Нові квартири для середнього класу: коли з'являться і скільки будуть коштувати?

1. Ціни на нові проекти: відродження після кризи
2. У Латвії будують в кілька разів менше, ніж в Литві і Естонії
3. Що є на ринку і скільки це коштує?
4. Коли ж з'являться нові квартири для середнього класу і скільки вони будуть коштувати?

3. жовтня, 2017

За перші вісім місяців 2017 року ціни на квартири в нових житлових комплексах, за даними Латвійської асоціації нерухомості LANĪDA, виросли на 3,7% в центрі Риги і на 7,5% в мікрорайонах міста. Чому житло в нових проектах стає дорожче? Який межа ціни, коли сім'я готова розглянути покупку квартири не в серійному, а в новому проекті? Що очікувати від ринку нових проектів в майбутньому і як будуть змінюватися ціни? На ці питання порталу Riga.lv відповідають експерти асоціації LANĪDA, що представляють найбільші компанії з нерухомості в Латвії.

Фото: riga.lv

Ціни на нові проекти: відродження після кризи

За даними асоціації LANĪDA, яка узагальнює інформацію про реально здійснені угоди на ринку нерухомості, середня вартість квартир у нових проектах в мікрорайонах Риги з початку цього року збільшилася з +1271 євро до 1367 євро за кв. метр. За останній місяць (серпень) квартири подорожчали на 0,2%. Що стосується нових будівель в центрі Риги, квартири, звичайно, коштують трохи дорожче, але їх ціна все одно зростає - з січня по серпень цього року вона збільшилася з 2717 євро до 2818 євро за кв. метр (зростання на 3,7%).

Фото: riga.lv

Як і типове житло, ринок нових проектів дуже неоднорідний - він пропонує як ексклюзивні квартири, наприклад, на Кліверсале, вартість яких доходить до 6 тисяч євро за кв. метр, а сама квартира тягне на півмільйона євро, так і досить скоромні варіанти, які за 1000 євро за кв. метр. Але вони швидше стосуються умовно нового житла, назвати яке таким можна з великою натяжкою. Найчастіше це недобуд, під час кризи перейнятий банками, а зараз доведений до розуму. Або ж квартири без обробки, що вимагають додаткових інвестицій.

Однак якщо говорити про ринок в середньому, то більша частина угод (понад 60%) полягала в цінових межах від 40 до 100 тисяч євро - йдеться в основному про квартирах в нових проектах з 1-3 кімнатами, розташованими в мікрорайонах Риги (дані Arco Real).

Найменш дорогі угоди варіюються в діапазоні від 180 до 250 тисяч євро, а найпопулярніша покупка - це квартири за 50-60 тисяч євро.

Фото: riga.lv

До речі, експерти схильні говорити про якусь психологічної ціною, яка сьогодні визначає загальну атмосферу на цьому ринку. Для однокімнатних квартир це 40-60 тисяч євро, 2-кімнатні апартаменти - 70-80 тисяч євро, 3-4 кімнатні - до 100 000 євро.

Фото: riga.lv

Більше рижани поки не готові витрачати на нове житло, навіть не дивлячись на його кращу якість і зручність в порівнянні з типовими проектами. Якщо ціна квартири в новому проекті перевищує цей психологічний стандарт, то сім'ї воліють відремонтовану квартиру в типовому проекті, де ціна квадратного метра вже наближається до позначки 1000 євро, особливо якщо вона знаходиться в хорошому мікрорайоні (Пурвціємс, Золітуде, Тейк, Иманта). До речі, самі девелопери дуже чекають, коли "серійкі" за ціною квадратного метра наблизяться до вартості нових проектів. І ось чому ...

У Латвії будують в кілька разів менше, ніж в Литві і Естонії

Є цікава статистика, яка відображає розвиток ринку нерухомості Латвії в балтійському зрізі. Так, за даними Литовського Національного агентства з розвитку нерухомості, в цьому році в Литві планується ввести в експлуатацію 11 тисяч нових квартир, в Латвії таких - лише дві тисячі. Естонія за цим показником знаходиться десь в середині між ними. Однак якщо дивитися на ціни в нових проектах, то вони пояснюють цю різницю. Приблизно одна і та ж квартира в новому проекті в Талліні стоїть на 30-40% дорожче, ніж у Вільнюсі і на 50% дорожче, ніж в Ризі.

"Це говорить лише про те, що девелоперу побудувати новий проект в Талліні і в Вільнюсі набагато вигідніше, ніж в Ризі, - говорить керівник компанії Balsts Айгар Заріньш.

- Щоб він міг щось заробити, квартира повинна бути продана за ціною 1500-1600 євро за кв. метр, так як собівартість будівництва нового житла за квадратний метр становить 1300-1400 євро. Покупці ще не готові стільки платити. Треба враховувати, що зарплати в Латвії все-таки нижче, ніж в Естонії відсотків на 20-30%. Плюс відчуття стабільності як у самих покупців, так і у інвесторів - воно, на жаль, не в нашу користь. Коли вторинний ринок підтягнеться за цінами до нового житла, а це, безумовно, відбудеться, люди почнуть купувати квартири в нових проектах. Треба чекати, коли різниця в середній ціні між новим і не новим житлом буде не 500-600 євро, а 200-300 євро ".

