Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Советы экспертов и практика сделок
Опубликовано: 06.09.2018
Юридическая консультация > > > Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Советы экспертов и практика сделок
Приходится констатировать, что наше общество, в общем, очень слабо разбирается в законодательстве. Да и действовать смело, зная свои права и обязательства, мало кто спешит. А ведь такая позиция чревата утратой прекрасных возможностей улучшить (или исправить) свое социальное и имущественное состояние.
Как продать квартиру, купленную в ипотеку. 3 способа.
В данном случае, мы поговорим о жилье, а конкретно о том, можно ли продавать квартиру , приобретая которую, была оформлена ипотека. Оказывается, и это наблюдается на разных формах в сети Интернет, что зачастую люди либо не знают ничего об этом, либо сомневаются. В настоящей статье мы попытаемся дать краткую, но в основном исчерпывающую информацию об особенностях и характере сделок с квартирами, обремененными ипотеками.
Как продать квартиру, купленную по ипотеке и находящуюся в залоге у банка?
Ситуации с продажей
Ипотека не всегда решает проблему — иногда она становится сама проблемой
Имущественные вопросы возникают очень часто, а дать оптимальный на них ответ самостоятельно не всегда получается. Например, один из таких вопросов связан с возможностью продажи квартиры, купленной по ипотеке, если клиент с банком еще не рассчитался.
Такую операцию, как выясняется, можно провернуть. Причем особенных трудностей практика подобных сделок не имеет. Более того, подобная продажа имеет определенный смысл, ведь при правильном расчете, создается возможность вернуть средства , которые были потраченные при выплате процентов.
С ипотекой связывают себя люди, которые желают решить проблему с покупкой жилья. Но ипотека – не только решение проблемы, но и сама проблема.
Мимо всего прочего, жить с выплатой кредита на протяжении 15 или 20 лет не совсем комфортно, и не только в плане финансовом, но и в психологическом. К тому же наша экономика не отличается ни стабильностью, ни особенной устойчивостью. А потому рассчитываться по ипотеке на протяжении длительного времени нередко бывает просто невозможно.
Нередко, после оформления ипотечного кредита, возникают форс-мажорные обстоятельства. То есть, может создаться ситуация, которая потребует продать квартиру, купленную по ипотеке. Важно понимать, что собственником квартиры вы являетесь в большей мере формально, потому ваши действия, связанные с продажей должны быть согласованы с банком, без которого вы и шагу сделать не сможете.
Ведь у вас на руках непогашенный банковский кредит. Именно этот последний факт нередко вызывает у людей непонимание самого состояния дела, что в результате приводит к тому, что они ошибочно считают продажу ипотечной квартиры просто невозможной.Как продать квартиру, купленную в ипотеку. 3 способа — в видеоматериале:
Юридическая составляющая
Продажа жилья осуществляется по нескольким схемам. В том числе и тогда, когда оно приобретено по ипотеке. Рассмотрим некоторые обстоятельства, которые встречаются чаще иных. Огромный массив таких сделок позволяет говорить о некоторой тенденции и рассматривать классические примеры.
Первая ситуация: квартира находится под обременением. Что делать? Вам, как владельцу, необходимо найти покупателя, который согласится приобрести это жилье, понимая, что за ним стоит невыплаченный кредит. В данном случае три стороны (третья, естественно, банк) находят консенсус, ведь оставшийся долг будет вносить новый собственник.
Иногда ипотека — единственная возможность купить свое жилье
Когда сумма внесена, банк снимет с жилья обременение, а с покупателем будет оформлена сделка купли-продажи . Эта схема работает, когда покупатель вносит оставшийся долг банку наличными. Здесь стоит добавить, что банк в этой сделки является стороной, которая даст согласие на сделку практически в любом случае. Гораздо тяжелее будет с новым покупателем.
Теперь иной пример: покупатель не собирается вносить долг по кредиту наличным платежом, а собирается погашать задолженность по ипотечной программе. Процедура здесь будет выглядеть несколько иначе. Когда покупатель будет кредитоваться в том же банке, то ситуация будет всецело зависеть от условий, которые он выставит.
Но если он пожелает взять кредит в ином банке, то между вашим банком и банком покупателя будет проводиться рефинансирование. Опять-таки, со стороны банков все оказывается простым и без затруднений.
