На ціни комерційної нерухомості впливають більше десятка причин. У цьому році на ринку нерухомості Києва введена новітня статистична система ринкових індикаторів - Samson Propery Indicators System, що визначає не тільки середню ціну офісів і торгових приміщень в Києві, а й обчислює відносні (регресивні) дані. Практично розроблений біржовий індекс вартості комерційної нерухомості, який володіє максимально можливої оперативністю, чутливістю, а також волатильністю. У цій публікації ми подивимося на причини, які впливають на визначення цін в торгових і офісних площ.
Про кон'юнктурі.
Ринок торговельних і офісних площ в істотному ступені важче для статистичних спостережень і аналізу, ніж ринок житла. Для комерційної нерухомості, є в істотному ступені більше число факторів ціноутворення, а диференціація цін в істотному ступені вище (різниця в ціні одного квадратного метра двох різних нежитлових площ на одному масиві доходить до десяти разів).
Найдорожчими на даний момент, таким же чином як і до кризи, вважаються торгові площі. У істотному ступені дешевше коштують офіси, а найбільш дешевими на даний момент вважаються підвали (яким під силу застосовуватися і як офісні, і як торговельні, і як склади).
Зрозуміло, що за такої кон'юнктури офісних площ в сегменті пропозиції набагато більше, ніж торгових. Торговельне приміщення мусить мати набір деяких даних (фасадне розміщення, вітрини, активний пішохідний і / або транспортний потік), які не часто можна зустріти на ринку. Приміщень, які не володіють цими характеристиками, набагато більше, і вони, найчастіше, застосовуються в ролі офісів.
Різниця вартості між центральною частиною і периферією Києва на даний момент становить 2. 2 рази, не дивлячись на те, що з наближенням до Хрещатика на відстань менше 1 км ціна нежитлових площ зростає досить прогресивно. Статистичні дані показують крім цього, що кімнати в нових будинках, які побудовані за новітніми технологіями, стоять, якщо дивитися на середні дані, на чверть дорожче.
При придбанні приміщень вкладники вважають за краще офіси і магазини в будівлях спеціального призначення - офісні та торгові центри. Такого типу приміщень на ринку мало, і коштують вони трохи дорожче - якщо дивитися на середні дані на 8-12% (при інших таких же параметрах).
Вартість реалізації підвальних приміщень (без вікон) якщо дивитися на середні дані на половину нижчі за ціни таких же приміщень на перших поверхах. Одночасно орендні розцінки для підвальних приміщень нижче на 35 відсотків.
Вартість реалізації торгових площ якщо дивитися на середні дані майже на половину вище, ніж вартість реалізації офісів, але різниця можлива і в 2. 5 рази на дуже цінні торгові приміщення. Орендні розцінки на торговельні площі вище, якщо дивитися на середні дані на 75 відсотків.
Різниця цін офісної та торговельної нерухомості багато в чому залежить від розташування. У позначках, де мало пішоходів і транспорту, торгове приміщення (мається на увазі фасадне приміщення з вітринами) не представляє цінності, через це відмінності між офісними і торговельними приміщеннями на такого типу вулицях дуже мала (до 5 відсотків).
Для офісних приміщень вплив розташування не зовсім сильне. У разі якщо офіс знаходиться в центральній частині, то абсолютно не має значення, яка це вулиця, локальні дані диференціюють ціну 1 кв. М офісів в рамках 12 відсотків. У істотному ступені більший вплив на ціну надає клас офісу (тип споруди, планування, інфраструктура та інше).
Присутність вітрин при інших таких же характеристиках кімнати додає до його ціни від 5 до 15 відсотків залежно від інтенсивності транспортних і пішохідних потоків. Фасадне розташування входу або наявність фасадних вікон додає до ціни від 5 до 30 відсотків залежно від інтенсивності транспортних і пішохідних потоків біля фасаду.
Важливим фактором ціноутворення вважається розмір (площа). Дуже маленькі площі трохи більше ліквідні, і мають велику кількість потенційних клієнтів, через це питома ціна 1 кв. м. в невеликих приміщеннях трохи вища, ніж у великих. Наприклад, різниця в ціні 1 кв.м. між приміщенням в 100 квадратів і 1000 квадратів при інших рівних параметрах становить +30 відсотків.
Про тенденції.
Уже багато часу на ринку нерухомості яскраво виражена ситуація, коли пропозиція сильно перевищує попит. Через це ціна реалізації комерційних приміщень продовжує потроху падати з середньою швидкістю -0. 42% щомісяця. Це відноситься і до торгових приміщень і до офісів. Практично в самому кінці вересня цього року були закріплені кризові мінімуми вартості пропозиції. Очікування нової хвилі кризи спровокували заставоутримувачів і продавців активно скидати ціни на нерухомість, які абсолютно не користуються попитом.
Але орендні розцінки не показують зниження. В даному основна різниця поточної ситуації з першою кризою 2009-го року. Розцінки на торговельні приміщення демонструють бічний тренд, а на офіси яскраво виражена ледь помітна тенденція до підвищення. Досить регулярно фірми все частіше починають реалізувати закладений по іпотечному кредитуванню офіси, для того щоб переїхати до взятий в оренду, все тому, що на даний момент орендні платежі в істотному ступені менше відсотків іпотечного кредитування.
Про ліквідності і торзі.
Можливо констатувати те, що на ринку комерційної нерухомості не припинявся ні на секунду і діє зараз криза ліквідності, а саме в сфері купівлі-продажу. Ринок нерухомості як завжди характеризується доларом, що, напевно, вважається основною проблемою. На даний момент зростання ринку нерухомості вигідний практично всім економічним суб'єктам країни, але уряду України важко його стимулювати в цій ситуації. У минулому ринок нерухомості в плані підтримки необхідного рівня ліквідності обслуговували банківські установи, які спеціалізуються на іпотеці, на даний момент вони швидше виймають ліквідність з ринку, розпродаючи заставні об'єкти. З цієї причини ситуація з ліквідністю на ринку нерухомості напружена. Національні іпотечні проекти так і не запрацювали, і коли запрацюють, спочатку уряд країни направить допомогу в житловий сектор.
За матеріалами сайту UBR .
Додайте джерело АН BFS в обране Google Новини . Що далі? Буде цікавіше!
Що далі?