Управління заміським селищем може здійснюватися за допомогою послуг керуючої компанії або за допомогою об'єднання, створеного самими власниками земельних ділянок. Такі об'єднання можуть бути у вигляді:
- СНТ, ОНТ або ДНТ - садове, городницьких і дачне некомерційне товариство;
- ОНП, СНП та ДНП - городницьких, садове і дачне некомерційне партнерство;
- ОПК, СПК і ДПК - городницьких, садовий і дачний споживчий кооператив.
Головні відмінності між цими об'єднаннями полягають в правовий режим майна загального користування, а також в відповідальності членів за зобов'язаннями юридичної особи.
Основні особливості товариств
У товаристві майно загального користування, придбане або створене таким товариством за рахунок цільових внесків, є спільною власністю його членів. При цьому жоден з товаришів не має в такому майні виділеної частки. Майно загального користування, придбане або створене за рахунок вступних або членських внесків, доходів від підприємницької діяльності або інших надходжень, є власністю такого товариства як юридичної особи.
Основні особливості кооперативів
Ці кооперативи створюють фонди за рахунок вступних і пайових внесків своїх членів. При цьому майно загального користування знаходиться у власності такого кооперативу. Вступний внесок кожен дачник віддає «віддає назавжди», тобто при його виході з кооперативу або смерті ці гроші не повертаються, а виплачуються тільки пайові - самому колишньому члену дачного співтовариства або його спадкоємцям. Крім того, для участі в загальних зборах спадкоємцю буде необхідно вступити в дачний кооператив, отримавши на це згоду більшості його членів. Один з основних мінусів такої форми управління для власників дач - необхідність відповідати за зобов'язаннями кооперативу і в разі виникнення збитків юридичної особи покривати їх за рахунок додаткових внесків.
Основні особливості партнерств
Власністю партнерства як юридичної особи є майно загального користування, придбане або створене на внески членів такого об'єднання. Члени партнерства не відповідають за його зобов'язаннями, і таке партнерство не відповідає за зобов'язаннями своїх членів.
- Головна перевага будь-якого некомерційного спільноти в порівнянні з керуючою компанією - можливість кожного власника земельної ділянки знати, на що і в яких кількостях витрачаються внесені ним кошти. Зрозуміло, рішення будь-якого організаційного і фінансового питання спільно - непросте завдання, але це вже головний біль голови і членів правління.
- Важливо розуміти, що федеральним законодавством регулюються тільки загальні питання діяльності дачних об'єднань, тоді як розмір і порядок сплати паїв та внесків, система управління суспільством і інші тонкощі обумовлюються в Статуті конкретної організації. Тому перед покупкою ділянки або готової дачі слід уважно вивчити цей документ.
Статус земельних ділянок визначають два параметри: категорія землі і вид дозволеного використання.
Землі можуть ставитися до таких категорій: землі населених пунктів, землі сільгосппризначення, землі особливо охоронюваних територій, землі промислового призначення (а також транспорту, зв'язку, радіомовлення, оборони та ін.), Землі лісового фонду, землі водного фонду та ін.
Вид дозволеного використання земельної ділянки - це одна з основних характеристик земельної ділянки, яка впливає на визначення правового режиму використання землі і встановлюється відповідно до зонування територій.
До основних видів дозволеного використання земельних ділянок відносяться: індивідуальне житлове будівництво (ІЖС), ведення особистого підсобного господарства (ЛПГ), городництво, садівництво, дачне будівництво, сільськогосподарське виробництво, організація фермерського господарства, малоповерхове житлове будівництво, житлова і комерційна забудова та ін.
Як правило, для задоволення потреб громадян в організації дач виділяються сільськогосподарські землі, призначені для дачного будівництва, ведення садівництва або городництва, а не під ІЖС. Це накладає певні обмеження на використання земельної ділянки, але, в той же час, надає ряд переваг його власникові. Один з таких плюсів - значна економія при сплаті земельного податку.
Принципові відмінності земель с / г призначення з різним видом дозволеного використання:
На ділянці для городництва можна займатися вирощуванням ягідних, овочевих, баштанних чи інших сільськогосподарських культур і картоплі. На такій землі не можна будувати капітальні будівлі, тобто житлові будинки з фундаментом. Найбільше, що вам дозволять поставити - некапітальної житлову будову у вигляді будиночка-времянки або вагончика.
Варіанти времянок, які дозволено встановлювати на ділянках під городництво
На землях під садівництво крім культур, перерахованих для городництва, можна вирощувати плодові дерева, а також побудувати капітальне житлову будову і оформити його у власність. Однак в такому будові не дозволяється реєструватися.
На сільськогосподарських землях, призначених для дачного будівництва, можна займатися садівництвом і городництвом, а також будувати житлові будинки і реєструватися в них.
Параметри будівництва на дачних ділянках і процедура будівництва регулюється СНиП "Планування і забудова територій садівничих (дачних) об'єднань громадян" та СП "Розробка, узгодження, затвердження і склад проектно-планувальної документації на забудову території садівничих (дачних) об'єднань громадян".
Відповідно до Містобудівною Кодексом та Законом про державну реєстрацію права на нерухоме майно та угод з ним, дозвіл на будівництво дачного або садового будинку не потрібно.
На ділянках для дачного будівництва можна будувати будинки будь-якого типу
Оптимальним рішенням дачного питання є покупка земельної ділянки сільськогосподарського призначення з видом дозволеного використання «під дачне будівництво» в селищі з організаційно-правовою формою ДНП (дачне некомерційне партнерство). У цьому випадку власник землі отримує широкі можливості у виборі варіантів будівництва житлового будинку з можливістю реєстрації в ньому, а також може вирощувати на ділянці будь-які сільськогосподарські культури, плодові дерева та інші зелені насадження. А "партнерство" дозволить не тільки організовувати роботу дачного селища і містити в справності майно загального користування, а й контролювати витрачання коштів, зібраних з членів ДНП на ці цілі.