Оренда гаража: як скласти правильний договір?

1. Що говорить закон РК про договір оренди нежитлового приміщення
2. Оформлення гаража в оренду. Термін договору, оплата
3. Оренда боксів і паркінгів
4. Що необхідно вказати в договорі оренди?

Простоюють гаражі і машиномісця в паркінгу можуть стати додатковим джерелом доходів. Саме тому казахстанці, які володіють, але не користуються таким типом нерухомості, із задоволенням здають їх в оренду. Мало хто знає, що для того щоб оренда не перетворилася в проблему, потрібно врахувати кілька нюансів складання договору. На що звернути увагу при здачі гаража в оренду, нам розповів директор ТОО юридична компанія KORGAN Сакен Ешмуратов.

Що говорить закон РК про договір оренди нежитлового приміщення

Власне договір оренди, за словами юриста, регулюється двома законами: Законом про держреєстрацію прав на нерухоме майно та Цивільним кодексом РК. Причому в другому прописана лише загальна суть подібних договорів.

Уважно погортавши Цивільний кодекс РК і ознайомившись зі статтею 244, можна зробити висновок - щоб здати гараж в оренду, у його власника повинні бути на руках всі відповідні документи. Особливо якщо гараж будувався самостійно. Адже якщо будівництво гаража велося, наприклад, на ділянці, що не належить особі, яка здійснила будівництво, або без отримання дозволу на будівництво за законодавством РК, то такий гараж не є законною власністю власника. Офіційним і законним мовою це називається «самовільно побудовою», по відношенню до якої нічого не можна зробити в плані угод.

«Особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває на неї право власності. Воно не має права розпоряджатися будівлею - продавати, дарувати, здавати в оренду, здійснювати інші операції », - йдеться в статті.

- Гараж, що знаходиться у власності, можна здавати в оренду без будь-яких проблем, - коментує Сакен Ешмуратов. - Правда, як такого «договору оренди гаража» в законі немає - цієї угоди стосується загальна норма договору оренди нежитлового приміщення. Якщо термін оренди становить більше року, то майно підлягатиме держреєстрації. Відповідна позначка є в законі про держреєстрацію прав на нерухоме майно. Для того щоб зробити реєстрацію, орендодавцю потрібно прийти в ЦОН. Якщо реєстрація не буде проведена, то власнику гаража, згідно зі статтею 460 Кодексу РК про адміністративні правопорушення, доведеться заплатити адміністративний штраф в розмірі 10 МРП (19 820 тенге). Для юридичних осіб штраф складе вдвічі більше.

Перспективи гаражного ринку Астани >>>

Що стосується реєстрації прав на нерухомість, то за Законом «Про реєстрацію прав на нерухоме майно» (Стаття 9) «особа зобов'язана звернутися із заявою про державну реєстрацію не пізніше шести місяців з моменту настання юридичного факту, що є підставою для виникнення права (обтяження права) , в тому числі нотаріального посвідчення договору, набрання законної сили рішенням суду, видачі інших правовстановлюючих документів ».

Як такого «договору оренди гаража» в законі немає - цієї угоди стосується загальна норма договору оренди нежитлового приміщення.

Оформлення гаража в оренду. Термін договору, оплата

Сам по собі договір оренди гаража укладається у письмовій формі у двох примірниках. Але при бажанні його можна оформити і усно - звичайно, тільки в тому випадку, якщо ви дуже добре знаєте орендаря і довіряєте йому. Якщо люди зовсім не знайомі, договір укладається в письмовій формі і в деяких випадках (коли особливо обережні боку хочуть чітко прописати і зафіксувати всі нюанси договору) навіть із залученням нотаріуса.

- Нотаріус потрібен в тому випадку, якщо майно передається в оренду абсолютно сторонній людині. Щоб були докази на випадок суду між сторонами. В цьому випадку при суперечках третя сторона - нотаріус виступає в ролі так званого «арбітра». Підписи при бажанні можуть підробити, а ось з даними, зафіксованими нотаріусом, уже не посперечаєшся, - коментує Сакен Ешмуратов.

До того ж потрібно врахувати, що неграмотно складені документи зазвичай виробляють погане враження на чиновників (якщо раптом виникне конфлікт). У суперечці можна бути сто раз правим, але якщо договір складений непрофесійно, то шанси виграти судовий розгляд істотно знижуються. Тому краще довірити складання тексту договору юристу. Але можна написати його і самостійно, скориставшись типовим договором оренди нежитлового приміщення.

