Особливості процедури банкрутства забудовника

1. підстави застосування
2. Особливості
3. Зміна реєстру вимог кредитора у разі банкрутства забудовника.
4. Погашення вимог учасників будівництва шляхом передачі об'єкта незавершеного будівництва
5. Погашення вимог учасників будівництва шляхом передачі їм житлових приміщень
6. Передача майна і зобов'язань іншому забудовнику
7. інші особливості

Темі банкрутства забудовників присвячений параграф 7 Закону про банкрутство. Розробка спеціальних правил застосовуваних при банкрутстві забудовника була викликана необхідністю захисту прав непрофессінальних інвесторів - учасників пайового будівництва, або іншими словами, пайовиків. Випадки банкрутства забудовника можуть бути різними.

У цій статті ми не будемо обговорювати загальні питання різних стадій банкрутства забудовника, таких як термін включення до реєстру вимог кредиторів, а зупинимося саме на особливостях процедури банкрутства забудовника, які пропонує нам законодавство.

підстави застосування

Положення про банкрутство забудовників застосовується до організацій-банкрутам на підставі визначення арбітражного суду при прийнятті заяви про визнання боржника банкрутом (наприклад банкрутство забудовника пайовиками), або після його прийняття за клопотанням особи, що бере участь у справі про банкрутство, або з власної ініціативи.

Основним критерієм для застосування положень про банкрутство забудовників є наявність до боржника вимог про передачу житлових приміщень чи інших грошових вимог, пов'язаних з передачею житлових приміщень. Вимоги про передачу житлових приміщень може виникнути з різних договорів, в тому числі договору участі в пайовому будівництві, договору купівлі-продажу житлового приміщення в об'єкті будівництва, попереднього договору участі в пайовому будівництві або попереднього договору купівлі-продажу житлового приміщення в об'єкті будівництва та інших договорах , повний перелік яких наведено в п. 6 статті 201.1 Закону про банкрутство.

Особи, які мають вимоги про передачу житлових приміщень або інше грошове вимога, пов'язане з договірними відносинами із забудовником по передачі житлових приміщень є учасниками будівництва.

Із зазначеного можна зробити висновок, що положення про банкрутство забудовників може застосовуватися тільки в разі наявності до боржника вимог про передачу житлових приміщень. При цьому, даний пункт не буде застосовуватися в разі банкрутства забудовника нежитлових приміщень і приміщень не в багатоквартирних будинках, в тому числі до будівництва котеджних селищ ( Постанова Президії ВАС РФ від 15.07.2014 N 15636/13 ).

Особливості

Наявність Реєстру вимог про передачу житлових приміщень

При банкрутство забудовника вимоги про передачу житлових приміщень із зазначенням на конкретне розташування цих приміщень враховується в реєстрі вимог про передачу житлових приміщень. Закон про банкрутство не визначає конкретної різниці між двома реєстрами. Однак в судова практика в деяких випадках вказує на те, що знаходження учасника будівництва в даному реєстрі дозволяє йому претендувати на задоволення вимог за допомогою передачі житлових приміщень у відповідності зі статтею 201.10 Закону про банкрутство , А також голосувати на зборах учасників будівництва боржника з питань передачі об'єкта незавершеного будівництва у власність житлово-будівельного кооперативу, створеного учасниками будівництва.

Зміна реєстру вимог кредитора у разі банкрутства забудовника.

Передбачається зміна черговості при банкрутстві забудовника: задоволення вимог учасників будівництва проводиться в третю чергу, при цьому вимоги інших кредиторів задовольняється в четверту. Не варто пояснювати, що це правило також націлене на захист учасників пайового будівництва. Перша і друга черга не піддалися зміні.

Погашення вимог учасників будівництва шляхом передачі об'єкта незавершеного будівництва

Мабуть, одне з найбільш цікавих спеціальних правил банкрутства забудовників. Суть даної статті полягає в тому, що при певних умовах, задоволення вимог учасників будівництва може статися за допомогою передачі об'єкта незавершеного будівництва у власність житлово-будівельного кооперативу, створеного учасниками будівництва, членами якого є всі учасники пайового будівництва, з метою самостійного продовження будівництва.

