За чотири роки про кризу взагалі і в Україні зокрема написано багато. ЗМІ повідомляли про проблеми іпотеки і помилки Федеральної резервної системи США, про ефект «мильної бульбашки» і так далі. На цьому тлі факт різкого падіння купівельної спроможності населення, мабуть, залишився в стороні. А адже саме він став головною причиною скорочення кількості операцій на ринку як первинної, так і вторинної нерухомості, привів до падіння цін на житло і істотно змінив правила ціноутворення.
падіння триває
В останні два роки «кризова» паніка стихла. Сьогодні ВВП України близький до рівня п'ятирічної давності, а в пресі регулярно з'являються заяви ріелтерів і експертів про «стабілізацію» ринку - збільшення числа продажів, незначне зростання цін і так далі. При цьому часто вживається термін «оздоровлення ринку», як ніби «здоров'я» визначається тільки кількістю житла і його вартістю.
Тим часом, криза триває. Якщо порівнювати з навесні 2010 року, в наявності повільне «просідання» по всіх сегментах вторинної нерухомості. Особливо постраждали квартири в радянських висотних будинках, де живуть двоє з п'яти одеситів. Це «чешки», «стільникові» і поліпшені спецпроекти. Так, на Таїрова 2-кімнатні «чешки» за період «стабілізації» подешевшали на 10%, а на селищі Котовського, де сильна конкуренція дешевих новобудов, 1-кімнатні квартири у висотних будинках «здали» цілих 14%.
Впевненіше всього опирається кризі найдоступніше житло. Наприклад, 1-кімнатні квартири в «хрущовках» на селищі Котовського подешевшали за 2 роки всього на 2%. Але ж, якщо не брати до уваги кімнат в комунах і «готельок», то дешевше житла в місті просто не знайти: така «одиничка» коштує в середньому 32 тис. Дол. І попит на неї дуже великий.
В цілому в порівнянні з весною 2010 року житло в радянських будинках подешевшало на 10%. Десь більше, десь менше, але однозначного зростання не видно. Найкраще почуваються 2-3 кімнатні «хрущовки» на селищі Котовського, які «підросли» в ціні на 1-2%. Справа в тому, що вони коштують приблизно стільки ж, скільки «колеги» на Таїрова, Черемушках і Фонтані, у яких на одну кімнату менше. Отже, переїзд на північну околицю - практично безпрограшна можливість збільшення житлоплощі для зростаючої родини.
Середні ціни основних форматів вторинної нерухомості в найбільших житлових масивах Одеси сьогодні і два роки тому наведені в таблиці нижче:
Удар по престижу
Але найзначніші зміни відбулися в центрі міста. Ще чотири роки тому «без п'яти хвилин аварійні» вдома в районі «Привозу» йшли за 1600-1800 дол. / М. Уже через квартал ціна підвищувалася до 2200-2500 дол. Ближче до центру, а також в районі між Преображенської і Старопортофранківській метр коштував близько 3 тис. Дол, а на головних вулицях, на кшталт Дерибасівській, почала Пушкінській і Катерининської, ціни починалися від 4 тис. дол. тобто головним чинником було розташування - якомога ближче до Дюку і в якомога більш «історичному» місці. Інші фактори, в тому числі і стан будинку, носили другорядний характер: ще б пак, за покупку викладалися такі гроші, що ремонт квартири в старому будинку здавався дрібницею.
Сьогодні старі будинки в центрі продаються в середньому по 1300-1400 дол. За метр - в залежності від числа кімнат. Ціна хороших квартир в радіусі 5-10 хвилин ходьби від Грецької площі і то рідко перевищує 1800 дол. Більше 1500 дол. Коштує метр в «сталінках», блочних і цегляних будинках.
Отже, можна зробити висновок, що ціни на «вторинку» в старій Одесі впали мало не в два рази - якщо вважати в доларі, - і майже в 1,5 рази - якщо в гривні. Таке піку впору назвати катастрофічним. Більш того, за 2 роки «стабілізації» нерухомість в центрі анітрохи не подорожчала.
Ціна = площа ...
Тепер поговоримо про «здоров'я» ринку. Як ми вже відзначали, це слово часто вживають експерти, маючи на увазі, що в Одесі зійшли нанівець спекуляції, накрутили ціни до стелі, а цифри стали не настільки страшними. Що ж, це правда. Однак таке визначення не можна вважати повним.
«Здоровий» ринок - це середовище, де в силу конкуренції попиту і пропозиції встановлюються ціни, які відповідають якості житла, його площі та іншим супутнім благ.
