9 вересня 2008, 7:56 Переглядів:
Фото А. Гончарова. НОВОСТРОЙ: УСТУПКИ І ЗАСТІЙ
Вперше вартість новобудови пішла вниз (див. Таблицю нижче). Поки символічно, але вже і забудовники визнають неминучість подальшого здешевлення. При тому, що Київ в 2008-му зведе від сили 1 млн. "Квадратів" житла проти очікуваних 1,5 млн., І на цей товар - катастрофічний брак покупців. Головна причина: банки практично не кредитують клієнтів новобудов, побоюючись прогоріти.
Згідно з дослідженням будівельно-інвестиційної компанії "Київ Житло-Інвест", за серпень житло на "первинці" подешевшало в середньому на 1,3%. Причому квартири економ-класу - на 2,3%, бізнес-класу - на 0,6%, преміум-класу - на 1,4%. А два нових будинки на початковій стадії будівництва виставлені на 10% нижче середньоринкової ціни. Керівник відділу маркетингу компанії Володимир Германов стверджує, що зараз попит - близько нуля, і для його пожвавлення будівельникам доведеться повільно, хоча б на 1-1,5% на місяць, знижувати планку вартості. Хтось до кінця року скине 3%, а кому-то і 10% доведеться поступитися: останнє під силу великим компаніям, що мають багато об'єктів. Жадібні програють - клієнти підуть до більш "щедрим".
Примітно, що досі колишні дефіцитом "одинички" економ-класу зараз - в асортименті. Останні резерви кинуті в бій! Можливо, це дозволяє ХК "Київміськбуд", головному гравцеві на ринку соцжитла, розраховувати на пожвавлення попиту і утримання цін: у всякому разі, прес-секретар компанії Зоя Федорчук сказала, що планів здешевлення немає.
Президент корпорації "Познякижилбуд" Артур Мхитарян також говорить, що у них мова про поступки не йде, клієнтів вистачає. А ось дрібні компанії, які відчувають брак покупців, можуть скинути і 10-20%.
Гендиректор девелоперської компанії Микола Толмачов вважає, що забудовникам, які мають проблеми з реалізацією, доведеться знизити ціни на 5-10%.
Уже в найближчому майбутньому, за словами головного консультанта консалтингової компанії RED, більшість продавців новобудови "посунуться" на 1,5-2% і продовжать поступки, якщо цей захід не спрацює. А для багатьох стане правилом недавно з'явилася практика зниження відразу на 10-12% за умови 100% -ї передоплати квартири.
Таблицю крупніше дивіться ТУТ .
Передмістя. Майже всі експерти вважають, що "демократизація" цін в столиці відгукнеться і на новье в містах-сателітах. Їм заперечує начальник інвествідділу компанії "Новобудова" Дмитро Колісник. Мовляв, тут забудовники заздалегідь і припинили підвищувати ціни, і вони зараз в 1,5-2 рази нижчі за київські: від 5 тис. Грн. / Кв. м - в Бородянці, Гостомелі і Бузової, від 7 тис. - в Борисполі, від 8 тис. - у Ворзелі, Ірпені, Вишгороді та Броварах. Гідна конкуренція столиці!
НАШ РЕЙТИНГ довгобудів
Дякуємо всім читачів, які відгукнулися на заклик "Сегодня" назвати заморожені будівництва житла. На жаль - вибачте, напевно, все-таки на щастя - серед довгобудів не виявлено свіжих, що з'явилися в результаті кризи на ринку іпотеки. Тому наш рейтинг довгобудів ми склали з найодіозніших і скандальних.
1. вул. Сім'ї Сосніних, 4-а.
2. Святошинська пл, 1.
3. "Дніпровські вежі" по вул. Бальзака.
4. пр. Науки, 66-70.
5. Вул. Лаврухіна, 8.
6. вул. Здолбунівська, 13.
7. вул. Березняківська, 36.
8. вул. Генерала Карбишева, 1-а.
9. вул. Булгакова, 13.
10. вул. Борщагівська, 208.
1. вул. Сім'ї Сосніних, 4-а ( "Київвисотбуд").
2. Святошинська пл, 1 ( "Академмістечко").
