Пайовий внесок на інфраструктуру: скасувати не можна контролювати

На початку серпня Рада бізнес-омбудсмена в Україні рекомендував значно спростити механізм сплати пайового внеску забудовників на будівництво інфраструктури, або ж зовсім скасувати цей платіж. На думку бізнес-омбудсмена, ці заходи в рази знизять корупцію в будівельній сфері.

У звіті бізнес-омбудсмена проблема з пайовими внесками виявилася на другому місці серед п'яти основних проблем, з якими стикаються будівельники. Цю дилему випереджають лише труднощі з доступом до інформації про містобудування і плануванні територій. У звіті підкреслюється, що замість того, щоб розвивати територію через створення комунікацій, пайовий внесок тільки ускладнює приєднання нових будівель до комунікацій і створює масу корупційних ризиків. Певним індикатором того, що це не порожні слова, можна вважати обставина, що в рейтингу Doing Business 2016, який оцінює легкість ведення бізнесу в країнах, за критерієм легкості отримання дозволу на будівництво Україна посідає 140 місце з 189.

Більш того, за даними експертів, через системи пайової участі в Україні, в порівнянні з країнами-сусідами, вартість дозволів на будівництво - одна з найвищих: в Польщі - 0,1%, Угорщини - 0,2%, Словаччини - 0,3%, в Україні - 15,2% від загальної вартості будівництва. Всі ці обставини гальмують процеси будівництва житлової та особливо комерційної нерухомості в Україні.

Hubs розбирався, чому в Україні система внесків на створення інженерної інфраструктури заважає працювати забудовникам, оскільки, за деякими оцінками, потенційна корупційна складова від цього в 2015 р дорівнювала 1,6 млрд грн. При цьому, як уже було сказано вище, вартість отримання дозволів на будівництво в Україні в десятки разів вище, ніж у західних країн-сусідів.

поточний стан

Пайова участь у розвитку інфраструктурних об'єктів регулюється ст. 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Не можна сказати, що чиновники не потурбувалися вирішенням цієї проблеми. Розпорядженням Кабміну від 16.12.2015 р № 1406-р «Про затвердження плану дій щодо імплементації кращих практик якісного та ефективного регулювання, відображених Групою Світового банку в методології рейтингу Ведення бізнесу на 2016 рік», Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства зобов'язали розробити і внести на розгляд уряду в першому кварталі 2016 р законопроект, який скасовує вимогу про необхідність сплати пайової участі.

Власний законопроект Мінрегіон так і не розробив, зате підтримав зареєстрований 10.12.2015 р законопроект народного депутата від БПП Петра Сабашука і групи депутатів №3610 «Про регулювання містобудівної діяльності» (щодо скасування пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту). Цей документ так і не розглянули в сесійній залі ВР, хоча він і був включений до порядку днів 17 березня 2016 р результаті проблему з регулюванням механізму сплати пайового внеску намагаються вирішити самотужки місцева влада, що, без впровадження загальних прозорих принципів на держрівні, загрожує тільки подальшим посиленням корупції.

Про легалізованих хабарах

На сьогодні всі забудовники зобов'язані заплатити пайовий внесок на будівництво інфраструктури перед введенням в експлуатацію об'єкта будівництва. Для житлової нерухомості він становить до 4% від кошторисної вартості будівництва, для комерційної нерухомості - до 10%. Особливо на сплату пайового внеску скаржаться забудовники комерційної нерухомості.

«Сьогодні орендарі комерційної нерухомості просять орендні канікули на рік, зменшення орендних ставок без прив'язки до іноземної валюти, без індексації по відношенню до інфляції. Плюс пайовий внесок в розмірі 10%. І забудовники приходять до висновку, що не потрібно будувати комерційну нерухомість. Забудовники називають цей платіж «податок на інвестиції». Оскільки за право ввести об'єкт в експлуатацію потрібно заплатити 4% або 10% », - говорить Олена Шуляк, керівник напряму« Будівництво »громадської організації« Офіс ефективного регулювання ».

