Застава за оренду житла (страховий депозит) - це поширена форма захисту орендованого житла від негативних наслідків. Для того щоб зняти квартиру в Москві, потрібно на руках мати як мінімум дві суми місячної оплати за житло, якщо не користуватися послугами агентства нерухомості при пошуку квартири. Якщо Ви при пошуку квартири в оренду використовуєте послуги агентства нерухомості, то потрібно буде ще оплатити і послуги агентства, які, як правило, складають місячну орендну плату. Один платіж йде на оплату за перший місяць пр оживання, а другий використовується в якості страхового депозиту. Страховий депозит повертається наймачеві при розірванні договору найму житла, після перевірки збереження майна і при відсутності заборгованостей за телефонні переговори та інші, обумовлені договором платежі. Якщо немає заборгованостей, квартира і майно в повертається в непошкодженому стані, то сума страхового депозиту має бути повернуто квартиранта в повному обсязі. Якщо є заборгованість по платежах або присутній псування майна, то наймодавець має право відняти суму збитку з суми страхового депозиту. У побуті ще можна почути такі називання страхового депозиту, як «заставна сума», «гарантійний платіж», «платіж за останній місяць»
. 
приватний ріелтор в Москві - Тетяна Мамонтова
Агент по здачі квартир в оренду
8-903-170-13-84
При цьому сенс їх зводиться до одного - при підписанні договору оренди квартири, наймач квартири крім оплати за проживання в квартирі за перший місяць, вносить наймодателю ще одну суму. Як правило, ця сума дорівнює однієї місячної оплати за оренду житлового приміщення, і вноситься як гарантований платіж на випадок відшкодування можливого заподіяння шкоди орендованого майна, а так само служить гарантіями виконання наймачем умов і зобов'язань за договором.
У чинному законодавстві немає точного визначення страхового депозиту, що часто призводить до суперечок про правомірність стягування наймодавцем страхового депозиту. Щодо законодавства, страховий депозит в оренді квартир можна віднести до договірного способу забезпечення виконання зобов'язань на підставі домовленостей наймодавця і наймача, що регулюється п.1 ст.329 ГК РФ про способи забезпечення виконання зобов'язань. Згідно з нормами цієї статті в Цивільному кодексі України, виконання зобов'язань за договором може бути забезпечено наступними способами - запорукою, завдатком, неустойкою, майном боржника, банківськими гарантіями, порукою, і іншими передбаченими законодавством або договором способами. З цих норм ГК РФ слід що, при укладенні договору найму житла, сторони мають право самостійно вибирати спосіб забезпечення виконання зобов'язань, у випадку з орендою житла це страховий депозит.
Але, така законодавча норма про самостійність сторін визначати умови використання страхового депозиту, здавалося б, повинна сприяти вирішенню всіх можливих розбіжностей між наймодавцем і наймачем при визначенні обставин використання страхового депозиту. Але в дійсності страховий депозит часто викликає запеклі суперечки між наймодавцем і наймачем. Більшість конфліктних ситуацій виникає при достроковому розірванні договору найму житла - наймач оскаржує правомірність утримання депозиту господарем квартири, при цьому наймач в більшості випадків схильний думати про те, що не можна використовувати страховий депозит для погашення заборгованостей і заподіяної шкоди. Якщо до цього підходити з точки зору цивільного законодавства, то дана точка зору є помилковою.
Згідно п.2 ст.307 ГК РФ про зобов'язання і підстави його виникнення, при зніманні квартири в оренду за договором комерційного найму житла, у наймача перед наймодавцем виникають зобов'язання боржника, у разі якщо наймач заподіяв шкоду майну наймодавця. Зобов'язання - один з найбільш поширених видів цивільних правовідносин. Щодо оренди квартир, відповідно до ЦК РФ, зобов'язання виникає на підставі договору. Виходячи з п.1 ст.1064 ЦК України особа, яка завдала шкоди або шкоди майну громадянина, зобов'язана відшкодувати заподіяну шкоду або збиток в повному обсязі.
З того, що було вище сказано, слід, що сторони мають право в договорі найму житла встановлювати конкретні види зобов'язань, в даному випадку зобов'язання по оплаті за оренду житла, і зобов'язання з відшкодування збитків завданих орендованому житлу і майну, та інших зобов'язань, для гарантії виконання яких можна використовувати страховий депозит.
Варто так само сказати про зарахування страхового депозиту в якості оплати за останній місяць проживання - передоплата за останній місяць наймання житла і безпосередньо страховий депозит в рахунок забезпечення договірних зобов'язань це абсолютно різні речі.
