Особливості покупки квартири в новобудові.

Для багатьох білорусів покупка квартири є досить значущою подією. Щоб очікування не справдилися - необхідно підійти до питання придбання житла вкрай педантично і врахувати всі нюанси.

Останнім часом очевидна тенденція наших громадян - купити квартиру в новобудові . І це логічно. Квартира без історії попередніх мешканців -досить ласий шматочок. Що слід врахувати, вибираючи житло в новобудові, і з якого боку підійти до пошуку місця під сонцем?

ЩО ШУКАЄМО І ЗА ЯКОЮ ЦІНОЮ?

Для початку визначитися з тим, яку квартиру ви хочете, виходячи з наявної суми грошей. Як правило, ціни в новобудовах вказуються за метр квадратний і мають досить велику розбіг. Цілком природно, що вартість квадратного метра залежить від місця розташування будинку. Будинок, побудований в центрі міста, буде мати значно вищу вартість, ніж його брат-близнюк де-небудь на околиці.

Далі, що формує вартість квадратного метра - кількість квартир в будинку. Багатоквартирний будинок - висока щільність населення, проблеми з паркуванням, якщо не передбачені підземні і прибудинкових паркінги, відповідно і вартість квадратного метра в такому будинку буде нижче, ніж в житловому комплексі, розрахованому на невелику кількість квартир.

Важливий фактор, що впливає на ціну - серія та тип новобудови: панельний, монолітний або цегляно-монолітний. І, якщо панельний будинок не викликає у обивателя питань, то два останніх типу новобудов - досить нова технологія для нашої країни. Відповідно, вартість квартири в таких будинках буде істотно вище.

Нарешті, сервісне та технічне забезпечення. Сучасні квартири, як правило, обробляють по мінімуму і використовувані при обробці матеріали різняться за вартістю, в залежності від виробника, і якості. Мінімальний обробний комплект стандартної новобудови виглядає наступним чином:

метало-пластикові вікна, які володіють хорошими звуко- і теплоізоляційними властивостями;

батареї з терморегуляторами;

електрощит з дво- або чотирьохтарифний лічильником;

водоміри в стояках холодної і гарячої води, редуктори і фільтри глибокого очищення;

система примусової вентиляції (не у всіх будинках), яка забезпечує надходження повітря в потрібних кількостях, незалежно від зовнішніх факторів.

При укладанні договору пайової будівництва, покупець може обумовити із забудовником індивідуальний проект «начинки» майбутньої квартири. Даний факт повинен бути прописаний в документі і, природно спричинить за собою збільшення вартості житла.

Багато новобудови мають обгороджену територію, свою власну інфраструктуру, систему безпеки мешканців (відеоспостереження, охорона, консьєрж), власне опалювальне обладнання, автостоянки або підземні гаражі. Такі блага сучасної цивілізації, також спустошать ваш гаманець на велику суму, ніж стандартна панелька з одного лавкою біля під'їзду.

На вартість впливають і строки здачі. Чим більше побудовано, тим дорожче ви заплатите. Найдешевше обійдеться квартира в будинку, який знаходиться в нульовому циклі.

ЗАСТРОЙЩИК ВИБРАНЕ. УКЛАДАЄМО ДОГОВІР.

Якщо ви пустилися в самостійне плавання при покупці квартири в споруджуваному будинку, не звернувшись за допомогою в агенство нерухомості , То вам необхідно врахувати безліч нюансів при укладенні договору на участь у пайовому будівництві або при укладенні договору на покупку квартири в новобудові.

Слід пам'ятати - правильно складений договір - ваш захист і в ньому необхідно врахувати всі варіанти, аж до форс-мажорних обставин.

Перше, що ви повинні перевірити - репутація забудовника. Не полінуйтеся ознайомитися з його «послужним» списком. Як довго будівельна компанія знаходиться на ринку, які відгуки про неї і про якість об'єктів її будівництва.

Забудовник повинен бути обов'язково зареєстрований в Мінському міському виконавчому комітеті в єдиному державному реєстрі юридичних осіб та індивідуальних підприємців. Дану інформацію дуже легко перевірити.

Слід ознайомитися з дозвільними документами на будівництво і вони повинні бути надані на вашу першу ж вимогу:

документи, що засвідчують право на земельну ділянку, необхідне для здійснення пайового будівництва;

проектна документація, в тому числі кошторисна, що пройшла державну експертизу в державних органах, визначених законодавчими актами та затверджених в порядку, встановленому Радою міністрів Білорусі;

договір будівельного підряду на будівництво житлового будинку;

дозвіл на виконання будівельно-монтажних робіт;

документ, який підтверджує опублікування проектної декларації.

Остерігатися того, що ви згодом можете виявитися не єдиним покупцем заповітної житлоплощі - не варто. В даний час всі договори пайової будівництва реєструються у виконкомі в єдиному реєстрі проданих квартир. Після даної процедури і здійснюється оплата за договором.

У договорі обов'язково повинна бути прописана ціна. Вона може бути як фіксована, так і незмінна. Фіксована ціна може змінюватися в процесі будівництва, а ось незмінна - це та константа, яка діє протягом нормативності договору.

