Особливості оренди нерухомості в Астані

1. На що слід звернути увагу при пошуку квартири
2. Скільки коштують послуги агента
3. впораюся сам
4. Як правильно укласти договір
5. Тонкощі здачі в оренду
6. Заплати податки і спи спокійно!
7. бідні студенти
8. Розцінки по місту

Мабуть, ні в який інший місяць ціни на знімні квартири в Астані не досягають таких астрономічних розмірів, як в серпні. Це пов'язано з величезним припливом в столицю учнівської молоді - школярів і студентів. Багато орендодавців намагаються здати свої квартири саме до початку нового навчального року. Вони намагаються непогано заробити на тимчасовому ажіотажі, пов'язаному з браком знімного житла, піднявши ціни до небувалого межі. На жаль, у орендарів не залишається іншого виходу, як погодитися на будь-які умови, адже інакше вони взагалі ризикують залишитися без даху над головою.

До початку вересня всі квартири розбираються як гарячі пиріжки. Неважливо, в якій частині міста, за скільки - всі варіанти в ціні. Однак на радість приїжджих і на жаль власників житла, така «лафа» триває недовго. Вже через пару місяців все повертається на круги своя. Ми розповімо вам про те, як вигідно зняти або, навпаки, здати квартиру і уникнути неприємних ситуацій.

Далеко не кожен казахстанец в змозі придбати квартиру або хата . Що ж робити тим, хто не має власного житла? Відповідь проста - орендувати. Подивимося, з чим доводиться стикатися орендарям та орендодавцям в кожному окремому випадку.

На що слід звернути увагу при пошуку квартири

При пошуку житла є, як мінімум, два способи: звернутися зі своєю проблемою в агентство нерухомості або спробувати знайти підходящу квартиру самостійно.

Перший підходить тим, хто має в своєму розпорядженні засобами для оплати не тільки самого житла, а й послуг агентства. Іноді вартість цих послуг доходить до половини вартості місячної оренди .

Звернувшись в агентство нерухомості, доведеться чекати деякий час, поки ріелтори гарненько поворухнуться і знайдуть для вас прийнятний варіант. Вдавшись до допомоги ріелторів, все-таки будьте обережні. Не думайте, що всі вони відповідальні і професійні. Сплачуйте їх роботу тільки після того, як вони знайшли для вас житло. Перш ніж ріелтори приступлять до пошуку квартири, їм необхідно чітко пояснити, який саме варіант ви шукаєте, в якому районі, на якому поверсі, які об'єкти інфраструктури повинні бути поблизу - в загальному, все, що вам необхідно.

Молодий журналіст Алія Тюлькубаева при виборі знімною квартири завжди користується послугами ріелторів. Каже, що по-іншому не виходить.

- Купуєш газету, переглядаєш оголошення, дзвониш за номерами телефонів, де вказано: «Посередникам не турбувати» - і потрапляєш в агентства нерухомості, - ділиться своїм досвідом Алія. - В цілому, ці послуги швидше задовольняють, ніж не задовольняють. Правда, іноді зупиняєшся на півдорозі до запропонованої твоїм ріелтором квартири, так як ріелтори з інших агентств в цей час здали її іншим людям. Та й знімати квартиру в Астані - дороге задоволення: вартість такої квартири в місяць перевищує одержувану зарплату.

Серед оголошень, які вам трапляються в газетах, присутні ті, що подали ріелтори.

- Наприклад, якщо навпаки оголошення стоїть буква «А», то це означає, що даний номер належить агентству, таку практику вже давно використовують в газеті «Нерухомість». Якщо букви «А» немає, то або це телефонний номер самого господаря квартири, або раніше номер не висвічувався, і в редакції їх ще не знають як ріелторів, - пояснює директор агентства нерухомості «Лідер» Дана Абілова.

