Перепланування квартири: відповіді на каверзні питання

1. Чи можливо здійснити перепланування кімнати в комунальній квартирі або в гуртожитку?
2. Чи можна робити перепланування, якщо іпотечний кредит ещë не виплачена?
3. Банк може відмовитися, якщо:
4. Чи буде відрізнятися процедура узгодження перепланування, якщо квартира знаходиться в муніципальному...
5. Чи можна робити перепланування в будинку, що не є типовим (раніше 1950 року побудови)?
6. Як поскаржитися на сусідів, які зробили незаконну (небезпечну) перепланування?
7. Як оформити об'єднання двох квартир?
8. Що робити, якщо представники жилинспекции прийшли до вас з перевіркою?
9. Чи можна збільшити кількість кімнат в квартирі?
10. Яким чином оформляється перепланування з поділом суміжних кімнат?
11. Чи можливо перетворити однокімнатну квартиру в студію?
12. Чи є переплануванням розбір вбудованих шаф?
13. Чи буде бути переплануванням перенесення полотенцесушителя?
14. Чи можна влаштувати камін в міській квартирі?
15. Чи можна перенести вхідні двері в квартиру?
16. Як розрахувати, яке посилення потрібно при влаштуванні отвору в стіні?

ShutterStock / Fotodom.ru

Чи можливо здійснити перепланування кімнати в комунальній квартирі або в гуртожитку?

Теоретично така перепланування можлива, але необхідно отримати згоду 73% мешканців. Жілінспекциі негативно ставиться до узаконення вже зроблених перепланувань в такому житлі, тому випадки, коли мешканцям доводиться відновлювати приміщення в початкових межах (а то і зовсім міняти місце проживання) - зовсім не рідкість.

Технічно мешканці гуртожитків та комунальних квартир обмежені в можливостях перебудови свого житла. В основному переробка може полягати в наступному:

• демонтажі вбудованої шафи;
• пристрої фальшперегородок;
• приєднання частини загального коридору до кімнати;
• з'єднанні двох кімнат в гуртожитку в одну квартиру.

Крім стандартного пакета документів мешканцям кімнат необхідно отримати рішення загальних зборів мешканців, оформлене протоколом, а також, можливо, буде потрібно технічний висновок від авторів проекту будинку, оскільки старі гуртожитки та будинки з комунальними квартирами часто будувалися з дерев'яними перекриттями.

Чи можна робити перепланування, якщо іпотечний кредит ещë не виплачена?

Закон не забороняє проводити перепланування в квартирі , Що купується за допомогою іпотечного кредиту. Для узгодження такого перебудови власник житла зобов'язаний надати згоду банку, який видав кредит. Отримання згоди на перепланування від банку-кредитора є платною процедурою.

Банк може відмовитися, якщо:

1. кредитним договором передбачена заборона на проведення перепланування;
2. заëмщік не дотримується графік платежів.

Зверніть увагу: якщо ви хочете купити в кредит квартиру з переплануванням на вторинному ринку, необхідно перевірити, узаконені чи всі зроблені зміни. Якщо перепланування проведена самовільно, банк, швидше за все, відмовить у видачі іпотечного кредиту.

В квартирі з вільним плануванням всі зведені (або невозведённие) стіни повинні бути оформлені і внесені в документи БТІ в порядку, аналогічному узгодження перепланування, інакше власника можна притягнути до відповідальності за порушення законодавства.

ShutterStock / Fotodom.ru

Чи буде відрізнятися процедура узгодження перепланування, якщо квартира знаходиться в муніципальному наймі?

узгодження перепланування в муніципальній квартирі відбувається в такі ж терміни і в тому ж порядку, що і в житло, що знаходиться у власності. Відрізняється пакет документів, але несуттєво - правовстановлюючим документом буде договір про наймання житлового приміщення.

Якщо мешканці планують провести приватизацію житла (до 2018 р процедура проводиться в безкоштовному порядку), їм необхідно легалізувати будь-які зроблені в квартирі зміни. Якщо ж виконане вами перебудову може загрожувати загальному майну будинку, здоров'ю або життю його мешканців, вам можуть не тільки не дозволити приватизацію, а й виселити вас із займаного житла.

