- Особливості договору купівлі-продажу нерухомості
- Істотні умови договору купівлі-продажу нерухомості
- Державна реєстрація
- Перевірка самого об'єкта нерухомого майна
- Перевірка продавця
- Розрахунки, порядок оплати
Перед операцією купівлі-продажу нерухомого майна навіть у досвідченого юриста виникає маса питань. Як правило, це пов'язано з підвищеною значимістю угоди (адже нерухомість - дорогий актив). Такі угоди, як правило, знаходяться на контролі у керівника компанії (або, відповідно, у індивідуального підприємця). Часто угоду необхідно провести дуже швидко. При цьому важливо дотримати певні правові процедури.
Галина Богданівська
кандидат юридичних наук, суддя Вісімнадцятого арбітражного апеляційного суду
Юлія Копеева
старший експерт ЮСС «Система Юрист»
Володимир Ланда
кандидат юридичних наук, радник Правового управління уряду м Москви
перед операцією купівлі-продажу нерухомого майна навіть у досвідченого юриста виникає маса питань. Як правило, це пов'язано з підвищеною значимістю угоди (адже нерухомість - дорогий актив). Такі угоди, як правило, знаходяться на контролі у керівника компанії (або, відповідно, у індивідуального підприємця). Часто угоду необхідно провести дуже швидко. При цьому важливо дотримати певні правові процедури. Перевірити чистоту угоди на предмет ризиків, як справжніх, так і майбутніх. Провести переговори і переконати контрагента надати необхідні документи. Провести державну реєстрацію угоди. Нарешті, велика ймовірність того, що угода з нерухомістю підпаде під критерії значного правочину, а значить, для її здійснення потрібно буде залучити акціонерів (учасників) компанії.
Покупець в угоді з купівлі-продажу нерухомості - менш захищена сторона, ніж продавець (хоча і у продавця є свої персональні ризики). Зокрема, покупцеві дістаються всі постріскі, пов'язані з експлуатацією майна. Тому на стадії укладання договору важливо перевірити ймовірні ризики, пов'язані з об'єктом придбання майном. Наприклад, купуючи земельну ділянку, важливо дізнатися, які плани органів державної влади на земельний масив, до якого включено цікавить земельна ділянка.
Особливості договору купівлі-продажу нерухомості
Договір купівлі-продажу нерухомого майна - договір, за яким продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно ( п. 1 ст. 549 ГК РФ ). Такий договір є різновидом договору купівлі-продажу і регулюється загальними положеннями про купівлю-продаж в частині, що не врегульованою спеціальними нормами параграфа 7 глави 30 «Купівля-продаж» Цивільного кодексу РФ ( п. 5 ст. 454 ГК РФ ). Стаття 130 Цивільного кодексу РФ визначає перелік майна, яке закон відносить до нерухомого майна і на яке поширюються правила, що застосовуються по відношенню до продажу нерухомості. Особливості договору купівлі-продажу нерухомості:
Істотні умови договору купівлі-продажу нерухомості
Договір вважається укладеним, коли між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов договору ( п. 1 ст. 432 ГК РФ ).
На додаток до того, що необхідно перевірити при узгодженні будь-якого договору , Юрист покупця повинен переконатися, що договір купівлі-продажу нерухомого майна містить всі необхідні істотні умови.
1. Умови про предмет договору.
Предмет договору повинен чітко визначати підсумок, до якого сторони бажають прийти в результаті реалізації договору. Предмет договору визначає саму сутність виникли правовідносин. Відсутність згоди сторін щодо предмета угоди не дозволить надалі виконати договір належним чином. Тому такий договір буде вважатися неукладеним.
У договорі продажу нерухомості повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна ( ст. 554 ГК РФ ).
Предметом договору купівлі-продажу є індивідуально-визначені речі, що мають унікальні ознаки, які зафіксовані, наприклад, в документах органів технічної інвентаризації, кадастровому паспорті.
2. Умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду .
Договір купівлі-продажу нерухомості є одним з договорів-винятків, в якому ціна є істотною умовою договору. Ціна в договорі купівлі-продажу нерухомого майна повинна бути узгоджена в письмовій формі, інакше договір буде вважатися неукладеним ( п. 1 ст. 555 ГК РФ ).
Для договору купівлі-продажу житлового приміщення закон встановлює ще одну істотну умову - перелік що у ньому осіб, які зберігали право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, із зазначенням їх прав на користування продаваним житловим приміщенням ( п. 1 ст. 558 ГК РФ ).
3. Умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін має бути досягнуто згоди ( абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ ). Відповідно, повинні бути узгоджені умови, які продавець позначив як істотні.
Державна реєстрація
Коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у покупця виникає з моменту такої реєстрації ( абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ ). Порядок державної реєстрації, підстави зупинення або відмови в реєстрації встановлюються відповідно до Цивільного кодексу РФ і Федеральним законом від 21 липня 1997 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (далі - Закон про державну реєстрацію). Про це сказано в пункті 6 статті 131 Цивільного кодексу РФ.
Момент укладення договору купівлі-продажу нерухомості та момент переходу права власності на нерухоме майно не збігаються. Це один з найбільш гострих питань договору купівлі-продажу для покупця, так як момент оплати за договором, як правило, пов'язаний з моментом підписання самого договору. Однак угоду можна вважати завершеною тільки після того, як перехід права власності знайшов відображення в ЕГРП і покупець отримує свідоцтво про право власності на придбаний об'єкт нерухомості. Форма свідоцтв та спеціального надпису про перехід права власності встановлюється Правилами ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (затвердженими постановою Уряду Р. Ф. від 18 лютого 1998 № 219 ).
Якщо одна зі сторін ухиляється від реєстрації переходу права власності на нерухомість, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності ( п. 3 ст. 551 ГК РФ ).
Реєстрація прав проводиться на підставі заяви правовласника, сторін договору або уповноваженого ним (ними) на те особи за наявності у неї нотаріально посвідченої довіреності ( абз. 1 п. 1 ст. 16 Закону про державну реєстрацію ). Крім заяви про державну реєстрацію, заявники повинні докласти документи, необхідні для проведення державної реєстрації ( абз. 1 п. 2 ст. 16 Закону про державну реєстрацію ). Повний перелік документів в кожному конкретному випадку визначається індивідуально. Загальні вимоги до документів вказані в статтях 16-18 Закону про державну реєстрацію та методичних рекомендаціях щодо порядку проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (затверджених наказом Мін'юсту Росії від 1 липня 2002 № 184 ).
Приблизний список документів, які необхідно додати до заяви про державну реєстрацію:
1. Договір купівлі-продажу, передавальний акт. Кількість, яка дорівнює кількості учасників угоди, і один для реєстраційної справи.
2. Документи органів технічної інвентаризації (наприклад, технічний паспорт, кадастровий паспорт, виписка з реєстру об'єктів містобудівної діяльності). Разом з тим, предметом купівлі-продажу може бути об'єкт нерухомості, право власності на який не зареєстровано в ЕГРП. Крім того, об'єкт нерухомості може зовсім не існувати в останній момент укладання угоди. У таких випадках предмет договору можна індивідуалізувати (замість названих вище документів) шляхом вказівки інших відомостей, що дозволяють встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю. Наприклад, до таких відомостей належать місцезнаходження будується нерухомості, орієнтовна площа майбутньої будівлі або приміщення, інші характеристики, властивості нерухомості, певні, зокрема, відповідно до проектної документації.
3. Рішення про схвалення угоди або підтвердження, що угода не є для організації великої. Наприклад, відповідна довідка з підписами керівника та головного бухгалтера.
4. Копія та оригінал платіжного документа про сплату державного мита. Державне мито за державну реєстрацію прав на нерухоме майно, договорів про відчуження нерухомого майна становить для фізичних осіб 1 тис. Руб., Для організацій - 15 тис. Руб. ( подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ ).
5. Нотаріальна довіреність осіб, що представляють документи на державну реєстрацію. Якщо документи подає керівник організації, то він представляє статут і документ про обрання його на посаду.
6. Нотаріальні копії установчих документів юридичних осіб, представлених в угоді, свідоцтва ФНС Росії про реєстрацію, перереєстрацію юридичної особи, свідоцтва про всі зміни.
7. Документи, що підтверджують повноваження керівника.
Увага! У ряді випадків для реєстрації угод і (або) виникають на їх підставі прав можуть знадобитися додаткові документи.
Державна реєстрація прав - це юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу РФ ( п. 1 ст. 2 Закону про державну реєстрацію ). У зв'язку з цим при здійсненні державної реєстрації переходу права власності в силу статті 13 Закону про державну реєстрацію Росреестр проводить правову експертизу документів та перевірку законності угоди. Тому в ряді випадків перелік правовстановлюючих документів, що подаються для реєстрації угод і (або) виникають на їх підставі прав (договір купівлі-продажу), може бути доповнений. Наприклад, управління Россреестра по Москві встановило, що для реєстрації правочину, вчиненого під умовою ( ст. 157 ГК РФ ), Повинні представлятися документи, що підтверджують виконання відповідних умов ( наказ від 13 квітня 2010 року № 113 «Про затвердження порядку прийому документів на державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і зразкових переліків документів, що подаються на державну реєстрацію»).
