Фото: servicemonstr.ru
Експерти вважають, що в цьому році приблизно кожен третій офіс буде пустувати. Прагнучи зберегти орендарів, деякі БЦ фіксують орендні ставки в гривні.
За даними компанії JLL, в I кварталі 2015 року рівень вакантності в столичних БЦ скоротився на 0,8% до 27,1%, але як і раніше залишається одним з найвищих в Європі. За цим показником Київ обігнав Москву, Будапешт, Загреб і багато інших міст. «Практично не користуються попитом офіси, в яких відсутня базова обробка, навіть незважаючи на високі якісні характеристики об'єкта», - каже Олена Шуляк, голова ради Ukrainian Building Community, генеральний директор Midland Development.
приїхали
Рівень вакантності завмер на одній позначці, тому що орендарі не поспішають переїжджати. «Ротація є завжди, але в цьому році вона незначна. За чотири місяці укладено договори на площу не вище 15 тис. Кв. м. Не можу сказати, що компанії активні, адже переїзд на увазі додаткові витрати. Є міжнародні компанії, які, завдяки фінансовій підтримці, можуть собі дозволити переїхати в кращий БЦ на хороші умови », - говорить аналітик департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Діна Катеренюк.
Начальник відділу комерційної нерухомості компанії НЕСТ Ілля Величко зазначає, що кількість переїздів, в порівнянні з кризою 2009 року, зменшилася в рази. «Міняти якість нового приміщення з урахуванням інтересів всіх сторін дорого, - каже він. - Вигідніше і простіше домовитися на існуючих площах ».
Кожному по курсу
За даними UTG, в кінці квітня орендна ставка квадратного метра в офісах класу «А» склала в середньому $ 17, в офісах класу «В» - $ 8,3. Для порівняння, на початку року вартість оренди становила мінімум $ 20 і $ 10 за кв. м відповідно. Причинами здешевлення стала девальвація гривні. Нестабільність нацвалюти змусила фіксувати її для кожного орендодавця за індивідуальним курсом.
«Якщо ми розглядаємо звичайні офісні приміщення, а не професійні БЦ, то фіксація коливається від 8 до 10 гривень за долар, - відзначає Катеренюк. - У професійних БЦ пішли по шляху індивідуальних домовленостей. Узагальнювати підходи не можна, але практика показує, що фіксація становить від 13 гривень за долар і вище ».
Керівник відділу офісної нерухомості компанії CBRE Ukraine Анна Сильвестрова зазначає, що зараз набирає популярність фіксація ставки в гривні на певний період. По суті, це - умова ринку, якого неможливо уникнути, і воно допомагає залучити орендаря. «Наприклад, в договорі значиться, що ставка становить $ 8 за 1 кв. м, і перший рік вона буде вважатися за курсом 17 гривень за долар. Потім ставку перераховують за курсом НБУ. Тобто спочатку ставку заявляють, як гривневу, але на ділі вона така лише на певний термін. Максимум, про який я чула - 1,5-2 року, за умови, що орендарі захочуть мінімальні орендні канікули і орендодавець зможе заощадити на капітальних вкладеннях ». Зате в результаті орендодавець отримає орендаря на довгий термін.
Договори і переговори
Зараз немає єдиних правил, яким підпорядковувався би ринок офісної нерухомості. Як у випадку з курсом, так і у випадку з програмами лояльності, кожен орендодавець відштовхується від можливостей і потреб орендаря. Останній диктує умови, а девелопер виконує їх як може. «Орендарі, які формували попит на нові офіси, в основному компанії сфери виробництва, IT, FMСG, при укладанні договорів оренди вимагають не тільки гривневу ставку оренди, а й значні орендні канікули, в деяких випадках більше 9 місяців, відсутність індексації платежів і довгий термін орендного договору », - зауважує Шуляк. Хорошим клієнтам власники офісів виділяють більше паркувальних місць, за свій рахунок покривають потреби в якихось комунікаціях, інженерії, погоджується Величко.
«Бізнес-центрів побудували багато, і вакантність зараз висока, - пояснює позицію девелоперів власник БЦ Форум Парк Плаза Вадим Школьник. - Ринок офісної нерухомості залежить від кількості і якості компаній, які працюють в Україні, а ці показники скорочуються ».
Застигли в очікуванні
Майже половину всіх офісних приміщень зараз займають виробничі компанії, 18% припадає на IT-компанії, 14% - на представників сфери торгівлі, 4% - на фінансові компанії та 1% - на фірми, що надають бізнес-послуги, свідчать дані JLL. У порівнянні з тим же періодом минулого року, IT- та фінансові компанії скоротили займані площі, в той час як частка виробничників зросла на 40 п.п., а торгівлі - на 30 п.п. Нових орендарів мало.
Активізації ринку найближчим часом не передбачається, впевнений Влад Школьник. Оптимізму немає, навіть якщо закінчиться війна і уряд викорінить корупцію. «Для того, щоб повноцінно відновити діяльність, компаніям буде потрібно не менше півроку», - констатує він. З ним погоджується Катеренюк. «Є проекти, які заявлені на 2015 рік, але вони незначні - площею максимум - 10 тис. Кв. м. », - пояснює вона. Тому вакантність в БЦ класу «В» до кінця року може зрости максимум на 1%, але для класу «А» не зміниться.