Скільки коштують послуги агента

В агентствах нерухомості ставки винагороди варіюються від 0 до 100 відсотків від вартості місячної оренди квартири. Все залежить від країни, міста і класу послуг, що надаються. Наприклад, в Росії і в багатьох інших країнах світу послуги ріелтора оплачує тільки квартиронаймач. У нас в Астані ріелтори беруть гроші і з орендарів і з орендодавців.

- Це відбувається тому, що дуже часто ріелторів «кидають», - розповідає директор агентства нерухомості «Лідер» Дана Абілова. - Наприклад, деякі наші клієнти чекають моменту, коли ріелтори йдуть, потім самостійно піднімаються в раніше показану квартиру, безпосередньо домовляються з господарями і таким чином позбавляються від обов'язку сплачувати наші послуги.

Особливо часто така практика застосовувалася в 2007-2008 рр.

- Якщо ми будемо брати відсотки тільки з одного боку, це буде величезним плюсом. Але тоді процентна ставка зросте, - підсумовує Д. Абілова.

Як ми вже сказали вище, сума винагороди залежить і від сервісу. Так, наприклад, в Арабських Еміратах агентства нерухомості беруть власність клієнта на повне обслуговування: здають її в оренду, сплачують комунальні послуги, проводять своєчасний ремонт. За цю роботу вони, зрозуміло, мають свої комісійні. Зате у власників нерухомості голова ні про що не болить, вони просто отримують щомісячну прибуток. У нас, звичайно, все набагато простіше, а подібні компанії, хоч і в одиничному кількості, але все ж є. Найчастіше їх клієнтами є люди з інших міст і країн. Укладається договір, і квартира береться на управління. В обумовлені терміни гроші відправляються господарям, проводяться дрібні ремонтні роботи, зокрема, що стосуються сантехніки і електрики. Відповідно, оплачуються комунальні витрати. І за ці послуги агентства беруть щомісяця від 10 до 20 відсотків. За словами фахівців, в столиці 50-відсоткова оплата береться при укладанні складних угод, в тих випадках, коли доводиться витрачати багато зусиль на «паперову тяганину». Наприклад, агентства допомагають людям оформляти ІП, відкривати особові рахунки і так далі. Або у клієнтів свої ексклюзивні вимоги. Такі запити часто надходять від приватних компаній. Мова, за великим рахунком, йде про квартирах еліт-класу для керівництва. І ціна такого замовлення варіюється від 2000 до 10000 доларів! Звичайно, в даному випадку йде дуже ретельний підбір, в пошуках кращого варіанта перевертається база даних агентств всього міста.

До речі, у багатьох державах послуги ріелтора становлять 100 відсотків від вартості місячного проживання в квартирі. І це стосується не тільки європейських країн, але і азіатських, таких як Індія. За словами Жанар Касимової, казахстанської студентки, яка здобула освіту в індійському місті Делі, там, перш ніж вселитися в квартиру, необхідно одноразово внести оплату за місячне проживання в потрійному розмірі. Перша сума - передоплата за місяць, друга в якості застави, на випадок, якщо раптом с'едешь завчасно, і третя - так звана «сек'юріті мані», тобто гарантія збереження майна. Втім, дві останні суми при хорошому розкладі в підсумку повертаються орендарю.

А ось ріелтори Алмати пішли ще далі: там за показ кожної окремої квартири з клієнта вимагають по одній тисячі тенге. Цей факт підтверджує і керівник агентства Дана Абілова.

- Алматинський ріелтори пропонували нам: а чому б не брати з показу по тисячі, дві тисячі тенге? Але ми представили, як це буде виглядати. Якщо раптом пара показаних варіантів не сподобається клієнтові, він подумає, що ми його спеціально катаємо по поганих квартирах, щоб брати з нього гроші. Я вважаю, що таке ведення справ говорить про непрофесіоналізм, - коментує Абілова.

В цілому ж, поки робота не зроблена, клієнт нічого не повинен оплачувати. В угоді з агентством нерухомості має бути прописано, що відразу після укладення договору послуги ріелтора оплачуються і орендарем та орендодавцем в розмірі по 10 відсотків з кожного боку від місячної вартості оренди.

