На яких землях можна будувати будинок (2017)

1. Категорії земель за цільовим призначенням
2. Види дозволеного використання земельних ділянок
3. Землі населених пунктів (землі поселень)
4. Землі сільськогосподарського призначення

Розглядаючи різні варіанти будівництва приватного будинку, потрібно чітко знати, на яких земельних ділянках дозволено будівництво. На яких - можливо, але з обмеженнями. А на яких - зовсім заборонено. Якщо ви побудуєте будинок на невідповідному ділянці, це може привести до неможливості оформлення права власності на будинок і неможливості реєстрації місця проживання. А також до адміністративних штрафів і судових позовів з вимогою знесення самовільної будівлі. Дана стаття допоможе вам розібратися у всіх тонкощах категорій і видів дозволеного використання земель. Ви дізнаєтеся, на яких землях можна будувати будинок у 2017 році

Категорії земель за цільовим призначенням

Основоположним принципом земельного законодавства є поділ земель на категорії за цільовим призначенням. Відповідно до Земельного кодексу Російської Федерації (ЗК РФ) [1], використання земель повинно відбуватися відповідно до встановленого для них цільовим призначенням.

У ст. 7 ЗК РФ визначено сім категорій земельних ділянок за цільовим призначенням:

1) землі сільськогосподарського призначення;

2) землі населених пунктів;

3) землі промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, землі для забезпечення космічної діяльності, землі оборони, безпеки та землі іншого спеціального призначення (землі промисловості та іншого цільового призначення);

4) землі особливо охоронюваних територій і об'єктів;

5) землі лісогосподарського призначення;

6) землі водного фонду;

7) землі запасу.

Більше дізнатися про категорії цільового призначення земель можна в даній статті .

Для будівництва приватних житлових будинків та інших видів будівель та споруд, які належать громадянам і призначені для постійного або тимчасового проживання, можуть використовуватися земельні ділянки з перших двох категорій: землі населених пунктів і землі сільськогосподарського призначення.

У дуже рідкісних випадках можна домогтися законного дозволу на будівництво будинку на земельних ділянках іншого цільового призначення. Наприклад, на землях лісового фонду або землях особливо охоронюваних територій. Це можливо в наступних випадках:

- при зміні категорії цільового призначення земельної ділянки ;

- при зміні умовно-дозволених або основних видів дозволеного використання земельної ділянки без зміни категорії цільового призначення;

- в разі регулювання відносин з приводу ділянки окремими законами (наприклад, закони «Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян», «Про селянське (фермерське) господарство», а також в разі прийняття - закон про надання громадянам земельних ділянок на Далекому Сході ).

Види дозволеного використання земельних ділянок

Крім категорій цільового призначення, коли кожну земельну ділянку віднесено до певної категорії, в Росії також діють норми територіального зонування: земельні ділянки певної категорії додатково поділяються на територіальні зони за функціональним призначенням. Наприклад, зони житлової або суспільно-ділової забудови в межах земель населених пунктів, зона сільськогосподарських угідь в складі земель сільськогосподарського призначення.

Як правило, земельні ділянки можна віднести тільки до однієї територіальної зони. Але проблема полягає в тому, що в законодавстві немає чіткого переліку, на які територіальні зони можуть ділитися землі окремих категорій. Список конкретних територіальних зон і порядок поділу територій визначено тільки для земель населених пунктів.

Для кожного населеного пункту територіальні зони встановлюються правилами землекористування і забудови (ПЗЗ). До складу ПЗЗ входить карта містобудівного зонування і містобудівні регламенти. Містобудівна регламент - це документ, в якому щодо земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва, розташованих в межах відповідної територіальної зони, вказуються:

1) види дозволеного використання;

2) граничні розміри земельних ділянок і дозволеного будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва;

3) обмеження використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва.

Але містобудівні регламенти не встановлюються для земель інших категорій цільового призначення (земель сільськогосподарського призначення, земель запасу, земель лісового і водного фонду). Відповідно, виділення територіальних зон тут досить умовне. Однак незалежно від установки територіальних зон кожну земельну ділянку внесений до державного кадастр з певним видом або видами дозволеного використання. Як і коли він був встановлений, як його змінити - окреме питання. Головне розуміти, що вид / види дозволеного використання земельної ділянки мають вирішальне значення в даному питанні.