Детальніше див. Що потрібно зробити покупцеві нерухомості, щоб зареєструвати перехід права власності і Що потрібно зробити покупцеві нерухомості, якщо продавець ухиляється від реєстрації .
Перевірка самого об'єкта нерухомого майна
Щоб виключити ризики, пов'язані з самим об'єктом придбання об'єктом, юристу потрібно запросити виписку з ЕГРП, перевірити правовстановлюючі документи, а також перевірити, чи не ведеться судовий спір щодо цього об'єкта.
1. Виписка з ЕГРП.
Перше, що необхідно зробити, починаючи перевірку об'єкта нерухомості, - отримати відомості з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно (ЕГРП) про права на придбаний об'єкт. Відомості, що містяться в ЕГРП, надаються у вигляді витягу з ЕГРП або в іншому вигляді, визначеному Мінекономрозвитку Росії. Видачею виписок з ЕГРП займається Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії в особі своїх територіальних органів (далі - Росреестр). на офіційному сайті Росреестра можна знайти адреси, телефони, сайти територіальних органів (докладніше див. Як знайти інформацію на сайті Росреестра ).
Відомості, що містяться в ЕГРП, є загальнодоступними (за винятком відомостей, доступ до яких обмежений федеральним законом). Діє правило відкритості відомостей про державну реєстрацію прав. Росреестр зобов'язаний надати виписку з ЕГРП будь-якій особі, яка звернулася за запитом, в тому числі за допомогою поштового відправлення, використання мереж зв'язку загального користування або інших технічних засобів зв'язку, шляхом забезпечення доступу до інформаційного ресурсу, що містить відомості ЕГРП ( абз. 1 п. 1 ст. 7 Закону про державну реєстрацію ).
Однак є інформація обмеженого доступу, яка може бути надана тільки колу осіб, визначеному пунктом 3 статті 7 Закону про державну реєстрацію.
Максимальний термін видачі виписки з ЕГРП становить не більше ніж п'ять робочих днів з дня отримання Росреестра відповідного запиту ( абз. 1 п. 2 ст. 7 Закону про державну реєстрацію ).
За надання відомостей, що містяться в ЕГРП, стягується плата. Наказом Мінекономрозвитку Росії від 16 грудня 2010 року № 650 «Про порядок справляння і повернення плати за надання відомостей, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним, видачу копій договорів та інших документів, що виражають зміст односторонніх угод, укладених у простій письмовій формі, і розмірах такої плати» встановлено:
- розміри плати;
- порядок справляння і повернення плати за надання відомостей з ЕГРП.
Офіційна інформація про порядок видачі відомостей про зареєстровані права приведена на сайті Росреестра . Тут же можна отримати:
- бланк заяви про надання відомостей з ЕГРП;
- бланк квитанції про оплату за надання відомостей, що містяться в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.
Увага! Без попереднього отримання виписки з ЕГРП покупець ризикує придбати об'єкт, який, наприклад, є об'єктом оренди або іпотеки. Дані обтяження зберігаються і при переході прав на нерухоме майно. Якщо ж нерухомість знаходиться під арештом, реєстраційний орган зовсім не зареєструє перехід права власності.
Важливість отримання виписки з ЕГРП складається в наступному:
- виписка дозволить з'ясувати, кому належить на праві власності об'єкт, що цікавить нерухомості;
- отримання виписки з ЕГРП буде свідчити, що майбутній власник (добросовісний набувач) зробив належні дії для законного придбання майна ( ст. 302 ГК РФ ).
У виписці з ЕГРП буде відображена інформація про обтяження майна. Наприклад, у виписці ЕГРП буде відображено, чи є арешт на об'єкт майна, чи знаходиться майно в заставу, накладено сервітут на земельну ділянку та інші обмеження (обтяження) .
Крім того, додатково, коли мова йде про земельну ділянку, важливо упевнитися, чи не обмежений він публічним сервітутом . Подібна інформація запитується в місцевих органах влади за місцезнаходженням земельної ділянки.
Див. також Як зібрати пакет документів для реєстрації операції з нерухомим майном , Як отримати інформацію у Росреестра , Запит про надання відомостей з ЕГРП .