Способи оплати, також повинні бути чітко обумовлені в договорі. Тут кілька варіантів - разова 100% і внесення початкового внеску з подальшими виплатами, відповідно до встановленого графіка.

У документі обов'язково обумовлюються строки введення в експлуатацію об'єкта та можливість їх зміни за згодою пайовика або при відсутності такого.

При укладанні будь-якого договору завжди передбачаються штрафні санкції. Договір пайового будівництва - не виняток.

Пайовик зобов'язується своєчасно вносити оплату, дотримуючись графік, щоб уникнути сплати штрафу. Забудовник, в свою чергу, зобов'язаний виплатити неустойку в разі несвоєчасної здачі об'єкта.

Пайовик повинен подбати і про умови розірвання договору пайової будівництва з умовами повернення йому грошових коштів.

ЩО ТАКЕ ЖИТЛОВІ ОБЛІГАЦІЇ І З ЧИМ ЇХ ЇДЯТЬ?

Житлова облігація - це іменний цінний папір, що засвідчує внесення її власником грошових коштів на будівництво певного розміру загальної площі житлового приміщення. Житлова облігація має номінальну вартість в білоруських рублях або іноземній валюті та еквівалент цієї вартості, виражений у квадратних метрах загальної площі житлового приміщення. Зазначений у житловій облігації еквівалент не підлягає зміні.

Житлові облігації мають бездокументарну форму і являють собою записи на рахунках, що зберігаються в депозитарії банків, але законодавчо передбачений випуск облігацій і в документарній формі. На такій цінному папері повинно бути вказано наступне:

- «Житлова облігація»;

- повинно бути присутнім повну назву компанії забудовника і його юридична адреса;

- власник житлової облігації повинен перевірити достовірність внесених індивідуальних даних, а саме своє прізвище, ім'я та по батькові. У разі якщо власником житлової облігації є юридична особа, має бути вказано повне найменування організації;

- обов'язково повинна бути прописана номінальна ціна і еквівалент в квадратних метрах;

- дата випуску;

- слід звернути увагу на наявність порядкового номера облігації, серії та номера державної реєстрації.

Зупинимося на плюсах і мінусах такої форми пайового будівництва.

До мінусів можна віднести те, що емісія житлових облігацій не вимагає наявності дозвільної документації на виконання будівельно-монтажних робіт. Це означає, що забудовник може фінансувати проекти, що знаходяться в стадії розробки і проектування, для цього достатньо отримати гарантію банку. У той час, як при пайовому будівництві, будівельна компанія залучає кошти пайовиків під конкретний об'єкт і тільки після отримання всіх погоджень.

Обивателю більше довіри вселяє будівельний об'єкт, на який забудовник вже витратив чимало власних коштів: розробка проектно-кошторисної документації; оплата права на будівництво; орендні платежі за користування земельною ділянкою; розселення мешканців, житло яких підлягає знесенню у зв'язку з майбутнім будівництвом.

У ситуації з облігаціями, грошові кошти акумулюються на поточному розрахунковому рахунку та їх цільове використання на будівництво конкретного об'єкта обслуговуючий банк не відстежує. Дана обставина насторожує потенційного покупця.

При наявності договору пайового будівництва, основна грошова маса від пайовиків акумулюється на спеціальному рахунку, і її використання постійно контролюється банком, що обслуговує такий рахунок.

У випадках з облігаціями, забудовник може завершувати будівництво попередніх об'єктів за рахунок коштів інвесторів, які викуповують метри в наступних будинках. Цей момент, укупі з відсутністю контролю за використанням грошової маси, може підштовхнути недобросовісного забудовника до створення фінансової піраміди.

На сьогоднішній день, білоруські банки досить слабо проявляють себе в кредитуванні населення при будівництві житла через житлові облігації.

КВАРТИРА ПОБУДОВАНА. А ЩО ДАЛІ?

Акт приймання-здачі - одне з основних додатків до договору пайової будівництва. Даний документ підписується багато пізніше підписання договору, коли будинок вже побудований, і ви приймаєте квартиру у забудовника.

Акт прийому-передачі - це документ, який підтверджує факт передачі квартири забудовником дольщику і передачі обов'язків щодо її змісту. В даному документі повинна бути вказана наступна інформація:

Дата і місце складання Акту;

Найменування сторін - хто і кому передає квартиру;

Опис квартири - її точну адресу, поверх, метраж;

Стан квартири - має задовольняти покупця, повинні бути відсутніми приховані і явні дефекти квартири .

При обопільного бажання в Акті може бути обумовлено від відсутність взаємних претензій продавця і покупця. У разі якщо якість не задовольняє покупця, а документ все ж повинен бути складений, то всі претензії краще відразу вказати в Акті.

Після всіх хвилювань можна приступати і до ремонту з переїздом.

Якщо ви є іноземцем, ви можете ознайомитися з умовами покупки квартири іноземними громадянами на нашому сайті.

Copyright ТОВ «Час-Пік» © 2014. Всі права захищені.

Алена Корзун