Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам
Опубликовано: 01.09.2018
Существует множество причин, как весомых, так и связанных с безответственность, по которым у собственника квартиры возникает существенная задолженность за услуги коммунальных служб. Так или иначе, долг сам собой никуда не девается и для компаний, поставляющий определённые услуги, не имеют значения ни личные обстоятельства неплательщиков, ни то, каким образом они будут выходить из сложившейся ситуации. Каждый без исключения владелец жилья обязан оплачивать приходящие счета и управляющая компания вправе требовать это от нарушителей даже через суд.
Как продать квартиру с долгом 2017 - купля-продажа !?
Из-за задолженности у человека неизменно появляются проблемы с государственными структурами, и особенно острыми они становятся, когда возникает необходимость продать недвижимость, за которой имеется долг.
Продать квартиру с задолженностью по коммунальным платежам возможно, однако не стоит полагаться на то, что этот факт останется незамеченным или, что вам удастся избежать ответственности за неуплату. В соответствии с действующим российским законодательством, новый владелец жилья становится ответственным за оплату коммунальных услуг:
Долги за коммунальные платежи: за что платит новый собственник?
От даты оформления и получения свидетельства государственной регистрации прав собственности; Сразу после получения жилой площади в своё распоряжение.
Исходя из этого, закон защищает его права, и новый владелец может обратиться в суд, где предыдущего собственника обяжут выплатить его задолженность.
Сделки с обременением
Согласно 391 статье Гражданского кодекса Российской Федерации, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам подразумевает переход задолженности и обязательства по её погашению на нового собственника. Если не этот пункт не был оговорен до заключения сделки или покупатель каким-либо образом был введён в заблуждение, то он имеет право подать иск и снять с себя ответственность за чужую неуплату.
Передача задолженности за продаваемый объект недвижимости должна в обязательном порядке оговариваться между сторонами до того, как сделка будет заключена. То есть, продавец должен уведомить покупателя об имеющемся обременении, с наличием которого последний согласен. Это согласие должно быть зафиксировано в письменном виде. Кроме того, потребуется также согласие управляющей компании, ответственной за поставку коммунальных услуг, о чём речь пойдёт немного ниже.
Все обязательства сторон и соглашения между ними подлежат обязательному заверению у нотариуса. Помимо всего общего, обязательно должна быть зафиксирована сума задолженности на момент продажи жилплощади. Не будут лишними и показатели учётных приборов.
Формальный переход прав
Задаваясь вопросом, можно ли продать квартиру с долгами и обязательно ли их погашение перед сделкой, важно осознавать тот факт, что задолженность возлагается не на недвижимый объект, а на человека, который является её владельцем. Именно поэтому продажа квартиры с подобным обременением является возможной, но при этом сделка сопрягается с некоторыми трудностями.
Документы, необходимые для заключения сделки:
Паспорт или иной равноценный удостоверяющий личность документ. Если вопросами продажи занимается посредник, на него должна быть оформлена нотариально заверенная доверенность, прилагаемая к пакету документов;
Свидетельство о рождении ребёнка, если он выступает совладельцем квартиры, а также разрешение на продажу от имени попечительского совета;
Правоустанавливающее свидетельство государственной регистрации собственнических прав на недвижимость;
Бумаги, являющиеся основанием получения прав на квартиру (дарственная, завещание, свидетельство о наследстве, договор приватизации, покупки, обмена, ренты, прочее);
Техническая документация;
Кадастровый паспорт и план;
Расширенная выписка из ЕГРП , чтобы не возникало сомнений в чистоте юридической сделки;
Нотариально заверенные согласия на сделку от имени всех совладельцев, имеющих права на данное жилье;
Выписка из лицевого счёта;
Справка из домовой книги.
Договорные условия
Когда оплата долга является обязательным требованием для того, чтобы покупка квартиры потенциальным покупателем состоялась, можно оговорить условия, согласно которым задолженность будет погашена из суммы, внесённой в виде аванса. Ещё одним вариантом является снижение стоимости недвижимости в размере суммы задолженности по коммунальным услугам. Какой бы ни была договорённость сторон, все нюансы должны быть зафиксированы в соглашении или предварительном договоре.
