- Квартири в розстрочку від страхових компаній
- Під вивіскою житлового кооперативу може ховатися фінансова піраміда
- Нерухомість від недобросовісного ріелтора
- Юридична чистота: які нюанси необхідно перевірити
- Небезпечні віражі пайового будівництва
- Який договір не варто укладати із забудовником?
- Коли не варто купувати житло за держпрограмою
Незважаючи на економічні труднощі, попит на житло в Казахстані залишається високим.
Цьому сприяє дефіцит готової нерухомості, зношеність житлового фонду, зростання населення і так званий «інстинкт житла», тобто бажання жити у власній нерухомості, властивий казахстанському менталітету. І часом в бажанні будь-що-будь купити квартиру, людина втрачає пильність і стає жертвою незаконних дій продавця або відвертого шахрайства.
У цьому матеріалі розглянемо кілька факторів, які потрібно враховувати при покупці квартири.
Про актуальні умовах іпотеки можна прочитати в спеціальній статті .
Квартири в розстрочку від страхових компаній
Не так давно в містах Казахстану стали пропонувати купити квартиру в розстрочку через накопичувальне страхування життя , Причому без переплати і підтвердження дохода.То є клієнт оформляє страховий поліс, знаходить квартиру, вносить початковий внесок. Потім компанія набуває цю нерухомість в свою власність, а клієнт укладає з компанією договір найму і платить щомісячні внески. Через 10-30 років житло обіцяють передати у власність орендарю, а також деяку накопичені гроші.
Загалом, щоб придбати житло необхідно брати участь в накопичувальному страхуванні життя. Причому компанія, яка пропонувала такий спосіб покупки квартири була іноземній і не мала ліцензії на заняття страховою діяльністю в Республіці Казахстан.
Страховий омбудсмен Казахстану Андрій копів застерігає від купівлі житла таким способом.
- У Казахстані заборонена діяльність неліцензованих страхових компаній. По-перше, це повинні бути резиденти, згідно із законодавством Республіки Казахстан. По-друге, у них повинна бути належним чином оформлена ліцензія на заняття страховою діяльністю, видана Національним банком РК. По-третє, в законі чітко визначено, чим повинна займатися страхова компанія. Торгувати нерухомістю вона не має права.
Виходить, що якщо така контора не виконає своїх обіцянок, то клієнт не зможе розраховувати на підтримку держави в особі Нацбанку, і рішення своєї проблеми доведеться знаходити самостійно.
«Нурли жер» у 2017 році: умови і ціни нової житлової програми >>>
Під вивіскою житлового кооперативу може ховатися фінансова піраміда
Також зустрічаються оголошення про можливість купити квартиру через споживчий кооператив. Звичайно, сама по собі схема покупки через кооператив цілком собі законна. Житлово-будівельні кооперативи стають досить популярними в Казахстані, зокрема в Астані. Громадяни можуть об'єднатися, для того щоб побудувати і утримувати будинок.
Але деякі кооперативи пропонують не будувати разом, а купувати будь-які квартири в розстрочку за рахунок пайових внесків інших членів кооперативу. Тобто пайовик повинен внести 10% від вартості квартири і чекати поки інші, людина 10-15 внесуть свої 10%. Виходить, що чим більше людей привернуть до кооперативу, тим швидше можна купити житло.
Але при цьому нерухомість у власність набуває не член кооперативу, а компанія. І потім цю квартиру дає в оренду пайовику. Клієнт же «клює» на низькі щомісячні внески і райдужні обіцянки голови передати дану нерухомість у власність члену кооперативу років через 30.
Іпотека без підтвердження доходу в Казахстані - це не більше ніж маркетинговий хід. Дохід доведеться підтвердити, але за спрощеною схемою, а також, швидше за все, надати заставу. Про те, яка переплата буде по кредиту на таких умовах, читайте тут
Купити квартиру в 2017 році: оформлення нерухомості, податки, держпрограми >>>
Нерухомість від недобросовісного ріелтора
При покупці квартири рекомендується звертатися до ріелторів. І вибір надійного ріелтора дуже важливий, так як інакше це може обернутися серйозними проблемами. Президент Об'єднаної асоціації ріелторів Казахстану (ОАРК) Олена Грива рекомендує покупців насторожитися, якщо в поведінці ріелтора, який пропонує вам певну квартиру, присутні наступні фактори:
- ріелтор пропонує зробити передоплату до підписання договору і виконання своїх зобов'язань за договором;
- не надає інформацію про об'єкт, в зв'язку з тим, що він не робив попередній перегляд об'єкта і правовстановлюючих документів;
- якщо фотографії в оголошенні не відповідають дійсності;
- споживачеві, хто зателефонував по рекламі, замість рекламованого об'єкта пропонують інший об'єкт, пояснюючи це тим, що рекламований об'єкт проданий;
- якщо, після підписання договору, ріелтор відмовляється організувати зустріч з власником об'єкта або його довіреною особою;
- якщо на етапі передачі завдатку не надаються оригінали правовстановлюючих документів або належним чином завірені копії правовстановлюючих документів.