Види дозволеного використання (ВРИ) щодо земельних ділянок - це найбільш конкретизовані вказівки, як можна використовувати ту чи іншу земельну ділянку. Наприклад, є окремі ВРИ «свинарство», «бджільництво», «малоповерхова житлова забудова», «комунальне обслуговування», «ринки», «важка промисловість» та інші. Більше дізнатися про види дозволеного використання земельних ділянок, і зокрема про новий класифікаторі ВРИ, ви можете в окремій статті на нашому сайті.

Оскільки кожен ВРИ встановлює досить жорсткі обмеження на використання земельної ділянки, то в містобудівному регламенті для однієї земельної ділянки може бути встановлено кілька видів дозволеного використання. У містобудівному регламенті вони можуть бути розділені на основні, допоміжні і умовно-дозволені.

Правовласники земельних ділянок вправі з переліку основних і допоміжних видів дозволеного використання самостійно вибирати, який вид дозволеного використання їм більше підходить. Наприклад, серед основних видів дозволеного використання земельних ділянок може значитися «малоповерхова житлова забудова» і «присадибна ділянка особистого підсобного господарства». При цьому разом з будівництвом житлового будинку громадянин може вибрати, якими допоміжними видами дозволеного використання він буде займатися: вирощуванням плодових дерев, ягід, квітів або повноцінним сільськогосподарським виробництвом, утриманням тварин. Допоміжні види дозволеного використання використовуються лише як доповнення до основних.

Щоб використовувати земельну ділянку за призначенням, що не характерному для даної територіальної зони (наприклад, якщо потрібно побудувати продуктовий магазин в зоні житлової забудови), потрібно отримати дозвіл на умовно-дозволений вид використання земельної ділянки. Це досить складна процедура, яка в тому числі включає етап проходження публічних слухань.

Землі населених пунктів (землі поселень)

До земель поселень належать земельні ділянки, які використовуються або призначені для забудови та розвитку населених пунктів. Межі земель населених пунктів є найбільш чітко визначеними. Це компактні території, які входять в межі міст, селищ міського типу і сільських населених пунктів. Дуже рідко зустрічаються анклавні території. Підставою для переведення земель населених пунктів в іншу категорію або для зворотного процесу служить тільки зміна меж населених пунктів.

У свою чергу до складу земель населених пунктів можуть входити земельні ділянки, віднесені відповідно до містобудівних регламентів до наступних територіальним зонам:

1) житловим;

2) суспільно-діловим;

3) виробничим;

4) інженерної та транспортної інфраструктури;

5) рекреаційним;

6) сільськогосподарського використання;

7) спеціального призначення;

8) військових об'єктів;

9) іншим територіальним зонам.

Оскільки ПЗЗ приймаються місцевою владою для кожного населеного пункту окремо, а земельні ділянки кожної територіальної зони можуть мати кілька видів дозволеного використання, то не можна однозначно сказати, що будівництво житлового будинку можливо тільки в зоні житлової забудови. Одним з видів дозволеного використання земель рекреаційного, суспільно-ділового, сільськогосподарського призначення в межах населеного може бути індивідуальне житлове будівництво. також можна змінити вид дозволеного використання земельної ділянки.

Територіальна зона житлової забудови згідно з новим класифікатором ВРИ-2015 може мати наступні види дозволеного використання:

1) Малоповерхова житлова забудова (індивідуальне житлове будівництво (ІЖС); розміщення дачних та садових будинків). Передбачено будівництво будинку для постійного проживання однієї сім'ї висотою до 3 поверхів. Можна вирощувати плодові дерева, ягоди, овочі, баштанні культури, квіти. З додаткових будівель дозволено розміщення підсобних споруд та гаражів;