3. "Дніпровські вежі" по вул. Бальзака ( "ВНДПІтрансгаз")
4. пр. Науки, 66-70 ( "Житловик")
5. вул. Лаврухіна, 8 ( "Галичинабуд")
6. вул. Здолбунівська, 13 ( "Градострой", ICD Investments)
7. вул. Березняківська, 36 ( "Укрінвестбуд")
8. вул. Карбишева, 1-а. ( "Укрінвестбуд")
9. вул. Булгакова, 13. ( "Промбуд")
10. пр. Правди, 80-82 - "Алекс Буд".
Що робити тим, хто мав нещастя вкласти гроші в ці будівництва? Як розповів нам Володимир Германов з компанії "Київ Житло-Інвест", можна спробувати повернути внески через суд, плюс пеню (2 облікові ставки НБУ, тобто 24% річних) за кожен рік прострочення введення будинку. Правда, це може тривати роками. Тому багато хто вирішує проблему інакше: намагаються перекинути "ярмо" зі своєї шиї на іншу - переуступають права власності на долгостроящуюся квартиру. Тому перш, ніж купувати квартиру з переуступки, 10 разів перевірте, чи не втягують вас в довгобуд.
Благі наміри: Юлін ЗНИЖЕННЯ ЦІН НЕ СПРАЦЮЄ. Прем'єр Тимошенко видала постанову КМ про різке скорочення відрахувань і зборів з будівельників, що має привести до падіння цін на квартири в новобудові. Але ініціатива чомусь не викликала захвату в стані будівельників. Бо прем'єр не врахувала головне: не виконавча влада, а місцеві ради вирішують, скільки шкур дерти з забудовників: їм ця постанова - до лампочки.
За словами прем'єра, зараз 49,5% вартості будівництва - незаконно введені побори: 7-20% житла - обов'язкова передача місту (в натуральному вираженні), 2% квартир - для службового користування (ага, двірники в них живуть. - Авт.) , по 10% від собівартості - гроші на розвиток соціальної інфраструктури, будівництва і підключення будинку до електромережі, 2,5% - на розвиток пожежної безпеки. А "доленосне" постанову наказує на все про все брати з забудовників всього 4% від собівартості "метрів". Лафа!
Реакція столичної влади була передбачувана. Секретар Київради Олесь Довгий заявив, що скасування пайової участі будівельників (тих самих "поборів". - Авт.) Не призведе до зниження цін на житло, а лише зірве програми соціально-економічного розвитку. Мовляв, прем'єра ввели в оману міністри, які лобіюють інтереси великих забудовників. А заступник голови КМДА Михайло Голиця уточнив, що в столиці виконання постанови КМ зовсім неможливо, оскільки, згідно із законом, Київ має особливий статус, що дає право самостійно визначати всі відрахування.
Власне, розмір відрахувань може особисто регулювати будь Рада, хоч "хацапетівським", і Кабмін йому - не указ. Але давайте послухаємо самих учасників ринку.
Мабуть, найбільш м'яко висловився глава компанії "ХХІ століття" Лев Парцхаладзе: все нині житло, що будується вже обкладено зборами за старими нормами, а якщо їх урізати, то здешевлення квартир можна чекати тільки через 2-3 роки, коли будуть зведені будинки за новими правилами.
За словами заступника гендиректора компанії ТММ Олексія Говоруна, якщо різко зменшаться відрахування з будівельників до місцевих бюджетів, виникне питання, як міста розвиватимуть транспортну і соціальну інфраструктуру і за рахунок чого наповнювати житлофонд (а тільки в Києві в квартирній черзі стоять 130 тис. Чоловік. - Авт.) Тому якщо постанова і спрацює, то виникнуть проблеми іншого роду.
Крім того, що КМ не вправі диктувати міст розміри відрахувань, на думку провідного фахівця компанії "МС-Майстер" Анатолія Богданова, ініціатива нереальна ще й тому, що вона призведе до різкого подорожчання землі під будівництво: так місцева влада будуть компенсувати втрати надходжень до бюджетів . Як наслідок, ціни на житло не впадуть.
Ніяких розрахунків під постанову немає, цифри відрахувань некоректні, адже реально навіть в Києві відрахування становлять 20-30%, в залежності від розташування будинку, в інших містах - ще менше, а не 50%, як стверджує прем'єр, - резюмує начальник відділу маркетингу компанії "Київ Житло-Інвест" Володимир Германов. Якщо ж в наказовому порядку буде спроба впровадити новацію КМ, то це призведе лише до збільшення числа і сум хабарів чиновників за право будувати.