Глава ОАРК радить перед початком роботи з ріелтором перевірити підтвердження права надавати ріелторські послуги.
- Для цього необхідно дізнатися, в якому агентстві нерухомості працює ріелтор і зателефонувати в офіс компанії, - говорить Олена Грива. - Якщо ріелтор працює як індивідуальний підприємець - попросити надати свідоцтво ВП. І обов'язково, звертаю увагу, треба скласти договір. Перед підписанням уважно ознайомитися з усіма пунктами договору.
Серед ознак компетентності ріелтора Олена Грива виділяє наявність:
- сертифіката про проходження навчання в ріелторської сфері,
- атестата, що підтверджує професійний рівень ріелтора;
- рекомендацій і відгуків клієнтів;
- членство в професійному співтоваристві, наприклад в ОАРК (перевірити наявність цього документа можна на сайті ОАРК).
Право фізичній особі надавати ріелторські послуги дають трудовий договір або наявність свідоцтва про державну реєстрацію індивідуального підприємця.
Як не потрапити на чорного ріелтора? >>>
Юридична чистота: які нюанси необхідно перевірити
На ринку вторинної нерухомості існує ряд поширених шахрайських схем. Керуючий партнер Казахстанської ліги юристів Станіслав Лопатин виділяє фактори, які повинні насторожити покупця:
- Продавець відмовляється надати довідку про зареєстровані права (обтяження) на нерухоме майно, довідку про зареєстрованих і припинені права на нерухоме майно.
- Право власності на квартиру у продавця виникло менше одного року тому.
- Власники квартири часто змінювалися протягом останніх трьох років.
- Площа квартири зазначена в правовстановлюючому документі або технічному паспорті не відповідає площі, зареєстрованої в органах юстиції.
- Наявність обтяжень або юридичних домагань третіх осіб.
- Правовстановлюючий документ, зазначений в довідці про зареєстровані права (обтяження) не відповідає документу, який надає продавець.
- Право власності на квартиру не зареєстровано.
- Продавець відмовляється надати оригінали правовстановлюючих документів на квартиру.
- Нинішній власник отримав квартиру в якості спадщини.
- Квартира перейшла у власність продавця за постановою судового виконавця в результаті продажу з торгів.
- Право власності виникло на підставі рішення суду.
- Квартира б придбана продавцем в результаті приватизації.
- У продавця відсутні оригінали правовстановлюючих документів, є лише дублікати або копії, вірність яких засвідчена нотаріусом.
- У правовстановлюючих документах є велика кількість підчисток і виправлень.
- Переговори про продаж веде одна людина, грошові кошти отримує інша людина, а власником є третій.
- Власник недієздатний, страждає алкоголізмом, перебуває на обліку психоневрологічному і наркологічному диспансері.
- Нерухомість продається за дорученням.
- Відсутня технічний паспорт, в паспорті не вказані зміни в плануванні, не збігається площа нерухомості з вказаною в правовстановлюючому документі і довідці про зареєстровані права.
- Продавець пропонує вказати в договорі нижчу вартість в порівнянні з реально сплачується ціною, пропонує оформити договір дарування замість договору купівлі-продажу.
- Продавець поспішає продати квартиру якомога швидше і за ціною більш низькою, ніж на ринку.
- Продавець відмовляється посвідчити договір купівлі-продажу у нотаріуса.
- Продавець не надає згоди одного з подружжя на продаж квартири і не підтверджує відсутність шлюбних відносин на момент набуття ним квартири.
- .Продавец є учасником судових розглядів, в тому числі щодо нерухомості, що купується.
- Будинок, в якому знаходиться продається житлоплощу, є аварійним.