впораюся сам

Що змушує людей самостійно вирішувати свої житлові питання? Звичайно, відсутність зайвих грошей. Як ми вже зазначили вище, послуги ріелтора обходяться недешево, як правило, 10 відсотків від вартості нерухомості. Для людини зі скромними доходами це досить відчутна сума.

Отже, другий спосіб пошуку житла, звичайно, більш економічний, але теж може зайняти багато часу і нервів. Просте розклеювання оголошень про необхідність зняти житло поблизу від тих будинків, де ви хотіли б жити, часто дає непоганий результат. По-перше, на такі оголошення, як правило, відгукуються самі господарі квартир або кімнат, а значить, оплатити доведеться тільки саме житло, не витрачаючи на посередників. По-друге, таким чином можна знайти непоганий варіант в пішохідній доступності від необхідного вам, наприклад, університету або державного органу, що допоможе додатково заощадити на дорозі.

Ну і не забувайте про Інтернет - тут також можна знайти багато оголошень про здачу в оренду житла. Тільки реагуйте на знову з'явилися пропозиції швидко - інакше найкраще житло піде в чужі руки. До речі, ви можете вдатися до допомоги сайту www.kn.kz - там ви завжди знайдете багато свіжих оголошень.

Як правильно укласти договір

Знайшовши хороше житло за прийнятною для вас ціною, укладайте договір. Неважливо, знайшли ви квартиру самостійно або через агентство. Чітко обговоріть терміни і суми оплати, хто і за що буде платити. Найбільш поширена практика - за комунальні послуги платить орендодавець, а за телефон і електроенергію - орендар, так як сума залежить від його потреб. Щоб уникнути неприємностей пропишіть в договорі наступні пункти: адреса знімається приміщення, дані господаря нерухомості і орендаря, вартість оренди квартири, умови оплати (по частинах, відразу, в кінці кожного місяця і т.д.), способи оплати - готівкою, переказом на картку . Вкажіть обов'язки сторін, штрафні санкції, складіть опис майна, а також уточніть, ніж конкретно дозволено користуватися. Не забудьте зазначити дати оплати і в'їзду в квартиру, термін оренди. При бажанні ви маєте право включити в договір додаткові пункти. Поцікавтеся документами господарів, запишіть всі можливі їх телефони, адреси, імена і по батькові.

Якщо угода складається агентством нерухомості, то вам же легше. Договір укладається на бланку агентства, з їх печаткою, що має юридичну силу. Насамперед ріелтори повинні перевірити правовстановлюючі документи на квартиру, щоб захистити вас від шахраїв. Відомо чимало випадків, коли квартиру знімають за газетним оголошенням без жодного договору. Просто передаються гроші в обмін на ключі, а на наступний день заявляється справжній господар квартири, який про новий постояльця нічого не знає. В результаті людина залишається і без квартири і без грошей. Ця схема працює так: шахраї самі знімають квартири подобово, а потім перездають їх помісячно. І, як правило, здають вони їх за ціною нижче ринкової. Наприклад, якщо сьогодні ціна оренди двокімнатної квартири в Астані в середньому 100 тисяч тенге в місяць , А вам пропонують за 80 - то варто насторожитися, попереджають фахівці.

До речі, в договорі можна відобразити все що завгодно. Якщо ви орендодавець, можна описати умови виселення погано ведучого себе квартиранта. Так що якщо у вас є якісь побажання до мешканця, краще письмово обговоріть їх заздалегідь - ще на стадії укладання договору. Відзначимо, що є і угода про розірвання договору, але про нього найчастіше забувають. У типовому договорі прописано, що орендар або орендодавець може розірвати договір за власним бажанням. При цьому сума, сплачена за непрожитих період, в деяких випадках повертається, а в деяких немає, це теж слід підкреслити при укладенні договору.

