Який будинок можна побудувати на дачній або садовій ділянці? Відповідь на це питання дають федеральні технічні нормативи СНиП 30-02-97 і 31-02-2001, а також правила, встановлені забудовником або правлінням ДНП.
Наприклад, багато атмосферні селища, які повинні залучати покупців клубним характером, елітарністю, перевагою певного стилю в архітектурі, вимагають при продажу ділянки без підряду, щоб покупець зобов'язався не порушувати архітектурну цілісність селища. Зазвичай там можна будувати за готовими проектами або за індивідуальним проектом, розробленим всередині «під господаря», а зовні «під селище».
Дещо складніше розібратися в правилах СНиПов. Застосування тих чи інших норм будівництва на дачній ділянці залежить від того, чи будується просто дачний будиночок, «житлову будову» для тимчасового проживання або повноцінний житловий будинок.
Дотриматися всіх вимог саме до житлового будинку необхідно, якщо його власникам потрібна реєстрація за постійним місцем проживання.
Вимоги до житлового будинку
Одноквартирних будинками згідно СНиП 31-02-2001 можуть вважатися не тільки котеджі, але і таунхауси, а також їх різновиди (твінхауси, квадрохауси). Для цього квартири в будинках зблокованою забудови повинні бути повністю автономними одна від одної: окремі вхідні двері, підвальні та горищні приміщення, відособлена інженерна мережа.
Для житлового будинку передбачено необхідний набір кімнат:
- житлова кімната;
- кухня (як варіант можлива кухня-їдальня або кухня-ніша;
- роздільний або суміщений санвузол;
- комора або гардеробна;
- котельня, якщо немає центрального опалення.
Існують вимоги і до розмірів приміщень. Так, вітальня не може бути менше 12 кв.м, а спальня - 8. Стелі повинні бути мінімум 2,5 м (в мансардному поверсі - 2,3 м). І обов'язково повинні бути присутніми всі зручності (вода і каналізація, електрика та опалення), а також радіо (нехай радіо вас не дивують - саме через це засіб комунікації МНС повідомляє про різні природні і техногенні катастрофи)
Один з найскладніших питань - відповідність будинку вимогам пожежної безпеки. Їм присвячена окрема глава СНиП 31-02-2001, яка в 19 об'ємних пунктах містить правила щодо протипожежних перегородок, евакуаційних виходів і пожежних сповіщувачів. Розібратися в цих вимогах, прикрашених відсилання на підзаконні акти, що визначають класи пожежної небезпеки, непросто. Але вихід є: потрібно будувати будинок не вище двох поверхів. Це дає можливість обійтися без дотримання вимог по класах пожежної небезпеки і вогнестійкості (ст.6.3. Розглянутого СНиП).
Крім того, до житлових будинків пред'являють суворі санітарно-гігієнічні вимоги (по інсоляції, вентиляції, температурі приміщень і т.п.). Так, наприклад, відношення площі світлових прорізів до загальної площі підлоги повинно бути 1: 8 для житлової кімнати або кухні.
Вимоги до дачі
СНиП 30-02-97 про правила забудови дачних ділянок для садівництва передбачає можливість звести на такій ділянці житловий будинок або житлове будова. Для дачі, якої не потрібно статус житлового будинку, встановлені менш суворі вимоги, ніж для ІЖС.
Наприклад, менша висотка стель (мінімум 2,2 м проти 2,5 по СНиП 31-02-2001). Що стосується комунальної інфраструктури, то на дачі обов'язково повинна бути тільки вода. Все інше - за бажанням і можливостям. Однак під водопостачанням дачі маються на увазі не тільки централізовані мережі, а й автономне постачання від артсвердловини, криниці чи джерела (вода повинна відповідати вимогам санітарних правил - з певним рівнем Ph і мінеральних солей, без небезпечних бактерій). Як санвузла цілком допускається біотуалет, тобто каналізація необов'язкова.
Зате дуже докладно описано розміщення дачі на ділянці. Справа в тому, що в садівництві ділянки невеликі, і громадяни, які побудували величезний замок з краю ділянки, сильно псують життя своїм сусідам. Тому будинок дозволяється зводити на відстані не менше 3-х м від сусідського паркану. Від червоних ліній (так називають кордону, що розділяють приватні ділянки від громадських територій) будинок повинен знаходитися на відстані 5 м (якщо у вас повноцінна вулиця) або 3-х м (якщо проїзд).
Крім відстані до межі ділянки потрібно дотримуватися відстань до сусідніх житлових будинків: це протипожежні вимоги. Відстань залежить від матеріалу стін котеджу і класу його пожежної небезпеки. Так, між кам'яними і блоковими будинками з залізобетонними перекриттями допускається від 6 м; якщо перекриття дерев'яні - від 8 м; між дерев'яними будинками - від 15 м; між кам'яним і дерев'яним будинком - 10 м.
Відстані ці вимірюються
- від цоколя,
- при відсутності цоколя - від площини стіни;
- при наявності виступаючих більш, ніж на 50 см, елементів (звис даху, ганок і т.п.) - від краю таких елементів.
Крім того, необхідно пам'ятати про щільність забудови на дачній ділянці. Якщо дачну ділянку стандартних розмірів (6-12 соток), то норма будівель на ньому (асфальт і мощення теж вважаються) не більше 30% від площі ділянки.