Главная › Новости

Обзор рынка земельных участков общественно-делового назначения Вологодской области (по состоянию на 01.07.2014 г.)

Опубликовано: 06.09.2018

В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Вологодской области по состоянию на 01.01.2014 составила 14452,7 тыс. га. В структуре земельного фонда преобладают земли сельскохозяйственного назначения и земли лесного фонда, их доля совокупно составляет 91%, от общего объема земель области.

Рис. 1 Структура земельного фонда Вологодской области

По сведениям государственной статистической отчетности за 2013 год в Вологодской области было осуществлено 111948 сделки с земельными участками  на площади 270,59 тыс. га., в том числе 82957сделок на площади 195,16 тыс. га  с государственными и муниципальными земельными участками.

По данным отчетности в 2013 году совершено 12865 сделок по купле-продаже застроенных и незастроенных земельных участков общей площадью 70015,01 га гражданами и юридическими лицами. Большая часть сделок по купле-продаже земельных участков относятся к участкам, используемым для личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства – 67 % от общего количества сделок в данной категории сделок.

В 2013 году совершено 79357 соглашений (190,02 тыс. га) по аренде земли, заключенных органами местного самоуправления с гражданами и юридическими лицами в населенных пунктах. Площадь земель, арендуемых сельскохозяйственными предприятиями, составила 126,76 га (0,8 % от всей арендуемой площади), гражданами для жилищного, дачного и гаражного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства – 7,36 тыс. га (46,67%), организациями промышленности, транспорта, связи,  – 3,07 тыс. га. (19,45 %).

Плата за аренду земельных участков в населенных пунктах значительно выше, чем вне населенных пунктов. Например, предприятия торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания в черте населенных пунктов платили в среднем по области 179,28 руб./кв. м., вне населенных пунктов – 111,49 руб./кв. м., предприятия промышленности – 9,73 руб./кв. м., вне населенных пунктов – 1,942  руб./кв. м.

Помимо макроэкономической ситуации, наиболее важным фактором, определяющим развитие рынка участков общественно-делового назначения является развитие рынка коммерческой недвижимости.

На протяжении последних пяти лет самым динамично развивающимся сегментом рынка коммерческой недвижимости остается сегмент торгово-офисных площадей. Его развитие обусловлено рядом факторов, основными из которых являются:

острый дефицит площадей, соответствующих международным стандартам приход на рынок известных международных торговых операторов, а также поступательное развитие российских торговых сетей.

По плотности размещения торгово-офисных площадей наблюдается достаточно неравномерная картина. Наибольшая плотность фиксируется в центральных частях города. Однако на протяжении нескольких лет стала прослеживаться тенденция к выравниванию плотности размещения торгово-офисных объектов в пределах городской черты, и объясняться этот факт может лишь невозможностью нового широкомасштабного строительства в условиях предельно насыщенной существующей застройки центра Вологды.

Рынок торгово-офисных помещений - второй по величине рынок нежилых помещений. Он представлен в основном помещениями, находящимися в частной собственности или арендуемыми у города.

Спрос на отдельно стоящие торгово-офисные помещения, здания в Вологде распределен неравномерно. В настоящее время наибольшим спросом пользуется центральная часть города и район улицы Ленинградской.

Помещения в «спальных» районах Вологды также вызывают интерес у потенциальных покупателей. Однако, вследствие большего объема свободных помещений и меньшего числа потенциальных арендаторов (отдельно стоящие магазины на периферии менее привлекательны для форматов торговли, рассчитанных на высокий пешеходный поток), ставки здесь значительно ниже.

Торгово-офисные центры, расположенные в "спальных" районах города, являются, как правило, центрами "выходного дня". Всплеск покупательской активности в них приходится на вечернее время и выходные дни. Такие же торговые центры, но уже в пределах центральной части, являются достаточно успешными, так как покупательские потоки в них стабильно высоки в течение всей недели.

В условиях сложившейся экономической ситуации, прослеживается тенденция к снижению стоимости коммерческой недвижимости. Однако не все продавцы готовы снижать стоимость своих объектов, особенно те, которые не нуждаются в денежных средствах. Тем же, кому необходимы наличные средства, вынуждены в краткие сроки реализовывать объекты по более низким ценам.

Рынок продажи торгово-офисных помещений более чутко среагировал на финансовую ситуацию. Так, к примеру, арендные ставки в районе ул. Ленинградской по некоторым объектам,   снизились в 1,5 раза и сравнялись с другими районами города. Это объясняется, прежде всего, насыщением данного района коммерческими объектами.

На рынке продажи и аренды очень много предложений. Реально совершенных сделок на рынке продаж практически нет.

Рис. 2 Средняя удельная стоимость продажи торгово-офисных помещений в г. Вологда в разрезе условных районов, руб./кв. м.

Разброс цен объясняется в основном в месторасположении (центр, окраина), различиями в отделке (имеется или нет, расположения в здании: первый, второй, третий этаж или цоколь, намерениями продавца  достаточно быстро реализовать объект в условиях настоящей экономической ситуации). Конечно, существуют и внешние обстоятельства, диктующие цену на недвижимость, как например срочная продажа или существующие обременения.  Некоторые собственники вынуждены снизить стоимость, чтобы рассчитаться с кредитами.

На рынке аренды торгово-офисных помещений города Вологды также велик разброс цен. Самые высокие ставки аренды можно наблюдать в центре города. На главных магистралях города: улице Ленинградской, Конева арендная плата составляет от 350 до 800 руб. за 1 кв. м. В заречных районах города, на окраинах ставка арендной платы невысока и составляет в среднем 200-300 руб./кв. м./мес.

Рис. 3 Средняя удельная стоимость аренды торгово-офисных помещений г. Вологда в разрезе условных районов, руб./кв. м./мес.

Следует заметить, что ставка арендной платы также зависит от отделки помещения, расположения объекта на первой линии (рядом с проезжей магистралью, с высокой проходимостью транспорта и людского потока).

Средняя удельная стоимость продажи земельных участков для общественно-деловой застройки составляет 749 руб./кв. м., диапазон – 150-1700 руб./кв. м.

Выводы по результатам обзора рынка земельных участков общественно-делового назначения Вологодской области

Рынок торгово-офисной недвижимости Вологодской области активно развивался до недавних пор, относительное затишье помимо перечисленных факторов эксперты связывают с макроэкономической ситуацией, развитие которой и повлияет на дальнейшую судьбу рынка земельных участков общественно-делового назначения.

 

Подготовлено отделом кадастровой оценки и аналитики ООО "АФК-Аудит"