Як визначається ціна квартири в тій же Європі? За основу береться базова вартість житла даного формату в конкретному районі. Припустимо, 1000 дол. За метр. До цієї цифри додаються бонуси - за хороший поверх, вікна у двір, близькість зупинки, торгового центру. Враховується також ремонт, якщо мова йде про значне підвищення рівня комфорту. Крім того, є і система «знижок», що знижують ціну на певне число пунктів. Перш за все, якщо стан будинку залишає бажати кращого, враховується вартість ремонту, який повинен зробити новий господар, щоб дотягнути якість житла до рівня, прийнятого за базовий. У підсумку, оцінювач набирає на калькуляторі приклад начебто тисячу + 50 + 75-100 і отримує обґрунтовану ціну продажу - 1025 дол. За метр. У нас же оцінка проводиться швидше «на око» і з урахуванням побажань господарів. Але навіть знаючи наші реалії, ціноутворення адекватним назвати важко. Наведемо кілька прикладів.
Різниця в ціні між стандартними «чешками» і поліпшеними проектами (спецпроекти, «стільникові», цегляні будинки) становить 6-10%. Наприклад, на Таїрова 1-кімнатні «чешки» стоять в середньому 43 тис. Дол., Поліпшені - 47 тис., 2-кімнатні - 58 і 61,5 тис. Відповідно на селищі Котовського 1-кімнатні коштують 36 і 39 тис. Дол ., 2-кімнатні - 45,5 і 50 тис. Ця різниця якраз компенсує різницю в площі - у спецпроектів і «стільникових» вона на 3-5 метрів більше. При цьому не враховується, наприклад, що ці будинки більш зручні і теплі, а комунальні проблеми в них виникають рідше. Чи не оцінені і гідності цегляних і блокових «хрущовок», які і тепліше панельних, і звук краще тримають. На Черемушках, де широко представлені всі модифікації «хрущовок», квартири в «теплих» будинках всього на 1,5-2 тис. Дол. Вище.
Причина цих нісенітниць ясна: коли грошей у покупця трохи, якість житла виявляється чимось зайвим. Недоліки квартири заповнюються ремонтами, переплануваннями, кондиціонерами, камінами і так далі.
... І інші аномалії
Також цікаво, що в висотних будинках практично ніякого впливу на ціну не впливає поверх. До слова, в наших будинках це дуже важлива характеристка. На першому поверсі більше шуму і висока ймовірність пограбування - він повинен коштувати менше, далі 2-4-й поверхи дуже комфортні влітку, оскільки знаходяться в тіні дерев. Мешканці середніх поверхів змушені вирішувати проблему сонця і вітру круглий рік. Також вони страждають від частих неполадок ліфтів. Верхні поверхи краще опалюються, але на останньому поверсі людям раз у раз доводиться лагодити дах або чекати, поки її приведуть в порядок комунальники. Як бачимо, поверх визначає безліч важливих нюансів. Тим часом, в 9-поверхівках ніякої різниці в середній вартості квартир на 2-м, 5-м або 8-му поверсі не простежується.
У дешевших «хрущовках» відмінності все ж є. Так, на Черемушках при середній вартості «одинички» 39,5 тис. Дол. Квартири на 1-х поверхах стоять 40,5 тис. Дол - завдяки наявності прибудов або можливості їх спорудження. Верхній поверх, який в 5-поверхівках дуже незручний через відсутність техповерху (влітку - пекельна спека, в інші пори року - протікає покрівля), коштує 36 тис. Дол. Решта поверхів продаються в середньому по 40 тис. На селищі Котовського, де «хрущовки» дуже затребувані в силу своєї дешивизни, поверх на ціну практично не впливає.
Вигідне розташування будинку при новому порядку дозволяє «накрутити» всього 1-2 тис. Дол. Так, на Таїрова трохи дорожче аналогічних коштують квартири в будинках, розміщених уздовж вулиці Корольова та проспекту Жукова, на Черемушках «елітними» виявляються будинку з вікнами на парк Горького , а вздовж найважливішою в транспортному відношенні вулиці Космонавтів квартири коштують в середньому на 500 дол. дорожче.
Значно важливішим фактором є розташування квартири в самому будинку. Житло в торцевій частині, особливо в холодних панельних «хрущовках», може коштувати на 1,5-2 тис. Дол. Дешевше.
Нарешті, вікна у двір, добре середовище, близькість великого торгового центру є скоріше приманками для покупця, а ось на ціну не впливають.
Вирішальним фактором у спальних районах залишається ремонт. Хороша 1-кімнатна "чешка" на селищі Котовського може коштувати 40 тис. Дол. При середній ціні в 36 тис. На Таїрова від 48 тис. При середній ціні в 43 тис.