2) Присадибна ділянка особистого підсобного господарства (ЛПГ). На такій ділянці можна будувати житловий будинок для постійного проживання однієї сім'ї висотою до трьох поверхів. На підсобному господарстві можна займатися сільськогосподарським виробництвом і / або утримувати тварин, можна будувати гараж і допоміжні споруди;

3) Блокована житлова забудова. Даний ВРИ дозволяє будувати житлові будинки до трьох поверхів в один ряд із загальними стінами. Кількість суміщених будинків допустимо не більше 10. На ділянці можна вирощувати плодові дерева, ягоди, овочі, будувати гаражі та допоміжні приміщення. Під опис даного виду дозволеного використання потрапляє такий вид житла, як таунхаус;

4) Пересувне житло. Ділянки призначені для будівництва споруд, придатних для житла: кемпінги, наметові містечка, житлові вагончики, житлові причепи. Такі споруди можна підключати до інженерних мереж загального користування;

5) среднеетажние житлова забудова. На ділянках з таким видом дозволеного використання дозволено будувати багатоквартирні (від двох квартир) житлові будинки для постійного проживання висотою не більше 8 поверхів;

6) Багатоповерхова житлова забудова (висотна забудова). Передбачає будівництво багатоквартирних житлових будинків заввишки 9 і більше поверхів;

7) Обслуговування житлової забудови. Даний ВРИ передбачає розміщення об'єктів комунального, соціального, побутового обслуговування, охорони здоров'я, закладів освіти, культури, релігії, ділового управління, ринків, магазинів.

Після аналізу цієї інформації відповімо на наше запитання: на яких землях можна будувати будинок у 2017 році в межах населеного пункту? - Індивідуальний житловий будинок для постійного проживання можна будувати на земельних ділянках з дозволеними видами використання: «малоповерхова житлова забудова», «присадибна ділянка особистого підсобного господарства», «блокована житлова забудова».

Землі сільськогосподарського призначення

Землі сільськогосподарського призначення - це земельні ділянки, які перебувають за межами населеного пункту і надані або призначені для потреб сільського господарства. За правовим режимом використання вони поділяються на:

- земельні ділянки, відносини з приводу володіння, розпорядження, користування якими регулюються законом № 101-ФЗ від 24.07.2002 р «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» [3];

- інші земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення, порядок володіння, розпорядження та користування якими регулюється Земельним кодексом Російської Федерації [1], законом № 66-ФЗ від 15.04.1998 р «Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян» [1 ], законом № 74-ФЗ від 11.06.2003 р «Про селянське (фермерське) господарство» [4] та іншими нормативними актами. До цієї категорії земельних ділянок належать земельні ділянки, виділені для:

• гаражного будівництва;
• ведення особистого підсобного господарства (ЛПГ) (з можливістю будівництва і без можливості будівництва житлових будинків);
• ведення дачного господарства;
• ведення садівництва;
• заняття тваринництвом;
• заняття городництвом;
• а також земельні ділянки, зайняті будівлями, будовами, спорудами.

Земельні ділянки, на які поширюється дія закону № 101-ФЗ, не призначені для житлового чи іншого будівництва, не пов'язаного із забезпеченням сільськогосподарського виробництва. Якщо протягом трьох років такий земельна ділянка не використовується за цільовим призначенням (полі не засівається, сінокіс НЕ викошувати та ін.) Або використовується не за цільовим призначенням (наприклад, для будівництва), то за це передбачений адміністративний штраф в сумі від 3 тис. руб. и більше. Розміри штрафів ви можете подивитися в наступній статті . Тому будувати будинок на земельних ділянках з категорії земель сільськогосподарського призначення, відносини з приводу яких регулюється законом № 101-ФЗ, а особливо на землях зайнятих сільськогосподарськими угіддями (ріллею, сіножатями, пасовищами, багаторічними насадженнями), не рекомендується.

Такі земельні ділянки призначені тільки для рослинництва, тваринництва, наукового забезпечення сільського господарства, зберігання та переробки сільськогосподарської продукції, ведення особистого підсобного господарства на польових ділянках, створення розплідників, забезпечення сільськогосподарського виробництва. Зауважте, що навіть такий вид дозволеного використання, як «ведення особистого підсобного господарства на польових ділянках» передбачає використання землі для виробництва сільськогосподарської продукції без права зведення об'єктів капітального будівництва.

