Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
Опубликовано: 06.09.2018
Кадастровая стоимость земли, по своей сути, является величиной, определённой в итоге кадастрового оценивания, проводимого по решению местных органов самоуправления. Такое оценивание осуществляется периодично каждые пять лет (два года для городов федерального значения). Информация о такой цене вносится Росреестром в единую базу и далее используется налоговой службой для определения размера налога на территорию. Однако, помимо налогообложения, необходимость в кадастровой стоимости возникает при определении цены имущества для его продажи, а также для сделок с арендой, в том числе и государственных участков. Соответственно, чем выше государственные органы оценили землю, тем больше за него придётся платить.
Я разорен?! Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
Отличительной чертой оценивания по кадастру является то, что схожие объекты оцениваются массово, поэтому действительно объективной её назвать нельзя. Из этого следует, что бывают случаи, когда на определённую недвижимость устанавливают завышенную цену. Такие обстоятельства негативно сказываются на финансовом положении собственника, который должен переплачивать налог, на арендаторах и потенциальных покупателях при заключении сделок.
Землепользование. Лекция 9. Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков
При этом, в соответствии с действующими нормами российского законодательства, у владельцев есть право оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
Что нужно знать изначально
Стоимость участка вправе оспаривать и физические, и юридические лица, если на то у них имеются весомые основания, которые подтверждаются документально. При этом обязательно следует ссылаться на нарушение собственных прав и интересов. Та же завышенная сумма налога уже является таковым.
Стоит отметить, что просить пересмотра кадастровой оценки можно изначально не только в суде, есть возможность мирного решения данного вопроса напрямую через Росреестр. Обратиться туда с соответствующим заявлением могут только собственники земли и её официальные арендаторы (только при условии, что сумма платежей основывалась на кадастровой цене).
Сторона, которая желает оспорить размер кадастровой стоимости земли, выполняет досудебное обращение к специальной комиссии, формируемой региональным управлением Росреестра. При этом важно соблюдать сроки обращения – просить пересмотра можно лишь в течение шести месяцев от даты, когда кадастровую стоимость установили.
Пересмотр заявления занимает не более одного месяца, присутствовать на заседаниях заявитель имеет право. О вынесенном решении сотрудники Росреестра обязаны сообщить официально в течение пяти рабочих дней.
Документальная подготовка
Досудебное заявление об оспаривании кадастровой стоимости обязательно должно подаваться с прилагаемыми к нему документами, в перечень которых входит:
При наличии дополнительных документальных оснований их также можно прилагать. В заявлении обязательно перечислить наименование всех бумаг, которые к нему прилагаются, и количество страниц каждого из них.
Приняв запрос, комиссия рассматривает его вместе с поданными документами. Если решение не принято даже спустя месяц, заявитель вправе подать иск в суд для дальнейшего рассмотрения дела. Это же право имеется у заявителя и при вынесении комиссией отрицательного решения. Однако важно знать, что причиной отказа может послужить отсутствие обязательных документов, в таком случае, не стоит спешить в суд, сначала придётся устранить свои недочёты.
Принципы обращения в суд
В первую очередь необходимо заметить, что досудебное обращение для юридических лиц является обязательной процедурой, без которой в суде иск попросту имеют право не принять. С другой стороны, физические лица имеют возможность обратиться сразу в суд, не подавая требование о пересмотре оценки в Росреестр.
Что ещё важно – обжалование кадастровой стоимости в арбитражном суде невозможно с 2014 года. Соответственно, теперь физические и юридические лица могут подавать иск в судебный орган общей юрисдикции, например, краевой, областной, республиканский по месту нахождения участка земли.
Достаточно не редко граждане желают оспорить кадастровую оценку из-за её несоответствия рыночной стоимости того же объекта недвижимости. Если это так, до обращения к комиссии Росреестра или до подачи искового заявления в суд нужно заручиться поддержкой экспертных организаций, чьи сотрудники являются членами саморегулирующей организации оценщиков. Задача независимого специалиста – выявление рыночной стоимости территории на дату, когда определялась кадастровая стоимость. Полученный в результате проведённой работы документ будет служить в качестве доказательства по делу в данном вопросе.