Отже, в наявності чергова сумнівна спроба Юлі приборкати ціни. Мета зрозуміла - підняти підупалий рейтинг: вигорить справа - слава мені, а немає - винні "вороги". А реальність цього рішення можна оцінити за "першою пришестя" Тимошенко на прем'єрство у 2005-му, коли її адмінрегулювання цін на бензин вилилося спочатку в дефіцит, а потім в різке подорожчання. З обіцяним же м'ясом по 16 грн. / Кг і зовсім вийшов казус - воно, згадаємо, підпорядкована прем'єру, а законам ринку (точніше, базару) і продовжувало дорожчати.
"ВТОРИЧКА": СПИ, ПОКУПЕЦЬ!
"Туди-сюди" - так можна охарактеризувати ринок "беушного" житла. Адже в серпні "середня температура по лікарні" коливалася (див. Таблицю нижче), притому третину категорій квартир все-таки дешевшала. Інша важливіше: поки не настав осіннє пожвавлення попиту, на яке сподіваються продавці і ріелтори, які мають відсоток з продажів / покупок. Тут ситуація повністю залежить від покупців: якщо вони не "прокинуться" і не кинуться брати квартири, ті будуть дешевшати.
СТАБІЛЬНІСТЬ. Майже ніхто не прогнозує можливість підвищення вартості. З опитаних експертів тільки директор АН "Золотий ключ" Сергій Степанюк вважає, що до жовтня можуть на 4-5% подорожчати 1-2-кімнатні "хати", на які з початку осені попит зростає, бо люди переключаються з ризикованою "первинки" на "вторинку".
Чи не буде подорожчання, заперечує директор АН "Оптимум-плюс" Юрій Базелінській. Оскільки попит, в порівнянні з вереснем 2007-го, впав в 4-5 разів. Підвищення натрапить на жорсткий опір покупців, які очікують обвалу цін, а адже саме вони, які мають гроші, диктують правила гри. В результаті жадібні продавці залишаться наодинці зі своїм товаром. Такі зараз масово знімають об'єкти з продажу, марно сподіваючись на зростання дорожнечі.
Директор АН "Ріелторський дім" Генріх Людкевич вважає, що до жовтня ціни взагалі не зміняться: потенційні покупці, які очікували осені і переконалися, що обвалу цін немає, підтримають зажурилися продавців укладенням угод.
ЗНИЖЕННЯ. Ймовірно, це більш реальний варіант. За словами президента Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Олександра Бондаренка, на "вторинці" - застій, традиційного осіннього пожвавлення поки не видно. Але різкий обвал цін виключений з огляду на те, що відкладений попит (люди хочуть купити, але поки не можуть) великий і обмежений тільки труднощами в отриманні іпотечних кредитів. Тому у вересні в середньому на 1-2% знизяться ціни тільки на "неліквід" типу малометражних хрущовок і брежневок, а до кінця осені падіння на них може досягти 5-10%.
"Першим дзвіночком" назвала нинішнє 0,5-1% -е зниження цін на малометражні 2-3-кімнатки керівник департаменту житлофонду консалтингової компанії "Нове місто" Ольга Читая. Яскравий показник падіння попиту - відсутність черг на отримання довідок в БТІ, де ще в 2007-му потрібно було записуватися за 2-3 дня. Покупці "сплять" - і правильно роблять: щоб ринок пожвавився продавці, повинні скинути ціни на 5-7%.
Таблицю крупніше дивіться ТУТ .
ОРЕНДА НАРЕШТІ "устаканиться"
Як і прогнозувала "Сегодня", за серпень у столиці знімні "одинички" і "двушки" економ-класу (найбільш затребуване притулок) підскочили на $ 20-50. У підсумку за $ 500, якщо пощастить, знайдете хіба що поганеньку однокімнатну на околиці. "Біль-мень" пристойні йдуть від $ 550-600, а двокімнатні - відповідно від $ 650-700. Але тепер можна перевести дух: за одностайним визнанням ріелторів, в серпні сформувалися ціни, які встоять мінімум півроку.
