Орендувати за кордоном квартиру не так просто. Експерти кажуть, що за всі негативні наслідки експлуатації відповідає орендар, мінімальний термін оренди - дуже великий, меблі потрібно привозити з собою, а страховий депозит візьмуть відразу за 3 місяці. Але є і плюси: комісію ріелтору може платити власник, а виселити мешканця дуже складно.
Закордонний ринок оренди досить сильно відрізняється від вітчизняного. У Росії всі звикли до хаотичного спілкуванню з ріелторами та власниками квартир: на показ може приїхати одночасно відразу кілька людей, після цього здає сторона влаштовує справжні торги - зрозуміло, це не найприємніший спосіб шукати житло; також прийнято домовлятися про здачу без укладення договору - тут наслідки взагалі можуть бути будь-якими. Зрозуміло, на цьому перелік прикрих випадків не закінчується і, втомившись від «дикого» ринку, хочеться дізнатися, як йдуть справи з орендою квартир на цивілізованому Заході.
На який термін там прийнято укладати договір? Хто платить комісію? Як відбувається підбір, як працюють посередники? Яким чином відбувається оформлення угод? На ці та інші питання відповідають експерти.
Франція
Марія Царфаті, фахівець із зарубіжної нерухомості компанії «Країна Плюс», розповідає про правила оренди житла у Франції. Правила гри тут устоялися, однак вони досить суворі, і всі витрати на своїх плечах несе, як правило, орендар. Починаємо підрахунок відмінностей зі строків оренди.
Термін договору - мінімум 2 роки
Укладення договору на довгий термін - гарантія фінансової стабільності, готуйтеся укладати договір на тривалий термін. Експерт розповідає:
- Якщо говорити про довгострокову оренду, то будь-яка оренда, що перевищує 6 місяців, у Франції вже може прирівнюватися до довгострокової. Далі починаються нюанси, так як за фактом мінімальний термін оренди укладається на один рік. Найчастіше власники хочуть оформити договір терміном від 2-х років, так як це дає їм певні гарантії постійного припливу коштів, без головного болю в пошуках клієнта.
Більшість орендарів у Франції, особливо в таких популярних районах, як Лазурний берег, Страсбург, Париж, - це іноземці. Основний потік угод оформляється через агентство, яке підбирає квартиру для потенційного орендаря. Безумовно, є ситуації, коли зацікавлені сторони вирішують квартирне питання без участі агентства, але тоді потрібно покладатися на себе у вибудовуванні відносин з власником і умовами оренди квартири. Тут уже може скластися як завгодно. У Франції такі ситуації зустрічаються досить регулярно, так як і тут є бажаючі уникнути зайвих податкових виплат державі, - не забуває згадати про винятки фахівець.
За все поломки відповідає орендар
Які готуються переїхати на довгий час до Франції варто взяти на замітку: ставитися до майна в знімається приміщенні варто з максимальною акуратністю.
- Квартири здаються зазвичай мебльованими, - продовжує Марія Царфаті. - Стан завжди дуже різний, і багато в чому залежить як від власника, так і того, як довго квартира здавалася до цього і які квартиранти в ній проживали. Тобто квартиру здають з меблями, але за збереження меблів, сантехніки, стін відповідають орендарі. Якщо відбуваються якісь глобальні поломки, то їх виправлення в чому залежить від контракту. Найчастіше все лягає на плечі орендаря і всіма питаннями займається квартиронаймач.
Виселити квартиронаймача вкрай складно
На відміну від Росії, де господар квартири може виселити мешканців практично коли завгодно за своїм бажанням, і більшість орендарів приймають такі умови, то у Франції зробити це набагато складніше. Однак є й інша сторона медалі: орендодавцю потрібно надати гарантії платоспроможності. Експерт продовжує:
- Так як юридично закон у Франції в більшій мірі стоїть на боці орендаря (в період дії договору власник в квартиру потрапити, виселити передчасно орендарів і нічого іншого з квартирою зробити не може, крім продажу, але разом з контрактом з оренди) - власники дуже уважно підходять до цього питання. Зокрема, виселити орендаря, який не платить вчасно орендну плату, просто так з квартири не можна. Часто власники вимагають підтвердження платоспроможності і просять надати поручителя, що проживає на території Франції.
