Передавальний акт до договору купівлі-продажу квартири: основні нюанси і правила оформлення

1. Поняття і особливості передавального акта
2. Зміст передавального акта
3. Про форму актів
4. Як і в які терміни передається квартира по акту?
5. Відмова в підписанні документа про передачу
6. Що потрібно враховувати при підписанні актів?
7. висновки

Придбання житла дуже відповідальне і серйозне захід. Потрібно знайти підходящу квартиру, правильно оформити всю документацію, пройти реєстраційні процедури. Не менш важливий момент передачі житла від одного власника до іншого. Тому слід уважно і грамотно складати передавальний акт до договору купівлі-продажу квартири. Про його зміст і правила оформлення поговоримо в даній статті.

Поняття і особливості передавального акта

Законодавство про те, в яких випадках складається передавальний акт житлового приміщення. Фото № 1

Угоди купівлі-продажу є одними з найпоширеніших у цивільному обороті. Якщо їх об'єктом виступає нерухомість, то з'являється безліч нюансів і додаткових вимог.

Зокрема, передача такого об'єкта від однієї особи до іншої здійснюється за передавальним актом (іншого документа). Дане положення міститься в ст. 556 цивільного кодексу РФ. Воно передбачає необхідність передачі будь-яких нерухомих об'єктів за актом, а також наслідки невиконання даного правила.

Купуючи (продаючи) квартиру, багато віддають перевагу договором. Передавальному ж акту часто не надають особливого значення. У деяких випадках така необачність призводить до несприятливих наслідків. Сам договір є юридичним документом, що підтверджує укладення угоди.

передавальним актом засвідчується її виконання, тобто фактична передача квартири. Вона може здійснюватися в будь-який визначений сторонами момент, в тому числі, і при укладанні угоди. Саме з підписанням передавального документа припиняються зобов'язань продавця по передачі житлового об'єкта. А покупець приймає саму квартиру, а також зобов'язання щодо її змісту.

Аж до фактичного переходу житла до покупця від продавця, останній повинен нести відносно нього всі витрати, в тому числі комунальні.

Зміст передавального акта

Які обов'язкові дані повинен містити в собі передавальний акт до договору купівлі-продажу? Фото № 2

Основною метою зазначеного документа є підтвердити факт переходу майна з одних рук в інші. Єдиного встановленого законом зразка для актів передачі квартир не передбачено. Однак у правозастосовчій практиці склалися певні правила його складання. У передавальному акті прописується не тільки факт передачі об'єкта, а й такі дані:

• дата і час підписання;
• про укладений договір;
• про сторони угоди;
• про технічні характеристики, адресу та ін.;
• про вартість квартири;
• про її фактичний стан;
• про відсутність (наявність) претензій у сторін.

Передавальними актами посвідчується не лише сам факт передачі, але і стан передавання майна. Це вкрай важливий момент, особливо, якщо укладення договору і передача квартири не збігаються за часом. Перед підписанням акту рекомендується ще раз оглянути квартиру, впевнитись у відсутності боргу за комуналку. Адже з моменту першого огляду до фактичної передачі в ній могли статися зміни.

При продажу вторинних квартир часто доводиться стикатися з тим, що продавці забирають з собою навіть лінолеум, розетки, вбудовані меблі. Після такої зачистки квартира в значній мірі втрачає свій товарний вигляд. Тому необхідно прописувати реальний стан житла на момент його передачі.

Всі наявні недоліки слід відобразити в документі, як і ставлення покупця до них. Він може прийняти їх, а може і відмовитися від прийняття об'єкта та підписання акта. Крім того, в передавальному акті зазвичай вказується на відсутність комунальних боргів або їх розмір і згоду покупця на їх прийняття. Першочергове значення це має для житла на первинному ринку. Здійснювати приймання об'єкта від забудовника при наявності дефектів не варто.

Думка юриста-експерта:

думка експерта

Гуменюк Катерина Володимирівна

Росреестр - працювала державним реєстратором прав. Начальник відділу майна. Допомагаю вирішувати проблеми, що виникли з нерухомістю.

Задати питання

При укладенні договору купівлі-продажу майна з його висновком і реєстрацією, новому власнику передається право власності.

У єдиний реєстр вносяться відомості про господаря. Право користування має на увазі під собою володіння, користування і розпорядження об'єктом, без передачі об'єкта в користування право власності неповноцінно. З моменту реєстрації виникає обов'язок власника відплачувати податки.

Але залишається невирішеним питання, з якого саме моменту покупець може заселитися в квартиру, почати робити ремонт, та й оплачувати комунальні послуги необхідно з дня вселенія.Етот момент регулюється актом прийому-передачі. З моменту підписання цього документа з передачі квартири є остаточно виконаними.

На що обов'язково потрібно звертати увагу при складанні цього документа? Перш за все, перед підписанням документа необхідно ще раз ретельно оглянути придбаний об'єкт. Обов'язково сторонам обговорити момент оплати комунальних послуг та податків. Даний факт з передачею довідок про відсутність заборгованості відображається в акті передачі.

Момент укладення акта, це фактично момент передачі ключів від квартири. Необхідно уточнити у продавця, чи є в користуванні підвальні приміщення або поштові ящики. Від таких об'єктів так само краще попросити ключі.

