Нерухомість: навіщо потрібен адвокат при здійсненні операцій

Практика

Головна > Практика > Поради наших адвокатів > Нерухомість: навіщо потрібен адвокат при здійсненні операцій

Хто несе відповідальність за наслідки визнання угоди недійсною?

Останнім часом до нас в Бюро все частіше звертаються довірителі з проханням супроводжувати майбутню угоду з нерухомістю. І серед них чимале число тих, хто вже «обпікся» на своєму попередньому досвіді, пов'язаному з купівлею нерухомості. Причому деяким з них були пред'явлені позови про визнання недійсними укладених ними угод міни, обміну або купівлі-продажу житлових приміщень.

Чи відповідають агентства по нерухомості за невдалі угоди?

Для багатьох з них було одкровенням, що ніхто, крім них самих, відповідальності за невдалу операцію не несе. І спроби потерпілих притягнути до відповідальності агентства нерухомості, які супроводжували угоду і недогледіли наявність юридичних проблем по конкретному об'єкту нерухомості, виявлялися неспроможними. Бо жоден договір з агентством нерухомості подібної відповідальності не передбачає.

Як правило, агентства беруть на себе обов'язок знайти клієнта підходящий варіант для покупки, продажу або обміну об'єкта нерухомості і допомогти оформити угоду. При цьому перевірка юридичної чистоти об'єкта нерухомості зводиться лише, як правило, до збору необхідних для оформлення угоди документів.

А оскільки ні для кого не секрет, що при зборі документів зацікавлена ​​сторона завжди може домовитися про видачу будь-яких довідок з деякими відхиленнями від вимог закону, то і проблеми, які можуть виникнути з нерухомістю в майбутньому, закладаються вже в момент такого, не зовсім сумлінного, збору документів ...

Що таке перевірка юридичної чистоти угоди і її об'єкта?

А адже саме на цій стадії необхідно якомога ретельне перевірити все, що стосується об'єкта нерухомості. Зокрема, встановити по будинковій книзі всіх осіб не тільки проживають, а й проживати на даній житловій площі раніше. Уточнити також: хто, куди і з якої причини виїхав (виписався) з даної квартири. І при цьому встановити головне: чи не будуть при відчуженні квартири порушені чиїсь права. Наприклад, права того, хто через деякий час може повернутися з місць позбавлення волі або з місця навчання, тривалого відрядження або медичного закладу. Оскільки така людина має право відповідно до закону визнати недійсною через суд відбулася операцію з відчуження житлового приміщення, в якому він проживав раніше. На якій підставі? А на те, що його права на дане житлове приміщення були порушені.

А як бути покупцеві, якщо у продавця спірного житла, якому були сплачені чималі гроші, цих грошей вже немає? А як бути, якщо в договорі взагалі не була вказана справжня сума, сплачена за квартиру, а в самій квартирі вже зроблений «євроремонт» і витрачені кошти, що значно перевищують її первованачальную вартість? Хто відшкодує всі ці витрати?

Як щодо відповідальності нотаріуса, який засвідчував угоду, ...

Може всі ці витрати відшкодує нотаріус? Адже саме він засвідчував угоду? Але ж ні. Він свою частину роботи зробив сумлінно. Так, до речі, зараз і не обов'язково оформляти угоду в нотаріуса. Все частіше угода оформляється в простій письмовій формі.

або органів реєстрації прав на нерухомість і угод з нею?

Значить відповідальність повинні нести органи по реєстрації угод з нерухомістю? Але, якщо вимоги до них будуть пред'явлені в суді, виявиться, що і вони відповідальності за наслідки подібної угоди не несуть. Бо вони, як правило, ретельно перевіряють саму угоду, як таку, але ... на підставі наявних у них даних і наданих документів ...

Може ріелтори особисто відповідають за юридичну чистоту угоди?

Що стосується відповідальності ріелторів ... Те, виявляється, їх теж не можна притягнути до відповідальності. Бо вони виконали те, що обіцяли. Знайшли об'єкт нерухомості, узгодили його з покупцем і допомогли оформити угоду. При цьому Ви самі повинні віддавати собі звіт в тому, що, в частині перевірки юридичної чистоти угоди, Ваші інтереси і інтереси агента / ріелтора, не збігаються. Ріелтори спочатку не зацікавлені з'ясовувати обставини, які могли б перешкодити здійсненню угоди. Їх завдання в тому й полягає, щоб сприяти вчиненню купівлі-продажу, а не попереджати покупця про можливі складнощі.

Звернемося до досвіду заходу!

Адже не випадково за кордоном, де ринок нерухомості склався вже давно, жодна угода не обходиться без участі адвоката. Агенти роблять свою роботу, адвокати - свою. У нас же всю відповідальність за наслідки невдалої в юридичному відношенні угоди намагаються покласти на ріелторів.

Але ці претензії не адресою. За юридичною допомогою потрібно звертатися до незалежних адвокатів, як незацікавленої стороні при здійсненні операції з нерухомістю. Це повинно стати правилом при здійсненні будь-якої угоди з нерухомістю.

І що може - цей "адвокат з нерухомості"?

Фахівці нашого Бюро, здійснюючи юридичний супровід угод з нерухомістю, послідовно виконують цілий ряд дій:

• перевіряють юридичну чистоту самого об'єкта нерухомості, його юридичну та технічну історію, і не тільки на підставі обов'язкових для здійснення угоди документів, але і роблячи необхідні запити і виїзди до відповідних інстанцій, зустрічаючись з сусідами і самими власниками, співробітниками ЖЕКів;
  
• вивчають юридичну чистоту оформлення угоди на підставі вивчення всіх правовстановлюючих документів на конкретний об'єкт нерухомості;
  
• проводять правову експертизу запропонованого до укладення договору з ріелторської фірмою і беруть участь у всіх переговорах з нею, представляючи інтереси свого довірителя;
  
• надають допомогу в зборі документів;
  
• сприяють укладенню між майбутнім продавцем і покупцем договору, що передує сам договір купівлі-продажу; мета такого договору визначити взаємні права та обов'язки сторін, терміни, суми та порядок розрахунків по майбутній угоді з тим, щоб убезпечити і саму угоду і її боку від несприятливих наслідків;
  
• розробляють схему безпечного, зручного та вигідного з точки зору оподаткування варіанта розрахунків,
• здійснюють юридичне оформлення і забезпечення безпеки передачі суми завдатку, а в подальшому суми, що залишилася за договором;
  
• складають договір купівлі-продажу нерухомості та інші юридичні документи по угоді, присутні при їх укладанні сторонами;
  
• представляють інтереси довірителя при державній реєстрації прав власності на нерухоме майно;
  
• здійснюють інші дії, спрямовані на дотримання законних прав та інтересів клієнта.

У деяких випадках фахівці Бюро за дорученням своїх Довірителів виконують цілеспрямований пошук з одночасною перевіркою юридичної чистоти об'єкта нерухомості або здійснюють пошук покупця для продажу наявної нерухомості з наступним оформленням.

Зв'язок з адвокатом "по нерухомості"?

Зателефонуйте в Адвокатське Бюро "Щеглов і Партнери" Старшому керуючому партнеру Бюро Юрію Анатолійовичу Щеглова по тел. +7 (985) 767-94-86 або +7 (495) 748-00-32, і ми надамо Вам реальну юридичну допомогу в супроводі вашої угоди з нерухомістю.

Наші адвокати - справжні професіонали і до кожної справи ставляться, як до найважливішої справи в своїй адвокатській практиці!