З іншого боку, важливий вплив на середню ціну надає безліч термінових продажів за заниженими цінами. Особливо багато їх на Таїрова - найдорожчому «спальнику» Одеси. Тут можна знайти 1-кімнатну «чешку» за 32-35 тис. Дол. - зовсім як на селищі Котовського і на 8-10 тис. Дол. Дешевше середнього рівня по району.
В цілому різниця між найдешевшими і найбільш дорогими квартирами одного сегмента в одному районі може досягати 1,5-1,7 рази. Це дуже високий показник, який свідчить, з одного боку, що за хороший ремонт господарі часом хочуть дуже багато, з іншого боку - що частина покупців довго не може продати квартиру і змушені «демпінгувати».
Відзначимо, що при «здоровому» ринку така різниця неможлива. Однак чи можна говорити про «здорової» нерухомості з нашими «хворими» фінансами і вже тим більше проблеми ЖКГ?
Розбір польотів вторинного ринку спальних районів можна підсумувати простим радою: вважайте метри, панове! На решту у покупця просто не вистачає грошей.
Поверх має значення
Дивацтва ціноутворення «на районі» ніщо в порівнянні з тим, що відбувається в центрі міста. Як ми вже відзначали, розташування будинку втратило вирішальну роль. Тепер її взяв на себе ... поверх. Так, той самий поверх, на який «чхати хотіли» жителі околиць.
Роль поверху така, що однакові квартири в одному будинку, розташовані на «хорошому» і «поганому» рівні, можуть відрізнятися в ціні на 40%. Наочно демонструє це різноманіття наступна таблиця:
Вартість метра в старих будинках центру Одеси в залежності від поверху
Кількість кімнат 1 2 3
поверх:
Нижній 1160 1240 1390
Середні 1430 1120 1180
Верхній 1630 1540 1500
Цікаво, що в сегменті 1-кімнатних квартир найдешевшим є житло на нижніх поверхах, тоді як серед 2-3-кімнатних квартир доступніше всього житло на середніх.
Цю різницю можна пояснити тим, що габаритні квартири внизу, на відміну від «одиничок», вже можна використовувати під бізнес. Тому вони стають більш затребуваними незважаючи на всі «принади» першого поверху - запахи каналізації, загазованість, вогкість, сусідство мишок і тараканчіков.
Верхні поверхи цінуються за хороший огляд, нормальне освітлення і вентиляцію в умовах тісних дворів. Але головне - за можливість облаштування мансарди на горищі. Все це виявляється настільки важливим, що навіть постійні проблеми з покрівлею, знижена подача води і тріщини в стінах не зупиняють покупців.
Звертає увагу також і те, що недорогі квартири в центрі нині коштують стільки ж, скільки і на Таїрова, і навіть дешевше, ніж на Фонтані. Пояснити це збільшеною практичністю покупця, який вважає за краще міцне житло немічним красот, можна лише частково. Головна причина такого стрімкого падіння цін - відсутність «зайвих» грошей, які можна доплатити або переплатити за можливість ходити пішки і насолоджуватися архітектурою. У зв'язку з цим можна припустити, що з підвищенням добробуту одеситів центр знову буде в ціні. По крайней мере, до тих пір, поки ветхість будинків не стане очевидною.
Перспектива - за новобудовою
Чого ж чекати одеситам в майбутньому? З огляду на наведені факти, можна з упевненістю сказати, що якщо економічна ситуація в країні та місті залишиться стабільною, тобто не покращиться і не погіршиться, нерухомість продовжить своє плавне падіння в ціні. Сьогодні ми бачимо, що покупець часто не бачить різниці між цегляним і панельним будинком, «чешкою» і «спецпроектом». У масі своїй він платить тільки за метри, але не за якість. І аж ніяк не тому, що дурний - просто у нього не вистачає коштів. Тому навіть зростання доходів не призведе до стрибкоподібного зростання цін на нерухомість, як дехто досі сподівається. Швидше, спочатку утворюється адекватна різниця у вартості житла в залежності від його розташування, якості будинку і властивостей стінового матеріалу. При цьому «погані» будинки подешевшають, а «хороші» залишаться на місці.
Але найцікавіше відбудеться з ринком при наявності істотного економічного і соціального прогресу. Завдяки кризі забудовники навчилися будувати і продавати невеликі квартири по 750-900 дол. За метр. З розвитком зручною іпотеки їх частка на ринку житла істотно зросте. Від цього постраждають як дешеві 1-кімнатні «хрущовки», так і дорогі 3-кімнатні спецпроекти - квартира в новому будинку все одно буде дешевше і зручніше старої.
Михайло Мейзерський
Матеріал написаний для ІА «Репортер»
Як визначається ціна квартири в тій же Європі?Однак чи можна говорити про «здорової» нерухомості з нашими «хворими» фінансами і вже тим більше проблеми ЖКГ?