Чи можна робити перепланування в будинку, що не є типовим (раніше 1950 року побудови)?

Типові проекти будинків з'явилися після 50-х рр. минулого, ХХ ст. До цього моменту всі будинки будували за одиничними проектами, які якщо і повторювали, то вкрай рідко. Якщо будинок, де знаходиться перепланованого квартира, відноситься до об'єктів культурної спадщини, замість проекту перебудови (перепланування) повинен бути підготовлений проект пристосування для сучасного використання.

За правилами узгодження перепланування в місті Москві, необхідно отримати висновок Мосгорнаследія про допустимість проведення перебудови й перепланування приміщення в наступних випадках:

• квартира є меморіальної;
• планувальна структура або вигляд і інтер'єр квартири відносяться до особливостей об'єкта культурної спадщини, що становить його предмет охорони і
• що підлягають обов'язковому збереженню;
• роботи з перепланування впливають на загальне майно в багатоквартирному будинку-пам'ятці;
• перепланування будинку-пам'ятки змінює розміри, пропорції та параметри (висоту, поверховість, кут або зовнішній вигляд покрівлі або даху, кількість або форму віконних і дверних прорізів у зовнішніх стінах, колірні рішення або зовнішній вигляд зовнішніх стін будинку-пам'ятника, установку кондиціонерів і іншого навісного обладнання (за винятком випадків їх розміщення на дворових фасадах).

ShutterStock / Fotodom.ru

Як поскаржитися на сусідів, які зробили незаконну (небезпечну) перепланування?

Насамперед необхідно спробувати врегулювати питання мирним шляхом. Цілком можливо, що перепланування зареєстрована, всі дозволи отримані, але будівельні роботи просто затягнулися.

Почати можна з звернення зі скаргою до керуючу компанію (особливо якщо квартира самостійних архітекторів знаходиться в муніципальній власності). Представники керуючої компанії можуть зобов'язати ваших сусідів повернути житло в первісний вигляд.

Якщо квартира знаходиться у власності, ефективніше подати скаргу до територіального підрозділу жилинспекции. В цьому випадку квартиру порушників повинна відвідати інспекцію, яка складе протокол про порушення і підготує розпорядження про узаконення перепланування або відновленні квартири (якщо проведені ремонтні роботи можуть стати причиною виникнення аварійних ситуацій в будинку).

Якщо порушення пов'язане зі зміною зовнішнього вигляду будівлі, то скаргу необхідно відправити до територіального підрозділу архітектурно-планувального управління.

Крім того, можна звернутися зі скаргою в прокуратуру.

Як оформити об'єднання двох квартир?

Якщо ви хочете об'єднати квартири, необхідно враховувати наступні моменти:

1. власник у двох об'єднуються квартир повинен бути один;
2. повний демонтаж несучої стіни заборонений, тому можливо лише пристрій отвору, розташування якого визначать фахівці (якщо у ваших сусідів знизу або зверху вже зроблені отвори або несучі конструкції будівлі зносилися і мають малий запас міцності, в пристрої нового дверного отвору буде відмовлено);
3. обов'язково потрібно провести висновок від автора будинку;
4. новий отвір необхідно буде посилити металоконструкціями;
5. якщо перепланування зачіпає частина сходового майданчика, знадобиться зібрати підписи 73% власників квартир для того, щоб отримати їхню згоду на використання загальнобудинкового майна;
6. потрібно об'єднати особові рахунки квартир (для цього необхідно буде звернутися в Росреестр).

У дуже рідкісних випадках можливе повне об'єднання двох квартир, наприклад якщо між ними ненесучі перегородка, що зустрічається в будинках старого фонду і деяких цегельних серіях 50-80-х рр. ХХ ст.

Самий рідко зустрічається випадок - об'єднання квартир на різних поверхах. Пристрій прорізу в міжповерхове перекриття можливо з технічної точки зору в монолітних будинках, а в панельних або блокових будинках, в будинках з дерев'яними або змішаними перекриттями таке перепланування практично неможлива.

ShutterStock / Fotodom.ru

Що робити, якщо представники жилинспекции прийшли до вас з перевіркою?

