Старі квартири в Москві дешевшають, але вони нікому не потрібні
Експерти московського ринку нерухомості впевнені - попит на вторинне житло в доступному для огляду майбутньому почне падати, то не встоять і ціни. Всьому виною антиросійські санкції і похитнувся рубль.
Ніколи такого не було, і ось знову
За даними аналітиків агентства «Інком-Нерухомість», в минулому липні на вторинному ринку житла вперше за весь 2018 рік не було зафіксовано перевищення попиту над показниками за аналогічний період минулого року. До цього в кожен з місяців поточного року попит був вище, ніж в ті ж періоди 2017 го, - на п'ять, а часом і на все 20 відсотків.
Ріелтори вважають, що купівельна активність знизилася через завершення іпотечного буму. Так званий відкладений попит реалізувався - ті, хто чекали зниження ставок по кредитах, чесно дочекалися і купили, що хотіли. А нової партії «ждунов» поки немає. Та й ставки по іпотеці можуть знову піднятися, попереджають вони.
ФОТО: АНТОН ВАГАНОВ / «КОММЕРСАНТ»
За даними іпотечного регулятора «Дом.рф», протягом останніх десяти місяців (з жовтня 2017 го) в Москві стабільно щомісяця видається приблизно на 60 відсотків більше іпотеки, ніж в аналогічні періоди минулого року. З січня по липень 2018 го в Москві оформили більше кредитів на житло, ніж за весь 2016 рік.
В останньому літньому місяці падіння попиту на вторинні квартири може продовжиться, прогнозують в «ІНКОМ»: передбачається, що авансів буде внесено на 5-10 відсотків менше, ніж у серпні 2017 го, - через загрозу введення нових антиросійських санкцій і ослаблення рубля . «А в разі загострення економічної обстановки (викликаного, наприклад, ударом санкцій за найбільшими банками Росії) очікуваний сумарний приріст попиту до кінця 2018 року - в порівнянні з підсумками 2017 го - складе 15-20 відсотків замість прогнозованих на початку року 50-ти », - йдеться в наданому редакції аналітичному огляді.
Попередній обвал попиту на «вторинку» через ослаблення рубля і загострення політичної обстановки був зафіксований в березні-квітня 2018 го: тоді ринок не дорахувався приблизно 15 відсотків покупців, які відклали вихід на угоду на невизначений термін. Причини - збільшення військового конфлікту в Сирії, що триває погіршення відносин між Росією і країнами Заходу, висилка російських дипломатів - все те, що спричинило за собою негативні зміни в економічній сфері.
Рости не судилося
Ріелтори не виключають, що після періоду невеликого збільшення цін на вторинне житло, що спостерігався в Москві з початку нинішнього року, нерухомість знову почне дешевшати. При цьому в «ІНКОМ» підкреслюють, що про суттєве погіршення кон'юнктури на «вторинці» говорити поки не доводиться - продавці і покупці вже звикли до новин про фінансові катаклізми.
«Нові санкції і ослаблення російської валюти - це страшилки, якими вже не налякати більшість наших клієнтів, - говорить Сергій Шлома, директор департаменту вторинного ринку« ІНКОМ-Нерухомість ». - Висловлюючись фігурально кажучи, у них виробився певний імунітет, і сьогодні вони набагато спокійніше на них реагують. Тому, незважаючи на потенційне ускладнення економічної ситуації, покупці в більшості своїй продовжують виходити на угоди, хоча деколи дійсно беруть паузу, щоб простежити за подальшим розвитком подій. Найбільш сильно ринок нерухомості постраждає в тому випадку, якщо санкції вдарять по нашим найбільшим банкам - Ощадбанку, ВТБ і іншим. В результаті може помітно зрости ключова ставка Центробанку, а слідом за нею - ставки по іпотеці. Крім того, якщо у цих банків виникнуть проблеми з ліквідністю, вони, швидше за все, будуть видавати кредити на покупку житла на більш жорстких умовах. Через це ринок нерухомості може втратити частину потенційних покупців ».
Що стосується цін на «вторинку», то, за спостереженнями «ІНКОМ», до нинішнього року вони плавно скорочувалися - якщо в грудні 2014-го середня вартість пропозиції квадратного метра дорівнювала 195,1 тисячі рублів, то в тому ж місяці 2017 року - 177,6 тисячі рублів. Однак до теперішнього моменту даний показник збільшився до 180,6 тисячі рублів. З початку 2018 року зросла і середня вартість реалізації вторинних об'єктів - з 154,4 тисячі рублів до 163,5 тисячі рублів за метр. Чи вдасться розгорнути ціни назад - покаже час.
Середня ціна реалізованих квартир на вторинному ринку Москви (в старих кордонах), за даними «МІЕЛЬ», в 2018 році становить 9,4 мільйона рублів. Рік тому вона була вищою - 9,6 мільйона рублів.
Уже зараз, втім, ясно: в обставинах, що склалися як ніколи актуальна цінова адекватність - увагу покупців навряд чи приверне лот, який виставляється за несправедливою вартості. «Лоти з завищеною ціною як і раніше йдуть вкрай важко, адже реального зростання доходів у населення ми не записуємо, як і передумов для такого зростання», - повідомили в «МІЕЛЬ-Мережа офісів нерухомості».
реальність кусається
За підрахунками «МІЕЛЬ», вторинних квартир в продажу більше не стає - навпаки, обсяг пропозиції неновій нерухомості тільки за липень зменшився майже на п'ять відсотків, до 39 тисяч об'єктів. Це, втім, не обов'язково свідчить про киплячій активності покупців - багато продавців знімають об'єкти з продажу в період відпусток, деякі впадають у відчай продати квартири за бажаною ціною і починають їх здавати - до кращих часів.
Ретельне студіювання бази Ціан показало: швидко йдуть з ринку пропозиції, які по-англійськи називаються влучним словом the catch - улов, знахідка, тобто по-справжньому привабливі: оцінені істотно нижче за ринок, в унікальних будинках, вдалих місцях і так далі. Але на першому місці, звичайно, ціна.
Тим часом на інтернет-форумах і раніше, як і в сумний 2015-й і малоприємний для продавців «вторинки» 2016 й, активно обговорюється проблема «впаріванія» покупцям володіти своїм майном. Тих, хто не може продати, багато. Заголовки тим стандартні - «Не продається квартира, у мене відчай», «Що з ринком? Квартира не продається »,« Ніяк не продається квартира ». У коментарях горе-власникам радять плавно знижувати ціну.
Пропонуються, втім, і інші варіанти - чекати зростання попиту, обдаровувати покупців меблями і гаражами (якщо є), здавати в оренду і навіть такий - «йди до церкви до святого Спиридона».
Середній термін експозиції квартири в Москві, за даними «ІНКОМ», в липні 2018 року становив 70 днів, тобто місяць-півтора в продажу - це нормально (за умови, що об'єкт адекватно оцінений). Покупцям, в свою чергу, буде корисно знати, що з продавцями можна торгуватися: середній розмір знижки зараз - 7 відсотків, з дисконтом в кінцевому підсумку реалізуються близько 82 відсотків вторинних квартир. Рік тому таких було більше - 88 відсотків. Але черг за житлом як не було, так і немає (і не передбачається) - на велике розчарування власників.
За матеріалами: «Лента.Ру»
Заголовки тим стандартні - «Не продається квартира, у мене відчай», «Що з ринком?