Директор АН "Аякс" Борис Егизарян вважає, що ажіотажний попит на житло економ-класу за рахунок надійшли в столичні вузи студентів-провінціалів і сезонного припливу "заробітчан" закінчився. Всі, хто хотів, вже зняли житло, тому орендодавці не зможуть далі роздувати ціни. Піднятися на 10% може тільки "елітка" ціною від $ 2000 / міс., Бо у вересні в Київ їдуть з регіонів іногородні топ-менеджери компаній, йде ротація і в посольствах, чиї співробітники знімають дорогі "даху".
Незважаючи на те, що попит на дешеві 1-2-кімнатні квартири на порядок перевищує пропозицію, цінам рости далі нікуди: постояльці просто не можуть платити більше, - стверджує начальник відділу оренди житлової нерухомості групи компаній "Планета Оболонь" Тетяна Котенко.
Директор АН "Ковчег-7" Людмила Стрігуль повідала, що все дешеві 1-2-кімнатні з ринку вимели, а запити на них великі. Але і ціни досягли піку можливостей клієнтів. Вихід для бездомних - чекати жовтня, коли з'явиться більше пропозицій за рахунок з'їжджають орендарів.
ЗЕМЛЯ-ПОВІТРЯ. ДІЛЯНКИ дорожчатиме, але БРАТИ ЇХ РИЗИКОВАНО
На відміну від квартир, земельні ділянки під Києвом впевнено дорожчають (див. Таблицю). Але і тут ростуть ризики, що ви купите "кота в мішку" і потім не зможете побудувати комфортабельний будинок або з вигодою перепродати наділ: останнім актуально для спекулянтів, що перемкнулися з вже безперспективного ринку квартир на покупку-продаж наділів.
Нещодавно дослідницька компанія MPP Consulting дала рейтинг найризикованіших вкладень. Очолює список покупка землі - нібито безпрограшний варіант, гарарантірующій чималий "навар" при перепродажі. Провідний фахівець консалтингової компанії SV Developmetnt Сергій Костецький згоден з висновком колег, але з серйозною обмовкою: ризик виправданий найбільшою прибутковістю. Він зазначає, що ринок землі дійсно ризикований не тільки в сенсі вкладення "зайвих" грошей і наступного перепродажу, але і в сенсі покупки наділа для індивідуального житлового будівництва.
Щоб не потрапити в халепу, потрібно переконатися, що продавець - єдиний власник: у нього повинен бути держакт на право власності нового зразка - за старими може бути видано кілька держактів. І це - "квіточки". "Ягідки" - оцінити саму ділянку. Тут важлива не тільки близькість автотраси, природної краси (річки, ліси, озера) і навіть не тільки розташування поруч газопроводу і електролінії, скільки можливість до них підключитися: дозволи можуть і не дати.
Тим часом попит на дільниці не просів. Мало того - зростає, особливо на віддалені від Києва наділи у Фастівському, Бородянському, Баришівському і Кагарлицькому р-нах, де земля недооцінена. За вересень це приведе до зростання цін на далеких рубежах на 7-8%, а в середньому по Київщині - на 2,5%.
За словами президента Земельного союзу України Анре Кошіля, середнє подорожчання ділянок за всю осінь складе всього 5-10%. А неудобья, позбавлені вищеназваної інфраструктури, можуть і подешевшати на 10-20%. Причина: навіть ті деякі банки, які кредитували покупку землі, скоротили або зовсім припинили видачу позик, тому не варто чекати, що буде ажіотажний сезонний попит.
До 10% середнього подорожчання до кінця року прогнозує аналітик консалтингової компанії "Канзас" Ірина Денисенко. Притому дорогі райони (Києво-Святошинський, Обухівський, Броварський, Бориспільський, Вишгородський) покажуть всього 3-5% зростання. А ось поки недооцінені, на вже згаданих "задвірках", виростуть на 10-15%.
Прикріплений файл:Прикріплений файл
Прикріплений файл
Читайте найважливіші та найцікавіші новини в нашому Telegram
Ви зараз переглядаєте новина "Новобуд буде дешевшати кожен місяць". інші Новини нерухомості дивіться в блоці "Останні новини"
АВТОР:
Романцов Михайло
Якщо ви знайшли помилку в тексті, виділіть її мишкою і натисніть Ctrl + Enter
Орфографічна помилка в тексті:
Послати повідомлення про помилку автора?
Виділіть некоректний текст мишкою
Дякуємо! Повідомлення відправлено.
Що робити тим, хто мав нещастя вкласти гроші в ці будівництва?