Потенційний орендар зазвичай бажає закріпити в договорі тривалий термін оренди, але йому не завжди йдуть назустріч. Наприклад, бажає людина користуватися гаражем протягом трьох років, а у відповідь на його пропозицію власник гаража наполягає на складанні договору оренди терміном всього на 11 місяців, щоб не займатися держреєстрацією і не «світитися» в базі даних податкової служби. Потенційному орендарю, звичайно, такі умови можуть не сподобатися - навіщо орендувати гараж, з якого менш ніж через рік можуть попросити?

Особливості спільної оренди житла >>>

Оренда боксів і паркінгів

Якщо мова йде про оренду боксу, який не зважає будовою, і на нього немає ніякого техпаспорта, то між сторонами буде укладатися договір оренди земельної ділянки. Але, орендуючи бокс, слід пам'ятати, що не оформлені у власність будівлі в будь-який момент можуть бути знесені з ініціативи акімату. Наприклад, якщо території, на яких розташовані бокси, влада планує упорядкувати або почати на них нове будівництво, то договір оренди такої земельної ділянки власнику не продовжать і будова буде знесено після винесення судового рішення про знесення об'єкта.

Для оренди машиномісця на паркінгу повинен бути певний документ, на кшталт техпаспорта, де розписані і закріплені всі пронумеровані місця. Це потрібно, якщо, наприклад, сусід орендодавця ненароком (або спеціально), поставив свою машину на вже орендоване кимось місце.

Що необхідно вказати в договорі оренди?

1. Всі складові об'єкта

У договорі необхідно вказати адресу гаража, площа та інші розміри, наявність дверей, даху, електрифікації, опалення. Деякі особливо допитливі орендодавці навіть вказують матеріал і колір стін. Все це важливо, тому що орендар після закінчення терміну договору повинен повернути власнику об'єкт в тому ж вигляді, в якому його прийняв (це зобов'язання теж має бути прописано якщо не в самому договорі, то в додатку до нього). Відносно електрики та опалення також потрібно прописати, чи входить це в вартість оренди або оплачується додатково.

- Іншими словами, в договорі можна прописати все, що завгодно. В принципі, навіть можна сфотографувати майно на момент прийому-передачі, щоб було наочно видно стан гаража, в якому орендарю потрібно повернути його власнику, - радить юрист.

2. Документ, що засвідчує право власності

Також в договорі вказується документ, на підставі якого орендодавець має право розпоряджатися гаражем.

- Якщо на гараж є відповідна земельна акт, краще додати його копію до договору оренди. Також краще зняти копію техпаспорта, щоб було видно, з чого «складається гараж». Загалом, всі можливі доповнення до договору - це земельний акт, техпаспорт, фотографії та акт прийому-передачі, підписаний обома сторонами. Його можна написати в простій письмовій формі, - перераховує Сакен Ешмуратов.

Інфраструктура ЖК Астани: скільки коштує жити з комфортом? >>>

3. Реквізити обох сторін

У документі повинні бути відображені ПІБ, серія і номер паспорта сторін угоди і координати для зв'язку, причому краще не обмежуватися номерами мобільних телефонів, можна також вписати домашні і робочі номера.

4. Сума та порядок орендної плати

За словами юриста, найчастіше плата за оренду вноситься щомісяця, але це теж можна додатково обговорити. Підвищення суми як таке зазвичай передбачається раз в рік, але, в принципі, сторони можуть домовитися і прописати в договорі, що протягом року орендна плата мінятися не буде. Адже, як то кажуть, договір дорожче грошей. В подальшому, якщо сторони вирішать, вони можуть зробити додаткову угоду, для того щоб збільшити орендну плату, але це можливо тільки за взаємною згодою. Якщо обопільно не виходить, то потрібно домовлятися в суді або зовсім розривати договір. Розірвання передбачає обопільне угоду і в договорі має бути передбачений пункт, що стосується дострокового розірвання. Припустимо, якщо договір може бути розірваний за ініціативою однієї зі сторін, то, наприклад, мінімум за місяць. Це потрібно прописати заздалегідь в договорі. Якщо цього пункту немає, то угода буде розірвана в судовому порядку.

Юлія Волкова, інформаційна служба kn.kz

Читайте також:

Операції з нерухомістю в онлайн-форматі

Як не стати жертвою шахраїв на ринку нерухомості

Договір дарування: небезпеки і альтернативи