Основания к судебному разбирательству
Ссылаясь на правительственные постановления, поступающие требования о пересмотре и изменении кадастровой оценки должны рассматриваться в соответствии с правилами искового производства. Заявитель должен подавать иск с требованием установить рыночную стоимость земельного участка и изменением кадастровой соразмерно. То есть, задача истца – добиться, чтобы установили реальную цену, а не просить о том, чтобы предыдущие документы попросту были признаны недействительными, они и без того будут признаны некорректными.
На сегодняшний день следует руководствоваться 25-й главой в Кодексе административного судопроизводства Российской Федерации, который посвящён вопросам рассмотрения дел с оспариванием оценки по кадастру.
Помимо стандартных реквизитов в исковом заявлении, ссылаясь на тот же действующий Кодекс, необходимо зафиксировать, на основании чего или по какой причине результат проведения кадастрового оценивания привёл к некорректному результату и нарушению прав истца. Кроме этого, важно зафиксировать, какая именно сумма переплаты по налогам была взыскана с собственника, то есть в какой мере он пострадал.
Прилагаемая документация
К подаваемому исковому заявлению в суде потребуется прилагать к нему обязательные документы, список которых содержит в себе:
Административные истцы обязаны подготовить копию заявления с приложением к ней копий сопутствующих документов для стороны ответчика. Отправить эти бумаги можно ему самостоятельно, либо же подать дополнительным пакетом в суд, а далее уже его сотрудники обо всём позаботятся.
Срок рассмотрения подобных споров в суде стандартно не более двух месяцев. Заявитель обязан своими силами доказать суду, что кадастровая стоимость установлена ошибочно. Судебная экспертиза назначается только в том случае, если ответчик настаивает на том, что доказательства истца сомнительны или фиктивны.
Нюансы оценивания
Оспаривание размера кадастровой стоимости происходит в два этапа – сначала предстоит встретиться с комиссией по рассмотрению споров, и лишь затем решать вопросы в суде. Участие оценщиков в процессе оспаривания кадастровой стоимости может заключаться в подготовке следующих документов:
Чаще всего предметом сделки становятся земли сельскохозяйственного назначения или земли населенных пунктов. Ни одна сделка с земельными участками, предназначенными для сельскохозяйственного производства, не может обойтись без точной оценки стоимости. Земельный Кодекс Российской Федерации (статья 77 пункт 1) определил понятие «земли сельскохозяйственного назначения», как земли, находящиеся вне границ населенного пункта и не только предоставленные для сельскохозяйственных нужд, но и предназначенные для этого. Как следует из Земельного Кодекса, в составе земель сельхозназначения различаются сельскохозяйственные угодья, земли под внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями, водными объектами и защитными лесополосами, а, кроме того, под различными строениями, зданиями и сооружениями, которые используются в сельскохозяйственном производстве и первичной переработке сельхозпродукции.
Влияющие факторы
Стоимость и оценка земли сельхозназначения зависит от множества факторов:
Прежде чем приступать к оценке городских земель, нужно определить категорию, к которой они относятся. Под термином «земли поселений» Земельный Кодекс Российской Федерации понимает земли населенных пунктов, которые предназначаются и используются под застройку и развитие.
При оценке стоимости данной категории земель особое значение придается следующим факторам:
Место расположения населенного пункта (близость к другим населенным пунктам, расположению в черте города, прочее); Наличие инженерных сетей на оцениваемом земельном участке; Развитость инфраструктуры; Целевое назначение земельного участка и его разрешенное использование; Близость леса и наличие водоема; Доступность транспортного сообщения.Владелец, как инициатор
Существует несколько фактов, являющихся причиной оспаривания кадастровой стоимости. Это может быть некорректная оценка объекта недвижимости, некорректное указание использования земельного участка или изменение его характеристик. Для этих наиболее частных случаев разработаны проверенные методики. Но кроме них могут возникнуть обстоятельства, влияющие на оценочную стоимость.