Деякі учасники ринку називають цей платіж «легалізованої хабарем». Оскільки якщо забудовник хоче узаконити об'єкт, а потім продати або здати в оренду, то без сплати пайового внеску цього зробити нібито не можна. При цьому законодавці передбачили, що органи місцевого самоврядування на свій розсуд можуть змінити ставку внеску. Тобто замість 4 або 10% від кошторисної вартість встановити, наприклад, 1%, або навіть 1 грн під приводом того, що забудовників потрібно стимулювати до будівництва нових об'єктів. У деяких випадках такий механізм стимулювання виправданий. Якщо, звичайно, при цьому немає корупційної складової. Наприклад, у випадку з населеними пунктами, які знаходяться недалеко від зони АТО. Зокрема, муніципалітети в Маріуполі та Запоріжжі прийняли рішення про зниження внесків.

Крім зміни ставки внеску, нерідко місцева влада окремих забудовників навіть звільняють від сплати пайового внеску. Таку індульгенцію час від часу практикують практично у всіх населених пунктах. Зрозуміло, що в українських реаліях частина різниці між максимальною ставкою пайового внеску і отриманої знижкою від місцевої влади нерідко осідає у вигляді «відкатів» у представників цієї самої влади.

У «Офісі ефективного регулювання» порахували приблизну суму коштів, яка могла осісти в кишенях чиновників тільки за 2015 г. «Корупційну складову в даному випадку порахувати не складно. Ми подивилися, скільки житлової та комерційної нерухомості було побудовано в 2015 р Середня собівартість будівництва на сьогоднішній день становить 8 тис. Грн за 1 кв. м. Відповідно, від пайового внеску повинні були отримати 2,4 млрд грн. Але в бюджет надійшло 0,79 млрд грн. А, значить, потенційна корупційна складова - 1,6 млрд грн. Не можна сказати, що чиновники збагатилися на 1,6 млрд грн, може, на меншу суму, може, - на велику. Але цей нехитрий розрахунок показує, що в законодавстві є можливість для маніпуляцій », - запевняє Олена Шуляк.

Крім того, згідно з даними Офісу ефективного регулювання, в відносних величинах частка пайового внеску в загальних надходженнях від податків і зборів до місцевих бюджетів досить скромна. За 9 місяців 2015 р цим показником лідерами стали: Львів (1,72% в структурі доходів місцевого бюджету), Київ (1,5%), Дніпропетровськ (0,35%), Вінниця (0,35%) і Черкаси (0,34%) - див. «Частка пайового внеску на створення (розвиток) соціальної і інженерно-транспортної інфраструктури в доходах міст України за 9 міс. 2015 року,% ». На навіть ці, що надійшли від пайового внеску, засоби використовуються не ефективно. «За 25 років незалежності України в багатьох містах були зібрані мільярди гривень від пайової участі. Покажіть, куди витрачені ці кошти? Які дороги, дитячі садки, школи побудували? », - запитує Шуляк.

За даними Офісу ефективного регулювання

Втім, на відміну від міст, які зменшують ставку пайової участі, в Києві, навпаки, періодично піднімається питання про підвищення розміру пайової участі. Цієї зими депутати Київради подали звернення до Верховної Ради, щоб внести зміни в чинне законодавство і збільшити розмір пайового внеску ще на 1,5 процентних пункту, а внесок запропонували сплачувати у вигляді передачі органам місцевого самоврядування побудованих квартир. Аргументом при цьому було те, що житлоплощу необхідна учасникам АТО. При цьому київські депутати не надали відповідних розрахунків.

«Ми запросили у ініціаторів дані про відслужили в зоні АТО, про кількість людей, що мають потребу в таких квартирах, про те, чому потрібно збільшити внесок на 1,5%. Але такої інформації немає. Крім того, залишається здогадуватися, яким буде механізм розподілу цих квартир? Мабуть, тому вимоги депутатів відхилили », - говорить г-жа Шуляк.

Крім іншого, учасників ринку обурює те, що, як правило, забудовники за свої кошти прокладають комунікації, виконують благоустрій, будують дитячі садки і т. Д., Але в якості сплати пайової участі такі роботи не приймаються. Згідно з чинним законодавством, якщо забудовник побудував об'єкт інфраструктури за свій рахунок, то має право ці витрати відняти з нарахованого пайового внеску. Але процедура взаємозаліку дуже складна. Щоб узаконити об'єкт, забудовникам простіше і об'єкт інфраструктури побудувати, і пайову участь заплатити. «Простіше домовитися з чиновником, і забудовнику зменшать пайовий внесок. Адже немає чіткого механізму. Плюс забудовник може показати занижену кошторисну вартість, на основі якої розраховується платіж », - стверджує Шуляк.