Якщо ви отримали повідомлення від жилинспекции про те, що необхідно надати доступ до квартири для проведення перевірки, необхідно:

• добровільно надати доступ в житлове приміщення для проведення обстеження (якщо ви не надасте доступ самі, інспектори отримають його на підставі судового рішення, реалізовувати яке прийдуть пристави-виконавці);
• давати письмові та усні роз'яснення за фактами, виявленими в процесі обстеження;
• уважно прочитати підсумковий акт обстеження і підписати його.

Якщо ж власник житла не згоден з фактами, які виявили в ході перевірки, він має право відмовитися від підпису, про що голова комісії повинен зробити письмову відмітку в акті із зазначенням причин відмови. Подальші пояснення власник буде давати на засіданні жілкомісcіі.

Чи можна збільшити кількість кімнат в квартирі?

Якщо ви хочете в рамках перепланування квартири збільшити кількість житлових кімнат, необхідно знати їх мінімально можливі параметри. Відповідно до вимог законодавства, ширина житлової кімнати не може бути менше 2,25 м, площа - менше 9 м2, при цьому в новій кімнаті обов'язково має бути природне освітлення, а також проведена шумоізоляція підлог.

Залежно від того, чи буде змінюватися конструкція підлоги, погоджувати перепланування необхідно буде в повідомному порядку (якщо роботи проводять тільки на несучих перегородках і перекриттях, інженерне обладнання не зачіпається) або на підставі проекту перепланування (якщо передбачається, наприклад, зміна рівня підлоги).

При дотриманні цих умов в квартирі можна організувати додаткову житлову кімнату. Якщо ж виконати вимогу щодо природного освітлення неможливо, кімната не може отримати статус житлової, але її можна оформити як гардеробну або технічну. В цьому випадку жілінспекциі дасть згоду на виділення кімнати, а після узгодження перепланування власник отримає на руки документи БТІ, в яких відображена нове планування квартири.

Яким чином оформляється перепланування з поділом суміжних кімнат?

У більшості випадків міжкімнатні стіни є ненесучими, тому для отримання дозволу на знесення такої стіни (або пристрій в ній отвору) буде потрібно розробка проекту. У деяких випадках жілінспекциі може зажадати проведення експертизи для того, щоб упевнитися в тому, чи дійсно є стіна ненесучої.

Якщо отвір передбачається влаштувати в несучій стіні, необхідно розробити технічний висновок.

Звертаємо увагу на те, що власникам квартир в старих будинках з дерев'яними перекриттями узгодити демонтаж простінка буде важче. Такі стіни стають несучими в процесі усадки, яка неминуча для будівель такої конструкції і такого віку. Інженерне обстеження може показати, що для здійснення перепланування потрібна заміна перекриттів, при цьому доведеться домовлятися з сусідами про заміну перекриттів.

Крім того, треба пам'ятати про вимоги до житлових кімнатах - якщо вони не будуть дотримані, оформити отримані кімнати як житлові на плані БТІ не вийде.

Чи можливо перетворити однокімнатну квартиру в студію?

Одна з найбільш популярних на сьогоднішній день перепланувань - перетворення звичайної типової квартири в квартиру-студію . Треба сказати, що узгодити таке перепланування в панельному або блочному будинку практично неможливо: по-перше, багато стіни в будинках такого типу є несучими; по-друге, якщо будинок газифікований, то об'єднувати житлове приміщення і кухню можна без пристрою розсувний стіни-перегородки.

Звертаємо увагу на вимоги, які пред'являються до квартирі-студії :

• знесення перегородок повинен бути безпечний для конструкції будівлі (особливо це актуально для будинків, де стіни служать додатковою опорою для дерев'яних перекриттів);
• після перепланування повинна залишитися ізольована житлова кімната площею не менше 14 м2 з природним освітленням (це означає, що така перепланування в однокімнатній квартирі малоймовірна);
• при відсутності коридору між санвузлом та іншим простором квартири по санітарним нормам і правилам необхідно розділити їх тамбуром або розсувний перегородкою.

Чи є переплануванням розбір вбудованих шаф?