Тонкощі здачі в оренду

Якщо ви вперше хочете здати свою житлоплощу в оренду, то краще надати цю справу професіоналам: звертайтеся в агентства нерухомості. Звичайно, це теж платно, так само як і для бажаючих зняти квартиру. Але зате за ці гроші вашу нерухомість будуть активно просувати на ринку і підберуть надійних, стабільних мешканців. Якщо орендодавець звертається в агентство, то він насамперед економить свій час, а крім того захищений від небажаних клієнтів.

- Уявіть собі, у вас десятки разів розпитують про квартиру, її місце розташування, меблів, або просять скинути ціну. Це все стомлює і забирає час, адже найчастіше орендодавці - це корінні астанчане, зайняті люди, у яких немає часу на всі ці переговори, - каже Д. Абілова. - Припустимо, якщо ви перебуваєте на роботі або в держустанові, де зайвий раз не можете підняти трубку, ви просто домовляєтеся з ріелтором, в який час вам можна дзвонити. І ріелтор буде дзвонити до вас в певний час. Він буде розумно розпоряджатися вашим часом. Наприклад, за одну годину ви показуєте квартиру відразу десяти клієнтам.

Не поспішайте здавати квартиру першому звернувся до вас людині, спочатку переконайтеся в його надійності. Не можна однозначно сказати, хто надійніше - сім'я, самотня людина, молоді люди або дівчини. Фахівці закликають до візуального контакту. Перед тим, як остаточно вирішитися пустити в своє житло тієї чи іншої людини, призначте зустріч, поговоріть, подивіться на нього і вже тоді приймайте остаточне рішення.

Що ще радять досвідчені орендодавці - так це час від часу спостерігати за зданої квартирою. Робити це потрібно делікатно, підказує Марал Ашимова, столична пенсіонерка з багаторічним досвідом здачі житла в оренду. Краще заздалегідь домовитися про свій прихід, щоб не набридати і не доставляти незручностей наймачеві. Крім того, можна поговорити з сусідами - з'ясувати, чи добре поводяться нові мешканці, а при наявності сильних сумнівів - можна попросити останніх поспостерігати за вашою квартирою. А якщо ви не хочете, щоб у вас вдома влаштовувалися вечірки - обумовлюйте це з мешканцями заздалегідь, ще на стадії укладання договору. Потім всі ваші зусилля вигнати «гуляк» з квартири можуть виявитися марними. Логіка тут проста: якщо в паперах не сказано, що чогось робити не можна, значить, робити це можна.

Заплати податки і спи спокійно!

Не всі власники вільних квадратних метрів горять бажанням платити податки, когось зупиняє необхідність стояти в кілометрових чергах, причому робити це доводиться неодноразово. Деякі люди, особливо літні, взагалі не здатні розібратися в складній податковій «абракадабри», а про те, як нас консультують в держорганах, напевно, нікому розповідати не треба. Тому багато орендодавців йдуть на хитрість - ведуть свій бізнес підпільно, а якщо раптом нагряне податкова, придумують різні байки. Наприклад, що квартиру здають родичам або друзям абсолютно безкоштовно. У більшості випадків люди не хочуть «морочитися» з податковими папірцями, коли вважають, що шкурка вичинки не варта, тобто коли за здачу квартири внайми вони отримують незначні доходи. Якщо ж мова йде про великі суми, щось на зразок 2-3 тисяч доларів на місяць, то тут, звичайно, є над чим замислитися.

За словами головного спеціаліста управління роз'яснення податкового законодавства та апеляції податкового департаменту по місту Астані Армана Жумагулова, згідно зі статтею 357-1 Кодексу Республіки Казахстан «Про адміністративні правопорушення» людині, ухилився від реєстрації в податкових органах як індивідуальний підприємець, загрожує штраф в розмірі до 20 МРП, це близько 32,4 (32360 тенге).

