Ненові правила в нових умовах

Як переоформити права на нерухомість після перетворення юридичної особи.

Калініна Світлана Олександрівна
Не працює

Після внесення в законодавство нововведень , Кардинально змінили життя акціонерних товариств, ми спостерігаємо хвилю масових перетворень АТ в ТОВ. Перетворившись, суспільства, які мають у власності нерухомість, не менше масово оформляють свідоцтва про право власності. А тут ще з 1 січня 2015 року підвищилися всілякі держмита , В тому числі - за реєстрацію прав в Росреестра. Тепер оформлення права власності обходиться юридичній особі в 22 000 рублів за об'єкт. А ось внесення змін до вже існуючого такого запису коштує значно дешевше - 1 000 рублів. Так чи можна тут заощадити?

Відповімо відразу: немає, заощадити не вийде. А ось чому - давайте розбиратися.

Для чого взагалі переоформляти свідоцтво? Може, працювати зі старим? Адже при зміні компанією організаційно-правової форми (перетворення) часто взагалі не відчувається перехід права від АТ до ТОВ - майно як було «наше», так і залишилося. Здається, що змінилося щось за все два слова в назві. Але все трохи складніше.

Розберемося докладніше в тому, що таке перетворення: це вид реорганізації юридичної особи, при якому змінюється його організаційно-правова форма. Наприклад, найпопулярніший випадок - акціонерне товариство стає товариством з обмеженою відповідальністю. При цьому відбувається припинення однієї юридичної особи і виникнення іншого. Про те, що після перетворення виникло абсолютно нову юрособу, нам говорять його нові ІПН і ОГРН (обидва номери є ідентифікаторами конкретної юридичної особи і строго індивідуальні), а також те, що в отриманих з податкової виписках є запис про припинення АТ і про виникнення ТОВ . Про це ж йдеться і в Цивільному кодексі, постійно які вживають терміни «припинення» однієї особи і «створення» іншої особи.

Що ж при цьому відбувається з правом власності? Раніше воно належало АТ, але тепер АТ немає, і воно майже «автоматично» перейшло до ТОВ. У ГК це описується терміном універсальне правонаступництво - тобто перехід прав та обов'язків від однієї особи до іншої в повному обсязі і незалежно ні від чого. Це відбувається в двох випадках - при спадкуванні громадянами і при перетворенні юридичних осіб.

Аналогія перетворення і наслідування тут буде доречна і дозволить наочно зрозуміти суть того, що відбувається: як єдиний родич успадковує за померлим все його майно, права, борги, так і ТОВ «успадковує» за «померлим» (таким, що припинив своє існування) АТ все його майно, права, борги, обов'язки. Але ж при цьому ніхто не намагається стверджувати, що померлий і його спадкоємець - одна особа, правда? Так само і АТ з ТОВ не є однією особою.

За загальним правилом, право власності на нерухомість виникає в момент його державної реєстрації. Але для описаних випадків універсального правонаступництва ситуація дещо інша: дане право виникає (переходить), по-перше, незалежно від державної реєстрації, а по-друге, з дня відкриття спадщини або з моменту завершення процедури реорганізації (докладніше див. Постанову пленумів ЗС РФ і ВАС РФ №10 / 22 від 29.04.2010).

Таким чином, як тільки реорганізація завершена, нове суспільство - власник майна «старого» суспільства. Це, звичайно, так, але щоб мати докази власності, потрібно свідоцтво, тому за законом єдиним доказом існування права на нерухомість є документ про реєстрацію цього права. Тому свідчення переоформляти в будь-якому випадку потрібно. «Старе» свідоцтво містить «старі» дані вже неіснуючої особи. Точно так же, як спадкоємцю потрібно отримати нове свідоцтво (він не може користуватися свідченням померлого), зробити це необхідно і знову виник суспільству.

З яким заявою звертатися в Росреестр? Як сказано у вищезгаданому постанові Пленумів, «спадкоємець або знову виникло юридична особа має право звернутися із заявою про державну реєстрацію переходу права власності в орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним ...».

Це принципово відрізняється від зміни найменування юридичної особи, коли, наприклад, ТОВ «Ромашка» стало називатися ТОВ «Лютик», але компанія як була ТОВ, так і залишилася (організаційно-правова форма не змінилася, ІПН і ОГРН залишилися колишніми). Ситуація аналогічна зміні прізвища громадянина. Право власності ні до кого не переходить, а залишається за тим же самим обличчям. У цьому випадку досить звернутися в Росреестр із заявою про внесення змін до існуючого такого запису.

У зв'язку з внесенням змін 1 в цивільне законодавство застаріли такі організаційно-правові форми, як закрите і відкрите акціонерне товариство. Тепер замість них ГК передбачає непублічна і публічне акціонерне товариство. У разі якщо суспільство з ВАТ стає публічним акціонерним товариством або з ЗАТ перетворюється просто в АТ, така зміна розглядається так само, як зміна назви, але не як зміна організаційно-правової форми. По-перше, статус суспільства і сама суть його форми не змінилася, змінилося лише її назву; а по-друге, у суспільства залишилися колишні ІПН і ОГРН. Реорганізації в даному випадку не відбувається. Більш того, перейменування з ЗАТ / ВАТ в АТ / ПАТ в деяких випадках відбувається в податковій автоматично.

Тепер до фінансового питання. Підпункт 22 пункту 1 статті 333.33 НК РФ: за державну реєстрацію прав, обмежень (обтяжень) прав на нерухоме майно сплачується державне мито в розмірі 22 000 рублів (для організацій). Порівняйте з підпунктом 27 пункту 1 статті 333.33 НК РФ: за внесення змін до записів Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним сплачується мито в розмірі 1 000 рублів (для організацій).

На додаток - лист Мінфіну «У разі перетворення юридичної особи одного виду в юридичну особу іншого виду <...> за реєстрацію виникли прав <...> сплачується державне мито відповідно до <...> пп. 22 п.1 ст. 333.33 Податкового кодексу, тобто 22 000 рублів 2 ».

Якщо при перетворенні звернутися в Росреестр із заявою про внесення змін, суспільство отримає відмову, причому це аж ніяк не рідкісний випадок. З цього питання склалася чітка судова практика. Так, ухвалою Вищого Арбітражного Суду РФ від 14 грудня 2007 р №16320 / 07 визнаний обгрунтованим відмова в реєстрації прав у зв'язку з неповною сплатою держмита (мито було сплачено за внесення змін). Справа дійшла до вищої інстанції, так що сперечатися, здається, більше нема про що. Є, однак, і більш свіжі рішення, аналогічні визначенням ВАС: наприклад, Постанова ФАС Московського округу від 20 березня 2013 р №Ф05-1375 / 13 у справі №А41-39660 / 2012 Постанова Шістнадцятого арбітражного апеляційного суду від 16 грудня 2013 р . №6АП-3713/13.

Виходить, що правила ці - не нові, просто зараз питання стало гостріше і актуальніше: всі хочуть перетворитися якомога швидше і дешевше - але абсолютно безболісно це зробити не вдасться.

1 Федеральний закон від 5 травня 2014 р №99-ФЗ «Про внесення змін до глави 4 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації та про визнання такими, що втратили силу окремих положень законодавчих актів Російської Федерації».

2 Лист Департаменту податкової і митно-тарифної політики Мінфіну РФ від 27 жовтня 2008 р №03-05-05-03 / 46, номер пункту і сума наведені з урахуванням змін в законодавстві, що набрали чинності після видання листа.

акціонерні товариства, акціонерні угоди, нерухомість, реєстрація та реорганізація, реєстрація фірм

Схожі матеріали