Рішення?

Вирішити проблему дозволило б внесення змін до чинного законодавства. Забудовники свої надії пов'язують зі згаданим законопроектом №3610, яким пропонується скасувати пайову участь.

Існує ще ряд законопроектів, зареєстрованих в 2015-2016 рр. Але при цьому обговорюються чотири. Перший з яких - законопроект №4108 за авторством народного депутата від БПП Вадима Денисенка і його шести колег, яким пропонується зменшити збір до 1%, але тільки для об'єктів сільгосппризначення або промислових об'єктів.

Другий - законопроект №4243 , Запропонований нардепами від БПП Юрієм Бубликом і Олександром РЕВЕГА, навпаки, передбачає збільшення граничного розміру збору для забудовників житла на 1 процентний пункт - до 5%. З них 3% забудовник повинен віддати у вигляді площ в новобудові.

законопроект №1890 , Зареєстрований позафракційним депутатом Олександром Марченко, передбачає пайову участь забудовника не тільки в розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури, а й у створенні соціального житлового фонду. Тобто зобов'язати забудовників передавати в комунальну власність частину житла в новобудовах.

І, нарешті, законопроект №2446 , Зареєстрований народним депутатом від «Народного фронту» Павлом Дзюблик і чотирма співавторами (деякі з них фігурують і в попередніх законопроектах), передбачає повне скасування сплати пайового внеску у разі, якщо інженерні мережі до возводимому або реконструйованих об'єктів вже існують. А також - в разі, якщо функціонування об'єкта не спровокує додаткове навантаження на діючу інженерно-транспортну інфраструктуру населеного пункту.

На думку девелоперів, з перерахованих вище тільки законопроект №3610 можна прийняти за основу, а й його потрібно допрацьовувати. Суть змін, як уже було зазначено, - скасування пайової участі. Але при цьому мінусом скасування є зменшення надходжень до місцевих бюджетів. Противники законопроекту вимагають як мінімум запропонувати альтернативні джерела надходження коштів, які зможуть компенсувати втрати від скасування пайової участі.

«Плюсом законопроекту є те, що він скасовує пайовий внесок. Але в законопроекті передбачено (ст. 30), що змінюється процедура підключення до зовнішніх мереж і ці обов'язки перекладаються на територіальні громади. У міст сьогодні немає джерела фінансування для підключення до мереж, це не передбачено ні в податок на землю, ні в інших податках. Це загрожує ризиком, коли частина об'єктів повисне в повітрі. Вони будуть побудовані, але не будуть підключені до мереж. А особи, які вклали в будівництво гроші, не зможуть використовувати об'єкт за призначенням », - говорить Віталій Грусевич, виконавчий директор Конфедерації будівельників України.

Правда, Петро Сабашук не впевнений в майбутньому свого законопроекту. «ВР в питаннях економіки, будівництва, інвестицій працює неефективно. Тому я і не сподіваюся, що законопроект буде прийнятий. З ініціативною групою я планую написати ще один законопроект, в якому врахувати правки операторів і експертів. Але, чесно кажучи, в деяких містах вже говорять, що їм закон не потрібен. У Запоріжжі, наприклад, прийняли рішення встановити пайову участь в розмірі 1%, в Кривому Розі - 0,1%, в Маріуполі - 1 грн », - говорить він.

На думку сторін, втрати міг би компенсувати податок на нерухомість. Тоді, кажуть учасники ринку, необхідно доопрацювати процес збору цього податку, можливо, передбачивши збільшення платежу в перший рік існування нового об'єкта. Зараз, як відомо, дієвого механізму сплати податку на нерухомість немає. Багато «старих» об'єктів відсутні в електронному реєстрі речових прав на нерухомість. До речі, дуже багатьом платникам податків (власникам нерухомості) платіжки від Державної фіскальної служби не прийшли і до цього дня. Хоча термін оплати цього податку закінчується 30 серпня. Відповідно, поки немає можливості стягувати цей податок в повній мірі.

Не всі з цим згодні. «У багатьох населених пунктах збирають більше податку на нерухомість, ніж запланували. Наприклад, в Києві в минулому році не збирали податок на нерухомість з житлової нерухомості, але з власників комерційної нерухомості зібрали більше на 100 млн грн, ніж планували », - каже Олена Шуляк.