Також порушника можуть зобов'язати заповнити декларацію про доходи і сплатити 10-відсотковий податок. Тобто, якщо орендодавець здавав квартиру протягом року і при цьому не був зареєстрований в податкових органах по даному виду діяльності, йому доведеться сплатити 10 відсотків індивідуального прибуткового податку

Правда, тут його підстерігає ще одна небезпека. Оскільки термін сплати податків уже закінчився, після закінчення календарного року до 31 березня надається Декларація за індивідуальним прибуткового податку, а значить, він порушник подвійно, його чекає ще один штраф за статтею 206 того ж Кодексу в розмірі 15 МРП або порядку 25 тисяч тенге. Варто відзначити, в частині здійснення діяльності без реєстрації ніхто ось так відразу вас штрафувати не буде. Рішення про вашому покарання і про суму штрафу виноситься тільки в судовому порядку. Тим часом, за словами фахівців, найчастіше орендодавці користуються спеціальним податковим режимом на основі патенту. При оподаткуванні доходу за патентом підприємець самостійно заявляє дохід, з цієї суми обчислюється і сплачується податок в розмірі 3%. Патентний режим є найпростішим: немає необхідності ведення обліку та подання податкової декларації. Патент можна отримати на термін від одного місяця до року. При цьому сума податків стягується відразу. При зміні доходу платник податків може скорегувати податок, подавши відповідну заяву. А при припиненні підприємницької діяльності до закінчення терміну дії патенту внесена сума податків поверненню і перерахунку не підлягає, за винятком випадку визнання ІП недієздатним.

Відповідальні ріелтори радять своїм клієнтам робити все по закону: відкрити ІП і вибрати найбільш підходящий для них варіант сплати податків. До речі, найчастіше люди зупиняються на спрощеному режимі, коли щоквартально оплачується 3-процентний прибутковий податок.

- Ми попереджаємо наших орендодавців, що якщо у вас почнуться проблеми з податковою, то, відповідно, на вас випишуть штраф і навіть можуть заарештувати квартиру, поки ви не сплатите штраф. Хтось відмахується, каже, що це не проблема. Хтось відразу оформляє ВП. Але, як правило, багато хто хоче отримувати гроші готівкою, щоб вони нікуди не падали, - пояснює Д.Абілова.

бідні студенти

Незважаючи на велику кількість пропонованого житла, підібрати ідеальний варіант непросто. Або не підходить квартира, або ти сам. Так-так, у власників свої запити. При зніманні житла мало наявності грошей, орендодавцю може просто не сподобатися ваш зовнішній вигляд або соціальний статус.

Наприклад, недавно один мій племінник-студент попросив нас з чоловіком виступити в якості квартиронаймачів - нібито це ми будемо проживати в даній квартирі. Для господаря було важливо, щоб його власність потрапила в руки сімейної пари, а не до студентів, з яких потім нічого не запитаєш. Ось так дуже часто обманюють орендодавців. У положення молоді можна увійти, адже їм теж треба десь жити. Гуртожитків на всіх не вистачає, та й не завжди це прийнятний варіант. Багато хто віддає перевагу об'єднатися і зняти одну квартиру - так набагато легше її оплачувати, живучи при цьому майже в домашніх умовах. Тим більше що саме в серпні ціни на оренду житла багатьом, а особливо студентам, «не по зубах».

Хоча останнім часом намічається така тенденція, коли орендодавці влітку здають квартири сімейним парам, а до осені просять знайти їм саме студентів. У цій категорії осіб вони бачать ряд переваг. По-перше, студенти більшу частину дня на заняттях, по-друге, вони більш акуратні, по-третє - дорожать квартирою. Тому що їм важко зайвий раз переїжджати через завантаженість і не так легко знайти партнерів по зніманню житла.