Есть иная схема: самостоятельно рассчитаться по кредиту, а уже потом квартиру продать . Рынок потребительского кредитования весьма развит, поэтому подобная операция с чисто юридической стороны не несет в себе никаких осложнений. Квартира выведена из залога, а потому ее можно продать, причем, и это важно понимать, уже как обычную. То есть, здесь уже не будет играть роль, приобретенная она по ипотеке, или нет.
Но данный случай, после погашения кредита, перестает быть предметом нашего разговора, так как квартира перестает находиться под ипотекой. Наконец, еще один, пожалуй, наиболее интересный случай. Собственник квартиры хочет улучшить свои жилищные условия путем приобретения более просторной квартиры, но притом не хочет избавляться от ипотеки. В данной ситуации заложенную квартиру можно продать, а потом купить другую, ту, которая вам больше по вкусу.
Добросовестная плата заемщика является фактором, который будет способствовать тому, что банк пойдет навстречу, и, следовательно, предоставит вам еще один кредит, по которому вы будете платить за новое жилье. Потом, продав первую квартиру, вы сможете погасить новый кредит, естественно частично.
В любом случае, если банк сочтет вас надежным клиентом, вам будет предоставлен кредит. Эти механизмы очень интересны, ведь если хорошо в них разбираться, можно всегда делать подобные операции с выгодой для себя.
Советы экспертов и практика сделок
Самый важный момент — вовремя вносить оплату!
Самым неразумным поступков в случае с квартирой, купленной по ипотеке, которая еще не погашена, это не оплачивать взносы по кредиту. В любом случае, такое поведение приведет к тому, что квартиру просто отсудят. Потом последует ее продажа по рыночной стоимости для погашения издержек, созданных плательщиком.
Поэтому, если вы решились покупать квартиру и взять для этой цели кредит, всегда стоит проконсультироваться в экспертов, чтобы иметь в распоряжении существующие варианты ее продажи в случае надобности. Также всегда стоит скрупулезно изучать ипотечную программу, так и сами условия кредитования.
Нередко встречаются собственники квартир, которые бы не прочь продать квартиру, купленную когда то под оформление ипотечного кредита, но с того времени они произвели внутри перепланировку, а потому считают, что продать ее нельзя, так же, как и нельзя об этом знать и банку. Это ошибка. Перепланировку следует всего-то узаконить.
Бывают случаи, когда в квартире, купленной под ипотеку, собственник делает настолько радикальную перепланировку, что из однокомнатной получается двокомнатная. А еще и за счет балкона жилищная площадь несколько расширена. И эту, весьма неординарную квартиру, он потом продает.
Нередко банки соглашаются кредитовать покупку квартир, в которых перепланировка не была узаконена, но, правда, обязывал новых собственников узаконить ее, причем в течение установленного им срока.
Квартиры, обремененные ипотекой
Очень часто квартиру под ипотекой продают дешевле
Механизм продажи такой квартиры предусматривает один очень важный нюанс – ее стоимость . В круге экспертов в этом деле бытует мнение, что размер стоимости должен составлять сумму меньшую, чем ту, которую требуют за квартиру аналогичную, но не обремененную ипотекой, то есть, «чистую».
Ведь продавцам стоит осознать, что они делают не всегда, что в покупке квартиры под ипотекой заложены определенные риски. Дело не идет только о том, что сроки такой сделки практически всегда бывают существенно затянутыми. Статистические данные проливают свет на упомянутые риски: продаваемая «ипотечная» квартира на выходе дает разницу в размере примерно 50 тысяч.
Одинаковая цена для покупателя будет значить, что выберет он, естественно, квартиру, которая не имеет любых обременений, в нашем случае в виде ипотеки. Есть еще один важный момент. Если просматривать практику подобных сделок, то оказывается, что, даже выставив квартиру по цене, отвечающей средней на рынке, потом все равно приходится ее снижать. Это несет в себе существенную потерю времени.
Банки практически никогда не отказывают в продаже квартире, которая находится под ипотекой. Заявление на имя управляющего банка должно быть составлено и подано, но это не больше, чем формальность. На что следует обращать пристальное внимание, так это кредитный договор. Ведь там прописаны условия досрочного гашения.
Таким образом, мы пришли к выводу, что продажа квартиры, которая обременена ипотекой, не представляет собой никакой трудности в плане возможности такой операции. Тем не менее, необходимо учитывать многие факторы, влияющие на такую сделку. Главная задача состоит в том, чтобы найти покупателя, который согласится выкупить у вас квартиру, находящуюся под ипотекой, а также учесть условия кредитного договора, составленного с банком.