Якщо ви підбираєте квартиру, то передбачається, що ви побачили її і тут же зняли. Такого ажіотажу, як у Німеччині, ні, але довго квартири не орендованими не варті, - додає фахівець.
Німеччина
Продовжити розглядати відмінності оренди житла на прикладі Німеччини допоможе Юлія Кожевникова, провідний експерт компанії Tranio. Умови оренди тут (місцями) можна визнати ще більш жорсткими.
Комісію сплачує власник
Це, мабуть, великий плюс у порівнянні з ринком в Росії, адже велика частина наймачів страждає від дуже значних виплат ріелторам. Експерт розповідає:
- Комісію маклера оплачує орендодавець. Її розмір не обмежується і є предметом переговорів власника і маклера. Зазвичай комісія складає один місяць оренди. Самі орендарі шукають житло за оголошеннями або звертаються до маклерам.
Страховий депозит беруть за 3 місяці
Це дуже серйозна трата, і тут не допоможе навіть економія на комісії. Правда, гроші візьмуть без урахування комунальних платежів. Експерт продовжує:
- При укладанні договору домовласник зазвичай бере з орендаря страховий депозит (Kaution), розмір якого не може перевищувати суму «холодної» оренди за три місяці. «Холодна оренда» (Kaltmiete) - оренда без урахування комунальних послуг. Орендодавець може попросити наймача надати посвідчення особи, довідку про доходи або кредитну історію, довідку від минулого орендодавця про відсутність боргів за оренду, а також анкету з особистими даними. При довгостроковій оренді договори часто укладаються на невизначений термін. Власник може вказати в договорі конкретний термін, якщо після закінчення цього періоду потрібно зробити модернізацію або житло знадобиться йому самому. У договорі також вказуються особисті дані орендодавця і наймача, їх права та обов'язки, опис житла, розмір депозиту і орендної плати.
Меблі потрібно брати з собою
Якщо у нас можна переїхати в нову квартиру практично як в готель, і наймача може чекати не тільки меблі, але і посуд та інший необхідний інвентар, то в Німеччині з цим складніше. Юлія Кожевникова:
- Квартири в довгострокову оренду зазвичай здаються без меблів. Найчастіше є кухонні меблі, так як вона проектується індивідуально для кожної квартири і попередні мешканці її залишають.
Ремонтом займається орендодавець, і наймачі не можуть без його дозволу робити будь-які роботи. Якщо щось змінювалося, після закінчення терміну оренди орендарі повинні повернути житло в первісний вигляд (без фанатизму, тобто якщо стара ванна була замінена на нову, що не попросять повернути стару). Комунальні послуги оплачують наймачі.
Повідомити про з'їзд доведеться за кілька місяців
Строків повідомлення тут зовсім інші, при цьому, чим довше орендар знімає житло, тим більшим буде термін, за який потрібно попередити про виселення. У Росії ж, як правило, все навпаки. Юлія Кожевникова:
- Орендодавець повідомляє про виселення за 3 місяці, якщо орендарі знімали житло менше 5 років. Якщо знімали 5-8 років, термін повідомлення - 6 місяців, більше восьми років - 9 місяців.
З виселенням наймачів ситуація схожа на ту, що є у Франції. При довгостроковій оренді наймачів важко виселити. На це повинні бути вагомі причини (наприклад, власнику ніде жити і що здається квартира - його єдине житло або орендар багаторазово порушував умови договору оренди). Важко або навіть майже неможливо виселити за несплату, якщо орендар - літній, малозабезпечений, інвалід, людина з дітьми, вагітна жінка чи той, хто не може знайти альтернативне житло (з такими ж зручностями і за аналогічною ціною), - підсумовує експерт.
На який термін там прийнято укладати договір?Хто платить комісію?
Як відбувається підбір, як працюють посередники?
Яким чином відбувається оформлення угод?