Деякі експерти вважають, що більш доцільно використовувати європейський досвід. І залежить недоотримані кошти від пайової участі, в разі його скасування, в податок на землю. При цьому можна врахувати підключення до зовнішніх комунікацій, забезпечення ділянки мережами і т.д. «В Європі є так звані регульовані земельні ділянки під будівництво, коли є ліміти по підключенню до мереж, тобто стільки-то кВт електроенергії і т.д. Такі ділянки дорожче, ніж нерегульовані. Іншими словами, купити землю, щоб просто нею володіти - це одна ціна, а купити ділянку, який можна підключити до мереж - інша вартість », - каже Грусевич.

Втім, ніхто з авторів законопроектів не представив осудних розрахунків, який податок / внесок і яким податком / збором можна реально компенсувати, щоб і інженерні мережі розвивалися, і з забудовників чиновники не збирали незаконну данину.

напівзаходи

На думку учасників ринку, повинен бути єдиний по всій Україні механізм будівництва інфраструктури, стягування податків з забудовників і т. Д. «У рамках децентралізації повноваження місцевої влади щодо визначення розміру та справляння пайового внеску повинні бути уточнені на законодавчому рівні. Ідеальною моделлю була б установка Кабінетом міністрів України типового порядку справляння і використання коштів, які надходять від пайового внеску », - вважає Грусевич.

Сьогодні ж, з причини відсутності рішення проблеми на центральному рівні, регулювати механізм з пайовою участю намагаються самостійно на місцях. Зокрема, київська влада переглядають «Порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі замовників у розвиток інфраструктури м.Києва», в якому замовниками виступають забудовники. Уже розроблений проект рішення Київради про зміни до цього порядку.

Суть змін в наступному. Зараз ставка пайової участі «плаваюча» - максимум до 4% на житлову нерухомість і до 10% на комерційну від кошторису. У проекті змін, по-перше, планується встановити єдину ставку для житлової та комерційної нерухомості в розмірі 4%. По-друге, - зробити її фіксованою (без всяких «до»). По-третє, якщо зараз частка пайової участі визначається виходячи з кошторисної вартості, наданої забудовником, то в новому порядку пропонується за базу оподаткування визначити якусь усереднену вартість будівництва квадратного метра нерухомості. Остання норма якраз і є дуже спірною.

«Зараз існує застарілий Порядок нарахування і обліку коштів, отриманих від сплати пайової участі. Більш того, цей Порядок суперечить чинному законодавству. Підстав для сплати внеску в Порядку м.Києва більше, ніж в законі. Крім того, формула обчислення пайової участі розписана на 14 сторінках, з масою коефіцієнтів. Суб'єктивізм платежу дуже високий. У 2015 року з 1 кв. м новобудови зібрали 80 грн. З 2016 року змінилося керівництво департаменту економіки та збір пайової участі збільшився до 350 грн. У запропонованому нами Порядку абсолютно проста формула - фіксована величина, тобто середня вартість будівництва в м.Києві, помножена на кількість квадратних метрів і на 4%. До того ж вирівняна ставка для житлової та нежитлової нерухомості до 4%. При таких розрахунках маніпуляції неможливі. Порядок вдарить по корупціонерам і недобросовісним забудовникам, поламає корупційні схеми. Природно, останні суб'єкти можуть залишитися незадоволеними », - заявила Ольга Балицька, депутат Київської міськради, один з ініціаторів внесення змін до чинного порядку залучення пайової участі для Києва.

Як розповіла Балицька, проект Порядку розроблений на час, поки не буде зроблена нова економічно обґрунтована модель пайової участі і його перерозподілу. Розробники сподіваються, що Порядок проіснує не більше двох років.

Навколо проекту Порядку Вже вінікла Суперечка. Забудовник наполягають на его доопрацюванні. «Запропонований депутатами проект Порядку містить кабальні умови для забудовників. Депутати намагаються змінити формулу, за якою нараховується платіж. Нарахування пайової участі за запропонованою ними формулою збільшить суму пайового внеску, що негативно відіб'ється на вартості житла. Зараз максимальний розмір платежу для нерухомості до 4%, а буде більше 4% », - говорить Грусевич.

Очевидно, дане неприйняття проекту пов'язано з тим, що собівартість будівництва житла може відрізнятися в залежності від району столиці та якості будівництва.