Крім того, експерти говорять, що процес узгодження будівництва в Латвії дуже великий, і це теж відлякує інвесторів. "З моменту покупки землі до будівництва потрібно не менше двох років, а до введення в експлуатацію - все 3 роки, - пояснює керівник по обслуговуванню клієнтів Latio Алдис Рієкстіньш. - Інвестори при таких термінах не можуть нічого прогнозувати, та й ризикувати не хочуть. Хто знає, що станеться через три роки! "

Член правління ріелторської компанії Arco Real Estate Маріс Лаукалейс додає: інвестори поки не особливо зацікавлені в будівництві нового житла в Латвії, бо у нас не вистачає так званого середнього класу - основного споживача квартир в нових проектах. Наприклад, в Талліні сім'я середнього класу готова купувати квартиру в новобудові в мікрорайоні, заплативши 1800 євро за кв. метр, у нас ця сума не становить навіть 1500 євро.

Що є на ринку і скільки це коштує?

Якщо оцінити з точки зору ціни на нові проекти (близько 28 проектів у різних частинах міста), які будуть здані в експлуатацію в цьому і наступному році, то можна побачити явний дисбаланс у бік дорогих проектів, вартість яких досить висока. А ось нового житла економ-класу як і раніше не вистачає, хоча кілька пропозицій, які можна віднести до економічного, все-таки є. В цілому, приблизно у 70% нових проектів вартість квадратного метра перевищує той психологічний поріг, згаданий експертами: квартири продаються за ціною 2-2,5 тисячі євро за кв. метр. Доступні варіанти пропонуються в основному за ціною 1200-1500 євро за кв. метр і розташовані вони в таких мікрорайонах як Пурвціємс, Агенскалнс, Иманта. Правда, найчастіше, щоб купити їх саме за цією ціною, в більшості випадків необхідно зарезервувати покупку і внести перший внесок ще на стадії проектування будівлі.

Фото: riga.lv

"У Ризі дійсно є перекіс з проектами преміум-класу, - каже Маріс Лаукалейс. - На наш погляд, ідеальна пропорція повинна бути така: 60% проектів повинні бути побудовані в ціновій категорії 1400-1500 євро, щоб бути доступними для середнього класу, 10 -15% проектів - в ціновій категорії нижче 1100-1400 євро, це в основному докризові проекти, а решта - це житло преміум-класу. Але зараз у преміум-класу все 70%, а час, що залишився ділять між собою проекти для середнього класу " .

Айгар Заріньш також вважає, що ринок житла преміум-класу перенасичений. "Ми порахували, що такого житла побудовано вже на вісім років вперед, але воно як і раніше будується, - говорить він. - Хоча не дуже зрозуміло, хто всі ці покупці, які готові заплатити за квартиру по 200-300 тисяч євро".

Експерт Latio вважає, що ринок преміум-класу все-таки більше перенасичений в Юрмалі, де угод зараз дуже мало. Там, за даними LANĪDA, ціна квадратного метра не змінилася з початку року і, як і раніше, зараз становить 2840 євро. "Але там проекти будувалися за власні, а не кредитні кошти, тому продавці спокійно чекають, коли прийде їхній час. Однак Юрмалі гостро не вистачає проектів за 2-2,5 тисячі євро за кв. Метр - попит на них був би навіть з боку місцевих жителів ", - вважає він.

Коли ж з'являться нові квартири для середнього класу і скільки вони будуть коштувати?

Експерти вважають, що сьогодні дуже складно щось прогнозувати. Перш за все через демографічну ситуацію. Люди залишають країну, і це зменшує дефіцит житлового простору. В даний час найбільш активними покупцями є люди 30-40 років, у яких є сім'я і діти. Але скоро активними покупцями стануть клієнти так званого покоління "міленіум", які живуть зовсім іншими категоріями і принципами. Їх відрізняє те, що вони досить довго живуть зі своїми батьками, вважають за краще витрачати гроші не на матеріальні цінності, а на освіту і подорожі, а житло вибирають або знімне, або дуже економічне. Під них і буде підлаштовуватися ринок в найближчі роки.

Фото: riga.lv

"Оскільки сьогодні типові проекти вже підтягуються до 1000 євро за кв. Метр, то нове житло для середнього класу буде за ціною 1500-1600 євро за кв. Метр, - каже Алдис Рієкстіньш. - Можна буде купити квартиру за 1200-1300 євро за кв . метр в будинках, побудованих ще до кризи, але не завершених належним чином. Однак покупці повинні бути обережні з такими вкладеннями, так як не всі будівлі були правильно законсервовані під час простою. Ми вважаємо, що повинен відбутися перелом: люди відмовляться від покупки типових квартир за 1000 євро за кв. метр тощо едпочтут нове житло за 1300-1600 євро за кв. метр, і це трапиться незабаром ".

"Зараз на ринку багато нових проектів з великими квартирами, але в майбутньому девелопери будуватимуть нові проекти з невеликими квартирами (смарт-категорії), які недорогі в ціні і в обслуговуванні, - прогнозує Айгар Заріньш. - Люди будуть як і раніше вважати гроші, тому що зростання заробітної плати також збільшує витрати, і реальна платоспроможність не буде рости так швидко. Люди хочуть бути мобільними, і наш відкритий світ цьому сприяє ".

Ринок нерухомості в Ризі: що відбувається з цінами?