- При наявності хоча б одного з перерахованих факторів, є ризики визнання договору купівлі-продажу недійсним, - наголошує Станіслав Лопатин. - У таких випадках краще всього звертатися кюрістам для детальної перевірки.
Іпотека від Жілстройсбербанка: спільні програми з забудовниками в 2017 році >>>
Небезпечні віражі пайового будівництва
Уряд і місцева влада намагаються робити все можливе, щоб навести порядок у сфері пайового будівництва. Так в Казахстані прийнято новий закон «Про пайову участь у житловому будівництві» , Акимат столиці регулярно оновлює список недобросовісних забудовників Астани. І хоча сьогодні стати пайовиком вже не так небезпечно, як це було в кризових 2000-х, проте варто уважно ставиться до вибору забудовника . Тим більше що зараз на дворі чергова економічна криза.
Юрист Станіслав Лопатин виділяє головні небезпеки пайової участі в будівництві на сьогоднішній день:
- Відсутність дозвільних документів на будівництво.
- Неякісне будівництво, недоробки, порушення проектних показників.
- Порушення термінів будівництва.
- Порушення термінів здачі об'єкта в експлуатацію при завершеному будівництві.
- Подорожчання вартості нерухомості в процесі будівництва.
- Невідповідність реальної площі нерухомості договірної.
- Неповна готовність (обробка).
«Нурли жер» у 2017 році: умови і ціни нової житлової програми >>>
Який договір не варто укладати із забудовником?
- Якщо громадяни уклали типовий договір пайової участі, затверджений Міністром національної економіки Республіки Казахстан від 3 грудня 2014 року № 123, і в обов'язковому порядку застосовується забудовниками при пайовому будівництві, то в принципі основний ризик неповернення грошей або передачі у власність нерухомості практично вирішене, - вважає керуючий партнер Казахстанської ліги юристів Ерлан Ерболатұли. - Оскільки законом порядок такого будівництва і відповідальність забудовника чітко прописані, механізм дозволяє захистити права і інтереси пайовиків. Решта спірні моменти, які будуть виникати між сторонами, думаю можна вирішити, в крайньому випадку можна звернутися до суду.
Небезпека і ризик втратити гроші або майна, на думку юриста, досить високий при укладанні альтернативних договорів на зразок інвестування, попередніх договорів купівлі-продажу і т.п.
- Незабаром, починаючи з жовтня поточного року, такі договори або угоди (угоди) із залучення грошей фізичних або юридичних осіб для будівництва житлових будинків, укладені з порушенням встановлених вимог і порядку, будуть визнаватися недійсними, - каже Ерлан Ерболаұли. - А ось повернення сплачених грошей в такій ситуації найчастіше під питанням, та й дуже тривалий процес, оскільки все майно такого забудовника при негативному розвитку подій ризикує бути заарештованим, обтяженим претензіями третіх осіб.
Юрист не рекомендує купувати житло, якщо у забудовника немає дозвільних документів, наприклад відсутність будівельної ліцензії, первинних документів та погоджень на об'єкт будівництва, робочого проекту будівництва, правовстановлюючого документа на земельну ділянку тощо
Жілстройсбербанк відкрив нову програму - «Свій будинок», про умови придбання квартир в новобудовах від держави читайте тут .
Коли не варто купувати житло за держпрограмою
В останні роки якість будинків , Що здаються в рамках держпрограм, зокрема Програми розвитку регіонів до 2020 року, стало помітно вище. Позначається посилення контролю процесу будівництва з боку держорганів після сумнозвісної «Бесоби» , А також численних прикладів порушення будівельних норм при спорудженні доступного житла по всьому Казахстану. Досить згадати, що за 8 місяців 2014 роки за неякісне будівництво житла за держпрограмою до адміністративної відповідальності було притягнуто 371 підрядна організація.
Сьогодні на вторинному ринку нерухомості сформувався певний пласт пропозиції з продажу таких квартир, зданих в експлуатацію на початку 2000-х. Ціна на таке житло досить висока, так як вдома вважаються новобудовами. У них хороші планування, нові інженерні комунікації, але страждає облицювання будівель, підвальні приміщення, покрівля. Термін експлуатації цих будинків під великим питанням, тому варто ретельно все зважити, перш ніж зважитися на покупку квартири.
Фото: stena.ee, reporter63.ru; egalite-infos.fr
інформаційна служба kn.kz
Як не потрапити на чорного ріелтора?