачає саме надання інформаційних послуг. Однак в 2011 р почастішали випадки, коли знахабнілі аферисти стали брати з клієнтів більші суми, нібито в рахунок передоплати самої оренди. У травні в Москві були затримані співробітники одного з подібних інформагентств, яким намагалися інкримінувати статтю 159 КК РФ. Слідом за Москвою подібні затримання почалися і в інших містах. Повідомлення про арешти незабаром припинилися, а інформації про «посадках» не було. З цього можна зробити висновок, що Информагент вдалося повернути в законослухняне русло.

Набагато гірша ситуація на вторинному ринку. Існує давня схема, коли продавця після угоди суд визнає недієздатним, а значить, квартира має бути повернуто. Бувало навіть, що спадкоємцям вдавалося визнати продавця недієздатним посмертно! Але в 2011 р подібні махінації були поставлені на конвеєр.

Способи уберегтися від шахрайства існують: на ринку оренди гроші слід діставати з кишені тільки після укладення договору з конкретним власником і перевірки документів на житло, а на вторинному ринку можна застрахувати на три роки ризик втрати права власності. На жаль, далеко не всі споживачі знайомі з цими простими рецептами фінансового благополуччя і продовжують грати в російську рулетку. Радує лише те, що на первинному ринку столиці ризики знизилися, принаймні при придбанні побудованого житла.

Перший рік при новому ладі

Все перераховане - це лише зокрема, окремі штрихи великої картини. Що ж відбувається з Москвою? Що змінилося за рік? Якщо 2010 р приніс столиці зміну владної еліти, програмні заяви і перебудову бюрократичної системи, то в 2011 р городяни змогли оцінити перші підсумки всіх цих революційних змін. Як відомо, улюбленої приказкою московських бабусь при колишньому ладі було: «Молодець, Лужков!» Сьогодні слів «Молодець, Собянін!» Все ще не чути на московських лавочках і в чергах за пенсією. Москвичі раді, що припинилася нестримна забудова кожного вільного клаптика землі. Вони оцінили виділені смуги для громадського транспорту. А 2011 р запам'ятається і тим, що у дворах з'явилося безліч нових місць для безоплатного паркування. При цьому москвичі з іронією поставилися до мощення тротуарів плиткою, після чого, однак, калюж і бруду нітрохи не зменшилася. Неоднозначно оцінює народ і алгоритм благоустрою прибудинкових територій.

В одному з недавніх інтерв'ю мер міста С. Собянін сказав: «Для деяких керівників головне - відсутність скарг. Неважливо, як трудяться підлеглі, чи крадуть. Поки ніхто не плаче - нехай всі працюють так, як працюють. Мені такий підхід неблизький ». Протягом року свої місця втратили багато чиновників на всіх рівнях. Зберегли свої посади керівники новий вектор усвідомили і швидко перебудувалися: вони зараз більше стурбовані не думкою жителів, а тим, щоб вчасно освоювати виділені кошти. У поспіху і при традиційних проблемах з якістю управління іноді виходить не дуже вдало. Зносять дитячі майданчики ручної роботи, щоб на їх місці поставити нову штампування. Вікові стежки намагаються засадити травою і перегородити парканами, а з початком дощів весь дворовий ландшафт перетворюється у велику грязьову ванну. В цілому градус показухи збільшився, але при обраному Лужкова це була показуха для жителів, а тепер - для призначеного мера. Зате у самого мера з'явився більш важливий ресурс, ніж думка московських пенсіонерок, - підтримка Кремля. А це запорука того, що з кожним роком в Москві жити буде краще і веселіше.

За це давайте і вип'ємо!