Обязательным пунктом следует указать то, что долг продавца не будет переведен на покупателя. При предъявлении претензий к потенциальному покупателю, его последовательность действий заключается в следующем:
Явиться в управляющую компанию за документом, свидетельствующим о наличии долга по коммунальным счетам или потребовать, чтобы продавец взял его самостоятельно; Уведомить управляющую компанию и каждую организацию, предоставляющую коммунальные услуги, о том, что собственник квартиры сменился. Для этого необходимо написать заявление и приложить к нему копии правоустанавливающих документов на жильё, заверенные у нотариуса; Поста вить продавца в известность о предъявляемых требованиях по уплате задолженности.Возникающие конфликты, которые не удаётся уладить самостоятельно, решаются исключительно в суде.
На ком ответственность
Поскольку задачей любой управляющей компании является получение долга с неплательщика, для них не составляет никакого труда отыскать его. Случается так, что отыскивая его, продолжают предъявлять претензии к новому владельцу и требовать уплатить долг, однако такие методы воздействия неправомерны. Поскольку новый собственник не виновен в возникновении задолженностей по коммунальным платежам и своевременно оплачивает счета, приходящие ему с момента приобретения прав собственности, он может отстоять свои права через суд. Кроме того, ни одна управляющая компания не вправе обязать нового владельца к погашению долгов через суд.
В том случае, когда приобретение квартиры, обременённой долгом по неуплате за коммунальные услуги, не включало в себя перевод задолженности в соответствии с 391 статьёй Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность погашать неуплату возникает с дня регистрации нового права собственности. Передача же долга осуществляется лишь с письменного согласия сторон.
Наличие письменного согласия, по сути, представляет собой переуступку прав требования, которая основывается на заключённой сделке. Сама же сделка должна быть заключена в соответствии с требованиями статьи 389 того же Гражданского кодекса.
Поставить в известность
При переходе прав собственности на квартиру об этом обязательно необходимо уведомить управляющую компанию. Уведомление не должно быть устным. Подаётся официальный документ, к которому прикладываются следующие бумаги:
Покупателю не стоит опасаться сделок с покупкой квартиры, обременённой коммунальной задолженностью, поскольку для него это не несёт никаких рисков. До момента регистрации перехода прав покупатель ничего кому не должен, а если правильно составить договор и соглашения у нотариуса, то и не будет должен. Если правильно подойти к вопросу, задолженность прежнего собственника останется за ним, а не ляжет на плечи покупателя.
Важно ещё раз упомянуть, что все соглашения и договорённости между сторонами должны быть обязательно заверены нотариусом, чтобы после не было обвинений в незаконности или неосведомлённости. Когда договор купли-продажи составлен грамотно и содержит в себе все возможные нюансы, никаких затруднений в будущем не возникнет, даже если исковое заявление будет подано.
Заинтересованность коммунальных служб
Несложно понять, что наиболее заинтересованной стороной в погашении коммунальной задолженности выступают коммунальные службы. Этим и обусловлена необходимость обязательно уведомить в письменном виде каждую из них о смене собственника квартиры. В каждом обращении помимо заявления понадобятся документы, о которых упоминалось ранее. В случае, когда владельцу приходила единая квитанция на оплату коммунальных услуг через управляющую компанию, уведомить нужно именно эту организацию, одновременно открыв на своё имя новые лицевые счета.
Довольно часто управляющая компания, приняв во внимание информацию о смене собственника жилой площади, начинают требовать возвращения долга именно с него. Это незаконно и происходит потому, что коммунальщики рассчитывают на низкую осведомлённость населения о своих правах. Чтобы избежать конфликтов, многие ведутся на неправомерные требования, забывая заглянуть в Жилищный кодекс Российской Федерации. Особенно эффективно действуют угрозы управляющих компаний относительно того, что неплательщику отключат электричество или водоснабжение, что в данном случае попросту неприемлемо.
Столкнувшись с подобным натиском, новый владелец квартиры должен дать отрицательный ответ, напомнив, что у него есть право решить данный конфликт через суд. Поскольку управляющие компании прекрасно знают, что действуют незаконно, вряд ли они станут и далее настаивать на своих требованиях.