Зовсім інший правовий режим використання мають земельні ділянки зі складу земель сільськогосподарського призначення, відносини з приводу яких не регулюються законом «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Використовувати їх можна відповідно до встановлених для них видам дозволеного використання. Види дозволеного використання для земельних ділянок у складі садівничих, городницьких об'єднань встановлюються в порядку проведення зонування для таких територій (ст. 12 закону № 66-ФЗ).

Будівництво будинків дозволено на земельних ділянках сільськогосподарського призначення з видами дозволеного використання: для ведення особистого підсобного господарства (ЛПГ) (з правом будівництва), для ведення дачного господарства, для ведення садівництва.

Особливу категорію земель зі складу земельних ділянок сільськогосподарського призначення становлять ділянки, надані для ведення селянського (фермерського) господарства. Дані земельні ділянки можуть використовуватися в тому числі для будівництва будинків, будівель і споруд, необхідних для здійснення фермерським господарством його діяльності. Якщо для здійснення діяльності необхідно постійне проживання на ділянці, то це може бути підставою для будівництва житлового будинку на землі для фермерства. Цим видом дозволеного використання земель часто користуються для будівництва великих садиб і маєтків, оскільки земельні ділянки для фермерства можуть мати досить великі розміри (граничні розміри встановлюються місцевою владою).

Більш детально про нюанси будівництва на земельних ділянках сільськогосподарського призначення читайте в окремій статті .

Важливо розуміти, що хоча на всіх представлених земельних ділянках можна вести забудову, в тому числі будувати житловий будинок - робити це можна на різних умовах. Розташуємо види дозволеного використання земельних ділянок, на яких можна будувати будинок, в порядку від найбільш вигідних (пріоритетних) до найменш бажаних.

Найкраще будувати будинок на ділянці для ІЖС. Доводи на користь такого рішення:

+ В будинку можна отримати прописку, він буде мати поштову адресу;

+ Будинок можна побудувати або купити на умовах іпотеки;

+ Будівництво будинку на ділянці для ІЖС дозволяє отримати податкове вирахування з прибуткового податку;

+ При необхідності будинок можна уявити банку в якості застави;

+ Ви отримаєте вигоди у вигляді близько розташованих комунікацій, упорядкованої прилеглої території та розвиненою соціально-побутової інфраструктури.

Недоліками ділянки з дозволеним видом використання для індивідуального житлового будівництва є необхідність отримання дозволу на будівництво та обмеження за розмірами будинку.

Будинок на прісадібній ділянці ЛПГ в разі Розташування в межах населеного пункту по правовому режиму нічім НЕ відрізняється від будинку на ділянці для ІЖС. У ньом можна без проблем зареєструватіся. В якості Додатковий вигод - Такі ділянки ма ють зазвічай велику площу и дозволяють займатіся Сільськогосподарським виробництвом. Хоча в містах зустрічаються ділянки з данім видом дозволеного использование, все ж смороду более характерні для Сільських населених пунктів. Основна перешкода для того, щоб вважати даний вид дозволеного використання оптимальним для будівництва житлового будинку, полягає в тому, що не на всіх таких ділянках дозволено будівництво. Зазвичай за межами населеного пункту будівництво на таких землях заборонено.

При будівництві будинку на земельних ділянках для дачного господарства або садівництва не потрібно отримувати дозвіл на будівництво. Але на сьогоднішній день прописатися в дачному або садовому будинку можна тільки в судовому порядку.

Блокована житлова забудова - вид дозволеного використання земельних ділянок, типовий для населених пунктів. Але при цьому ви отримаєте не окремий житловий будинок, а будинок, який має спільні стіни з сусідськими будинками.

При будівництві будинку, а частіше садиби, на земельній ділянці, наданій для К (Ф) Х, обов'язковою умовою є ведення фермерської діяльності та надання податкової звітності. Зареєструватися в такому будинку або неможливо, або можливо тільки через суд.