Про форму актів

Які форми передавальних актів існують? Фото № 3

Як щодо змісту, так і щодо форми передавального акта певних вимог законом не пред'являється. Виходячи їх положень ГК РФ, він є документом , Який підписується сторонами угоди. Отже, оставляться він повинен у вигляді єдиного документа в письмовій формі. В усному порядку врегулювати ці питання не вийде.

Він не вимагає посвідчення або реєстрації, але при бажанні сторони можуть засвідчити його у нотаріуса. Фактично акт є додатком до договору і повинен зберігатися разом з ним. Однак окремий акт складається далеко не завжди.

Наприклад, якщо передача квартири і підписання договору здійснювалися одночасно. У цьому випадку факт передачі зазвичай відбивається в самому договорі, вірніше після нього. Слід враховувати, що при придбанні житла в новобудові, продавцями зазвичай надається свій зразок акта про передачу об'єкта. Тому покупцям потрібно дуже уважно його вивчати перед підписанням.

При покупці у вторинному фонді сторони підписують підготовлені ними або ріелторами, юристами документи. Складаються акти в декількох примірниках для кожної сторони угоди. При покупці нової квартири потрібно ще й екземпляр для реєстраційної служби. У деяких підрозділах Росреестра його вимагають і для квартир в старому (вторинному) фонді житла.

Як і в які терміни передається квартира по акту?

Терміни передачі житлового приміщення відповідно до термінів, встановлених передавальним актом? Фото № 4

Термін для виконання зобов'язання з передачі (прийняття) квартири обмовляється сторонами в положеннях договору. Цей момент може збігатися у часі з укладенням угоди або наступати пізніше. При їх розбіжності сторони домовляються про зустріч у встановлений день і приїжджають в саму квартиру. Покупці знову виробляють її огляд, перевіряють борги по платежах за квартиру.

Далі звичайно треба підписання акту і передача ключів. Це сприятливий сценарій розвитку подій. Однак буває інакше, коли продавець ухиляється від своєчасного виконання зобов'язання. У цьому випадку покупець при бажанні може домовитися з ним про новий термін для передачі квартири.

Наприклад, якщо їхня зустріч не відбулася з об'єктивних причин, якщо ухилення починає носити злісний навмисний характер, він має право відмовитися від виконання угоди зі свого боку. Відповідальність за несвоєчасну передачу житлового об'єкта в новобудовах ширше.

Незадоволений пайовик може вимагати певної компенсації за завдані незручності. Він може зажадати її виплати в претензійному листі. Якщо воно залишається без відповіді або задоволення, то можна звернутися до допомоги суду. При цьому в суді можна вимагати не тільки виплати неустойки, а й компенсації за моральну шкоду.

Відмова в підписанні документа про передачу

Що робити, якщо одна зі сторін або обидві сторони не бажають підписувати передавальний акт на житлове приміщення? Фото № 5

Небажання підписувати сторонами або однією з них передавальний документ розцінюється як відмова від виконання умов угоди. Сторона може просто не з'являтися для підписання документа і передачі (прийняття) квартири або не підписувати при наявності недоліків.

Зазвичай в акті в таких випадках робиться відмітка про те, що хтось не хоче його підписувати. Бажано вказати причини, що викликали таку відмову. Якщо покупець є учасником в пайову будівництві, то він може не підписувати акт при наявності дефектів в квартирі. Тоді в ньому можна відобразити їх наявність і терміни, в які інша сторона готова їх виправити.

Якщо від підписання відмовляється продавець (забудовник), то він може понести за це відповідальність. На нього можуть бути накладені штрафи або інші санкції, наприклад, неустойка. Крім того, при відмові продавця від підписання акта та передачі майна у покупців є право витребувати його через суд. Але і у продавця є можливість вимагати прийняття квартири або відмовитися від виконання укладеного договору, якщо покупець не підписує акт, і не приймає майно.

Коли крім цього ще є і факт несплати, він може просити про розірвання підписаного договору.

Що потрібно враховувати при підписанні актів?

Нюанси, які можуть виникнути під час підписання передавального акта на квартиру. Фото № 6

Перш, ніж підписувати акт необхідно перевірити стан квартири і уважно вивчити сам документ. Якщо все в порядку, майно відповідає зазначеним в договорі умов, можна сміливо його підписувати. При цьому важливо пам'ятати, що до фактичної передачі, всі витрати з утримання за квартиру, ризики її пошкодження або загибелі несе сторона, що продає.

Актом підтверджується не тільки виконання зобов'язань по передачі (прийняття) майна , Але і його стан. Якщо воно не відповідає умовам договору, потрібно відобразити даний факт в документі. Однак, підписання покупцем акту із зауваженнями або без їх вказівки, не виключає відповідальності продавця.

При передачі майна невідповідного договором, інша сторона може вимагати від нього відшкодування понесених збитків. Розгляд таких питань здійснюється в судовому порядку. Судові суперечки можуть відняти чимало часу і вимагають додаткових витрат, тому краще не допускати таких випадків.

висновки

Укладаючи угоди купівлі-продажу житла, не варто нехтувати таким документом, як передавальний акт. Особливо актуально це в тих випадках, коли фактична передача квартири не збігається з висновком договору в часі. Підписання актів чи інших передавальних документів допоможе сторонам угоди уникнути несприятливих для себе наслідків. А в разі виникнення суперечок буде служити доказом моменту передачі майна та його стану на відповідну дату.

Про те, як оформити передавальний акт до договору купівлі-продажу квартири, ви зможете дізнатися, подивившись відео:

Дивіться також Телефони для консультації