Умови для подібного задоволення вимог повинні бути наступними:

• вартість переданих прав забудовника не перевищує п'яти відсотків загального розміру вимог учасників будівництва в обох реєстрах; або трьома чвертями голосів кредиторів четвертої черги, за винятком юридичних осіб - учасників будівництва, прийнято рішення про згоду на передачу об'єкта незавершеного будівництва; або учасники будівництва, або треті особи внесли кошти на депозит суду в розмірі вартості переданих прав забудовника перевищує п'ять відсотків загального розміру вимог учасників будівництва в обох реєстрах;
• майна, що залишився після передачі прав забудовника ЖБК має бути достатньо для погашення поточних платежів (винагороду арбітражного керуючого, витрати на залучених фахівців) і вимог кредиторів першої та другої черги
• після завершення будівництва конкретного об'єкта незавершеного будівництва житлових приміщень в ньому досить для задоволення вимог усіх учасників будівництва щодо конкретного об'єкта будівництва, включених до реєстру вимог кредиторів і реєстр вимог про передачу житлових приміщень.
• об'єкт незавершеного будівництва належить забудовнику на праві власності; земельну ділянку, на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва, належить забудовнику на праві власності або на іншому майновому праві;
• учасниками будівництва прийнято рішення про створення житлово-будівельного кооперативу або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу, відповідного вимогам пункту 8 статті 201.10 Закону про банкрутство.

Порядок здійснення передачі об'єкта незавершеного будівництва у власність ЖБК, створеного учасниками є наступним.

Не раніше ніж через два місяці і не пізніше ніж через шість місяців з дати його затвердження зобов'язаний винести на розгляд зборів учасників будівництва питання про звернення до арбітражного суду з клопотанням про погашення вимог учасників будівництва шляхом передачі прав забудовника на об'єкт незавершеного будівництва та земельна ділянка створеному учасниками будівництва житлово-будівельному кооперативу чи іншого спеціалізованого споживчого кооперативу.

Арбітражним керуючим перед зборами учасників будівництва повинні бути підготовлені:

• висновок арбітражного керуючого про можливість або неможливість передачі об'єкта незавершеного будівництва,
• звіт про оцінку прав забудовника на об'єкт незавершеного будівництва та земельна ділянка,
• проект рішення про створення житлово-будівельного кооперативу або іншого спеціалізованого споживчого кооперативу.

При дотриманні всіх умов і прийнятті рішення зборів кредиторів про звернення до арбітражного суду, арбітражний керуючий звертається до суду із зазначеним клопотанням з клопотанням про погашення вимог учасників будівництва шляхом передачі прав забудовника на об'єкт незавершеного будівництва житлово-будівельному кооперативу. За результатами розгляду суд виносить ухвалу про задоволення вимог, зазначених у клопотанні, або про відмову.

При задоволенні клопотання права забудовника на об'єкт незавершеного будівництва та земельна ділянка передаються житлово-будівельному кооперативу в якості відступного за вимогами про передачу житлових приміщень і грошовим вимогам.

Погашення вимог учасників будівництва шляхом передачі їм житлових приміщень

Порядок, аналогічний механізму передачі об'єкта незавершеного будівництва застосовується і при передачі житлових приміщень, з невеликою різницею в умовах передачі. При цьому, передача приміщень здійснюється безпосередньо учасникам будівництва, без освіти житлово-будівельних кооперативів. Така ситуація може виникнути коли будинок фактично зданий, про що є відповідні документи, однак квартира не була передана учаснику будівництва до введення процедур банкрутства відносно забудовника.