2. Перевірка наявності судового спору.
Якщо по відношенню до об'єкта нерухомості є судовий спір, він може бути ніяк не відображено у ЕГРП. Справа в тому, що до реєстру вноситься інформація тільки про який набрав чинності рішення суду.
Однак інформація про наявні судові розгляди щодо потенційного предмета покупки вкрай важлива. Тому важливо перевірити наявність судових спорів. Для цього потрібно перевірити офіційний сайт ВАС РФ , А також сайт арбітражного суду того регіону, де знаходиться майно.
Крім того, вважаємо за доцільне перевірити не тільки існуючі судові розгляди щодо предмета угоди, а й судові процеси за участю самого продавця.
3. Правовстановлюючі документи.
Перевіряється історія укладених угод з об'єктом нерухомості. Необхідно перевірити як мінімум два ланцюжки (від продавця до покупця). Часто продавець посилається на відсутність документів, пов'язаних з попередньою купівлею-продажем або приватизацією, якщо вона мала місце. У такому випадку важливо оцінити ризики і, можливо, здійснити самостійний пошук документів. Якщо ж продавець не пред'являє документи, що показують, як він сам придбав об'єкт нерухомості, це може бути дуже підозріло. У такому випадку важливо проявити підвищених запобіжних заходів при придбанні такого об'єкта нерухомості.
Головне, на що слід звернути увагу при вивченні документів, пов'язаних з минулим придбанням, - чи є у третіх осіб право вимоги на об'єкт нерухомості в порядку віндикації. Дослідження варто провести до глибини терміну позовної давності.
Перевірка продавця
Певні ризики можуть бути пов'язані не тільки з об'єктом нерухомості, але і з самим продавцем. Тому юристу підприємства потрібно зробити наступне.
1. Перевірити документи.
Якщо продавцем виступає організація або індивідуальний підприємець, потрібно отримати у них ті документи, які рекомендується запитувати при перевірці будь-якого нового контрагента . Продавця також можна перевірити за допомогою зовнішніх джерел інформації (державні реєстри, інтернет-сайти, ЗМІ) .
Якщо продавцем виступає фізична особа, крім документа, що посвідчує особу, необхідно зажадати:
- дані про обліку в психоневрологічному диспансері та наркологічному диспансері;
- нотаріальне підтвердження про те, що особа не перебуває в шлюбі;
- нотаріальна згода чоловіка (дружини) на продаж (із зазначенням конкретної власності), якщо особа перебуває в шлюбі.
Додатково можна попросити надати довідку про наявність (відсутність) судимості. Безпосереднє надання адміністративної послуги з видачі довідок про наявність (відсутність) судимості на території Росії здійснюється ФКУ «ДІАЦ МВС Росії» і ДЦ ( п. 15 Адміністративного регламенту Міністерства внутрішніх справ Російської Федерації з надання адміністративної послуги з видачі довідок про наявність (відсутність) судимості і (або) факту кримінального переслідування або про припинення кримінального переслідування, затвердженого наказом МВС Росії від 7 листопада 2011 р № 1121 ).
У великій компанії повноваження за запитом таких довідок зазвичай покладаються на службу безпеки. Якщо ж такої служби немає, перевірка контрагента залишається цілком у веденні юриста.
2. Перевірити повноваження щодо розпорядження об'єктом майна.
Нерухоме майно, як правило, дорогий актив, тому часто операції з нерухомістю відповідно до установчих документів підпадають під критерії «великої угоди». Юристу необхідно перевірити, чи буде це угодою з зацікавленістю або великою угодою, причому як для покупця, так і для продавця. Якщо буде, то важливо дотримати процедуру схвалення угоди. Якщо цього не зробити, то пізніше акціонер (учасник) компанії-продавця в судовому порядку може визнати угоду недійсною .
Інші обмеження можуть бути пов'язані з забороною продавати майно без згоди власника. Наприклад, згідно статті 295 Цивільного кодексу РФ підприємство не має права продавати належне йому на праві господарського відання нерухоме майно, здавати його в оренду, віддавати в заставу або іншим способом розпоряджатися цим майном без згоди власника. Отже, потрібно перевірити, чи є згода власника, і дотримати передбачені законом правові процедури.
3. Нарешті необхідно перевірити документи, що підтверджують повноваження особи, яка видала довіреність , А також документи особи, що підписує договір.