Розцінки по місту

Отже, в кінці літа на ринку оренди житла Астани - ажіотаж. Пропозицій мало, попит великий, ціни високі. Орендодавці запросто знімають 30-відсотковий куш зі своїх квартир. Однак «золотий період» триває недовго. Вже через три місяці ціни падають, і квартиронаймачі переглядають умови договору на користь більш дешевих варіантів. Ріелтори пояснюють господарям, що краще встановити меншу ціну, зате отримувати стабільний прибуток, ніж весь час перебувати в пошуку платоспроможного клієнта. Але, як відомо, «жадібність фраєра згубила», і люди часто женуться за миттєвим прибутком.

Давайте зробимо невеликий огляд і подивимося, за яку ціну здаються квартири в Астані.

Найбільшим попитом, звичайно, користуються недорогі варіанти. Такі квартири йдуть швидко. Їх можна знайти в районі вокзалу, старого міста. Це вулиці Перемоги, Московська, Миру, Конституції, Байтурсинова, район магазину «Арман», Також дешеві квартири зустрічаються в районі Аль-Фарабі і ЖК «Лісова поляна». Ціни на всі перераховані варіанти, наприклад, для двокімнатних квартир, варіюються від 80 до 100 тисяч тенге, можна знайти і за 70-75 тисяч.

До більш дорогим відноситься лівий берег, район «Байтерек», квадрат вулицями Достик і Кунаева, Сарайшик. Двокімнатна квартира в цих районах оцінюється в 150 тисяч тенге в місяць. Дорогим ще вважається центр міста, так званий «золотий квадрат». Це перетин вулиць Республіки, Іманова, Валиханова і Абая.

Що стосується елітного житла, то і на нього в Астані великий попит. У столицю приїжджає багато іноземців, а також жителів Актау, Атирау, Алмати - міст, де заробітна плата вище і люди можуть собі дозволити для проживання більш дороге житло.

КОМЕНТАРІ

Директор департаменту молодіжної політики Міністерства освіти і науки РК, володар державної стипендії Президента РК для навчання за кордоном «Болашак», в 2008 році закінчив Чеський державний університет громадських наук, магістр економіки та менеджменту Мадіяр Кожахметов:

- Головна особливість знімання житла в Чехії полягає в тому, що жителі цієї країни здають квартири тільки на тривалий термін, не менше одного року. У них немає короткострокової оренди, на місяць-два ніхто не погоджується. Друге: у них послуги ріелторів стоять не 10 відсотків, як у нас, а всі 100 від вартості оренди житла. І третє: орендодавцю необхідно сплатити заставу в розмірі місячної оренди за житло. Виходить, щоб вселитися в квартиру, вам необхідно внести трикратного розміру місячної орендної плати. Перша сума - оплата за місяць проживання, друга - оплата послуги ріелтора, і третя - запорука господареві, який буде залишатися у нього до закінчення всього терміну оренди. Застава йде на збереження майна, це гарантія забезпечення комунальних послуг, є свого роду страховкою, якщо ви порушили умови договору. Наприклад, якщо раптом ви з'їдете раніше на півроку, то господар утримає з вас ця застава. Укладений договір обов'язково реєструється в податкових органах. Тому що у них все орендодавці оплачують податки, боячись величезних штрафів.

Зате після реєстрації ви можете на легальній основі вказувати адресу орендованого житла в реєстраційних органах, в поштових адресах як адреса місця вашого проживання. Що стосується вартості, то однокімнатна квартира в 35 квадратних метрів коштує близько 600 доларів на місяць. Цікаво, що збором коштів за комунальні послуги у них займається один оператор. Спочатку споживач обговорює суму щомісячного внеску за комунальні послуги, і ця сума автоматично утримується з його заробітної картки рівними частками протягом року. Тобто вам не треба кожного разу заглядати в лічильники, щоб дізнатися, скільки необхідно сплатити. В кінці року проводиться звірка даних, в разі перевищення раніше обумовленого ліміту доплачується недостача. Це дуже зручна система. А щомісячну оплату за квартиру приходять забирати самі орендодавці.

Фото: kazakh.ru

Гульдарай Касимова, Інформаційна служба kn.kz