Влияющие обстоятельства
Изменение границ участка, характеристик здания в результате реорганизации, слияния или реконструкции объекта; Появление повреждений и дефектов, влекущих за собой частичную потерю стоимости; Со времени последней оценки прошло более 5 лет.Несогласие с результатами работы оценщиков могут выражаться в завышенной или низкой цене недвижимости. Это влияет на величину налога, вероятность реализации оценочного объекта. После окончательного решения у заявителя есть пять дней для его оспаривания в суде. Это необходимо сделать до внесения данных в государственный реестр. Для физических, юридических лиц и органов местного самоуправления процедура отличается незначительно. Важно получить подтверждения некорректной оценки и реально оценить шансы на ее изменение. Сделать это можно после консультации у практикующих юристов, специализирующихся на вопросах земельного права и недвижимости, чтобы оспаривающий гражданин или организация не тратила время и силы попусту.
Общий алгоритм действий
Во время работы оценщик использует информацию о стоимости аналогичных объектов с учетом специфики земли, дома или квартиры. В результате этой проверки выявляется рыночная цена, которая впоследствии заносится в базу данных единого государственного реестра. Для изменения результатов необходимо предоставить подтверждающие документы, подкрепленные профессиональным мнением специалистов.
Перед тем, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка, нужно знать порядок оспаривания кадастровой стоимости, в частности в 2017 году:
Сбор документов, проверка и соответствие действующим требованиям. Подача заявления в выбранный орган (суд или комиссия). По требованию предоставить дополнительные сведения. Получение решения и на его основе внесение изменения в реестр.На практике время изменения действующей кадастровой стоимости может занять до двух месяцев. Это зависит от сложности вопроса и правильности составления первичной документации для рассмотрения. Регулирование деятельности оценочных организаций и правила формирования стоимости выполняется только согласно нормам закона №135-ФЗ. Для физических лиц разрешено прямое обращение в суд. Организации и другие юридические лица должны сначала предоставить документы кадастровой комиссии, и лишь потом оспорить ее решение в судебном порядке.
Что служит причиной для отказа
Желание изменить стоимость объекта недвижимости должно быть подкреплено фактами, чтобы в дальнейшем оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости была учтена. Большой процент отказа в этом обусловлен неправильно составленным пакетом документов или некорректной работой независимого оценщика. Во избежание подобных ситуаций следует ознакомиться с наиболее частыми причинами отрицательного решения кадастровой комиссии.
Исходя из практики, можно выделить такие факторы отказа в изменении кадастровой стоимости:
Несоответствие нового оценочного отчета статьи 11 закона №135-ФЗ. Комиссия при этом не указывает, в чем именно была некорректность методики проведения работ. Для устранения этих неточностей необходимо будет проделать большую работу; Неверная методология. Примером может служить исключение НДС при расчете цены на объект недвижимости. В этом случае оспорить кадастровую стоимость будет невозможно; Не учитывается оформление прав аренды на оценочные земельные участки. Это следует указать в пакете документов для госкомиссии и для судебного разбирательства; Не идентифицированы строения, находящиеся на земельном участке. Они существенно влияют на окончательную стоимость земли. Этот факт будет зафиксирован повторной комиссией; Некорректная дата оценки. Она должна совпадать со временем определения действующей кадастровой стоимости. В противном случае расхождения в цене будут объяснены этой разницей и не приняты во внимание судом или комиссией.Большая часть ошибок связана с непрофессиональной работой независимых экспертов. Для минимизации этого они должны внимательно изучить аналогичные разбирательства. В особенности это касается технической стороны формирования оценочной кадастровой стоимости.