Фахівці компаній будівельного ринку активно «ламають голову» над тим, як залучити потенційних покупців житла. Підсумком таких «мозкових штурмів» стала можливість придбати квартиру з нульовим або мінімальним початковим внеском. Чим ризикує при цьому покупець житла, розбирався LIVING
Поняття «іпотека» відомо з VI століття до н. е. Цим словом греки називали форму відповідальності боржника перед кредитором, яка виражалася в праві на землю. При отриманні позики, на кордонах землі боржника ставили стовп, який повідомляв про те, що дана ділянка забезпечує кредит. Власне, сам стовп і називався «іпотекою».
В наш час, придбати нову квартиру, заплативши за неї всю суму відразу, можуть лише одиниці. Більшість звертається за фінансовою допомогою до банків. Згідно зі статистикою банку «Дельтакредит», за період з січня по серпень 2016 року в Росії було видано понад 528 тисяч житлових позик на загальну суму понад 900 млрд рублів.
На ринку Санкт-Петербурга купити квартиру в іпотеку без початкового внеску можна у компанії Normann в ЖК «Морошкин» , ЖК «Яскравий» , ЖК «На Зарічній» , ЖК «Десяткин 2.0» , ЖК «Три апельсина» , ЖК «Іжора Парк» , У компанії «Главстройкомплекс» в ЖК «Олімп» і ЖК «Райдужний» . А, купуючи житло за допомогою кредиту від забудовника «Навис-Девелопмент Груп» , Досить буде 100 тис. Руб. Таку пропозицію в ЖК «Щегловська садиба» , ЖК «Італійські квартали» і ЖК «Шотландія» .
Хто оплачує ризики
Найбільш традиційною вважається історія, коли банк акредитуватися об'єкт з іпотечною програмою, де розмір першого внеску дорівнює нулю. В такому випадку, весь ризик лягає на плечі банку. Забудовник в будь-якому випадку отримає свої гроші. Правда і тут бувають винятки. Наприклад, московська група компаній «Інтеко» висловила готовність компенсувати втрати банку «Відродження» за клієнтів, які не зможуть виконувати свої боргові зобов'язання.
Є приклади, коли будівельні компанії укладають партнерські угоди з банками для того, щоб зробити іпотечні ставки максимально привабливими. Наприклад, будівельна компанія Normann має практично «родинні» відносини з «Донхлеббанком». Завдяки цьому, клієнти, що звернули увагу на житло у цього забудовника, можуть розраховувати на нульовий перший внесок або низьку процентну ставку.
Однак, звичайно, у кожної медалі є дві сторони. Нульовий або низький перший внесок звичайно призводить до більш високих вимог до позичальника. Поширена практика - чим менше перший внесок, тим вище процентна ставка. Крім того, страхування всіх ризиків є обов'язковим, а відмова призводить до додаткового зростання відсотків. Компанія Normann, наприклад, при відмові від особистого страхування та страхування предмета застави підвищить процентну ставку на 2%. В результаті ставка може вирости до рівня в 17% річних. З огляду на загальну вартість квартири, сума переплати вийде значною.
Так що в підсумку, за ризики все одно платити покупець квартири, несучи додаткові витрати.
Рекламні ходи забудовників
Цікавим є той факт, що банки часто не мають відношення до безпрецедентних акцій по зниженню першого внеску за квартиру до «0». В цьому випадку початковий внесок кредитує сам забудовник. Такі інструменти використовуються девелоперами, як конкурентна перевага.
«У цьому випадку відсутність початкового внеску - маркетингова акція забудовника, а не спільний проект з банком. Покупець оформляє іпотечний договір на повну вартість квартири, а забудовник надає для банку довідку про виплату 20% різниці, що на паперах складе класичну схему іпотеки з держпідтримкою з початковим внеском в 20% », - зазначила керівник відділу продажів групи« Ярд »Віта Бланк.
За словами експертів, найчастіше, такі акції забудовників працюють протягом короткого періоду часу.
«Для клієнта вона вигідна, адже, по суті, це - завуальована знижка на квартиру. Ризики в даному випадку несе банк. Адже, припустимо, що у клієнта немає першого внеску 20%, а є 5% від вартості квартири і якийсь підтверджений дохід. Відразу виникає питання до позичальника - чому не було можливості накопичити, зібрати велику суму? Може бути, страждає фінансова дисципліна? Тоді цей клієнт може потрапити в групу ризику і при стандартних умовах кредитування не пройти перевірку банку », - розповів виконавчий директор будівельної компанії« Червона Стріла »Микола Урусов.
За його словами, відсоток схвалень по кредитах з мінімальним початковим внеском досить великий. Правда, іноді схвалена сума кредиту виявляється менше запитуваної, але це, скоріше, окремий випадок.
Розплата у вигляді недобудови
Банківські фахівці бачать ситуацію з позичальниками без початкового внеску, як досить негативну. «Відсутність власних коштів на початковий внесок розцінюється банками як невисока платоспроможність позичальника. Тому в даному випадку більш ретельно оцінюється фінансове становище позичальника, в деяких випадках пропонується оформити в заставу наявне житло », - підкреслює Керуюча Санкт-Петербурзьким офісом Росгосстрах БАНКУ Олена Верёвочкіна.
За оцінками глави агентства нерухомості «Невський простір» та Віце-президента Асоціації ріелторів Санкт-Петербурга і Ленінградської області Олександра Гіновкер, частка угод з використанням іпотеки перевищує половину від усієї кількості продажів на ринку нового житла. При цьому експерт висловив побоювання, що така політика забудовників і банків веде як до глобальних, так і до локальних проблем.
«Іпотека з нульовим або низьким першим внеском є джерелом потенційної небезпеки. Такого роду пропозиції ведуть до кризи неплатежів. Все це недавно сталося на ринку нерухомості США. Зрозуміло, що забудовники хочуть будувати і продавати квартири, а банки - видавати кредити і отримувати дохід від своїх дій. Додам, що окрім глобальних ризиків, є і цілком більш приземлені. На мій погляд, варто з великою обережністю ставиться до забудовників і банків, які видають кредити з нульовим або низьким процентним внеском », - зазначив експерт.
Ризики для пайовиків в цьому випадку можуть бути різними. Головний, звичайно, це ризик недобудови. Забудовник, який прагне якнайшвидше продати все площі за допомогою будь-яких методів викликає підозри. Крім того, навіть у разі успішного закінчення будівництва виникає ризик отримати досить спірне оточення з мешканців, які будь-якими способами намагаються дістати гроші на оплату дорогого кредиту.
Відразу виникає питання до позичальника - чому не було можливості накопичити, зібрати велику суму?Може бути, страждає фінансова дисципліна?