Також страховий депозит, застава забезпечує подушку безпеки від дострокового розриву отношеній.Т.к. при достроковому розірванні договору з ініціативи наймачів у власника квартири або кімнати буде час на пошук клієнтів на квартиру, і житло не буде простоювати.
Приклад.
Сім'я Іванових зняла у вас квартиру за 25 т руб в місяць. При укладенні договору вони оплатили за перший місяць, за останній місяць і комісію агентові в розмірі 50%. Проживши 6 місяців, вони вирішили з'їхати, попередньо повідомивши господаря квартири за 30 календарних днів, що було прописано в договорі оренди квартири. За поточний місяць у них проплачено. Вони зажадали при з'їзді повернути їм заставу, страховий депозит в розмірі місячної орендної ставки в 25 т. Рублів, але при огляді квартири господарем, виявилося, що квартирі завдано збитків (порвали диван, обдерли шпалери, зламали полку в шафі і т.д). За погодженням сторін в даному випадку страховий депозит повернуто не був і пішов на усунення пошкоджень. В даному випадку власник квартири надійшов грамотно, взявши заставу при укладенні договору, цими грошима він покрив збитки завдані в процесі експлуатації його квартири мешканцями.
Ще приклад. Лідія Іванівна здала належну їй квартиру своїм знайомим. При заселенні договору вона з мешканцями не становила і застави, страхового депозиту не брала. Через 3 місяці господиня вирішила провідати наймачів. При відвідуванні своєї квартири, оказалость, що мешканці зламали пральну машину, спалили праска, пропали новий диван, забруднили і обдерли місцями шпалери і з квартири зникли деякі речі. Стався скандал, в наявності конфлікт. Лідія Іванівна викликала поліцію, мешканців цих виселили, наклеп на знайомих, які рекомендували їй цих людей, зіпсовані відносини з людьми, зіпсоване майно, неприємний осад після всього цього. Господиня в даному випадку залишилася біля розбитого корита. Чи не уклавши договору оренди квартири, вона Огаль себе з усіх боків. Ремонт квартири після цього ліг повністю на її плечі. А якби був Стахова депозит, то він міг би покрити шкоду, заподіяну майну і квартирі, але бувають випадки, що і сума застави не завжди може покрити шкоду, заподіяну мешканцями.
Якщо ви вирішили здати квартиру.
Перше. Обов'язково складайте договір оренди квартири, найму житла.
Друге. Завжди при здачі квартири (при здачі кімнат депозит береться рідше) беріть заставу, плату за останній меcяцев. Це буде вашою такий-сякий подушкою безпеки.
Третє. Постійно перевіряйте квартиру. При неможливості, надсилайте з візитами своїх знайомих, родичів, друзів.
Змішування даних визначень в житті призводить до неправильного обгрунтування своїх позицій щодо норм права, що в подальшому не дозволить ефективно захистити свої інтереси в суперечках при закінченні орендних відносин. Сьогодні, при здачі квартир в оренду господарі квартир, коли дізнаються, що їх квартиранти збираються з'їжджати, самі пропонують квартирантам доживати останній місяць наймання за рахунок страхового депозиту. Таким чином, сума страхового депозиту йде в рахунок оплати проживання за останній місяць оренди житла, замість страхової суми на випадок непередбачених обставин. Але все ж, для наймодавця, якщо він бере страховий депозит, безпечніше буде не включати його в останній місяць проживання. Краще буде, коли на момент виїзду квартирантів у Вас на руках залишиться грошова сума, і в разі неоплачених рахунків або псування майна у Вас буде з чого утримати за шкоду!
Якщо при укладенні договору найму житла, Ви належним чином не проговорите, і не пропишіть в договорі всіх умов і можливих наслідків, пов'язаних зі страховим депозитом, наприклад таких, як:
- умови і зобов'язання по оплаті за найм житлового приміщення;
- умови і зобов'язання стосовно відшкодування наслідків заподіяння шкоди орендованому майну;
- одностороннє дострокове розірвання договору найму житла;
- інші умови договору найму житла.
то в процесі оренди або при її завершенні можуть виникнути конфліктні ситуації, які дозволити буде вкрай важко. Тому складання та оформлення договору найму квартири найкраще довірити кваліфікованим фахівцям, ріелтору по оренді квартир і кімнат, які так само допоможуть у вирішенні спірних і конфліктних ситуацій виникають в процесі оренди житла.