Цей вид перепланування хоча і не може бути віднесений до технічно складним, може викликати певні труднощі при узгодженні. За загальним правилом, без оформлення проектної та дозвільної документації проводиться пристрій (демонтаж) вбудованих меблів: шаф, антресолей (що не утворюють самостійних приміщень, площа яких підлягає технічному обліку). Таким чином, якщо ви хочете розібрати наявний вбудована шафа, необхідно упевнитися в тому, що на поверховий план приміщення і експлікації з бюро технічної інвентаризації вбудованому шафі не присвоєно окремий номер і не проставлена ​​відповідна цим номером площа. В цьому випадку їх можна розбирати без отримання дозвільної документації.

Якщо крім розбирання вбудованих шаф, позначених як окремі приміщення, в квартирі більше не було здійснено жодних змін, то узгоджувати такі роботи необхідно за спрощеним варіантом (в повідомному порядку або за ескізом).

Чи буде бути переплануванням перенесення полотенцесушителя?

для перенесення рушникосушки дозвіл жилинспекции не потрібно (він не є інженерним або сантехнічним обладнанням), проте роботи належить узгодити з керуючою компанією.

Однак існує відрізняється від загального порядку практика. У деяких районах Москви, наприклад, житлова інспекція вимагає пройти процедуру узгодження перенесення полотенцесушителя по спрощеній формі.

У такому випадку після виконання робіт необхідно буде звернутися в жілінспекциі, яка надішле інспектора з перевіркою. Співробітник жилинспекции зробить приймання виконаних робіт і підпише акт про вироблений перебудові, який і буде заключним документом в процесі узгодження перепланування.

ShutterStock / Fotodom.ru

Чи можна влаштувати камін в міській квартирі?

узгодження пристрою каміна , З цілком зрозумілих причин, відноситься до одного з найбільш складних і дорогих типів перепланування. Найбільш трудомістка частина проекту полягає в узгодженні димоходу. Камін, який є приладом з відкритим джерелом вогню, вимагає установки якісної витяжки з приміщення на дах.

Фахівці-практики, які займаються переплануванням, кажуть, що найчастіше дозвіл на пристрій каміна вдається отримати жителям квартир, розташованих на двох (максимум трьох) останніх поверхах будівлі. Крім того, існують новобудови, в яких витяжка для каміна передбачена проектом будівництва, а також будинки старої споруди, де є можливість відновити наявну, але не робочу витяжку.

Зверніть увагу: поєднувати витяжку з загальнобудинковою системою вентиляції ні в якому разі не можна, оскільки дим від каміна буде проникати на інші поверхи.

Крім того, при установці каміна гостро стоїть питання про розрахунок навантажень на міжповерхові перекриття.

Таким чином, погодити встановлення дров'яного або вугільного каміна в міській квартирі представляється малоймовірним, якщо тільки таке інженерне обладнання не було передбачено архітектурним планом.

Чи можна перенести вхідні двері в квартиру?

процедура перенесення вхідних дверей полягає в зміні її розташування:

1. в межах тієї ж стіни (після різання нового отвору старий закладається);
2. шляхом перенесення дверного блоку в рамках отвору до меж тамбура або сходової клітки.

Найчастіше перенос дверного отвору передбачає необхідність проведення загальних зборів мешканців будинку, оскільки в результаті такого перепланування власник квартири отримає невелику частину загальнобудинкового майна у власність. Крім того, знадобиться дозвіл автора проекту будинку, оскільки деталі проекту залежать від серії будинку і типу стін.

Як розрахувати, яке посилення потрібно при влаштуванні отвору в стіні?

У разі, якщо проект перепланування передбачає пристрій нового (або додаткового) отвору, необхідно уточнити, чи є необхідність в установці додаткових металоконструкцій.

Для того щоб зрозуміти, чи є необхідність звертатися в проектну організацію і жілінспекциі, необхідно уважно вивчити поверховий план БТІ, де несучі стіни позначаються жирною рискою. Ще краще, якщо вам вдасться подивитися на план забудовника.

Потім вже варто звертатися в проектну організацію або організацію, яка буде займатися узгодженням перепланування. Фахівці зможуть проконсультувати по конфігурації металоконструкції, дати інформацію, необхідну для розрахунку вартості проекту.