Увага!Часто в угодах, пов'язаних з нерухомим майном, беруть участь посередники. Ризик підписання документів особою за дорученням полягає в тому, що згідно статті 188 Цивільного кодексу РФ дія довіреності припиняється внаслідок скасування довіреності особою, яка її видала. По можливості потрібно наполягати, щоб договір підписував власник.
1. Важливо, щоб ключові документи (передавальний акт, договір купівлі-продажу) підписував сам власник. Якщо власник - юридична особа, то особа, уповноважена установчими документами. Другий варіант - упевнитися, чи не відгукувалася довіреність.
2. Необхідно перевірити, чи володіє особа, яка видає довіреність, відповідними повноваженнями.
3. Важливо переконатися, чи прописані в дорученні, яке видано продавцем, повноваження на здійснення всіх необхідних дій. Може вийти, наприклад, що повноваження на підписання самого договору в довіреності вказано, а ось окреме повноваження передати грошові кошти вказати забули.
У будь-якому випадку краще настояти на тому, щоб передати грошові кошти безпосередньо власнику (законному представнику власника), отримати від нього власноручний розписку.
Розрахунки, порядок оплати
Порядок оплати - один з гострих і небезпечних моментів угоди з купівлі-продажу нерухомого майна.
Питання грошового забезпечення майже завжди ставиться перед операцією. Внесення попередньої суми свідчить про серйозний намір покупця придбати об'єкт нерухомості. Тому рідко коли вдається вмовити продавця готуватися до операції, показувати необхідні документи без попереднього грошового забезпечення.
Покупець зацікавлений підійти до підписання основного договору без внесення попередньої оплати, оскільки розрахунки за угодою (навіть в частині) до державної реєстрації переходу права власності тягнуть значний ризик. Це можна пояснити тим, що державна реєстрація носить заявний характер ( ст. 16 Закону про державну реєстрацію ). Це означає, що недобросовісний продавець, отримавши оплату за угодою, може відкликати свою заяву з державної реєстрації, тим самим покупець буде обдурять. Можливість спонукання до державної реєстрації права власності ( п. 3 ст. 551 ГК РФ ) В цьому випадку не завжди може захистити права покупця, оскільки продавець може зробити подвійну продаж (в т. Ч. З афілійованою особою) і зареєструвати перехід права. В такому випадку покупець буде змушений тільки вимагати повернення сплаченої грошової суми.
Про що домовляться сторони в результаті (внесення або невнесення попередньої оплати, внесення такої оплати в формі авансу або ж завдатку), буде залежати від мистецтва ведення переддоговірних переговорів і від того, яка сторона більше зацікавлена в укладенні угоди.
Якщо сторони домовилися про внесення попередньої оплати, то найчастіше продавець наполягає на отриманні авансу, в той час як покупцеві вигідно передати задаток. це два різних умови, які спричиняють різні наслідки . Якщо договір не буде укладено, продавець просто поверне гроші (аванс) покупцеві. Покупець же втратив час, продавець користувався його грошима без будь-яких відсотків. Таким чином, покупець зможе спонукати продавця до укладення договору купівлі-продажу ( п. 5 ст. 429 , п. 4 ст. 445 ГК РФ). А при відмові продавця від укладення угоди завдаток доведеться повернути в подвійному розмірі ( п. 2 ст. 381 ГК РФ ).
По суті в обох випадках проводиться передоплата, питання тільки в тому, як позначити цю суму в договорі: аванс або завдаток. Тому найчастіше по операціях, пов'язаних з купівлею-продажем, продавець наполягає на авансі, а покупець - на завдаток. ретельне опрацювання умови про оплату дозволить покупцеві більш впевнено себе почувати в разі, якщо згодом виникне суперечка про оплату.
Крім того, завдаток і аванс можуть бути передані як в рамках попереднього договору (описаного вище), так і в рамках основного договору. Різниця - в зобов'язаннях, які забезпечуються завдатком в тому і в іншому випадку:
- при передачі завдатку при укладанні основного договору він забезпечує перш за все обов'язок покупця щодо внесення решти покупної ціни і обов'язок продавця передати майно покупцю (в т. ч. забезпечити державну реєстрацію переходу права власності);
- при передачі завдатку при укладанні попереднього договору забезпечується інша обов'язок - обов'язок сторін щодо укладення основного договору ( ст. 429 ГК РФ ).
Тому коли завдаток (аванс) передається як доказ скоєння самого договору купівлі-продажу (т. Е. Договір вже укладено), повернення авансу (або правові наслідки, пов'язані з передачею завдатку) буде обумовлений не обставиною неукладення договору, а порушеннями договірних умов (непередача товару, несплата його і ін.).