У цій статті розглянуті аспекти довгострокової оренди нерухомості в Австрії важливі як для орендаря, так і для орендодавця.
Договір і основні правила оренди
Довгострокова оренда в Австрії здійснюється виключно на підставі і в рамках договору оренди Mietvertrag, а на державному рівні оренда регулюється в першу чергу законом про оренду Mietrechtsgesetz (MRG) і генеральним цивільним кодексом Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB).
Залежно від типу орендних відносин в Австрії різниться основна оренда - Hauptmiete, договору на надання якої полягає між власником нерухомості (Vermieter) і орендарем (Mieter) і Суборенда - Untermiete, договору на надання якої укладається між головним орендарем (Hauptmieter) і субарендатором (Untermieter ).
Права надання (Untermietsrecht) суборенди повинні бути явно відображені в договорі основний оренди. Терміни укладання та умови договору суборенди так само регулюються на підставі основного договору оренди.
Залежно від терміну оренди в Австрії може полягати або безстроковий (unbefristet), або обмежений (befristet) договір оренди. Обмежений договір може бути укладений не менше ніж на три роки з можливістю подальшого продовження так само не менш ніж на три роки. Достроково розірвати такий договір можна через рік після початку оренди за умови письмового повідомлення не менш ніж за три місяці.
У безстроковому договорі немає мінімального терміну оренди, а припинення такої оренди можливо за обопільною згодою сторін в термін і на умовах зазначених в договорі. Розірвання такого договору в односторонньому порядку орендодавцем можливо тільки через суд і на підставі однієї з причин певних законодавчо:
- При систематичної заборгованості орендаря по сплаті орендної плати;
- У разі невикористання або неповного використання орендного приміщення;
- У разі здачі орендарем приміщення в суборенду без права її надання, зафіксованого в договорі;
- У разі перешкоди орендаря проведення ремонтних або поліпшують житлові умови робіт;
- У разі смерті орендаря;
- При знесенні будівлі, в якому знаходиться орендоване приміщення. Причому в цьому випадку орендодавець зобов'язаний надати орендарю рівнозначну заміну;
- У разі якщо у орендодавця з'явилася необхідність в об'єкті для власного проживання або для проживання його дітьми.
Орендар має право дострокового одностороннього розірвання через суд без вказівки причини, але за умови письмового повідомлення не менше ніж за один місяць, або інший термін, зазначений в договорі оренди.
При укладанні договору оренди через ріелтерські агентство, зазвичай попередньо укладається угода про оренду нерухомості на певних умовах - Mietanbot. Перед укладенням договорів необхідно уважно вивчити всі містяться в ньому положення, причому не зайвим так само може стати і його юридична перевірка, оскільки його розірвання досить проблематично.
В Австрії і в більшості своїй у Відні зустрічаються пропозиції щодо державної оренді житла - Gemeindewohnung. Такі пропозиції, як правило, відрізняються досить привабливою ціною, але скористатися ними можна тільки будучи резидентом Австрії або іншої країни ЄС і маючи дозволу на отримання соціального житла - Vormerkschein, Wiener Wohn-Ticket.
Варто відзначити, що в Австрії існує досить багато правових аспектів регулюють порядок застосування та положення договорів оренди, тому вкрай рекомендується скористатися кваліфікованою юридичною консультацією по їх складанню та перевірці.
Фінансові питання
Повна вартість оренди (Gesamtpreis) складається з ціни оренди (Mietpreis, Mietzinsvorauszahlung), комунальних платежів (Betriebskosten) і податків. Орендодавець так само оплачує з ренти прибутковий податок.
Всі оплати, включаючи комісії та податки, і їх розмір повинні бути явно відображені в договорі оренди і проводитися тільки після його укладення. Договору оренди обкладається податком - Vergebührung des Mietvertrags, який оплачується в податкову службу Finanzamt. Розмір податку зазвичай не перевищує € 150 і становить 1% від бази оподаткування, яка, як правило, дорівнює сумі ренти за весь термін оренди, але може змінюватися в залежності від договору і термінів оренди.
При довгостроковій оренді в Австрії в більшості випадків стягується депозит - Kaution, який, як правило, дорівнює ренті Mietpreis за 3 місяці (але не більше 6 місяців), повинен зберігатися на депозитарне рахунку і при відсутності взаємних претензій по закінченню оренди повертається орендарю разом з банківськими відсотками. У разі оренди квартири з дорогої обстановкою орендодавець може так само вимагати викуп меблів - Ablöse.
Комісійні ріелторів залежать від термінів оренди і, як правило, дорівнюють повній вартості оренди за 1 місяць + ПДВ при укладанні договору на оренду строком до трьох років і 2 повним цінами оренди + ПДВ при укладанні договору більш ніж на три роки. У разі якщо комісійні передплачені орендодавцем, на пропозицію оренди, як правило, ставиться відмітка provisionsfrei - без сплати комісії.
Студенти можуть претендувати на оренду квартири чи кімнати в гуртожитку з пільговою рентою через некомерційну організацію студентських житлових послуг - Studentenwohnungsservice, SWS . У цьому випадку договір оренди укладається на один рік з подальшим правом продовження ще на один рік, але при цьому для продовження договору студент повинен довести свою успішність.
Постскриптум
Завжди перевіряйте актуальність інформації в офіційних джерелах країни. Регулярно поповнюється список посилань на офіційні ресурси Австрії можна знайти в нашій енциклопедії.
Інші статті циклу «Нерухомість в Австрії»:
Вибір, види володіння, обмеження і процес покупки нерухомості в Австрії
Основні витрати і податки на нерухомість в Австрії