Умови для погашення вимог учасників будівництва шляхом передачі їм житлових приміщень, вказані в статті 201.11 Закону про банкрутство і є наступними:

• наявність отриманого в порядку, встановленому законодавством про містобудівну діяльність, дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку, будівництво якого завершено;
• забудовником і учасниками будівництва не підписані передавальні акти чи інші документи про передачу учасникам будівництва житлових приміщень;
• вартість переданих прав забудовника не перевищує п'яти відсотків загального розміру вимог учасників будівництва в обох реєстрах; або трьома чвертями голосів кредиторів четвертої черги, за винятком юридичних осіб - учасників будівництва, прийнято рішення про згоду на передачу об'єкта незавершеного будівництва, або учасники будівництва, або треті особи внесли кошти на депозит суду в розмірі вартості переданих прав забудовника перевищує п'ять відсотків загального розміру вимог учасників будівництва в обох реєстрах.
• майна, яке залишається у боржника після передачі учасникам будівництва житлових приміщень, досить для погашення поточних платежів і вимог кредиторів першої та другої черги;
• в реєстрі вимог кредиторів відсутні вимоги кредиторів, які не є учасниками будівництва, за зобов'язаннями, забезпеченими заставою прав забудовника на багатоквартирний будинок, будівництво якого завершено,
• земельну ділянку, що передаються житлові приміщення, або зазначені кредитори погодилися на передачу учасникам будівництва житлових приміщень, або на депозитний рахунок арбітражного суду внесені грошові кошти відповідно до пункту 6 статті 201.10 Закону про банкрутство.
• всім учасникам будівництва передаються житлові приміщення відповідно до умов договорів, які передбачають передачу житлових приміщень, і
• переданих житлових приміщень досить для задоволення вимог усіх учасників будівництва.

За згодою учасника будівництва можлива передача йому житлового приміщення, що відрізняється по площі, плануванню, розташуванню від житлового приміщення, що відповідає умовам договору, що передбачає передачу житлового приміщення.

У разі якщо передавальний акт був підписаний, учасник будівництва може звернутися до суду з вимогою про визнання права власності учасника будівництва на житлове приміщення.

Передача майна і зобов'язань іншому забудовнику

Статтями 201.15-1.-201.15.2 Закону про банкрутство передбачається передача майна забудовника-банкрута (земельні ділянки, об'єкти незавершеного будівництва) новому забудовнику, спільно із зобов'язаннями перед учасниками будівництва. Для цього повинна бути дотримана частина вимог, передбачених при передачі об'єктів незавершеного будівництва в ЖБК, а також вимоги до фінансових можливостей нового забудовника.

інші особливості

Положеннями про банкрутство забудовників також передбачається інше кількість голосів необхідна для прийняття рішення про укладення мирової угоди.

Рішення про укладення мирової угоди у справі про банкрутство забудовника приймається більшістю голосів від загального числа голосів конкурсних кредиторів та уповноважених органів відповідно до реєстру вимог кредиторів і вважається прийнятим за умови, якщо за нього проголосували всі кредитори за зобов'язаннями, забезпеченими заставою майна боржника, а також віддано не менше ніж три чверті голосів учасників будівництва.

Також з моменту введення спостереження щодо боржника підлягають розгляду в справі про банкрутство таких вимог:

• про визнання наявності чи відсутності права власності чи іншого права або обтяження щодо нерухомого майна, в тому числі об'єктів незавершеного будівництва;
• про витребування нерухомого майна, в тому числі об'єктів незавершеного будівництва, з чужого незаконного володіння;
• про знесення самовільної будівлі;
• про визнання угоди щодо нерухомого майна недійсною або неукладеною, застосування наслідків недійсності правочину щодо нерухомого майна;
• про передачу нерухомого майна на виконання зобов'язання передати його у власність, у господарське відання, в оперативне управління або у користування;
• про державну реєстрацію переходу права власності на нерухоме майно.

Крім цього, під час банкрутства забудовника передбачається інші способи розподілу грошових коштів від реалізації предмета застави. Так, з виручених від продажу застави грошових коштів

• 60% - погашення вимоги заставодержателя;
• 25% - погашення вимог громадян-учасників будівництва;
• 10% - задоволення вимог кредиторів першої та другої черги;
• залишилися грошові кошти - виплата винагороди арбітражному керуючому.

Це були найбільш значущі спеціальні правила передбачені для банкрутства забудовників. Якщо у вас залишилися питання, наші фахівці завжди допоможуть вам.

Юридичні послуги 54 спеціалізується на роботі з банкрутством різних організацій, в тому числі забудовників. Наші фахівці готові підготувати для вас всі необхідні документи і відстояти ваші інтереси в суді .